2017年07月18日

『街』「王子駅回りだけ」ですが、、

所謂ひとつのショートショートな感じのレポートです。
ほぼ、行き当たりばったりな流れでこういうことになりまして(笑
せっかくだからこれは街レポートすべきであろうと、
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王子と言えば、過去成約事例が「王子神谷」にありまして(私の経験の中で審査通過最速記録を誇る契約でした)、「カタギっぽい下町」と申しましょうか、
この契約の折に王子まで歩いてみようなんて形でほんの数回しか降車した経験の無い街なのですが、当時から「蒲田や町田に通じるダイナミズムがある」と感じていたのです。
ええ、勿論”いい意味で”ですよ。
事実今回ぐるーっと駅周囲を歩いて回ってみたのですが「市井の人の平和な街」として強く印象に残りました。

冒頭画像は駅裏に相当するのでしょうか、
王子神社に連なる公園から見た音無橋です。
ここからガード下を抜けて駅に出るルートがですね
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(本郷通りから階段降りていくんですが)

なんとも風情があっていい感じなのです
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ちょっと東京じゃないみたいな
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街の色は台東などと同じ下町のもので
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駅表側に出るとドーンと開けます
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地下鉄南北線王子駅です
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周囲の開けっぷりというか
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スケール大きなところが蒲田や町田を思い出させるのかもしれません

長くこの仕事をしておりますと、
街の雰囲気というか”何系なのだろうか”というのが肌感覚でわかるようになるのですが、
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「確かにいいところで、平和な庶民の暮らし志向の方には勧めるべし」と
(南北線からして空いているって部分も特典でしょう)

小規模ながら繁華街的な区画もあるのですが
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こちらの先ですね、

どうですか”この絵”
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集約されているものがあると思うのですよ。
何が何って具体的なものは無いのですが、
「フルーツ・タバコ」でノックアウトされました。
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posted by iwahara at 07:25 | Comment(0) | TrackBack(0) | 『街』 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年07月12日

早期終了間違いなしの代々木のアパート

やはり木造アパートは優れものだと思います。
確かにマンション需要の心理もわかりますが(2×4を例外に強度や安心感・永続性が違ってきますから)、賃貸ベテラン組にとって、木造アパートの潜在的パフォーマンスには時々驚かされるものがあります。
今回も驚きの内容であり早期終了は間違いなく、同時に「同じようなタイプの」的問い合わせがあったとしてもかなり広範囲に網をかけなければ出現しないレア度となっております。

取材は単純に私事が理由で副都心の北参道駅から向かっております。
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(代々木ルノアールにて休憩の後)

JR代々木駅へ向かい
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いつもの絵です
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物件は南新宿駅近傍であるため、西側へ進みまして
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必ず紹介するいつものスーパー

だいたいこの辺りに新宿方面(北向き)へ南新宿駅をサンドイッチする形で地元商店街が伸びておりまして
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いえいえ、商店街と申しましてもとても緩い地元だけの空間です

そのまま進み
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二本の商店街を結ぶ部分を曲がって
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南新宿駅の”裏側”ですね、
を進みます
「都市インフラの絵」を挟みつつ
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高架を抜け
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真っ直ぐ進みます
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posted by iwahara at 10:59 | Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年07月03日

落合から某シリーズ分譲賃貸1R

東西線「落合」と言えば高田馬場でほとんどの乗客が降りるので知名度高い駅名では無いかも知れませんが(西武の中井や下落合の方が馴染があるかもです)、東中野まで歩いても10分以内に位置するなかなか便利で相場もリーズナブルな新宿近郊の街です。
自転車ライダーの方なら普通に新宿通勤圏でしょう(レポート中に出てきますが考えようによっては広大な自転車通勤圏を持つと言えるのかも)。

今回のお部屋は”あまりにも駅近”であるため、周辺環境のレポート多めとなっております。
落合駅の3番出口から
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4番出口早稲田通り東側はこんな感じ
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上落合2丁目交差点方向に少し歩くともう到着なのです
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そのまま通り過ぎて周辺環境の説明に入りましょう
交差点はこの先で、
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山手通はかなり大規模な開発が進んでいます

山手通り池袋側
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東中野側
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道路標識でふと気が付いたのですが、
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私、最近かなり歩くようになりまして。ジョギングなどを趣味にされている方から見ればさして長い距離というほどではありませんが、10キロぐらいならいけるんですね。
「落合から五反田まで11キロって、普通に恵比寿・目黒ぐらいは徒歩圏とも言えるのか、、」
(池袋は勿論の事→ちなみに大江戸線中井あたりだと池袋外郭まで2.5キロぐらいですからね)
ここの意味ですが、
特に自転車ライダーの方にとって、主要沿線の相場安い地域より、知名度の低い沿線で(少々乗り換え含めて電車利用の場合通勤にコツが必要な駅でも)少なくとも環七内側で山手線圏との距離感の近い駅であれば「山手線の北端南端ぐらいまでいけちゃうぜ」って事ですよ。
それは例えば、今回の落合であったり。
この作戦を考えた事のある方決して多くないと思うので、アレっと思う自転車ライダーの方はどのようなオプションがあるのか考えてみるのも面白いと思います。

そんなこんなで2番出口がこの辺でと撮影したこの時に、
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物件近隣、新宿側の商店街を撮影するのを忘れていたのに気が付いて(笑

取って返します
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posted by iwahara at 04:55 | Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年06月25日

広尾のベテラン向け変則”実は1LDK”

資料的には1DKなのに実は1LDKなんだよというゆんーくな間取りのお部屋となります。
立地は広尾(南麻布)ですが、明治通りの南側なので白金系と理解すべきところかと思います。
(なかなかご存じ無い方いらっしゃると思われなので、若干の解説いたしますと、明治通り北側の西麻布・南麻布住人の方には「広尾と言えばこちら側で、白金方面は庶民の街」という表現微妙な地元意識があるのでございます。)
早速広尾駅からスタート
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物件はそのまま広尾病院の交差点に向かうのが近道なのですが、
広尾と言えば五丁目商店街なので、あえて遠回りして向かいます。
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感じのいいお店が並びます
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と、ここで思い出しました。
広尾商店街に来た時必ず確認する”あの銭湯”は?

立ち戻って探してみると
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改装中だったのですね、ほっとしました。

さて、商店街に戻りぐるっと回って明治通りへ
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この辺がまた何とも静かでとてもいい雰囲気だったりします
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(個人的には商店街の中でも角曲がって喧噪の先のこの辺が好きなのです)
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明治通りです
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広尾病院側と
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恵比寿側
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広尾の弱点でもあるのですが(飯田橋や白金高輪も似たようなとこありますが)、
天現寺交差点のとこは、どうにも歩道橋を渡らなければなりません。
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物件は明治通り東でこの先まもなくです
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posted by iwahara at 01:17 | Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年06月18日

地方都市の投資物件を考えてみる(2)

物件そのものは駅近なので、
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駅出口区画のちょっと先に出るともう到着です
(JR札幌駅からだとトータル40分ちょいかな)

【物件概要】
※売買物件であるためプライバシー保護を考慮し自主規制のレベルを上げています
(地下鉄)地下東西線西18丁目1分、築1986年、RC造11階建ての中高層階、約29u、
総戸数34、管理費7070円、修繕積立金5565円、
エレベーター、オートロック、
中古売買価格:450万円

オーソドックスな間取りがこちら
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いくら営業範囲の規定がないretourと言えども札幌の物件は物理的に取扱いできませんので、資料請求等確認せず(ここも自主規制で)公開情報からお伝えできる範囲での情報となります。
洗濯機置場がどこなのか存否含めて詳しい事はわからないのですが、
いずれにしても、購入し賃貸運用する場合はリノベーションが前提になると思うので、地方の不動産投資がよりわかりやすい話になります。

30平米前後のフルリノベーションと言えば工事費用として300万〜かかるんです。
東京都心から近郊で、同タイプの部屋を購入する場合(最近短期的だと思いますが10%近い値上がり感があるので)1200万ぐらいしていたりします。
1200万の300万(4分の1)
450万の300万(6割超えてます)←こうなると不動産というより半分近くが減価償却資産です(限りなく耐久消費財)。判断躊躇しますよね。

不動産価格そのものは東京においても郊外に行けば安くなります。
地方となれば尚更で、前回記事で紹介したように札幌市内においても中心街から外れると急速に価格は下がります。
しかし内部造作設備や改装コストに地域差は”ありません”。
「450万の改装300万」ならまだマシなバランスなのです。
故に、地方の賃貸経営で大家さんが大規模リノベーションに踏み切る事は大変に難しい。

東京においてすら、不人気沿線で空室が長期化した大家さんはリフォームなどの梃入れもできず、貸止め塩漬け状態となるケースも珍しくないのです。
その反面「お風呂無しの部屋に(和室はそのままながら)なんとか3点ユニットを導入する」一部リフォームは進みやすい傾向があります。

果たして昨今の札幌賃貸の動向は詳細掴み兼ねるのですが、
「大規模リノベーションは難しい、和室もそのままで表替えなどルーチンの退出リフォームで」の判断が多いのではないかと推定します。
しかし、不動産投資運用の場合は造作資産も管理する事になりますから中古の造作をそのままにというのもギャンブルになります(次のリフォーム積み立てをどう計算するのか曖昧になる)。
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posted by iwahara at 19:08 | Comment(2) | TrackBack(0) | 特集「明日の大家さん」 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年06月12日

地方都市の不動産投資を考えてみる(1)

『住まいの心理学』含めて各所で書いてきましたが、地方都市における不動産投資はどうなのか?
どうもこうも「どういう考え方をすれば腑に落ちるか」みたいな話です。
読者の方はご存じかと思いますが、retourは所謂巷で知られるような不動産投資や分譲購入に懐疑的であり、業態の特徴からくる広域広範に取得される賃貸運用情報から「考えてみる」の域を出ない話となりますのでご理解ください。
あくまでも記事の目的は”参考”です。

場所ですが(私の出身地でもあるので他選択肢は無いのですがww)
北海道札幌市です、
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北海道の場合、人口の大半が札幌及びその近郊じゃないかと思うぐらい集中しているため、大都会には違いないのですが「へたに土地が広かったため」行政は後になってから道路などインフラコストに苦労しています。JR北海道の赤字も”広さ”に起因するものですが、集約が進んでいると思われている札幌市ですら無計画な郊外開発による都市拡散に悩んでいるというのが本音なのです。

つまり中心部からちょっと離れた程度でも底地評価が大きく変わり、
変動率も大きい(不動産として資産リスクが高い)。郊外の老朽化した分譲マンションなどは建替え資金や大規模修繕費用など「底地にどれだけの担保価値があるのか」不安になるとこもあり、
(故に郊外の高級マンションというのは概念としてあり得ないのであり、あったとすると存在そのものが”資産リスクのある建物”となります。)
安全策で行くなら「建物どうこう考える前にまず都市中心部に近いもの」が大前提となります。

そこで、
取材は札幌地下東西線大通公園駅から二駅の西18丁目駅という中心部から選択しました。
せっかくの北海道札幌市現地取材なので、地下鉄を使わず徒歩で向かいます。
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物件概要説明までひたすら札幌市都市計画関係の話になります。
不動産はどうなった?と怪訝に思う方少なくないと思いますが、著名なアーキテクトな方は建築デザインだけでなく都市計画ごと設計します(過去の公団住宅も同じでしたね)。不動産価値評価と都市計画は不可分の関係にあり、いつもの賃貸住宅レポートの時にもしばしば登場する(都市計画の失敗で主要道の伸長ができずに行き止まり化した区画などで)”ここだけいいとこ化”などの状況などダイレクトに不動産価格に跳ね返りますから「都市計画の現況は重要な関連事項である」と捉えています。

話は戻って、
いきなり大通り公園まで南下せず(できるだけ信号回避するため)ジグザグに向かいます
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駅前通りから
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カクカクと曲がり
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少しオフになっただけで
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「広すぎる路地」状態となり(笑
(自治体が道路の保全に苦労するのわかりますよね)

さらに曲がると
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札幌の地下が広範な地域に及んでいるのがわかります。
ぶっちゃけ、冬などは「地上を歩ているのは観光客だけなのでは?」と感じることもしばしば、

大通り公園(中心からちょっとオフなところ)に到着
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広すぎる公園
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(パート2末尾にも似た状況が登場しますが、利用密度というかインフラの公共性に対する費用対効果みたいな設計が完全に間違っているような、、)

こうドーンと
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誰もいないみたいな(笑
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posted by iwahara at 03:20 | Comment(0) | TrackBack(0) | 特集「明日の大家さん」 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする





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