2016年09月23日

高円寺から30代シングル向け30uランクのストゥディオです

建築母数的にシングル向け30uの賃貸物件は少ないワケですが(『分譲キラー』などで1Rストゥデイオ建築が増えたのは近年からです)、高円寺に有力物件がありました。
早速高円寺駅からと思ったのですが、
凄く駅近であるため駅までのルートは後半として物件周囲からレポート始めてみようと思います。

実はここの絵過去記事逆方向からも撮影しているのですが、
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この地域の守りの神社仏閣である長仙寺の横丁なのです

よりまして進むとこうなりまして
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ドーンと、
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実に心強い

実は物件このお寺の参道的区画に存在しており
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更に周囲の環境をぐるっと回って紹介してみますと、→続きを読む

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2016年09月14日

繰り返しレポート(ほとんど特集ですね)in荻窪1K

今年何度か特集的にレポートを続けている「荻窪駅から少し離れた青梅街道の警察署向こう側のUR再開発区画」に、またどうぞと言わんばかりに堅い内容のリーズナブルな候補がありましたので、しつこいようですが繰り返しレポートとしました。
ルートが同じ過ぎてもアレなので、過去レポート記載どおり同地区は「正直なところ西荻から歩く方が近い」エリアなので、西荻から歩くとどうなのレポートとしてみました。

というワケで西荻窪駅からスタートです
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そのまま商店街を北へ
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一見緩めの商店街ですが
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見た目と違い(ちなみに一本裏に小さな飲食街もあります)、個性的な店も多くかなり高い水準にあります
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(個人的印象ですが「空いている吉祥寺の東急裏」。西荻は文化的に吉祥寺圏なのです。)
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善福寺川関根橋を渡ると
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ここから青梅街道の荻窪文化圏へチェンジします

物件へのルートはここからちょいと脇道に入りまして
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閑静な住宅街の近道で青梅街道へ
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青梅街道です
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ほぼ、クイーンズ伊勢丹区画の前です→続きを読む

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2016年09月06日

地縁とか不動産の縁起的なあれこれ

類する話は過去『住まいの心理学』にも書いてきたことなのですが、
時に「出世部屋」や「寿部屋」などという言葉があったり、
風水に代表される不動産の占い的な世界があったりします。
実際千代田区の一部に見受けられるように「こりゃ底地の力感が半端無い」ことを”感じる”こともあります。不動産オカルトな話をしようってことではなくて(笑
様々な要素をネタバレ的に考えてみようって話です。

一番ネタバレ的にわかりやすいのは風水でしょう。
古代から近代あたりまで街には下水道インフラも無く、舗装技術も無いと来た時に「いかに衛生的に風通し的になにをあっちに配置すべきか」って事ですよ。
すべからく先進国インフラな街においてはほとんど意味が無くなりましたが、それでも新築分譲マンションの玄関ドアにすっごい結露がみたいな”空気の流れ”を読み違えた設計が大変な事になるのも事実。

かといって「実のところコンパートメントである1Rマンションにおける風水」を深刻に考え過ぎるるのも無理があります(本来用途は戸建ての場合でしょう=マンションの場合躯体全体の配置関係ではないかと)。いつぞやの話ですが「方位的にキッチンの位置が(ちょい右寄りや左寄りで)西とも東とも取れる場合も多いですから(或は前方なので全部北向きであるとか)、極論1Rマンションの場合水回り配置を西東に特定できない場合もありますよ」と返信したところ一切返事が返ってこなかったことがありますが、、。
ええ、なんと申しましょうか、
不動産の縁起性ってかなりの部分が「底地にまつわる歴史伝統との接続性」に思います。
賃貸の場合も家主さんがどのようなコンセプトと歴史的経緯でこの土地にみたいな物語性と関連無しにはあり得ない場合があるでしょうと。

過去レポートにあった「防音設計したわけでは無いのにミュージシャン向けマンションとなった部屋」なんてのもありましたね。
社会との連続性が最も強いのは(事の是非はともかく)『社員寮』となるのでしょうし、
どこに暮らすのかってテーマが「東京ひとりぐらし戦術論の根本」なのは疑いようの無い事実であり、部屋の内容と賃貸条件だけに目が行くのは近視眼的に過ぎる判断でもありますす。
retourのレポートが必ず街レポートと街の文化や流れみたいなものを重視している理由でもあるのですが、自分のひとりぐらしコンセプトとの整合性ってのが一番重要です(勿論賃貸スキルにも関係しますが)。

部屋が何かしてくれるのでは無くて(綺麗な部屋に契約すれば幸せそうに見えるだろうとかじゃなく)、
「何かするならこの部屋だろって賭けや読み」が部屋探しの本質です。
(その路線の王道はシングルじゃありませんが「子供を育てるなら何々で」という選び方。)
ここがバチンと合うと、「本社をここに置いてよかった」みたいな好循環が発生したりするのです。
元論、家主さんの建築意匠と一致性があれば自動的に「大家さんとも気脈が通じる可能性も大きい」のですから、得な事はあっても滅多に損することも無いでしょう。
たとえば「現代社会だらあえて和室にしました」ってお部屋に「和室を探してます」って入居者が契約すれば「お庭にお稲荷さんがあるんですかこれ?」みたいな想定外があったりですね、

たかが部屋探しではありますが、
『戦略』ってものがあるのと無いのでは大きく違います。
過去に、管理会社さんから「お客さんジーパンに茶髪で内見きたら一発審査落ちしますよ(えーっ私の服装は?仲介さんは蘭渓無いからみたいな)」などというお部屋もありました。内見にはなりませんでしたが、仮に入居者の堅さを最重視する『戦略』があるのだとしたら「流石に堅い堅すぎる」と響くものがあったのやも知れませんし、
そういえば「女子専用が徹底してます。親族の方でも男子入室入館はNGです。」ってお部屋もありました(笑
昔話ですが新宿副都心な「5万2千円風呂付1Rマンション」を管理会社に「お風呂はバランスですか?一般的な給湯ですか?」と尋ねたところ「この値段で風呂付なのが重要で、この部屋探してくる人がバランスかどうかなんて気にしやしないから(だから俺もわからんよ)」な返事だった時があります、管理会社さんの見立ては「都心で突出したハイCPな戦略な人にうってつけの部屋(終わり)」だったのでしょうね(それは無いでしょと思いつつわかる部分もありました)。

過去印象に残る部屋のひとつは、
ド・新宿都心「風呂なし1R4万前後」なマンションで(大家さんの信念で外国籍の方は絶対NGだからと説明アリ)、「このL字な狭さは裏側のエレベーターシャフトでしょうか?」な特徴的間取りながら(居室5帖は確保していたように記憶しています)、いかにも昭和っぽいコンクリ要塞かのようなガッチリした部屋で(エアコンもウインドウファンしか設置できないのですが)、「隠れ家以外表現しようが無い」お部屋でした(即日申し込み)。

事故部屋ではありませんが(てか事故部屋って図面でした見たことありませんが、言うほど割安設定でも無い上に、内容のある部屋でも無かったりします←元々がメンタル的にダウナーな間取りが原因なのじゃないかと)、過去retourレポートにおけるアクセス数代表的物件の中には(あくまでも私の主観ですが)「”いい意味で”絶対文芸系の幽霊(精霊の意)いるだろう!」ってお部屋もありました(内見者もいましたが誰も申し込まず)。
私の記憶が確かなら後にこの部屋は設計デザイン事務所となってリノベーションされ見事なお部屋になっていたかと思います。

■たかが部屋探しではありますが、
『戦略』ってものがあるのと無いのでは大きく違います。
逆に言うなら「これという次なる戦略がない時には、引越ししない選択がベター」なのです。

分譲ともなれば、余計にマンションの次に高額な買い物の代表に車がありますが、
「トヨタ日産ホンダ三菱マツダスバルは横一線でとにかくカタログスペックで比較する人」っていませんよね。各ブランドには何気にフラグがあるのがむしろ自然でしょう。
親族の方に相談しても「やれ三菱だ、いや三井だ、契約するなら野村でしょう」などなど(物件のスペック云々以前の情報が)各方向から集まってくる筈です。
戦略まで考える人は少ないかも知れませんが、分譲で戦術的発想をしない人は皆無だろうと思うのです。

部屋探しって観点から見れば、賃貸も分譲も違いありません。
『戦略』のある部屋探しは論理的には失敗しないのであり(実利的に失敗しても後悔するポイントにはならない)、スペックだけに目がいっちゃう選択はリスクが高いのです(同様に無理筋の交渉も縁起的には凶筋です)。
不動産はなんだかんだ縁起物です。「土地は権利物であって商品ではありません」から。


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2016年08月29日

あえて新中野としてハイCPな木造1K

徒歩距離的には東高円寺が最寄りなのですが、そちらは朝の通勤ルートと考えまして、
物件ロケーション的に今回は新中野中間地点でもあることから新中野からの取材としました。
理由は買い物環境と「中野から杉並区」という一風変わった雰囲気が面白いからです。
新中野と言えばまっすぐ北上すればJR中野駅であり、バス便も猛烈でさして待つこと無くバスも利用できる街としてこれまでも紹介してきました。
駅回りの街柄もパチ屋があったり、飲み屋街があったり鍋屋横丁商店街など中野ダウンタウンそのもので、阿佐ヶ谷っぽい女街に属する東高円寺とは随分と違うのですが気取ったところが無くて好感の持てる丸ノ内線駅のひとつ。

今回の物件はそんな新中野から速攻西側の杉並区に入り閑静な住宅街にあるハイCP木造アパートの紹介です。
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(地下鉄の出入り口見えますかしら)

駅から東に向かうと商店街もあるのですが、西側出口から早速杉並区側へ
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あまり賑わっているように見えないかもですが、
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小さなスーパーや(後の画像に出てくる大きなスーパーや)、小規模飲食店であるとかコンビニや遅くまで開業している某ジーンスショップなど、ひょっとすると荻窪当たりの青梅街道よりシングル生活には便利かもってなかなかどうしてな街なのです。

地元住民だけの街なので幹線道路ですが歩きやすく(こころなし交通量も少なげ)、
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食料品スーパーもあります、
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このへんから南側の住宅街へ
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(ちょっとわかりにくいのですが画像には小さなcafe店舗も写っているのです。)
→続きを読む

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2016年08月21日

特集「昨今の賃貸住宅需給バランスについて」

所謂業界的な評価として「都市部の不動産は15%程度の供給過剰」と知られてきましたが、
■直近の動向がかなり詳細に報道されています。
賃貸住宅、異常な「大余り」状態…アパート空室率が約4割の地区も、老朽化で管理放棄も
http://biz-journal.jp/2016/08/post_16114.html

(一部引用)
2014年4月の消費税率引き上げ前に住宅着工は駆け込み需要で増え、4月以降は落ち込んだ。しかし、貸家は減少が軽微で持ち直しも早かった(上図参照)。2015年1月に相続税課税が強化され、地主の節税対策としての貸家建設が増えたためである。相続税の計算では、貸家が建つ土地の評価を下げられる。賃貸住宅の建設は従来も節税対策で後押しされてきたが、相続税の基礎控除縮小など税制改正が拍車をかけた。

細かい数字は上記リンクでチェックいただくとして、
(調査内容で数字が大きく違っちゃっているところは困ってしましますが、)
総務省などが公開している「東京都内においても都心集中が進む動向」などと合わせて考えてみれば、都内であっても郊外の木造アパートの空室率が冒頭記載のこれまでのアバウトな評価を超えて(15%程度の供給過剰)、想像上に拡大していることがわかります。

引用記事にあるように(半ばそこに答えも書いてあるのですが)、郊外木造アパートなどが間取り改変で30u以上を基本とするリストラに成功すれば、”戸数としての統計”ですから、一気に供給過剰状態は改善しますが(木造建築であれば間取り改変などの工事も容易)、大家さん心理的に「ある程度の指針」のようなものが公から出てこないと問題解決も遅れるでしょう。
簡単に言えば「改装などに対する補助金などの優遇措置」のことです。

記事にもあるように、賃貸住宅は空室率が高いから入居を促すために無限に賃料を下げればいいというものではありません。収益率が下がり過ぎると維持管理ができなくなってしまうからです。
『住まいの心理学』などでは”都心のRC造ミニマルコンパクト論”などを展開している私ですが、郊外の木造アパート空室率の今後を考える場合は「間取り改変により世帯数を減らして部屋当たりの床面積を増やす」方策がベストであると思います。
「都心の17u1Rと郊外の30u大型ストゥディオは同じ賃料」←このような対比があれば、賃貸住宅のバリエーションが増えることで生活の豊かさも拡大しますし、地域行政が「賃貸住宅補助」を拡大していけば需給ギャップは貸す側借りる側双方にとって有益な方向に解決すると思います(おすすめは保証会社の掛け金を行政が負担したり、高齢者の緊急連絡先を行政とする制度の導入や確定申告時に賃料の一部を経費として認める「賃貸住宅減税」などなど)。

経企庁や財務省の目論みじゃありませんが「床面積の増加には景気浮揚効果もあります」。
この促進に財政出動行ってもリターンあると考えます。
大家さんとしても、確かに管理部屋数の低下は「空室リスクの恐怖」でもありますが、行政指導で地域一帯の空室率が改善するのであれば実に合理的な選択になります。
第一不動産投資の利回りが若干低下しても管理している水回りなどの基礎的設備の個数も低下しますから、表面利回り総額は低下しても実質利回りの低下は抑えつつ空室率の低下により収支計算も安定してきます。

■補助金行政の不公平による弊害は後日『住まいの心理学』ブログに別途記載する予定ですが、
とにかく、
”とにもかくにも”経企庁や財務省は頭が固くてですね、、、
景気対策としての優遇措置は常に分譲購入などの持家関連の政策に傾斜しています。大手デベロッパーの陳情含めて業界サイドの事情があるのもわかりますが、地味にも見える「賃貸住宅対策」こそ現代社会では重要なのではなかろうかと思う次第でありまして、
賃貸住宅の流通円滑化は誰にとっても利益になりますから、是非検討いただきたいと思う次第です。

ちょっと話し逸れます。
個人的意見でもありますが、「規制の曖昧な民泊」や「シェアハウス」を増やす政策は好ましくないと思います。
受け入れる地域の合意あっての住宅政策ですし、上記住宅は概念としては「事務所可な部屋」と大きな違いの無い事業建築ジャンルへの転用です。その辺の判断曖昧なままに規制緩和だけ先行させれば用途指定を含む不動産法制の根本がグダグダになってしまいます(下手すると地価下落に繋がる可能性もある)。税府がデフレ経済からの脱却をテーマにしているこの時に手を出す政策では無いでしょう。
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2016年08月14日

珍しく売買物件レポートです(投資向け荻窪1R)

売買物件の情報は賃貸物件を知る上でもなかなか参考になるもので、売買ページのメンテナンス作業で発見した荻窪1Rの資料がなかなかの好物件であったことから今回取材レポートとなったところです。
さて最初に不動産投資の外郭から話を進めてみようと思います。
実際当社でも担当各人によって見解は違っておりまして「こうなら正解」というような答えはありません。まず重要なのは投資戦略として何を狙うのか明確にすることですね。
大きく分ければ「二つの方向性」になると思われます。
1)所謂日本の平均所得に将来的に辿りつけるような(購入時借入も視野に入れた)、年間所得額から逆算する投資(一定規模以上の部屋数を確保する購入)。
2)年金所得の足しになれば的に(国民年金支給額などが参考値でしょうか)「少額でも低リスクで借入無しで購入可能な安価な投資」。
上記二つの方向性の判断ですが、前者は結果として管理部屋数が多くなりますから一見高リスクに見えますが、賃貸運用的には「空室リスクが平均値に近づく」ため大家業的視点では低リスクなんです。
後者は購入に関して低リスクなのは文字通りですが、管理物件部屋数がどうしても少数になりますから、賃貸運用時「空室リスクの想定が難しい」となります、

但し、前者は仮に(物件固有の事情や改装含む運用ノウハウなどで)高い空室状況が発生した場合、借入金の返済がかさみ赤字転落の可能性もあります。この場合「金融商品投資であれば」損切り売却を含む撤退可能性も考えておかなければなりませんが、不動産の場合それは容易な事ではありません。
早期売却現金化が必要な状況はそれ自体が売却条件の弱さとなりますから、売却希望額が8掛け7掛けとなってしまう状況を想定しなければならないからです。損切りどころか倍損撤退みたいな形になってしまうという事ですね(そもそも運用の失敗があれば利回り含む事業性評価も低くなりますから)。

それに比べて後者の場合(私はこちらの判断を支持しているのですが)、
短期的には「平均空室率を織り込めない」厳しさはありますが、そもそも購入時に借り入れなども行っておりませんから、ぶっちゃけ空室が続いてもアンラッキーだと割り切って考えることもできます。管理戸数が少なければ将来自宅やセカンドハウスとしての運用が視野に入るのも有利な点でしょう。
導入でテキストばかり長文になるのもアレなので、賃貸における空室率の話は末尾に掲載しておきます。
てなわけで荻窪駅から物件レポート始めましょう。
西口北側からスタートです。
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ポケモンが出るエリアなんでしょうかね(笑
スマホを見ている方が何故かずら〜と並んでおりました。

そんなことはともあれ青梅街道へ出ます
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荻窪レポートは何度もやっているので読者の方には見慣れた景色かと思いますが、
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青梅街道商店街を進み
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四面道交差点を渡ります
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物件概要にも記載のとおり八丁交差点を渡るとほぼ到着です
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住まいの心理学(retour&kagewari)
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