2016年11月28日

【特集】『新江古田のビンテージMS』リノベーション工事開始

(※11/28 収納部分に関して追記編集)

「秀和豊玉レジデンス」リノベーション工事のレポートです。
物件概要記載のとおり、今回年末にかけて募集開始の予定。賃貸で募集されることも稀な物件なので、今回先行情報はかなり貴重な内容になるかと思います。
大江戸線新江古田は知名度高い駅ではありませんが、広範な通勤利便性を考えれば西武線の江古田より上位ですし、地元情報的には「練馬近郊の高級マンション開発区画」でもあるため、環境的には練馬より上かなと思うところもあります。

後半練馬駅まで歩いてみたルートをお伝えしますが、実徒歩20分ぐらいながら途中で桜台駅商店街を通過するため(桜台駅商店街までどうでしょう10分前後)、あれもうついちゃったのぐらいの近さです。練馬駅近郊で中堅から高級マンションがみつからず苦労している方は「それ探すなら新江古田かな」という関係性となっている部分有力ではなかろうかと思ったりします。

早速新江古田駅の紹介から
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駅前が食料品スーパーなので、とても便利です。

ここから江古田駅までは北へ
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ほぼ商店街繋がっているよって距離感なので、庶民の街江古田の飲食店なども普通に生活圏に含まれます。

物件は目白通りを西へ4分です
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高級マンション開発区画という背景に、この辺は法人などの大規模施設なども多いことが挙げられると思います。敷地所有権的に大規模開発進めやすい区画なんです。
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近隣には同様な大規模ビンテージ含む住居が並んでいます

街の流れを見るに(法人関係の大規模駐車場など)今後もマンション開発進むだろうなという感触もありつつの(所謂街道筋特有のカーディーラーなどもあります)、
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あっと言う間に到着です
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振り返ると「デコラートスペース プランニングステーション?」なる建築ありますが、
デザイン関係の施設でしょうか
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早速、物件及びお部屋の紹介です

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posted by iwahara at 05:49 | Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年11月20日

西新宿五丁目中野区のミニマルコンパクト

西新宿五丁目と言えば買い物環境に若干の弱点もあり、希望駅的にメジャーでは無いかも知れません。丸の内の西新宿から坂上方面とは違いダウンタウンな側面もありますが、現在駅北側にも大規模な再開発が入っており今後更に街は変貌していくと思います。
西新宿方面の再開発は成功してますからね。
今回のお部屋は最寄りは西新宿五ですが「最寄りの商業区画は中野新橋」なので生活上の利便性に問題は全くありません。

西新宿五丁目駅からスタートです
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山手通り交差点に出て
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(ちなみに信号上部のサークルは何の意味があるのでしょうか。同じものが都庁から初台方面のどこかにもありますよね。)
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そんなことはともかく坂上方面へ北上します
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この辺は過去西新宿五丁目がダウンタウンであった名残というか、東中野からお滝橋通りなどに至る界隈と似て若干郊外感のある幹線道路でありまして、商店街的な街は期待しないでください。

なにせ徒歩5分ですから山手通りに出てちょっと歩くと到着です
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このまま真っ直ぐ行くと資料的には9分で中野坂上となります。
(ルート上にはダイソーもありますが、買い物的には坂上駅の商業区画に出なければならず、丸ノ内線を通勤メインに使用しないのであれば今回取材の「最寄り西新宿五・週末の買い物は中野新橋」という構成が有力だと思います。)
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2016年11月10日

再び三鷹のハイCP木造APと駅前再開発など

何やら同じ場所のレポートが続いておりますが、特別な意味はありませんのでご理解ください。
(中央線において「阿佐ヶ谷〜三鷹」がお勧めなのは事実ですけどね。)
ルート的には過去レポートで武蔵境から三鷹駅まで歩いてみた事ありますが、
その線上三鷹駅寄りに位置します。
武蔵野市側まで至らない立地なので、どうでしょう東急ストアまで行くかな?な位置関係なので、買い物は駅構内のスーパーか、意外と三鷹駅南側へのアクセスも容易なので三鷹商店街がメインになるかも知れません。
帰路でそこいら辺含めて紹介します。
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三鷹駅から水道道路を西へ
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過去レポートでこの道を歩いた時に水道道路沿いの緑道に未舗装なところがあったので、
通りの北側歩くのがベターかなと思ったのですが、
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地元の方は線路寄りの信号をどんどん渡っていくのですよ
あれれと思いつつ、先を進みます。
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散歩道的整備をされているのでしょう
大変に環境よろしいのが特徴
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バス停的にはさくら通りと記載されていました
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物件は通りの線路側(南)なのでそろそろ交差点を渡ってと、
そこで気が付きました。
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(振り返って見た図です)
一本裏に歩行者用の道も整備されていたのですね、
交差点で地元住民の方が通り南側を選択する理由がわかりました。
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posted by iwahara at 21:10 | Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年11月06日

阿佐ヶ谷から25平米越え高級シングル系1K

前回繋がりで、同様タイプを阿佐ヶ谷からととなります。
広さ的には30uランクとはいきませんが、25u越え居室8帖以上の高級シングルとなります。
●レポート的にはショートショートです。

阿佐ヶ谷駅からスタートです
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このルートも過去何度か紹介しておりますが、
いつものように、地元民的意見「旧中杉より新中杉のが早いよ」を選択
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中杉通り、旧中杉通りに関わらず「商圏はしっかりしているのに集客がとても難しい」というのが阿佐ヶ谷の特徴であり、私もほとんど地元的街のひとつなのですが「いったいどのような業態なら中杉通りの駅北側において集客に成功するのか」今もってわからないのです。
阿佐ヶ谷の商店街は駅南に集中していることもあるせいなのか、自宅での生活重視世帯が想定上に多いのか(西友レジは相当混みますからね)、とにかく小規模店舗が消えては開店、消えては開店するのです。
昔は長く続く店も少なくなかったですが、かといって集約に成功して収益が上がっているようにも見えませんでした(いつも空いていて入りやすいねみたいな、、)。
大きな謎のひとつです、

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こちらは地域的に便利な店と知られている(食品関係もかなり売っている)ドラッグストア
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そのまま日大二高通りに接続する交差点まで進みます
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確かにいかにも商店街は「旧中杉通り」なのですが、
長年この辺知っている人間的には実際に出入するお店は旧中杉も新中杉も同じ程度なんですね(店の構成は大きく違わない)、個人的には直線経路で歩きやすい分新中杉の方を通勤ルートに推してます。
実徒歩はそこそこかかるのは事実ですが、歩いた感はかなり楽です。
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2016年10月26日

三鷹の堅い30u付近の9万台ストゥディオ

今回は駅近高級系なので、少し遠回りしつつ周囲の環境含めてお伝えしようと思います。
三鷹駅は確かに地味なんですが、中央線各駅始発駅であり東西線乗り入れもありますからこの辺だと荻窪に次ぐ利便性の高い駅です(吉祥寺も井の頭始発ですが井の頭であれば永福なんかの方がバランスいいですから)。基本ファミリー系の街であり高級シングルは決して多くないので今回の部屋はかなりレアです。
早速三鷹駅からスタートです
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いつも出てくる駅前商店街ですが
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実は駅に最も近い区画は東に小規模飲み屋街、メイン通りも大規模店舗が半分ぐらいいっちゃっているため、商店街に入るというイメージは「1区画先の信号渡ってから」なんですね、
そして結構その信号にひっかかるので、今回の物件ロケーションから言えば、
西側のこちらルートでしょう
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(現在駅前再開発工事中)

先に「三平ストア」がありまして、
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地元的にはかなりの有力スーパー
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今回の物件は兄弟棟が三鷹通りにありますのでちょいと遠回りしてみます
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規模はこちらのが大きいのですが、ロケーション的には紹介のお部屋の方が上かなと思いますね。
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何故なら、三鷹通りの一本裏が駅近ゾーンでは最も高級感のある閑静な住宅街だからです。
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お部屋はこの先となります
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posted by iwahara at 22:07 | Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年10月21日

言わんこっちゃないです(不動産投資関連テキスト)

『住まいの心理学』ブログの方で書いたんですが、
マイナス金利で不動産投資なる話や報道の大問題
http://kagewari-retour.seesaa.net/article/442563730.html

続報的なものが入ってきたので、念のためこちらのブログでも注意喚起しておこうと思います。
にわか大家さん投資の大誤算 賃貸アパート空室率上昇、「バブルの火種」懸念
http://www.zakzak.co.jp/economy/investment/news/20161016/inv1610160830001-n1.htm

(一部引用)
銀行も、消費税率引き上げで需要が細った住宅ローンに代えてアパートローンを積極的に拡大。日銀のマイナス金利政策で行き場を失った資金が流れ込み、アパート投資を加速させた。
この波に乗り、建設請負とサブリースを手がける事業者の業績は好調だ。大東建託は今年度、転貸戸数が初めて100万戸を超える見通し。連結最終利益は6期連続で最高を見込む。

一方で需給が緩み、駅から遠いなど条件が不利な物件は入居者集めが厳しさを増す。「特に単身者向け物件は供給過剰で、郊外の家賃相場は年率1%下落している」(タスの藤井和之主任研究員)状況だ。国交省は9月、サブリース事業者に対し、将来の家賃変動リスクを家主との契約時に十分説明するよう通知した。「『部屋が埋まらない』のを理由に、業者から提案通りの賃料が支払われない」といったトラブルが頻発しているためだ。

■先日記事にも書いたのですが、各機関や業界などで空室率には様々な数値があり確定的なDATAを出すのは微妙なところなんですが「アパートの空室率が問題となっている」という部分がポイントです。所謂昔からある資産家が近所の中古マンションを購入して分譲賃貸へというパターンでは無く、昨今喧伝されているのは「アパート経営」スタイルのサブリース系投資で(しかも銀行から借り入れまでして投資を拡大するという無謀なものです)、資産価値やリスクヘッジから見てもも危険な投資方法です。
賃貸住居に暮らしの身から言えば「賃料も安くなるかな」と考えますが、
不動産の場合需給バランス的に賃下げ圧力は限定的だけで無く(常に市場にあって流動するものでは無いですから)、供給過剰に輪をかけているのは特定タイプに偏った賃貸物件です。
引用記事に「家賃相場が1%低下」云々の記載がありますが、まさか現行契約者の賃料も毎月改定されているワケもありませんので(市場に流通している物件は限られている)、
実態はこちらです
 ↓
●「中古マンションの価格が1割近く上昇している」=賃料設定は同じなので投資利回りが低下する

同時に、郊外ワンルームなどの賃貸アパートの場合「空室が目立つから賃料を下げた」からといってリニアに満室になることも”ありません”し、内装や設備の管理維持コストから(投資の場合ここに銀行への返済も含まれる)賃料を下げるにも限界があるのです。
「隣の部屋の賃料が5千円下がったから引越しした」などの実例を聞いたことってほとんど無いと思います。
しかし「隣の部屋が1年以上も空のままだ」な話は常にありますよね?
それが賃貸住居の需給バランスにおける実態です。

しかもサブリース型のアパート経営ともなれば、損切りする場合「常にオーナーチェンジの一等売り」しか方法が無く(この時「売却価格が下落することで投資利回りが回復=赤字債権の健全化」となる循環)、早期に売却ともなれば厳しい指値を前に悩む事になります。

■予め資産のある方が(低金利なので)資産保全上中古マンションなどの投資を行うのはまだ十分に合理的選択ですが、
前述のとおりで現在中古マンションは値上がり傾向にあり、
この場合も当面は見合わせるべきでしょう。

マスメディアも一体誰の差し金なのかと思いますが(個人的には銀行の救済アイデアなのではと思ってます)、
昨日「賃貸アパートの空室率問題報道」していたと思ったら、
今日は「マイナス金利でアパート経営投資が大人気」の煽り報道を行い、
明日は「バブル再燃の懸念」ですからね、、
どんなマッチポンプなんですか。

一般サラリーマンの方で、銀行から借り入れしてアパート経営なんて事を安易に考えている方(またそれ系のセミナーなんかにうっかり参加してしまった方)、十分に注意してください。
「賃貸物件は野菜じゃありません。値下げさえすれば在庫管理できるような投資ではありません。」


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※金融機関からの資金調達による不動産投資全てを否定するものではありません。勿論のことですが(不動産に関わらず)法人や、既に事業をされているとか特別にメインバンクの信用が高い事情があるなどで「特に低金利で資金調達できる」ですとか(担保評価の高い資産があると等価)、「法的許可を得た民泊やゲストハウスなどの想定利回りの高い事業計画(=別途ビジネス上のリスクを取る)」など挑戦する可能性はどんな状況でもあります。
しかし、上記パターンの投資こそ(事業性が高い企画意図となり)厳しく「需要見込みの判断」が必要となり→つまるところ昨今紹介されているような(所謂素人資産家向け)「サブリース的アパート経営投資的な話」は論外になるだろうと思うワケです。


posted by iwahara at 17:37 | 売買や賃貸の話 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする





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