2019年01月18日

高円寺から1Kのつもりが成約終了につき街レポートです、、

お正月休みとはいえ(北海道帰省を見越して)年末ギリで取材した物件、
えー(内容上位の部屋の発見からの成約期間平均約2週の)原理原則どおりに成約終了してしまいまして、高円寺最寄り10分ながら「この辺って選択もあるよ」な街レポートに切り替えます。

困ったことに常にこの辺空室あるってほどの供給地では無いので、
今回レポートを参考に”この辺で”という探し方の有効性もギリギリなのですが、そこはご容赦くださいませ。「ラッキーな人はこの辺住んでちゃったりしますよ」と、このような趣旨となります。

■方位というか立地は
JR高円寺駅の南東、環七ちょい超えた「もすこしで中野区?」な駅徒歩10分の住宅街です
さて、高円寺の賃貸住宅と言えば「まず木造AP」です(準低層指定住宅地域指定によりRC造建築探す方が難しい)。
これまで高円寺でレポートしてきたエリアといえば、
「非木造建築も存在する駅北西の阿佐ヶ谷系住宅街」
「木造AP中心にリーズナブルな部屋も少なくない駅南側商店街西の住宅街」
といったところです

ちなみにですが、駅北側は吉祥寺同様全て商業地であるため”さらに北”となると、西武線野方も近いよの大和町であるとか(微妙に徒歩10分超えるなど)、北東の環七越えエリアの”実際は中野系住宅街(こちらは非木造もちらほら存在する)”だったりします。
●南東の環七越えエリアは今回初かな?

何故に北東の環七越えが完全に中野系になっちゃうのかと言えば、中野駅大規模開発エリアが近いことと、高円寺駅からの商店街動線が切れちゃうためです。
さて、南東はどうかと言えば高円寺商店街との連続性が存在するのです。
(古着中心の高円寺サブカル商店街が駅南側主力であることが大きいかな)

そんな高円寺駅からスタート
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でー高円寺駅南の商店街はご存じのように西寄りにあるのですが
このように
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(まーこの先は本来飲み屋街だったエリアですが)
高円寺の商店街は複数存在し、東側区画はそのまま商業エリアなのです
(その昔飲み屋街エリアですが通りには「OKストア」などもあって決してアダルトゾーンでは”ありません”)

で、駅南東の住宅街に向かう場合
公園に下るルートを東へ
sgetikasi04.jpg
ってのがだいたいの近道で、
後はそのまま区画整理された商工地域を適当に進みます

このエリアにも古着屋さんは途切れず存在し
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駅南側メイン商店街より気ままに古着を探せる環境にあります

するすると進み「環七と駅前通りのパイバス道商店街」へ出ます
sgetikasi06.jpg
またまた正面は古着屋さん

ちなみにこの環七と駅前通りのパイバス道は都市計画的に、おおよそ成功したとは言えない道でありまして、(いつものこの通り沿いの住民だけ公共投資分配得している状態の)歩きやすいルートです。
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うんで高円寺を高円寺と言わしめる”高円寺”もこちらサイドにあります
sgetikasi08.jpg

この通りの先には環七との交差点があり
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この先が住宅街となっています

確かに手前の商工地域にも賃貸住宅は存在しますが、
必ずしもその母数は多く無いですし、想像するに相場的にも決して安くないと思います。
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posted by iwahara at 19:03 | 『街』 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年01月11日

遠いようで近い武蔵境のハイCP(女性向)2DK

取材事例的に決して多くない街ですが、武蔵境は三鷹の隣駅です。
(それが何って言われちゃうとなんともなんですがww)
三鷹との大きな違いは東西線乗り入れ始発各駅や総武緩行線各駅が使えないところで、
武蔵境から以西は基本「オレンジの中央線快速オンリー」となります。
このオレンジの中央線がそれなりに通勤混雑するため(だったら始発もある立川もって選択肢が出てくるように)印象として中央線族なら「武蔵境なら三鷹駅の方が」と思うところもありまして、
微妙に武蔵境はマイナーな駅なのです。
実際、三鷹以西となれば小金井や国立のが人気あります。

しかし通勤が四谷や山手線東側の場合、選択がオレンジの快速となるのも事実でありまして、
乗降客も多い三鷹より案外いいかもって側面も見逃せませんし、
ひょっとすると買い物環境は武蔵境のが上だったりします。
(言うまでもなく通勤が下り国立や立川方面なら三鷹よかいいかもなぐらい)
そして、賃貸相場的にハイCPであると。

今回は更に駅から徒歩15分以上であるためダントツのハイCPなお部屋となっています。
(以下レポートにあるように自転車道が整備されており、自転車ライダーな方には特にお勧めなのですが、物件概要に自転車置場の記載が無いため、この点は確認要となります。)

早速武蔵境駅からスタートです
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(駅再開発によりすっかり綺麗な駅となっておりまして、駅ビル内にもスーパーありましてちょっとした買い物は駅ビルだけで完結しそうな感じです)

駅周辺は北も南も武蔵野市なワケですが
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こちうらが大変評判のいい図書館

そして南口ロータリー前にはドーンとデカいヨーカドー
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今回はここから三鷹市に切り替わるまで南下していきます
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ちなみに武蔵境には北口側に商店街がありますが、いやぁ商店街と呼ぶにはってスケールで(昔は駅前のパチ屋が目立つがらっぱちないかにも郊外の商店街でした)、北口側南口側と利便性に大きな差異はありません。

駅前通りに相当する”かえで通り”をまっすぐです
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このルートは歩道に自転車道が整備されているのが特徴
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あくまで想像ですが、
今回のような徒歩20分ぐらいの通勤ってこの辺の人には「自転車ですぐ」みたいなところあるのかなと(この辺の内容は後半でも触れます)。
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posted by iwahara at 02:08 | Comment(0) | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年01月02日

告知的には重複となりますが1月の業界事情

12月の記事でも説明しておりますが、
念のため1月の業界事情や動向の告知です

GWやお盆の夏季や年度末からお正月の冬季、所謂帰省や行楽の多い期間は不動産業界も休業です。
(そのまんまですが、来店客がいないからと大家さんも不在であるため。)
且つ、各業者微妙に公休曜日違いますから、各社出そろうのはその後となります。

特に1月の場合は成人式の休日などもあるため、
新規登録や管理会社への空室照会など条件が整うのは「成人式のある週の週末から」となるため、
資料出しも「成人式明け翌週の頭から」ぐらいの感覚になります。
逆算すると最短スケジュールの内見開始日程は「成人式翌週の週末前後」
●今年の場合だと「26日土曜から」みたいな感じになります


もうちょっと細かく段階を先読みしてみると、
(昨今の管理会社さんの公休は、水曜・日祝に集中しているので)
10日から(12月中旬以降の空室も含む)新規空室の登録開始、
しかし13日14と連休なのでそのまま16日水曜公休まで実質連休みたいな状態も予測されるので、
10日からのDATAに対し管理会社に直接空室照会可能となるのは17日以降、
スケジュール的には、その17日以降DATA抽出本調査が可能となり、
(週末の内見を前提に)資料出しするなら21日か22日となるワケです。

■つまり6日〜の週で空室調査の依頼
相場調査などは可能なので、13日〜の週にかけて希望条件や調査地域などを詰めて、
18日から本調査って流れが最短かなと思います。

実際にretourのweb部は(メールなどの相談は随時可能ですが)、
ほぼほぼ上記日程を前提に「内見等は冬期休暇で対応不可」としています。


街の不動産屋さんも仲介調査での対応は条件同じです。
(仮に年中無休の営業店があったにしても紹介可能なのは自社管理物だけって事ですし)
成人式連休までの間は「部屋探しの相談期間」ぐらいの認識で動き出す事をお勧めします。



●どうしても『春のシーズンを避けよう』という考えがある場合には
入学や新卒入社4月をマンスリーマンションなどでしのぎ、
本当の引越しを5月からとするって方法も無いじゃありませんが…、
どうでしょう、、、(マンスリーとか結構料金高いです)
トータルでは割にあわないのじゃなかろうかと思います。
(学生さんの場合は仕送り期間も関係するため、もうちょっと計算複雑になるかもですけれど、)

だったら「2月中に契約」のが無難ではないかと、
特に学生さんなんかの場合だと、一ヵ月早目に上京することでバイト探しなんかにも余裕できますし、
必ずしも無駄に早すぎるって事にはならないと思うですけどね。



■しつこくここだけ繰り替えしお伝えしますが

3月の部屋探しは避けるべき』です

昨今引越し会社も予約できないであるとか引越し料金の高騰もあります
賃料も上昇しますし、空室数も不足します(春退去した部屋の募集開始は4月・5月以降)、
3月の部屋探しは「選ぶどころかここだけです」みたいな状況が本当に発生します。
春は部屋探しに適さない時期です。
現代東京の部屋探しは”十分にここ踏まえて”作戦練ってください。




posted by iwahara at 18:02 | 告知関係 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年12月28日

部屋探しビギナー向け企画「図面資料の読み方」

<ビギナー向けの内容となっておりますので賃貸ベテランの方はスルーでいいかもです>
※また、HPのコンテンツとほぼ同じ内容ですが、HPのコンテンツなんてそう頻繁に読むものでもないでしょうから記事化したものです(趣旨考えると毎年恒例でアップする方がいいかもですね)。

■部屋探しをする上で「図面資料を並べてあれこれ検討する」典型的な絵だと思いますが、どこをどう見れば(読み取れば)いいのかわからないままだったらコントみたいですよね。
ましてや読み方間違っていたら大変です。

間違いがちなところを箇条書き的にまとめてみましょう

●<平米数>
一番わかりやすいアバウトな見方「10平米あれば江戸間6帖」
間取り図の○帖表記は参考でしかありません。
畳のサイズは団地サイズから京間までまったく違うからです。
(江戸間標準で言えば、現代築浅マンション表記で一般的な”団地サイズ”6帖は5帖ちょいぐらい)
居室の広さは間取り図の”各室比率”と”総床面積の比率”から判断するのがベター。

●<平米数2>
RC造マンションと木造アパートでは床面積の計測法が違います、
厳密に言うと必ず木造や鉄骨造マンションは実測という意味では無いのですが、
RC造マンションはコンクリートの耐力壁や鉄筋の柱の面積を含む”壁芯計測”が一般的であるため(分譲なんかの時など区分所有の”自分の持ち分構造体”みたいな意味もあるのかなと)、
・壁が厚く、柱の太い高級系建築ほど「表示床面積より実際の部屋は狭い」のです
 ↑
現代は非木造建築着工が6割超えてますので
RC造マンションの表示を標準とし、手持ちの木造アパートや鉄骨造マンションの床面積を全て1割増しに書き換えて比較するとわかりやすいかもですね

●<平米数3>
一般的な間取りと平米数の必要標準値(だいたいですよ”だいたい”)
1R(3点ユニット)約17平米〜
1K(3点ユニット)約18平米〜
1K(ミニキッチンのB・T別)約22平米〜
1DK(3点ユニット)約23平米〜
1DK(B・T別)約25平米〜
2DK・1LDK(B・T別)約40平米〜
3DK(B・T別)約55平米〜
2LDK(B・T別)約60平米〜


●遮音性
はっきり言って図面資料で担保できるのは「限定的範囲内」です
(分譲マンションの評価を考えれば誰でもご理解いただけると思いますが、同じRC建築でもその評価は千差万別です←スラブ厚から全然違いますから)
・大雑把に言えばですがだいたんこんな順番
RC造壁式>RC造=SRC造>木造2×4=鉄骨造>鉄骨ALC>木造モルタル>軽量鉄骨
加えてですが、分譲賃貸を例外に賃貸マンション躯体が特別に強固となる理由はありませんから(床スラブも150ミリ前後が標準かと)、あくまでも参考であるのと同時に、
 ↓
・共同住宅での暮らしは「一定の近隣騒音を苦にしない環境スキル取得」を半ば条件としていると考えるべきです(騒音含むプライベートを保証するのはホテル建築だけ)、
木造戸建てのご実家ですら結構近所の音が聞こえている筈です。

動物としてのワイルドな本能が自然起動していれば、
関係の無い音は脳内でデシベルダウンされ、感覚的に気にならない処理されるものなんです。
(店番ネコが繁華街でも平気で昼寝できる理由、退屈な授業中に普通に眠くなる理由)
あまりに近隣騒音がストレスに感じる時には、
現在実生活のストレスなど、メンタルヘルス環境のを確認が近道(或は根本的原因)な場合もあり。

いずれにしても、
「古築木造モルタル」のようなベテラン向きのお部屋は、
アウトドアのキャンプも平気だ的な(飲食店で隣の席の会話が気にならないのとベースは同じ機能)、一定水準のプライバシーが確保されれば「自分でパーソナルスペースに心理的結界を張れる」人類ヒト科自然に備わる(ワイルド系)スキルある方向けと言えます。
 ↑
●よくある勘違い
一見築浅マンションに見える「軽量鉄骨アパート」です
軽量鉄骨とは基本プレハブの事で(性能は使用される構造パネルに依存する)、基本的に遮音に強い設計構造では”ありません”(注文住宅クラスになれば鉄骨造同等ですが)
「図面資料レベルで言えば」となりますが
(非木造ですが)マンションと勘違いして、軽量鉄骨アパートなのに遮音性のクレームとなるのは論理矛盾です。

番外編
あくまでも経験的な情報ですが、それほど遮音性に強いと評判があるってことでも無い”鉄骨造”ですが(商店街などによくある低層非木造建築)、「小規模なワンフロア1住戸設計」の場合ケースバイケースで大規模RC造マンションより遮音性に強い個体も存在します。
また、木造2×4アパートはそんな鉄骨造とほぼ同格の遮音性能とされていますが、この評価には「木造の方が衝撃音などがダンピングされる」部分も込みの判断です。


●B・T別
教科書的には「1RマンションをB・T別に設計することはできない」
こう考えて正しいです。
構造上長方形の専有面積となる1Rマンションの場合、居室横向き幅広でもなければ浴室の対抗面にトイレを配置する”幅が足りない”。
しかも居室横婿の間取りとなれば、すっごく薄くて小さいマンションか内廊下対抗面の高級建築かって話です。→つまり通常は「縦長長方形の占有面期」となる。

※しかもRC造の場合、無駄な床下配管を避けるため部屋の対抗面に水回りという設計も避けたい

で、仮にその1Rマンションで無理に幅を広げれば(長方形なので)ドカーンと床面積が広くなり賃料もドーンと上昇します(いきなり25平米越えとか)。
なんとかB・T別を模索するためには、長方形の線湯免責半分以上を水回りとして設計するより無い(浴室とトイレを並べて配置)、或はその応用ですね。

<さあここで問題です>
江戸間6帖の基準は?約10平米
B・T別が水回りで床面積の半分以上になるとすると?
マンションでB・T別を探す場合、床面積が少なくとも最低20平米以上無いと設計できない
(経験的にB・T別設計の標準は22平米以上の感覚ですね)
 ↑
一般的な3点ユニットの6帖1R標準は17平米以上ですから、
B・T別を優先させる場合、どうしたって想像以上に賃料は上昇します
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posted by iwahara at 16:40 | 部屋探しのポイント | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年12月18日

街「吉祥寺が住みたい街とかどういう意味?」

実際に吉祥寺の街紹介をしようって意図ではありませんから(笑
そこは、誤解の無いように。
画像中心のレポートではありませんよ。
とはいえ吉祥寺
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さて、報道や情報誌などでよく聞く『住みたい街』
●いきなりですが「部屋探し的にはまったく意味がありません」
何年から何年でしょうねぇ
東京で住みたい街といえば吉祥寺が連続でNO1だった時期があります(今でも上位ランクは変わっていない筈です)。
 ↑
そもそもこの辺の意識調査の当初は(丸の内や銀座では暮らせないだろうを前提に)私鉄沿線都心近郊中核都市の人気投票な趣だったと思います。

つまり「人気の街吉祥寺」の意味をひも解くなら
●東京における”中央線”の人気や利便性が現れている
と、考えるべきなのです。
(この場合の”中央線”とは「新宿〜三鷹」の総武中央緩行線の意味)
 ↑
なかなか意味が分かり難いでしょうか、
ぶっちゃけて言えば
「【東急】自由が丘VS【中央)吉祥寺」でどっちが上かって人気投票って事ですよ。

事実、吉祥寺って繁華街なのでww
街といってもデパート中心の商業地域なワケで、0件ではありませんが駅近10分圏に有力な住宅街は存在していません。
ちなみに人気の街なので業界的にも推奨できない営業店も多く、この辺の会社はだいたい吉祥寺徒歩で西武線武蔵関方向のアパートを紹介していたりします←ここ全然吉祥寺じゃないからww

(吉祥寺界隈の住宅街と言えば、東急裏の三鷹方面に連なる武蔵野住宅街と南西の三鷹下連雀方面や末広商店街先の西荻乃至三鷹台エリアが存在しますが、そのまま既に”ほとんど隣駅”です。)

たとえば東急裏の低層指定住宅街(ある意味一番いいとこですが相場決して安くないです)
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この先更に西へ安いところと言えば三鷹駅に近いところか、三鷹からも吉祥寺からも10分以上離れたエリアとなってしまう

三鷹下連雀方向への住宅街もありますが
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吉祥寺からは徒歩10分以上ですし便利な立地は三鷹駅に近い方

駅東側の更に北側にも住宅街は無くは無いですが
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ジョウジご存じな方ならわかると思いますが、そっち方向にはナントカホテルとか風俗街もあって(昔吉祥寺は風俗で鳴らした男街だった歴史があります)、一般的な部屋探しのエリアとしてお勧めとは言えない。

となれば末広通りの先となる(駅からまっすぐ東)
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ここも商店街なので(運よく住居を見つけられればベターだけれど)、本格的な住宅街となれば「井の頭から南の三鷹台エリア」であったり、「北東となる五日市渡った西荻エリア」となる。

但し、この辺の(末広通りの北側裏)住宅街には
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戸建て中心の低層地域とは言え、母数限られつつも木造アパートも存在し吉祥寺徒歩圏に拘って部屋を探すならここでしょう。
(いうまでも無くですが西荻に近いぐらい遠目まで行く方が条件よくなります)

<話は戻って>
●沿線の人気投票的意味である
その根拠ってほどではありませんが、
確か某ポータルサイトの一般公開不動産DATAベースにおける”検索履歴”のランク的に
「中央線の”荻窪”が一位だったりするのです」

ちなみに私鉄沿線の人気投票的意味には以下のような要素も含まれています
・某田園○○線と地下鉄東○線の通勤時間帯の異常な混雑はあまりにも有名で避けられがちだ
・投票は必ずしも東急住民限定で行われているとも言えない
(吉祥寺界隈は漫画アニメ関係者や法人が多いので、中央線は漫画やアニメの舞台によく出る)
・東急圏なら奥沢や都立大や池上線、東武のときわ台、東京北部なら王子や王子神谷だとか、台東区界隈の新御徒町や田原町、東京東側の菊川や亀戸・平井など地元情報的なものは網羅されていない
・渋谷ターミナルだと推薦は東急圏というより井の頭線だが印象薄かったりする
・都心部にもハイCPや有力な駅があるが(千石・曙橋・四谷三・春日・湯島・高輪〜白金台・目黒などなど)あまり知られていない
 ↑
専門性無く一般的な人気投票に過ぎないって事です
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posted by iwahara at 20:03 | 部屋探しのポイント | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年12月12日

12月の不動産業界動向について(部屋探しはもう越年です)

「実際のところは12月中旬から1月の成人式の後まで」
ほぼ、上記期間は部屋探しには得策ではありません。

■不動産会社はGWやお盆・年末年始などの行楽シーズンや帰省期間はほぼ時期を合わせて休業になります(ここ付け加えると大家さんも不在がちであるというのもその理由)。

それとは別に12月に関しては、
古い慣習ですが『夜逃げ顧客の忌避』というのもあります。
「こんな年度末に引っ越すとか何かあったのでは」
ある意味大家さんの審査というのは、一般的な入居者を期待するもので(休暇期間や生活時間などに関しても一般的である方が何かと無難だからです:審査時公務員最強の理由)、12月終わりも近いというのに慌てて部屋探しをしなくてはいけない事情でもあるのではないか?と心配されるケースも多く、

●賃貸契約において重視すべき点として
(賃貸契約において契約者は”お客さん”では”無く”民法上商取引同様の当事者ですから、法人代表者が銀行と取引しているのと外形上同じ)
【信用上位の関係構築】は契約者にとって最も有意な利得となります。自ら信用上の不安や疑問を想起させる振る舞いは得にならないのです。
(※この点は、申込み時に必要書類を事前に全て揃えて一発で送信することが重要視される理由でもあります。←「審査落ち」事例の中でも申込書類がなかなか揃わずに大家さんからキャンセルというのは少なく無いケースです。)

仮に自分が独立事業主代表者で、銀行担当者に融資の相談に行っているのだとしましょう。
その時に、必要書類がなかなかそろわないであるとか、時期的にこの時に融資の案件?(資金繰りに苦心惨憺している経営難アリの法人ではないか?)のような流れになる事で得することがあるとは思えませんよね。
実際不動産賃貸契約は、7万前後の部屋でも借りる資産は(仮に区分所有部分として売却すれば)おおよそですが900万前後のの取引です(中古の高級車を2年間占有で借用するのと同じ規模)。
ファミリータイプともなれば部屋の資産評価2千万を超えるケースも珍しくありません。

●不動産賃貸契約とは想像するより大きな金額の資産借用契約です、
旅館やホテル宿泊の延長で認識されちゃうと全く違う訳で、全然別物です。

なので、信用上位であることは(様々な賃貸契約上のリスクが大家さん側から低い安定入居者と理解されることを意味しますから)「契約時のみならず、何かあった時の交渉や相談などあらゆる状況で契約者にとって有利です」。
※申込・入居審査時の必要書類に「所得証明」が無くても、(そもそも年収と勤務先は申込書に記載しているので申込時公開情報ですから)率先して書類出しちゃう方が何かと得策なのです。


そんなこんなで
確かに、年中無休営業店も存在します。
12月末ギリギリまで募集求める大家さんも存在します。
ですから、12月の仕事納めに契約が間に合うのであれば部屋探しは可能ですが、
この状況そのものが借りる側にとってケツカッチンな事になってますので、
可能であれば避けたいと。
(全空室での調査を原則としているretourの場合は、お引き受けできない状況にもなるのです。←既に新規空室の登録募集を越年判断している管理会社も出てきますから万全な調査ができない。)

●ある意味”デキる大家さん”は
12月に空室が出ても年度末に募集かけません。
空室期間は残念ですが、新規募集は1月にしようと判断します。
(※同時に確実にいくなら各社休暇期間も確実に終了する成人式明けからがベター)
契約の相手が”デキる大家さん”であることは、
契約当事者である借主にとっても有意なポイントです(合理的話が可能という意味ですから)。

などなどにより、
12月中旬〜1月成人式連休明けぐらいまでは部屋探しには得策では無い期間となります。
 ↑
勿論、相場調査やエリア別の空室分布など事前の相談はフル稼働できますので(国交省DATAベースメンテナンス期間を除く)、
retour的には同期間を”事前相談”に重点置いてます。



次回は年明けからの「東京賃貸ビギナー向け」的な意味も込めて、
街「吉祥寺が住みたい街とかどういう意味」みたいなレポートにしようかなと思ってます。




posted by iwahara at 14:04 | 告知関係 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする





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