2016年08月21日

特集「昨今の賃貸住宅需給バランスについて」

所謂業界的な評価として「都市部の不動産は15%程度の供給過剰」と知られてきましたが、
■直近の動向がかなり詳細に報道されています。
賃貸住宅、異常な「大余り」状態…アパート空室率が約4割の地区も、老朽化で管理放棄も
http://biz-journal.jp/2016/08/post_16114.html

(一部引用)
2014年4月の消費税率引き上げ前に住宅着工は駆け込み需要で増え、4月以降は落ち込んだ。しかし、貸家は減少が軽微で持ち直しも早かった(上図参照)。2015年1月に相続税課税が強化され、地主の節税対策としての貸家建設が増えたためである。相続税の計算では、貸家が建つ土地の評価を下げられる。賃貸住宅の建設は従来も節税対策で後押しされてきたが、相続税の基礎控除縮小など税制改正が拍車をかけた。

細かい数字は上記リンクでチェックいただくとして、
(調査内容で数字が大きく違っちゃっているところは困ってしましますが、)
総務省などが公開している「東京都内においても都心集中が進む動向」などと合わせて考えてみれば、都内であっても郊外の木造アパートの空室率が冒頭記載のこれまでのアバウトな評価を超えて(15%程度の供給過剰)、想像上に拡大していることがわかります。

引用記事にあるように(半ばそこに答えも書いてあるのですが)、郊外木造アパートなどが間取り改変で30u以上を基本とするリストラに成功すれば、”戸数としての統計”ですから、一気に供給過剰状態は改善しますが(木造建築であれば間取り改変などの工事も容易)、大家さん心理的に「ある程度の指針」のようなものが公から出てこないと問題解決も遅れるでしょう。
簡単に言えば「改装などに対する補助金などの優遇措置」のことです。

記事にもあるように、賃貸住宅は空室率が高いから入居を促すために無限に賃料を下げればいいというものではありません。収益率が下がり過ぎると維持管理ができなくなってしまうからです。
『住まいの心理学』などでは”都心のRC造ミニマルコンパクト論”などを展開している私ですが、郊外の木造アパート空室率の今後を考える場合は「間取り改変により世帯数を減らして部屋当たりの床面積を増やす」方策がベストであると思います。
「都心の17u1Rと郊外の30u大型ストゥディオは同じ賃料」←このような対比があれば、賃貸住宅のバリエーションが増えることで生活の豊かさも拡大しますし、地域行政が「賃貸住宅補助」を拡大していけば需給ギャップは貸す側借りる側双方にとって有益な方向に解決すると思います(おすすめは保証会社の掛け金を行政が負担したり、高齢者の緊急連絡先を行政とする制度の導入や確定申告時に賃料の一部を経費として認める「賃貸住宅減税」などなど)。

経企庁や財務省の目論みじゃありませんが「床面積の増加には景気浮揚効果もあります」。
この促進に財政出動行ってもリターンあると考えます。
大家さんとしても、確かに管理部屋数の低下は「空室リスクの恐怖」でもありますが、行政指導で地域一帯の空室率が改善するのであれば実に合理的な選択になります。
第一不動産投資の利回りが若干低下しても管理している水回りなどの基礎的設備の個数も低下しますから、表面利回り総額は低下しても実質利回りの低下は抑えつつ空室率の低下により収支計算も安定してきます。

■補助金行政の不公平による弊害は後日『住まいの心理学』ブログに別途記載する予定ですが、
とにかく、
”とにもかくにも”経企庁や財務省は頭が固くてですね、、、
景気対策としての優遇措置は常に分譲購入などの持家関連の政策に傾斜しています。大手デベロッパーの陳情含めて業界サイドの事情があるのもわかりますが、地味にも見える「賃貸住宅対策」こそ現代社会では重要なのではなかろうかと思う次第でありまして、
賃貸住宅の流通円滑化は誰にとっても利益になりますから、是非検討いただきたいと思う次第です。

ちょっと話し逸れます。
個人的意見でもありますが、「規制の曖昧な民泊」や「シェアハウス」を増やす政策は好ましくないと思います。
受け入れる地域の合意あっての住宅政策ですし、上記住宅は概念としては「事務所可な部屋」と大きな違いの無い事業建築ジャンルへの転用です。その辺の判断曖昧なままに規制緩和だけ先行させれば用途指定を含む不動産法制の根本がグダグダになってしまいます(下手すると地価下落に繋がる可能性もある)。税府がデフレ経済からの脱却をテーマにしているこの時に手を出す政策では無いでしょう。
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2016年08月14日

珍しく売買物件レポートです(投資向け荻窪1R)

売買物件の情報は賃貸物件を知る上でもなかなか参考になるもので、売買ページのメンテナンス作業で発見した荻窪1Rの資料がなかなかの好物件であったことから今回取材レポートとなったところです。
さて最初に不動産投資の外郭から話を進めてみようと思います。
実際当社でも担当各人によって見解は違っておりまして「こうなら正解」というような答えはありません。まず重要なのは投資戦略として何を狙うのか明確にすることですね。
大きく分ければ「二つの方向性」になると思われます。
1)所謂日本の平均所得に将来的に辿りつけるような(購入時借入も視野に入れた)、年間所得額から逆算する投資(一定規模以上の部屋数を確保する購入)。
2)年金所得の足しになれば的に(国民年金支給額などが参考値でしょうか)「少額でも低リスクで借入無しで購入可能な安価な投資」。
上記二つの方向性の判断ですが、前者は結果として管理部屋数が多くなりますから一見高リスクに見えますが、賃貸運用的には「空室リスクが平均値に近づく」ため大家業的視点では低リスクなんです。
後者は購入に関して低リスクなのは文字通りですが、管理物件部屋数がどうしても少数になりますから、賃貸運用時「空室リスクの想定が難しい」となります、

但し、前者は仮に(物件固有の事情や改装含む運用ノウハウなどで)高い空室状況が発生した場合、借入金の返済がかさみ赤字転落の可能性もあります。この場合「金融商品投資であれば」損切り売却を含む撤退可能性も考えておかなければなりませんが、不動産の場合それは容易な事ではありません。
早期売却現金化が必要な状況はそれ自体が売却条件の弱さとなりますから、売却希望額が8掛け7掛けとなってしまう状況を想定しなければならないからです。損切りどころか倍損撤退みたいな形になってしまうという事ですね(そもそも運用の失敗があれば利回り含む事業性評価も低くなりますから)。

それに比べて後者の場合(私はこちらの判断を支持しているのですが)、
短期的には「平均空室率を織り込めない」厳しさはありますが、そもそも購入時に借り入れなども行っておりませんから、ぶっちゃけ空室が続いてもアンラッキーだと割り切って考えることもできます。管理戸数が少なければ将来自宅やセカンドハウスとしての運用が視野に入るのも有利な点でしょう。
導入でテキストばかり長文になるのもアレなので、賃貸における空室率の話は末尾に掲載しておきます。
てなわけで荻窪駅から物件レポート始めましょう。
西口北側からスタートです。
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ポケモンが出るエリアなんでしょうかね(笑
スマホを見ている方が何故かずら〜と並んでおりました。

そんなことはともあれ青梅街道へ出ます
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荻窪レポートは何度もやっているので読者の方には見慣れた景色かと思いますが、
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青梅街道商店街を進み
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四面道交差点を渡ります
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物件概要にも記載のとおり八丁交差点を渡るとほぼ到着です
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posted by iwahara at 23:08 | Comment(0) | TrackBack(0) | 売買や賃貸の話 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年08月06日

中央線シリーズ「武蔵境から1Kマンション」

地元ながら中央線人気が何故なのかイマイチわからなかったりしますが(笑
今回紹介の武蔵境も昨今漫画アニメに登場するというですね、アニメ制作会社や漫画家業界の方がとにかくド文系の街である中央線にはなにげに多いことも遠因であると思います。
(吉祥寺のルノアールで隣の席で編集者の作家さんの打合せしているなんてのに遭遇することもありました。)
さて、それでも一般的に場所的に”中央線”と言えば「黄色の中央線各駅停車駅三鷹まで」を指しており、武蔵境は「中央線郊外のオレンジ快速停車駅」であるのは確かです。
武蔵境と言えば、私30年ほど昔の学生時代(某亜大出身なもので)頻繁に出入りしていた駅ですが、駅及び周囲の大規模再開発もありまして、当時の木造オンボロ駅舎の風情はすっかり無くなっており、若干さみしい思いもしますが、駅ビルテナント含めてはるかに暮らし向き的に便利な街になっています。
再開発された武蔵境駅、南側から紹介しましょう。
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駅ロータリー前には大きなヨーカドーが西館・東館とダブルでありまして、
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買い物に困る要素は0

しかも駅ビルにも食料品スーパー他がテナントにはいっておりますから、買い物の選択肢は相当幅が広いです(駅北側には業務用スーパーもアリ)。
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またそのとなりに『複合図書館施設』のような公共建築がありまして
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地元の方からは「本屋さんが困るほど」の高い評判を得ているようです。

物件は駅北側商店街の先なので
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昔の武蔵境駅を知る人は驚いちゃいますよね(笑

さきほどちらっと触れた業務用スーパーはこちら
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駅前は即スキップ通り商店街となり
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小規模な区画なのですが、飲食店からパチ屋から喫茶店や100円ショップなどひととおりのお店が揃った感じのいい街です。
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今回の物件は駅近ですが、商店街区画がちっちゃ目であることからその近さにもなっているのです。
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(ちなみに亜大生は概ね吉祥寺までをシマとしている動性があるので、境の商店街が大学生で大いににぎわうって感じではなかったりします。これ昔からですけれど。)

商店街を抜けると閑静な住宅街です
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帰宅中の歩行者のみなさん多数であるところもちらっと写っています。
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posted by iwahara at 22:34 | Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年07月30日

ダントツにハイCPな阿佐ヶ谷木造アパート1K

取材画像若干時系列がズレておりますがご容赦ください。
(阿佐ヶ谷はほとんど地元系の駅なので行って戻ったりして撮影しております。)
賃貸で最安を狙う時、最有力なのが木造アパートであるのは言うまでもありません。マンションの場合建築コストと保守維持費的に(分譲賃貸の場合は管理費及び修繕積立の基礎コストもありますし)、これ以上はどうしても下げられないラインがありますから、需給バランスから賃料安めに設定するにも下限に関しては限界があります。マンションの場合賃料の安い部屋ほど需給バランス弾性値が下がることになるワケです。

比べて木造建築は上物建築物の固定資産税期間も短く、各種修繕するにも(リフォームメーカーの見積もり的には同額でも)作業のしやすさがダントツで違いますから同じ規模の改装でも実質割安に済むのも事実です。
日本の気候には梅雨もある関係で非木造建築がほとんど”断熱材無し”となる状況からも、基本性能としても木造の方が優れており(遮音性も2×4建築の高級仕様であれば鉄骨造マンション並)、むしろ木造アパートの選択肢に優先フラグを立てるのが吉なぐらいです。
格安を狙う企画だけでなく、オールマイティーに木造には優れた点があります。
(戸建ての注文建築ともなねれば今でも主力が木造であることも言うまでもありません。)

阿佐ヶ谷ぐらい都心から離れてきますと「利用駅から徒歩10分以上の立地」も出てきますので、そこ含めて考えてみた場合の候補となります。

早速阿佐ヶ谷駅からスタートです
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駅再開発によりすっかり綺麗になった阿佐ヶ谷駅ですが、中杉渡って高円寺側のダイヤ街の埼葛も始まるようで

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現在このようになっています。
テナント全部撤去するとそのまま骨組なんですね。
ちょっと驚きました、ここにどうやってテナントビルを組み込み建築すんでしょう。しばし考えてしまいました。

物件へのルート的に「駅前の西友で買い物して」の想定で進めてみます
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何故なら地図見るとわかるのですが、地元民的にも「旧中杉商店街が北上メインルートには違いないが、少し遠回りになる」からです。
新中杉西友側からも旧中杉商店街に入のは簡単なのですが
(この交差点より)
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今回は近道優先でそのまま新中杉を進みます
以前阿佐ヶ谷コンパクトマンションで紹介したドラッグストアから小道に入るルートで、
こう行って
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こうと
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(過去取材時建築中だった高級マンションもしっかり完成しております、商店街経路の住宅街的にここは隠れた”いいとこ”区画だったりします。)

するっと抜けましてここで旧中杉商店街に出ます
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旧中杉と言えば、若い人の新店更新も意外と頻繁ながら「とにかく早歩きで自宅まで歩く通勤路の性格が強く、飲食店の集客が厳しい」のでも地元的には有名、

そんな中、現代的「ガッチリ禁煙のお洒落なcafe」はなかなかどうして堅調な集客続いてますね
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(それが珍しいほど旧中杉の飲食サバイバルは厳しいのです。)

この辺から一本荻窪寄りの住宅街に入ると図書館ありまして
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そこから日大二高通りを抜けそのまま真っ直ぐ伸びる小道に出ます
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どうでしょう、ここまで歩くと駅から12分、人によっては15分かなと。
住宅街を更に数分進み
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まもなく物件のある区画入口です

ちなみにこの辺は地域として阿佐ヶ谷最寄り徒歩圏なのですが、日大バス通りに近いため「住人的には荻窪系と認知」されている部分ありまして(バス便多数)、
戸建ての多い昔からの住宅街のひとつです。
お住まいの奥さんなどもチャリで向かうのは荻窪だったりします。
(旧中杉の飲食集約の難度はこの辺の地元事情にも関係しているのかのも知れません)

ですよね?
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「どうかしら」
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posted by iwahara at 18:10 | Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年07月23日

初台駅前「ほぼシングル30u9万台系ハイCPストゥディオ」

スペック的には29.4uなので30uには足りないのですが、事務所タイプ設計の1Rストゥディオなので、実効床面積は洒落た設計の30u越え1Kより”広い”と思われます。
東京賃貸ベテラン向け利便性高いお部屋です。
そのままレポートしてしまうと、なにせ駅前なもので、、ショートショートどころの話では無く速攻終わってしまいますので(そうでなくても歩くのですが)、レポート的には新宿南口から西新宿を横目に初台への流れです。

西新宿はホテル多いですから、昨今の外国人旅行者拡大もありまして、
この辺歩いていると歩行者の何割かが外国人旅行者の方だったりしますよね。
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(絵的にビルの頂上に黒装飾の怪人がいるとハマりそう。)

右手の西新宿は賑わっていますが、甲州街道代々木側は意外と静かでありまして、
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歩きやすいだけでなく、遠回りですが一本裏には遊歩道もありますから”いいとこ度”ではそれは代々木や参宮橋近隣には負けますが、実利性では初台のが上でしょう。
(個人的意見ですが東京シングルの方の場合だと「上原や参宮橋を探すなら、新宿系なら初台で渋谷系なら代々木八幡でしょう」と思います。)

ちなみに同じ初台でも甲州街道一本上”水道道路(431号)”の北と南で随分とキャラクターも違っており、水道道路北側はぶっちゃけ西新宿五や中野新橋に連なるがらっぱちな街であり(西新宿や中野坂上まで北上しちゃう方がお上品なぐらい)、水道道路南側の特に甲州街道南は代々木から代々木上原と連なる”いいとこマンション地帯”となります。
商店街は北側にも南側にも個別に存在しており、新宿近郊有数の人気の街です。

この辺渡ると「初台・代々木の中間点」都庁前外郭といったところでしょうか
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さらに進んで
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えーこの辺から個人的趣味である「都市インフラのデザイン画像」が多くなってまいりますが、
気にせずおつきあいください(笑

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ここを渡ると初台エリアです、
参宮橋方向望むとこのような感じ。
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間もなく初台ですね
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都市インフラのデザインばかりで幹線道路な雰囲気バリバリかと思われているかもですが、
この辺は静かで歩きやすいところなのです。
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posted by iwahara at 17:36 | Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年07月15日

「かなり玄人目線な部屋探しの方法論」をひとつ

地方の賃貸との対比で考えるとわかりやすいかもしれません。
たとえば北海道などの地方の場合投資向け中古マンションの価格は安いのですが、修繕費や改装コストは(工務店さんには築年数も何も関係が無いので)東京とほぼ変わりません。そこからすると、かなり高利回りで賃料設定していても賃料から積み立てた管理維持費だけとなると大家さん的には「もうギリギリ」になってしまいます(補修改装や設備管理費と賃料総額の比率)。
価格が格安とのことから(元から大家さんに資産的体力も十分ではない等)購入を決めているオーナーほど余裕も無いことになりますが、大規模補修ともなれば元の価格も安いので物件を担保に銀行から融資が可能なのかすら保証の限りではありません。
表面利回りは高く見えても大家さんとしての実質所得はとてもこころもとないなんて事にもなるのです。
(東京圏においてもRC造マンションの賃料は郊外にいってもそれほど安くならない現象と同じ背景です。郊外を利して格安物件を狙うなら「木造アパートを探すべき」なのです。)

上記の構造は都内でも成り立ちます。
■確かに銀行の担保価値設定は固定資産税関連により築年数に大きく左右される傾向はありますが(それこそ財務省の陰謀じゃないですが)、底地価格の高いところのリースナブル物件が何かと借り手にも安心なのは事実なのです(銀行の担保価値は保証できなくても”資産保全性”が高い評価になる)。
賃貸条件がいくらリーズナブルでも大家さんの財務内容がいっぱいいっぱいだったら、それは何かと心配なことも起きやすい。

賃料は「市場に依存」していますので、
底地の資産保全性高いエリアのリーズナブル物件は玄人的評価として有力な評価内容となります。
ざっくり言えば「所謂いいとこだが賃貸市場的に知名度などから相場が安いところ」がおススメとなります。
「いいとこなら知名度も高いでしょう」と思われるかもですが、
賃貸における知名度って、地方の方から見た評判だからこその穴というのがありまして、

一概に言えないケースもあるのです。
・意外なことに新宿御苑前で問い合わせする人は少ない(実質隣の曙橋はさらに少ない)
ですとか
・郊外だから安いと思ったら国立は”一橋大本位性”で意外と相場が高い
ですとか(これは知名度もあって高い例←実際にとても感じのいい街となってます)
・千代田区が中古マンション購入で安心なのは”皇居本位性”だから
などなど(こちらは高くても鉄板で安心な例)、
前述事例から言えば新宿御苑前(こちらも”新宿御苑本位性”なんですが)←こちらがリーズナブルケースになりますが、同ケースはそれだけではありません。

先日の武蔵野市西久保レポート
武蔵野西久保のミニマルコンパクト
http://retour.seesaa.net/article/439296094.html

記事中に、この辺の底地が安定しているのでしょうの記載がありますが、
■今回はそこを解説してみようと思います。

前代説明で登場している”ナントカ本位性”って何?と思われている方もいらっしゃるでしょう。
これはですね「大口機関投資家が大株主なので安心」みたいな構造の話です。
新宿御苑が広大な土地を所有しているので需給バランス的に土地価格が安定する。←という仕組み。
(後楽園には後楽園、茗荷谷には小石川植物園なんてのもあります。井の頭公園裏は田園地帯の牟礼なので本位性とは言えないかもですが、三鷹台北側高級住宅街の底地相場を間接的に保証している一面があるかもです。)
三鷹駅北口側、西久保であったり武蔵野市中町の場合は「横河電気本位性」でしょう。
今回は参考例として三鷹駅北口の”武蔵野市”の場合をショートレポートしてみます。

三鷹駅から線路に平行している幹線道路をちょいと東へ
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のんびりしたサラリーマン通り的な通勤路を北へ
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交差する道路の整備状況などを見ても
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武蔵野市は都市計画的に意識的に周囲の整備を進めているのかなと思ったりもします。

まもなく横河電気関連の福利厚生施設でしょうか大きなグラウンドがありまして
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井の頭通り渡ると本社があります
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とても大規模な敷地であると同時に、周囲の区画にも複数事務所であったり所有する不動産であったりまさに土地の大株主的な存在感があるのです。
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posted by iwahara at 20:02 | Comment(0) | TrackBack(0) | 部屋探しのポイント | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする





住まいの心理学(retour&kagewari)
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