2018年06月17日

沼袋からハイCPなコンパクト1DK

沼袋と言えば昔のレポートで「元店舗の謎住宅」を紹介したことがありますが、江古田から野方であるとか新井薬師にかけての中野北部文化圏に属して庶民的でとても雰囲気がいいのが特徴です。
(中野区はJRを境に南部の丸の内方向新宿ダウンタウン系と北部西武新宿庶民の街に文化圏として完全に分かれており、印象も全くと言っていいほど違うのです。)
●ぶっちゃけ10分以上歩くの余裕な人ならJR中野駅から歩けます

そんなわけで、いつものJR中野駅からスタートです
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いつでしたかね、薬師寄りのマンションレポートであったと思います。
夜間撮影でよく見えなかったヨーカドーはこちら
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信号はいっこ多くなりますが、買い物環境だけでなく歩きやすさは中野通り西側です。

早稲田通り交差点までがだいたい5分から7分といったところ
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ここを渡ると(商店街的には途切れず続いているのですが)静かな住宅街となります

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環境もよく(この辺は用地指定も商工系と思われで)
過去レポートにも説明のとおりマンション開発地区ともなっています
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お店はこんな感じの小規模個人店が並んでいる感じ
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早稲田通り交差点から5分ほどで沼袋に向かうルートに分岐します(交差点を西へ)
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ここからは主として低層住宅街ですが、商工会的にはつながっていると思われでポツリポツリお店もあります。
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スーパー的にはライフもあって、この辺もマンション開発エリア
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交差点から5分ほどで沼袋駅南側に到着
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物件は線路渡って北側です
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何度来てもなんとも雰囲気のいい街です
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物件は駅近すぐそこの商店街ちょっと入ったところ
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徒歩1なのでもう到着です
(物件から駅方向を振り返るとこんな感じ)
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JR中野駅からだと、どうでしょう実徒歩”20分ちょい”ぐらいでしょうか。
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posted by iwahara at 20:51 | Comment(0) | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年06月06日

札幌中央区の中古1Rマンションをお題に地方都市での投資を考える(2)

前回説明のとおりで
物件は「連続するマンション建築区画」からJR側(北側)にちょっと逸れたところに位置しますが、不動産評価としては「飽和状態にあるマンション区画から少し外れたこの位置に建築されている=再開発地域としていずれ南側エリアと連続する住宅街を形成するだろう事も予測される」となるので、
所謂不動産価値の将来展望が見越せる立地と判断しました。

さて、前回休憩の区画から北側(再開発区画と思しき)低層住宅街へ進みます
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(1部と2部の間で喫茶休憩が入っているためすっかり夜も更けてきております)

実はこの建物、現代の北海道には珍しい銭湯なんですね
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この周辺が古くは庶民の戸建て主力な低層住宅街である事がわかります

ほどなく物件に到着です
ちなみに周囲の環境も「なるほど再開発が進んでいるんだな」とわかる状況にあって
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近隣には小学校もあります(かなり大規模な方じゃないでしょうか)
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(JR最寄り駅から考えれば桑園駅がニュータウン的な大規模建築を抱える駅でもあるため、お子さん母数も多いエリアなのかも知れません。)

シンプルなシングル向け1Rな間取りがこちら
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19平米超える3点ユニット構成なので、居室は6帖を超えており、
クローゼットの収まり具合などにも設計上の余裕を感じます。
(仮に将来リノベを検討するとしても大きく構成を変更する余地ありませんので、そのまま設備造作一新で可能となるので、大規模改装のイメージでいけちゃう内容ですね。)
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posted by iwahara at 05:09 | Comment(0) | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年06月02日

札幌中央区の中古1Rマンションをお題に地方都市での投資を考える(1)

レポート的にはあまりに画像が多いので2部に分けてレポートとします。

まずいきなりですが、地方不動産のリスクから。
「え、ここが札幌か」という画像からですが、
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いえいえ違います、
札幌近郊(今現在でも近郊と言えるか微妙ながら)自治体支庁所在地の某街における、廃屋化したアパートの画像です。
一見のどかな北海道の地方の様子に見えますが、近寄ると完全に廃屋化しており尋常では無い事になっています(いうまでも無く取り壊し費用の算段も立っていないのでしょう)。
それだけ、底地が安いんです。
 ↑
更にそこには重要な意味があり、
取り壊し費用に悩むほど底地が安いと言う事、加えて地方の不動産は流通量全体が決して多く無い=割安にすると早期売却になる訳でも無い(値下げしてもレスポンスに変化が乏しい)、現金化の遅延は1年ぐらい当たり前なのです。
●この辺の地方不動産のリスクはしっかりおさえておくべきです

さて、今度こそ札幌「大通公園駅”近く”」からスタートです
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(なんセ今回長距離歩くものでご容赦ください)

ここから北一条通り方向へまず北上(JR札幌駅方向)
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北一条通りから更にもすこし北上します
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いわばこの辺は道庁関係の公共建築が立ち並ぶ(この公共建築が広大な敷地を持つため地価も安定する)おそらく札幌において最も地価と価格安定度の高いエリアで、
古いホテルの佇まいもビンテージ感高く
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(流石にこの辺に立ち並ぶ住居建築はありませんが)
この流れと連続性のあるエリアなら、類似の不動産安定度が期待できるとイメージできます。

札幌でマンションと言えば中島公園方向も人気なのだと思いますが、
前回の札幌レポート時に「札幌駅に近い大通公園から北側且つJRに並行する西側地区」に、過去高級住宅画として都市計画された片鱗というか、意図を感じていたため、道庁からその地区への街の連続性を確認しておこうと思った訳です。
(※勿論同趣旨で取材物件もそのエリアに位置します)

道庁区画へ
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こちらは議会ですね
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デカイ、ゴツイ、半端無い
(悲しいかな地方の不動産において最高級建築は官庁街ですね)

緑地整備されているところなどは
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どうやら雑掌と同居しているようでww
この辺のワイルドさは北海道らしい。
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posted by iwahara at 19:02 | Comment(0) | 特集「明日の大家さん」 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年05月28日

恒例の地方の不動産投資を考えるレポートやります

言わずと知れた北海道札幌シリーズですが(笑
私は、この地方売買物件を単純に投資用という考えではなくって、引退後の住居としても考えておりまして(ご結婚されている場合でも最後は独りですから)、シングル向け物件の意味合いは今後違ってくるのではなかろうかなどと考えているのです。

「高齢夫婦時代もあるだろう」と言うご意見あるかと思いますが、
金融界において今後『リバースモーゲージ』が活性化すると予測しておりまして(相続における現在の状況からも伸びると読んでます)、最後にシングル向け住居へ住み替えって選択肢はより高まると予測しています。

北海道と言えば寒さだとか雪ですが、
RC造マンションへの住み替えはその辺が概ね一発で解決しちゃいますので、難しく考える要素も少ないと思います。

●とにかく重要なことは地方の不動産がバカ安であるところです。
どっから考えてもと申しましょうか、
3000万だとか4000万などの住宅ローンを20年近くで組んだ場合、
金利分は(単純計算3%で)約1千万と1千300万です。
支払額はそれぞれ4000万と5300万
修繕積立と管理費を3万で計算すると720万
20年賃貸で暮らすと(想定賃料12万)2880万、
ざっと平均で1900万ほど安上がりです。
 ↑↓
確かに3500万の物件は利回り6%前後なら17.5万とかいきますから、賃料12万の部屋と比較してどうだろうって気もしますが、そこはハイCPな部屋で契約する才覚があればかなりの部分でカバーもできるでしょう。

更に平均3500万なにがしの分譲が20年後どれぐらいの価値か、
(そもそも住み続けていて売却は相続後か、住み替えならリバースモーゲージって事にもなるので計算してもあまり意味は無いのですが、、、)
期待値2500万も、正直強気で2000万いくかいかないかでしょう。
リノベ用の業者仕入れなら更に安値に叩かれると思います(1600あるかなって)。

しかも高値で、且つ早期に売却したい場合には「リノベーション」が必須です。
「フルリノベで2500万から」みたいな、
(その時に500万〜の資金を容易に準備できるだろうかって部分もあります)

■ガチで計算しても
賃貸暮らしで最後に300万ほど得になる”可能性”がある(偶然優良物件購入したとしても”トントン”ぐらいか)。
あ く ま で ”可能性”であると同時に、
前述記載のとおり同じグレードの居住性能を前提としていないので、これも机上の空論に過ぎないのですが、「戦略として想定し得る」ことこそがポイントだろうと考えてます。
(賃貸の場合なら、若夫婦時代は10万でお子様など家族が増えたら15万など様々な作戦も可能)
高い賃貸スキルのある世帯ならかなりの余力を残す事もあり得るのではないか?
(この間に金融資産として運用される利回りだってあるでしょうし。)

しかし賃貸の泣き所は高齢者になってからの入居審査です。
将来に不安がある場合、適当なところでシングル向け住居を購入し(老後は通期利便性など無関係なのですから)必要とするまで賃貸で回すって事もあり得るでしょう。
(自分が暮らすのであれば、入居前の改装もリノベほどの水準でなくでも文句無いでしょうし)

そんなざっくりした目論みで、
「都内なら700万以下、郊外や地方なら500万以下のシングル向け住居」がその対象手頃となるではないかと考えているのです。
(※賃貸での運用を考えているのであれば、地方の場合、県庁所在地など主要駅最寄りが絶対条件)
最近増えている「田舎で戸建て暮らし」も500万以下余裕で狙えるでしょう。

ざっとこの線の趣旨にのったレポートとなる予定です。




posted by iwahara at 07:40 | Comment(0) | 売買や賃貸の話 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年05月19日

阿佐ヶ谷シングルの”連続”レポート(2)

<前回のつづき>
なぜに一本裏をといえば、
この辺の早稲田通りは商工会はまだ存続していると思うのですが「どこに何のお店があったっけ」な状況にあり(これは次回解説します)、歩きやすさの点から住宅街を選びました。

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住宅街から回りこむ格好で早稲田通り沿いの物件へ向かいます

早稲田通り自体、幹線道路としてもそれほど交通量多くないので実に静かです
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阿佐ヶ谷駅から直接ここまで歩くとなると、勿論新中杉の西友側を真っ直ぐとなるのですが、
流石に日大二高通り先の交差点とこを右にと考えると、
地元的には「その交差点までで10分超えるかな」的距離感なので、実徒歩感15分ぐらいになると思いますが(計測上は12分)「ちょっと高円寺寄り」になる分、前回のアパートとは距離は近くても”立地感”から随分違っていたりします。

※ちなみに新中杉と早稲田取りの交差点を中心に「南東は高円寺、北東・北西は鷺ノ宮、南西は荻窪系(更に上位概念で北東・北西、南西は全部バス便荻窪系)」な感じに分かれており、
と”同時に”徒歩15分ぐらいまでは大きな意味で全部阿佐ヶ谷系というですね(笑
分かり難いというか、複数の駅が重層的にカバーする利便性の高いエリアだっちゅうことです。

そんなこんなで帰投ルートを高円寺にしてみたのですが、ちょっと遠すぎたかも、、
(詳細は後述します)

そんなこんなで物件に到着です
大型1DKに属する間取りがこちら
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和室の1DKをベースにした改装系のお部屋なので、資料上のスペック(居室5.5帖)より広いと思います。内見してみないとわからないですが採光面が多く、ペット可条件に好適な内容でしょう。
(外を眺めるポイントが多くなりますからね)
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posted by iwahara at 04:42 | Comment(0) | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年05月14日

阿佐ヶ谷シングルの”連続”レポート(1)

今回はオーソドックスに(オーソドックスにってのもアレですが)杉並区阿佐ヶ谷からハイCPシングル住居を2件連続でレポートします。
阿佐ヶ谷レポートといえば「旧中杉商店街よか、新中杉歩く方が近道」が定番ですが、今回のお部屋は旧中杉商店街からちょっと西側にはいったところなので旧中杉商店街を北上で向かいます。
(ちなみに一部区間は一本住宅街の裏道も使える筈)

阿佐ヶ谷駅からスタートです
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この話はシリーズ2話にかかるのですが、
地元的に「阿佐ヶ谷VS高円寺」は「女性向けの街VSサブカルパンクな街」な好対照となっており、加えて(あくまでも勘ですが)阿佐ヶ谷と言えば「商圏はとても豊かなのに財布の紐が固く」店舗の経営においては大きな利益を考えず、ひたすら粘り強い経営が求められる商店街でもあります。
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そんな旧中杉商店街ですが
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若い人のチャレンジャーなお店が随分増えてきた印象あります

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商店街をしばらく進み、
某コンビニのあたりで西側の住宅街に入れば
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まもなく到着
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商店街に近いので歩いた感も少ないです。

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posted by iwahara at 03:11 | Comment(0) | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする





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