2018年09月18日

富久町再開発とデザイナーズリノベ1R

今回の取材レポートは(自分で言うのもあれですが)なかなか面白いですよ。
「え、今そんな風なことなってんの」な内容
さてそんな富久町再開発レポートは後段、
物件レポートからスタート
最寄り駅は曙橋なので(8分)、直近のレポートはいつもの四谷三丁目ではなく市ヶ谷から行ってみましたが、今回は立地的にかなり御苑寄りなので新宿御苑前から向かってみましょう。
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ちら見しても富久町再開発地区がわかります
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そんなこんなで外苑西との交差点まで新宿通りを直進
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(後からわかった事ですが御苑から物件へのルートは御苑の商店街を靖国通りまで北上するのがベターだったようです)
というわけで交差点から外苑西を北上
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靖国通りの信号配置の問題で、ちょ〜っとここから遠回りします

曙橋方向へ戻るかたちで東に向かい
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交差点から北側区画へ
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(ちなみに先の交差点から5分ほど歩くと都営新宿線曙橋駅です)

住宅街に入り
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(ちなみに左手は美術学校があります)

落ち着いた雰囲気の街をちょっと歩けば
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ほぼ物件に到着です→続きを読む

posted by iwahara at 23:58 | Comment(0) | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年09月10日

中野から野方へ歩いてみる(ハイCP1K)

さて今回はちょっと異例な展開となっております。
図面資料的には「最寄り駅沼袋(中野)」となっているのですが、地図出ししてみたところわかりやすいルートで沼袋の近道がどうにも特定できず、地図をよく見ると「あれ野方の方が実徒歩近いかも」な印象だったんですよ(駅はともかく野方商店街までの距離なら沼袋と同格)。

そこで、中野から野方の紹介兼ねて物件最寄り駅を「野方(中野)」としてレポートしてみようと思います。
補足情報的に野方は高円寺から歩く方が勿論近いのですが、これがたま最もわかりやすいルートが環七になっちゃうため(連続している商店街もちょっと無さげなのです→高円寺大和町からのバイパスは都立家政方向に延びている)、「そもそも野方は高円寺駅が近いのは事実だが、歴史的にも中野の外郭と考えるべきなのかな」とも思った訳です。

実際に今回紹介のルートは旧街道と思われで、商店街ってほどではありませんがポツリポツリと商店などが連なる形で野方まで連続するルートとなっています。

まず中野駅からスタートします
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サンプラザの裏に食料品スーパーあるのは紹介済みなので今回は割愛します
ルート的には公園を抜けたいので、ここから左(西)へ
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中野区官庁街へ進み
官民共同再開発と思われずゾーンへ
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ぶっちゃけこの辺だけ都市計画的にも特別に金かかってます(笑
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つまり日常利用する通勤路などにも使ってこそ住民としての利益を得られると
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かなり大規模な開発で、区画では「官・公園・民・大学・病院」が計画的に配置されています。

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公園を抜け

警察病院横を北上
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「ここは北海道ですか?」みたいな幅員の道路整備がおこわなれ、歩きやすいルートです。

早稲田通りの交差点を渡ると「旧街道」と思われるバイパス道に出ます
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物件までほぼこのまま道なりに北西に向かいます
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小学校などもある静かな住宅街で、
車の交通はありますが、それほど交通量多くありません
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妙正寺川の橋を渡ると「野方圏となり連続する商店街に入ります」
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ここまで実徒歩で15、6分でしょうか

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物件はこの近隣住宅街をちょこっと入ったところです
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posted by iwahara at 19:12 | Comment(0) | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年09月03日

高円寺のフルスペック系B・T別マンション

規模的に『分譲キラー』ではありませんが、所謂フルスペック高級系の1Kマンションとなります。
(よくある20u越えの8.5万ゾーンのタイプですね)
あまりretourのレポートではメインとなるタイプではありませんが、高円寺でこのタイプは珍しいので早速レポートにいってみたところです。
以前、同じ高円寺で同タイプ取材時(母数がレアなのか)掲載前に終了していましたから、今回も成約は早いと思います。

母数の分布的に、高円寺は大規模商店街の街且つ低層指定の街でもあり、
RC造マンション母数は少なく、木造APや鉄骨造マンションが主力だったりするんです。
いざ探してみるとフルスペック系は少なく(存在しても築浅系で極端に賃料高いなど)、
個性的サブカルの街高円寺でも「住居はオーソドックスに」な時には有力な候補となるでしょう。

早速高円寺駅からスタートです
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(今回は駅から線路沿い西側・阿佐ヶ谷方向に延びる商店街沿い”周辺”となります)

高円寺が古くは男街であった理由でもある風俗店ですが、
言わずもがなにこの商店街入り口限定で複数店存在しています(商工会との協定なんだと思います)、しかしあまりにも街に馴染んでいるため、地元的には「普通にお子様連れの奥様や小学生が横歩いていく」世界となっており、存在気が付いていいない人も少なく無いかもしれません
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サブカル度的には、西側商店街は駅南商店街の次に位置しており、
面白い小規模店が多い特徴あります
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人通りはいくらか進むとぐっと歩きやすくなり
フェードアウトすることなく住宅街へ接続しています
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高円寺商店街の特徴として
低層且つ、各店舗の床面積自体小規模であるところでしょうか
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結果的にそれが無数の個性派店舗であるとか
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(ぶっちゃけ何のお店なのか不明な店舗も多い)

商店街そのものの道幅も狭く(同時に左右両店を眺められる)
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なんとも雰囲気のいい賑わいを感じるポイントとなっているようです
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実はほとんど物件前に到着しているのですが、
今回もセキュリティー重視し(場所がわかりやすすぎるということもあり)
説明的には「この辺のロケーションの某所」と、なります。
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posted by iwahara at 20:22 | Comment(0) | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年08月27日

大人の街富士見ヶ丘からファミリータイプ(3DK)


何度か井の頭線において大人向けにお勧めの街として紹介している富士見ヶ丘です。その性格上ファミリータイプが相性もよく、今回は3DKとなっております。
おさらいになりますが、
井の頭と言えば「定番の永福町・久我山、MSに強い浜田山、井の頭系なら三鷹台」ざっとこんなところですが、穴場といっては極端ですが富士見ヶ丘は静かな住宅街と同時に小規模ながら内容のいい商店街、買い物環境の充実(確か渋谷からの終電停車駅)などなど、若い人向けの要素は弱いかも知れませんが「落ち着いた新興住宅街」という特性を持ち相場も安いのです。

早速富士見ヶ丘駅からスタートです
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(実は今回あまりにもわかりやすいルートであるため、セキュリティー重視で位置について詳細は記載しておりません。)

”基本的”には駅前商店街を北へ真っ直ぐです
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典型的な杉並区の街で、印象的には久我山の駅北側とよく似ています

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絶妙に小規模で歩きやすい道で、車の交通無いワケではありませんが(環八も近いため)交通量はとても少ないです

商店街区の中心に西友
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商店街沿いにマンションも開発進んでおり


商工会の表示は人見街道近くで一度完結するようですが、
都市計画用途指定的にはその先も店舗可能なのではないかな?と思います。
(あくまで推測ですが医院などありましたから)
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ちなみに人見街道右向け右で高井戸方向に少し歩けば星乃珈琲もあります
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(休憩に使ったことありますが広くて利用しやすい店舗でした)

駅から人見街道までとおおよそ同じ距離の行程を先に進むと井の頭街道に交差します
物件は”その付近”となります
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posted by iwahara at 15:30 | Comment(0) | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年08月20日

中央線風呂無しアパートから考える

今回は立地メインではありませんが、新高円寺から高円寺への商店街サブカルエリアに存在し、ハードに文系な方にお勧めのお部屋となっております。
昨今ではセカンドハウス用途など数も限られてきている風呂無しアパートですが、箱としての地域相場の底値を知る上でも参考になるタイプです。
過去中央線四谷〜三鷹で底値の調査行った際にも、よくある1DK(現存する風呂無しアパートは建築時和室系であったことも多く1DKタイプが多い)基礎的広さは16平米以上となりますが、
「3万台後半〜4万前後」というゾーンになります。

元1DKであれば、リノベにより3点ユニット導入しお風呂付とする事もできる広さです。
(昔の木造AP16平米はRC造マンションなら17〜18平米に相当するので、マンション3点ユニットの6帖間基準17uをクリアしているのと同等)
一般に想像するより広い部屋ということもあって3万を割り込むのは難しく(3万以下となると更に数が減っているトイレ共同で探すことになる)、シャワールーム改装などの最安をギリギリで探すと4万台で見つけることができます。

現在銭湯の料金が460円ですから、(銭湯にも休業日ありますので)毎日とは言えなくも22日ぐらい通った場合460×22=約1万円となり(お風呂無しは湯沸し光熱費と水道代安いので)、やっぱり風呂無しアパートのが安いのです。

逆に言えば、建築コストも多額にかかり減価償却期間も長いRC造マンションで考えた場合
対抗馬となるボトムラインの17u1Rが6万前後からの賃料となることは合理的結論です。
(底地が安い地方都市のMSの場合でも3万〜4万後半ぐらいする)

今後の日本を考えるなポイントとして
国民年金に最低保証制度が適応される前提で考えると(私は将来国民年金は支給7万円前後の最低保証制度に改変されると読んでます)、賃貸住宅のボトムラインは(自治体の賃料補助や大家さんへの3点ユニット改装補助なども想定される)デフレなどの資産下落では無く(生活保証的)合理的相場として東京で4万、地方都市で3万はクリアしたいところです。

(※利回りから逆算すると、仮に区分所有売買となった場合の各室資産価値は約700万→中古1RMSで最も廉価なものは750万ぐらいなので、私が『住まいの心理学』ブログなどで書いてきた「老後のマンション700万前後の安いものを購入しておく作戦が最も合理的」という判断の根拠のひとつです。)
(※地方の場合は利回りが高いので一概に計算できませんが、450万〜500万となり、この場合も地方なら余裕でボトムラインの中古MSが買えちゃいます。)
 ↑
この金額想定は、個々人だけで考える必要も無いのです。
投資は行政がやってもいいのであり「公的な高齢者住宅としての空室借り上げ方式」を検討している自治体は、投資効果的に考えれば「1R中古マンションの購入」を併用して取入れる方が効果的だろうと思います。
(※とにかく分譲購入で不採算性が高いのは「長期間の住宅ローンを使用した場合」です。)

■不動産のファンダメンタルから言えば
行政などやる気になれば「なんぼでもできる」と言えますね。
(※個人で運営している心理学サイト的にも「高齢者集約・収容型施設」には反対の立場です。)

さて、そんなことはともかく、
お風呂無しアパートは私個人的に大好きでして(銭湯も好きです)、
過去から現在まで長く借りてきました。
ブログ『住まいの心理学』で推奨しているコンセプト『ミニマルコンパクト』も大好きで(とにかく4、5歩歩けばどこにでも手が届く暮らしは楽ですww)、部屋探し的にボトムラインは個体差も大きく大変なのですが、部屋探しの醍醐味でもあるのではなかろうかと思います。

丸ノ内線、新高円寺駅からスタートしましょう
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ちなみに今回ある事情で取材回避となったお部屋が、
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駅南側、五日市街道の先となる松の木〜成田東方面にありました。
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こちらも環境よくて、高円寺の商店街からはちょっと離れますがお勧めのエリアです。

取材に戻りましょう
JR高円寺に連なる商店街を北上します
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(商店街入ってすぐにスーパー”三平ストア”あります)

この日はお盆の期間だったこともあり人もまばらですが
通常はとても賑わう商店街で、昨今は外国籍の方もとても多くなっています
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過去レポートでも紹介したことありますが
この小道、自転車屋さんの先数分に銭湯がありますよ。
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商店街に戻りしばらく進み
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(公図みないと確かなことは言えませんが)私道と思われる横道をちょっと入れば到着です
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posted by iwahara at 05:00 | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年08月12日

三鷹台「若い人向けハイCPシングルRC造MS」

今回は「若い人向けのハイCPなMS」です。
井の頭線三鷹台といえば、駅北側の杉並区松庵などはほとんど地元では”西荻窪”扱いであるため、決して相場が高いことありませんが、最安のイメージはありませんが、駅南の三鷹市牟礼に行けばダントツのハイCPな物件が時々登場します。
(牟礼=畑のイメージもあるのでしょうけれど)時折レポートでお伝えしているように現代の牟礼は高級マンションなどの開発も進んでいて、西荻駅から遠い三鷹台の駅北側より駅南側の牟礼の方が住環境も上ではなかろうかなどの意見もある推薦地域です。

そんな牟礼ですが、
(確か前のレポートもそうだったと思いますが)個人的に三鷹から取材に向かっているので、実に中途半端な位置からスタートします。
三鷹駅から久我山方面バスルートの連雀通りいなげや前からスタートです
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(どこなんだよって話ですが)

遅い時間であったためいなげやと並ぶ大きな八百屋さんは閉店時間でした
位置的には、物件から5分前後の位置です(更にこの近所の大きなドラッグストアあり)
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(ここの分岐から右側に行った先には西友もあります)

たとえばの話、この界隈まで足を延ばして買い物して
帰り道でロイヤルホストで休憩して
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みたいな休日の暮らし方がありまっせと(物件近くには公園もあり環境は抜群です)

この界隈は巨大な三鷹台団地などが存在する開発地域で、現在は高級マンション街化が進んでいます。itmokosed05.jpg
(巨大な商圏を抱えているので夕方過ぎのロイヤルホストかなり賑わっていました)

サミットも物件から1分ほどの位置
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場所的に、ここは三鷹台駅から駅前通りをまっすぐの牟礼2丁目交差点付近となります
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(三鷹台駅から10分ほどの位置)
ここからちょこっと入ったところに今回のお部屋があります。
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posted by iwahara at 17:57 | Comment(0) | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする





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