2019年07月15日

西荻窪のリーズナブルなアパート1K

都心近郊のシングル向け木造アパートに求めるものとして割安感がありますが、
今回はまた(賃貸条件だけでは無く)優れた内容のお部屋です。
本来このタイプのお部屋もっと大人気でもいいと思うのですが、業界情報的に昨今木造アパートの需要が下がっていると耳にします。とても残念なことです。
(この辺は別項『住まいの心理学』にも書こうと思っています)

駅からのルート的には”行き”より”帰り”の方が正解だったようなので、後段を参考にしてください。
まずは地図上こっちが近道かなと判断した駅前商店街一本裏ルートです
西荻窪駅からスタート
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えーちょっとだけ信号離れたところから一本裏道にイン
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過去にも紹介したことありますが、
駅前商店街裏も一定エリアまで商工地域となっており、
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若い人向けのお洒落な店を含む、主として飲食店街が続きます
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この喫茶も何年前か記憶ありませんがいったことある筈
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こんな感じだったり
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こちらは若い人向けのお洒落なお店などなど
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橋の前後は坂道で
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(資料的には徒歩8で資料的にも間違いは無いと思うのですが、西荻地元的に「橋まで10分ぐらいかな」な印象ありますので、実徒歩11分前後と記載しておきました)

閑静な住宅街にちょこっと曲がり
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まもなく到着です
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ちょうどこの先みたいな
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posted by iwahara at 04:15 | Comment(0) | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年07月07日

高円寺も歩ける東高円寺の1L

そもそも東高円寺・新高円寺ともにJR中央線高円寺徒歩圏なので(隣の新中野も中野徒歩圏)、丸ノ内線駅近の立地であればほとんど中央線関係駅も利用可能です。
丸の内と中央線(乗り入れの東西線含む)両方使えることはかなり便利です。
特に何度もレポートしてきた高円寺に関して言えば、駅南側の方がサブカル商店街などなど高円寺らしさが強いエリアなのでお勧めの立地になります。

今回は東高円寺となりますから若干新高円寺より徒歩距離はかさみますが、言うほど遠くないですよってレポートになるかなと思います。
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ドラッグストアなんかも見えてますが、
東高円寺駅には過去レポートでもお馴染みの(商店街のスーパーまでいかなくても)、駅最寄りに100円ショップ系スーパーや、マイバスケットがありますから買い物に困る要素はありません。

えーそんな東高円寺駅
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今回は駅に隣接する蚕糸の杜公園のちょい先ってことで、
実距離的には青梅街道ルート比較ギリギリこっちが近道かな〜なレベルですが、
それは公園の方が歩きやすいですから公園突破ルートを選択です
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ちなみに蚕糸の杜公園は都心近郊の公園として「実に適正な規模」なのが特徴、
(まさに広過ぎず・狭すぎず)
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そして同時にこの辺が物件から数分だってことも周辺環境として重要でしょう
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物件は環七に近く(一部エントランス面は接している)、幹線道路沿いな印象もありますが、
現地は交差点にも近く意外と静かで、
部屋の位置的には事実上区画の内側になるのかなと思います。

そんなこんなで小路を抜けて物件前へ
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posted by iwahara at 19:25 | Comment(0) | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年07月01日

売買から賃貸を考える参考取材(亀戸)

※ご案内のとおり(担当者別業務により)現在retourでは売買物件の取り扱いを停止しております。掲載期間中はサイドバーの売買資料公開からダウンロードできます(売買取扱い業者仲介可能な物件です)。

取材方面の関係で、せっかくだから的にあえて売買物件の取材にいってきました。
私は売買契約の担当ではありませんが、retourが売買取扱いしていた時には資料の調査から内見までの紹介行っていた関係で、まったく売買知らないワケではありません。

というか私の担当である賃貸の仲介業務を行う上で売買の知識も必要となってくるのです。
所謂相場感というか(実際売買購入から投資向け運用コストなど)、賃貸物件の条件を判断する上で賃貸調査時に売買価格の裏取りすることもあるんですね。
これ、勘というか、資料の見立て的に「売買も並行乃至オーナーチェンジしたのかな?」なんとなくわかる時がありまして、この時同物件の売買DATAを確認するなど無い話ではありません。
(売買価格を知る事で割安感を確認できる)

更に言うと、
募集上の戦闘力的にも「分譲賃貸」は強いですから(『分譲キラー』が目立つようになるまでは「分譲賃貸」が最高級でした)、賃貸の周辺相場にも一定の影響力があり、
結果として、売買価格相場と賃貸相場がリンクする要素となっています。

現在の東京都心部及び近郊の投資り利回りは「表面利回り7%でもかなり高い水準」にあり(低金利時代でもありますから)、実質利回りで5%前後が平均値かなと思います。
●重要なポイントなので補足しますが
売買価格と賃貸相場の関係性には「ヴィンテージマンションなど資産保全性の高い物件は(それだけ低リスクなので)低利回りで」「郊外寄りで資産保全性に安定性を欠く場合は(所有続ける事自体にリスクを伴うので)高利回り」となるのが一般的です。
(※故に、北海道など地方の不動産の場合「投資利回り10%」というケースも普通に存在しますが、だからといって《元本価値の安定性に欠けるのですから》一概に収益性が高いとは言えないのです。)

『(賃料×12)÷売買価格=表面投資利回り』
(管理費や修繕積立などを除く実質で計算するのが実質利回り)

オマケですが、時々賃貸物件の条件設定で「管理費」とありますが、
そのままの意味で管理費なのではありません(大家さんの口座に入る時には合計金額ですから)、
賃貸の管理費の設定は(勿論共有部分の管理を意図したものですが)、
主として「礼敷条件との兼ね合い」で便宜的に決めているもので、「分譲物件」の管理費がそのまま賃貸に出す時に、同額で管理費となるわけではありません。

<前説はこの辺にして>
■早速紹介です。今回の物件は江東区亀戸からとなります。
JR総武・中央線東側の主要駅で(総武・中央線の東側は一般向けには紹介難しい駅も無いワケではありませんが)亀戸は推薦駅の一つです。
街キャラは浅草方面や御徒町と通じる東京東側文化圏です。

亀戸駅
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駅前商店街もよく整備されており、紹介の物件もその「駅近商店街区画」となります。
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とっても開けて歩きやすい商店街で
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物件は徒歩4なので速攻到着してしまうので、
折角ですから蔵前橋通りまでいって(だいたい商店街はその交差点で一区切り)
折り返すことにします。
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街中にパチ屋なんかもあるなど中野っぽい部分もありますがww
所謂下町文化の街ですから、そこはむしろにぎやかでいいとこと評価できるでしょう。
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まもなく交差点です
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ちなみに商店街は交差点から延びるのでは無くて、
印象としてはむしろ「曲がって更に伸びている」
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曲がるとこういう感じ
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西側で言えば荻窪に準ずる雰囲気かもですね
基本、亀戸もファミリー系かな?と思いますし、

物件通り過ぎてきちゃってますので、(通り西側ルートで)折り返します。
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エントランスは一本裏なのでちょこっと住宅街に入り到着
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posted by iwahara at 16:27 | 売買や賃貸の話 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年06月24日

音羽方面「高級感のある1Rストゥディオ」

見た感じ「あー江戸川橋ですね」な物件なのだが、
印象なのか護国寺のが知名度あるかなって事なのか資料上の最寄りに江戸川橋の記載が無かった。ちょっと勿体ない気もしますね。
土地勘ある人なら「江戸川橋あぁ神楽坂の裏ってか北ですね」となるので、江戸川橋の記載あったがいいのじゃないかと思ったり。

江戸川橋はほとんど神楽坂ですよレポートは過去多くあるので、
今回はあえて早稲田方面から向かってみました。
早稲田前の早大通りから変則スタート
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(すっかり緩い商店街なのですが、いえいえ休日の散歩道にはちょうどいいのではと思います)

新目白通りに出ると
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大都市ですね

ちょいと歩けばもう江戸川橋
(出口的には最寄りは北側ですが、そこは最後に戻りルートで)
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地下には食料品スーパーもあります

こころなしか都市インフラにも他より予算割り増し投入されている気が
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江戸川橋通りであり目白通りでもあるマンションエリアに出て
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ぶっちゃけそのまま真っ直ぐです(笑
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(ここは過去レポートのホテル椿山荘方向へ目白通りが曲がる交差点)

不動産的にも
考えるまでも無く、ここ(音羽)は神楽坂より”いいとこ”であり、
賃貸の人気とは若干のズレあるかもですが、
見たまま(新宿区より)ワンランク上です
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右手(東)には旧鳩山邸
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まもなく到着
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ひょっとして絵的にこの辺(神楽坂繋がりで出版社などもあるので)オフィース街かと勘違いされている方いるかもですが、儒然たるマンション住宅街です。
通りには拘りのイタリアパン屋さんやラーメン屋さんなんかもあります、
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posted by iwahara at 16:10 | Comment(0) | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年06月17日

新高円寺の戸建て賃貸

戸建て賃貸の基本は(賃貸住宅運営上本来共同住宅のがどう考えても利益率高い筈ですよね)、底地評価として「再建築不可」であるとか「旧法借地権」などの関係で、共同住宅への建て替えが難しい、或は権利関係などから容易に売却できない場合に登場します。

その背景から考えても(母数もレアですし)、借り手損する可能性は”ほぼ無い”賃貸物件です
今回は珍しく杉並区主要駅のひとつ新高円寺から募集がありましたから速攻向かいました。
(一点ものになりますので、掲載時には既に申込等の話が進んでいてもおかしくない物件です)
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物件立地的に以下画像方向では無く、青梅街道進んでいなげやのとこから曲がるって可能性もあるのですが、帰宅ルートの出口的には近い分こっちかなと
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五日市方向取材時いつものルート
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ちみにいなげやまでいかなくても駅近で西側から曲がるならこの道
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しばらく神社仏閣区画が続き
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数分で住宅街です
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いちおう街道筋になりますが、
この辺の五日市は交通量も少なく、幹線道路のイメージはありません。

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賃貸住宅も多く、杉並においてお勧め地域のひとつです。

この先には松ノ木住宅商店街ありますが、
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今回はそこまではいかずに住宅街へ南下するので最寄り駅はそのまま新高円寺となります。
(距離的にも松ノ木のサミットいくなら青梅街道のいなげやじゃないかしら)
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posted by iwahara at 16:23 | Comment(0) | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年06月09日

阿佐ヶ谷から30平米9万台系(かなりハイレベルです)


いきなり、冒頭部分道間違えてますがご容赦ください。
(阿佐ヶ谷も昔は地元みたいなものだってのにこのザマですww)
直近の同地区レポートの「南阿佐ヶ谷と阿佐ヶ谷の中間点」←この近くにありまして、
地図上で道路を無視して定規をあてれば同じような距離感なんですが、南阿佐ヶ谷界隈の住宅街は(歴史も古いだと思います)必ずしも区画整理が真っ直ぐ入ってないのです。

今回のお部屋も南阿佐ヶ谷に行く場合最適解の”近道が無い”関係上、南阿佐ヶ谷駅のが徒歩距離長くなってます。加えて仮に南阿佐ヶ谷駅に向かうルートとして、
「青梅街道までまっすぐ南下してしまう」←この手が一番近いと言えば近いのですが
高円寺界隈と違って、「阿佐ヶ谷〜荻窪間の青梅街道」って独特の主要道喧騒や郊外感がありまして、歩いた感が長く感じてしまうのですよ(同ルートだと実徒歩感が10分超えるかもしれない)。

そこで若干迂回コースですが、帰り道は「それでも商店街へ出るルート」としています。
※厳密に言うと地図上では遠回り

んなこんなで阿佐ヶ谷駅からスタート
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本来は駅ビル通路を真っ直ぐ西へ(駅中テナントにスーパーもアリ=故に改札はテナント側使うのが正しかったかも)、なんですが、地図を読み違えまして、
線路沿いの細道入ってちゃってますスイマセン。
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それほど間違いってほどじゃあないのですが
駅ビル区画の先、女子高通りだったかな文教地区住宅街を西へ
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取材は確か日曜だった筈なんですが「セミナーか何かあったんでしょうか」
家族連れの歩行者多数でした
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この通りを5分ほど進み、
ちょっと住宅街に南下したところで到着です
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(駅ビルテナントが使えるので不自由は無いと思いますが、物件最寄り環境的に弱点あるとするなら”コンビニがちょっと遠いかな”。)


■確証はないのですが、
見た感じ1階オーナー部分系かなと思い「自主規制でダイレクトな物件画像は控えます」ご了承ください。
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posted by iwahara at 15:01 | Comment(0) | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする






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