2017年01月16日

マンションにおいても空室率が上昇しているらしい

『住まいの心理学』的記事になりますが、年明け当社の営業告知(末尾参照)などもありますのでこちらに掲載することにした次第です。

お題はこちら
マンション空き家率、世田谷で12%超 それでも止まらぬ建設
http://www.j-cast.com/2017/01/02287174.html?p=all

(一部抜粋)
ニッセイ基礎研究所・金融研究部不動産市場調査室の竹内一雅室長が2016年10月27日に公表したレポート「図解 あなたの隣の家、実は空き家かも? ‐都市別・エリア別に空き家率を見える化してみた‐」によると、都区部で最もマンションの空き家率が低いのが江東区の3.3%。最も高いのが世田谷区の12.8%だった。
(中略)
また、世田谷区に次いで空き家率が高いのは、港区。千代田区や中央区、新宿区、文京区などが続く。「職住近接」と利便性もよく、ハイソサエティーなイメージがある都心部でも空き家率は高いようだ。一方、目黒区や豊島区、練馬区、葛飾区などは、マンション空き家率が低いほう。「人口増加率の低い区の中には、住宅建設が活発に進まないため、空き家率がさほど上がらない区があるようです」という。


みなさん残念に思うかも知れませんが
■需給バランスとして空室率が少々変動しても簡単に賃料は下がりません。
理由は簡単です。不動産投資として負債を抱えつつのパターンは少なくありません、返済とのバランスで確実に赤字になってしまうなど、ズルズルと引っ張っても悪循環にしかならないのであれば意味が無いからです。
 ↓
ある種の不良債権化してしまうの意です。
(飲食店経営で考えてみてください。お客さんが減ったからとメニューを激安にした場合で「最大回転率で計算しても店舗の運営経費が払えない場合」経営者として「その手はまず無理」と誰もが判断しますよね。)

あくまでも典型的なパターンとなりますが、
■賃料が大胆に下がる事が可能になるプロセスと言えば、
「損切り確定のため投資物件を売却する→市場を反映した安値で購入される→購入価格と借入金などの関係から大幅値下げした賃料でも黒字利回り計算ができる→安値の募集が可能となる」
極論ですが「一度オーナーチェンジしないと投資案件として正常化しない」のです。
タイムラグが必要になりますし、全ての大家さんがドライに資産デフレの評価を受け入れる事ができるワケでもありません。
結果としてかなり長期間空室率の高い地域が(賃料相場も大きく変わらないまま)そのまま継続するパターンのが多いのじゃないかと。

上記事情から、不動産資産の流動性の高い「都心部の分譲賃貸のが空室率に対する賃料のレスポンスが高い」ことになり、昨今顕著になっている都心部への人口移動がより加速する。
そえからいよいよ限界を迎えた郊外の相場も変動始めるという流れです。

資産デフレを止めることは(インタゲ政策を掲げている)政権の経済政策として避けなければならない問題です。需給バランスを無視した不動産開発だけは政策的に抑制しなければならない筈なのに、この失敗を何回も繰り返してしまうというですね、、。
世田谷区に関しては以前から売買関連コンサルの時「(供給過剰を憂慮し)リスクが高い」と説明してきている地域だったのですが、今回の報道でやっぱりかと思いました。

過剰共有は分譲マンション所有者世帯にとって大きな資産リスクになりますが、自治体で行える都市計画などでそれを抑えるにも限界があります(やろうと思えば条例などで新築着工遅らせる手法あるかもしれませんが)。
●少子高齢化時代における需給バランス改善策は「一戸あたりの床面積の増大」に尽きます。
財務省は(ローン関連の減税や金融業界への新規融資補助策では無く)新築開発を絞り、間取り改変リフォームや入居戸数減の建て替えなどターゲット絞った投資誘導策を考えるべきで、漠然と(内容に関心無いままに)不動産開発を歓迎するようなやり方じゃいかんでしょう。

政権としても「このまま賃貸物件の需給バランスの問題を放置していたら(資産デフレがまた起きますから)インタゲどころじゃありませんよ」。大胆な対応策を考えるべきです。

■『住まいの心理学』において何度も指摘していることですが、
住宅関連政策は「あまりにも不公平」でした(新規購入者には減税などの補助金がついても賃貸住宅生活者には何らの支援も無い)。
大規模な「賃貸住宅世帯への支援策」を導入するべきです。
そのまま賃料補助という手段もありますが、最も簡単なのは「賃料の一部を経費と認めて年末調整で還付する減税策」だと思います。
消費拡大効果というだけで無く、賃料の一部に公的保証を付ける意味もあるので不動産の流通も活性化する可能性あります(広い部屋への住み替え)。
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posted by iwahara at 18:59 | 売買や賃貸の話 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年01月10日

久我山からショートショートです

ショートショートと言うか、駅近過ぎてショートショートなんだと、このような事情であります。
駅近過ぎの場合鉄道の騒音を心配される方もいらっしゃるかと思いますが、井の頭線に限っては住居が隣接する姿も日常だったりしますので、合わせてレポートします。
(お部屋的にハイCPでユニバーサルな内容ですから速攻で成約終了と思われますので、取材企画的には久我山における参考趣旨でお読みいただければと思います。)

早速久我山駅です
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久我山の時にはお約束になっていますが、
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昔ながらの商店街があり〜の

駅直にサミット
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線路沿いには河川を挟んで遊歩道と公園があるというのんびりした「吉祥寺井の頭系」の街です
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物件は駅北側となりまして
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北側商店街もスローなものですがのんびりした雰囲気
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posted by iwahara at 18:29 | Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年12月30日

【特集】『新江古田のビンテージMS』リノベーション 室内レポート

(1/1物干し規約について追記)

特集でお伝えしている新江古田豊玉秀和マンション改装レポートです。
前回レポートはこちら
【特集】『新江古田のビンテージMS』リノベーション工事開始
http://retour.seesaa.net/article/444397403.html

基本改装工事完了しまして、早速お部屋の状況を取材してきました。
(※正式な募集打合せは来年となる予定で、正式な募集開始は越年となりました。)

前回レポート時にも加筆編集でお知らせした組み立て式クローゼットが建て付けとなる件、
同工事も完了しており、図面資料も若干修正しました。
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早速お部屋を紹介します
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L字系の1Rストゥディオの雰囲気が内装完成により明解にわかりますね。
ストゥディオというのはデザイン意匠的にLDK的1Rとでも考えるとわかりやすいかも、

キッチン
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居室
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建て付けとなったクローゼット
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居室側から
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玄関方向へ
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同棟は夜間オートロックなので、玄関ドアが視線に入るからプライバシー度が下がるタイプではありません。
画像で見た感じでも(浴室部分のくぼみが冷蔵庫置場となりますので)キッチン部分が独立したコンパートメントに見える様子から居室側のプライバシー度が確保されている雰囲気がわかります。

居室画像2
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(フローリングはクシュション性のある分譲仕様)

キッチン詳細
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キッチン上段棚はオリジナル造作の出来栄えがよろしいため意識的に温存され、オーナー指定のペンキ仕上げにより「いい味」が出ています。
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posted by iwahara at 10:00 | Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年12月19日

浅草界隈から仲御徒町そして秋葉へ

前回レポートの続きを街レポートとしてみようという趣旨です。
この辺って何気に途切れず街の連続性がありますから(一帯の地域性というか)、東京東側をあまり知らない方には参考になる部分あるのではと思いますよ。

出発は前回終了ポイントとなる入谷駅
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こから清州橋通りを下って稲荷町へ向かいます。
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住宅街とオフィースが混在しているのですが(そして左手の東は商工区画)、
歩きやすく、地元生活者とオフィースで勤務されている方とが自然に混在していると申しましょうか、個人的意見になりますが、湯島のちょっといいとこ感より気さくで大手町や有楽町近郊住宅街と考えれば(決して相場がトンでもって事も無く)出色のエリアです。
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「田原町から浅草へ」となりますと文字通り下町文化圏となりますが(国際通りの賑わいは流石に住宅街が近隣にとイメージしずらくてですね)東京東側観光の中心でもあるため、閑静な暮らしを考えるとなれば前回レポートにあるようにざっくり”この辺”の東端を「合羽橋までを有力地域」と捉えるのがお勧めかなと思います。
(勿論賑わい重視であれば田原町界隈も一本裏に入れば静かな住宅街です。確か過去レポートもあったかなと記憶してます。)

清州橋通りを真っ直ぐ進みます
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最初に感じるイメージも「綺麗でよく整備されている」でしょうか
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往年の大型マンションのテナントには食料品スーパーもはいっております

入谷駅から稲荷町駅までの距離は1km、13分ほどの徒歩圏内。
稲荷町駅浅草通りの一本裏には銭湯もありました、
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はいこちらが稲荷町駅と
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浅草通り
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posted by iwahara at 04:37 | Comment(0) | TrackBack(0) | 『街』 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年12月12日

浅草界隈から超個性派の90u越えワンルーム

今回は街レポートも合わせて2回シリーズでお伝えします。
東京賃貸希望地域的に西側希望が圧倒的であることもありまして、東側環境ご存じない方多数と考えられますから「この辺ってどんなところ」もわかる感じのレポートを模索した結果です。
私個人が「かなり歩ける人」なので、誰にでもそこが徒歩圏であることを示すものではありませんが、「なんだこの街とも繋がっている土地なんだ」的な不動産底地判断に応用できますので、実際に歩ける範囲か否かは横に置いて読んでいただければと思います。

物件最寄りは銀座線田原町ですが、あえてJR御徒町からスタートします。
この理由ですが、過去レポートにもあるとおりで大江戸の新御徒町駅界隈が東京西側・東側関係無しに優れた街であること、そして新御徒町から稲荷町や田原町って「ほぼ共通文化圏」であるためです。

というワケで、御徒町駅からスタートです
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御徒町駅西側はご存じ”アメ横”ですが、東側には広大な繁華街が伸びており
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現代においても戦後闇市に連なる言いようのないダイナミズムのある街なのです
(思うに過去渋谷界隈にもあった雰囲気かなと、現在でも井の頭線渋谷駅から道玄坂方向とか似たところあるかも)

ここから日比谷の仲御徒町駅は2、3分で、そこを抜けると新御徒町界隈となります
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一帯は過去も現在も上野まで続く商工地域なのは事実なのですが、ご覧のとおりで住居地域としても古くから開発が行われておりまして、商工地域と住居の混在は白金あたりより進んたもので、とても馴染んだ町並みなのです。

昭和通り仲御徒町交差点から更に5、6分で新御徒町駅
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駅オン・ザ(日本最古級の)佐竹商店街
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商店街は駅から南側となるため、今回レポート範囲外ですが緩い感じのお店が多数で(北海道で言えば昔の狸小路を思わせる)、確かに阿佐ヶ谷や高円寺の商店街のような街が便利なのは事実化も知れませんが、住居も近所にあると考えるなら佐竹商店街な風情こそ生活との一体感あると思います。

そんなこんなで田原町を目指します、
まず、清州橋通りへ
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ここは主にオフィース街で、歩行者もサラリーマンな方がメインだったりしますね
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一本裏を覗くと、この辺がオーフィースや倉庫など事業系の街であることがわかります
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(神楽坂から江戸川橋に至る区画とかと似てますね)

交差点からどうでしょう10分かからず地下鉄稲荷町です(地図上で計測すると6分ちょい)
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上野から浅草通りと言えば
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(ご存じない方多いかもしれませんが)「仏壇仏具通り」であります
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仏壇仏具通りは合羽橋近くまで続いておりますが、田原町(稲荷町から徒歩9分)が近づくにつれ雰囲気は賑やかなものに変化します(どうでしょう浅草四丁目交差点を境に雰囲気変わるような)。
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賑やかになってきた様子が確認できます

そして「この先1区画ちょいで田原町です」というところで合羽橋商店街を北上します
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●●通常のレポートであれば「ここからスタート」です●●
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posted by iwahara at 04:38 | Comment(4) | TrackBack(0) | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年11月28日

【特集】『新江古田のビンテージMS』リノベーション工事開始

(※11/28 収納部分に関して追記編集 1/1物干し規約に関して追記)

「秀和豊玉レジデンス」リノベーション工事のレポートです。
物件概要記載のとおり、今回年末にかけて募集開始の予定。賃貸で募集されることも稀な物件なので、今回先行情報はかなり貴重な内容になるかと思います。
大江戸線新江古田は知名度高い駅ではありませんが、広範な通勤利便性を考えれば西武線の江古田より上位ですし、地元情報的には「練馬近郊の高級マンション開発区画」でもあるため、環境的には練馬より上かなと思うところもあります。

後半練馬駅まで歩いてみたルートをお伝えしますが、実徒歩20分ぐらいながら途中で桜台駅商店街を通過するため(桜台駅商店街までどうでしょう10分前後)、あれもうついちゃったのぐらいの近さです。練馬駅近郊で中堅から高級マンションがみつからず苦労している方は「それ探すなら新江古田かな」という関係性となっている部分有力ではなかろうかと思ったりします。

早速新江古田駅の紹介から
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駅前が食料品スーパーなので、とても便利です。

ここから江古田駅までは北へ
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ほぼ商店街繋がっているよって距離感なので、庶民の街江古田の飲食店なども普通に生活圏に含まれます。

物件は目白通りを西へ4分です
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高級マンション開発区画という背景に、この辺は法人などの大規模施設なども多いことが挙げられると思います。敷地所有権的に大規模開発進めやすい区画なんです。
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近隣には同様な大規模ビンテージ含む住居が並んでいます

街の流れを見るに(法人関係の大規模駐車場など)今後もマンション開発進むだろうなという感触もありつつの(所謂街道筋特有のカーディーラーなどもあります)、
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あっと言う間に到着です
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振り返ると「デコラートスペース プランニングステーション?」なる建築ありますが、
デザイン関係の施設でしょうか
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早速、物件及びお部屋の紹介です

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posted by iwahara at 05:49 | Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする





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