2020年01月17日

恒例となっております北海道札幌レポート


はたして現地レポートとなるか未定なのですが、
(様々な角度で期待もあると思いますが、現地取材はまだ未確定なのでご容赦くださいです。)

北海道はその事情から空調というか冷暖房の設備に難しいところがあります。
通常は冷房は無くて、ビルトインのFF暖房が設置されているというパターンが主なんですが(降雪もあるためエアコン室外機設置環境に難しさがある)、今回のお部屋はエアコン設置もあり(設備欄の記載はありませんが資料画像にはFF暖房もあるようです)「北海道セカンドルーム作戦」みたいなケースを考える場合、抵抗なく選択肢となるであろうと思います。

過去レポートではハイCP優先でコンパクト1Rがメインだったかと思いますが、
今回は地方環境を生かして「少し広めの相場はどんな感じ?」をお伝えする企画です。

立地は過去レポート同様に札幌都心限定として、
中央区からとなります
(資料に記載ありませんが大通公園から地図計測上は11分です)
ほとんどの世帯が自家用車を所有する地元道民の場合ですと、賃貸条件を考えて東京では考えられないぐらい軽いノリで相当郊外まで希望地域を拡大しがちな地域なんですが、この辺のカルチャーは利用駅徒歩10以内が原則の東京から考えるとなかなか難しいですし、今回のような「北海道セカンドルーム作戦」のような企画となりますと、土地勘も無いでしょうから都心部はマストになるでしょう。

※間違う方はいないと思いますが
北海道レポートはあくまで企画なので、当社が仲介等は不可能ですので宜しくお願いします(笑
立地はススキノ駅から「南四条通りを東に豊平川のちょい手前」といったところとなります。


間取りの方は「コンパクト1L」

maketasuhhka01.jpg
(資料の設備記載が若干アバウトなので洗濯機置場は別途確認要)

床面積が32平米なので実効床面積考えると「居室は団地サイズの4帖、LDKは8〜9かな?」であっていると思います。キッチンの位置がユニークなB・T別で、
水回りの自由な配置が可能なので、RC造では無く鉄骨造であるためです。
商店街建築などでお馴染みの鉄骨造ですが、
北海道のような地方の場合、底地評価の関係から(上物建築資金調達は底地担保価値と連動するため)RC造であっても期待されるガッチリ感と若干違うことも多いと聞きます。
無理をせず鉄骨造である方がむしろ安心かも知れないと考え、取材候補として選んでいます。

北海道では設置に難しさのあるエアコン室外機がどこにあるのかわかりませんが(特に暖房使用の場合外気温差から消費電力が大きくなるという話もあり)なんらかの工夫があると喜ばしいところ。
(※ちなみにですが、この美ログではお馴染みのホテル賃貸赤坂レジの場合、各室排気ダクトの中に室外機を設置できるスペースがあるそうで、管理上のコストにはなりますがひとつ参考になる手法ではないかと思います。或いは施工主の方には熱交換フィルター付き設備用物置みたいなのも検討いただけると理想的かなと。)

広さ感に戻りますが、
前回紹介の文京区千石の1Rとほぼ同じですから、
トータルの広さ感は「LDK+居室」で江戸間12帖前後になるのかな?と思いますね。

物件概要はこちら
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posted by iwahara at 02:46 | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年01月10日

文京区千石のハイCP1R(今回はかなり凄いですよ)


※年末告知と重複しますが
業界は帰省シーズン事実上休業となる件、且業界の公休が水曜である関係で、
年明けは成人式まではフル稼働とはいかないため(当社が全空室対象の調査行っている関係上)、事実上の内検開始は1月中旬以降となります。
(成人式明けから本調査が可能、調査前の相談等は事実上冬季休暇関係無く継続となってます。)

さて文京区と言えば「推奨は千石、案外問い合わせが多い茗荷谷は(その知名度で)相場が高いですよ」←だいたいこの説明が定番となっており、そんな千石からハイレベルなハイCP1Rです。
都営三田線ということもあり通勤利便性は一方向に見えますが、今回はちょっと距離はあるものの、山手線の巣鴨も徒歩圏であり(巣鴨南側商店会と考えれば10分圏内でしょう)、図書館含めて環境もよく”ほぼ千石駅の知名度だけが理由で相場が安い”というお部屋になります。
リノベーションは謳われていませんが、間取り図的にはいつ頃かは不明ですが大規模改修を経ているものに思います。

内容的に是非取材レポートもと思うところですが、
「退去予定、入居は2月相談」ということから物件概要の自主規制込みの同カテゴリーからの紹介となります。
ルート的には千石駅から不忍通りを西にほぼ真っ直ぐですから、現地雰囲気を確認したい場合は地図ソフトのストリートビューなどを利用ください。


さて、今回目玉のひとつ間取りの紹介です

sorehazgagk01.jpg

「横玄関、ドーンと広い1Rストゥディオ」←これだけでもうトップランクの評価です
30平米越えのお部屋となりますから、
ブログ読者の方はご存じと思いますが
いつもの「30代中堅30平米越え9万台」シリーズか?と思いますよね。

そこで物件概要です
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posted by iwahara at 00:42 | そんな部屋あんな部屋 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年01月05日

吉祥寺駅近にもドーンと広いタイプ(2)

今回はその現地レポートとなります

てなワケで吉祥寺駅の後方ヘ(東口でいいのかな)
kdjombori02.jpg

以前からちょっとお話した、
吉祥寺が男街だった時代(当時は風俗で有名な街だったとのこと)、そのメッカがこちら側
kdjombori03.jpg

地元民的には通称「近鉄裏」ってゾーンです
今でも何ちゃらホテルや一部風俗も残っておりますが、主として男の飲み屋街的に現在に連なる街区となっており、今回はその脇線路沿いを真っ直ぐというルートになります。
kdjombori04.jpg

この辺歩いて風俗云々感じることありませんので、
ここは女性でも安心な道のりです。
(現在どうなっているのかわかりませんが、民主党デフレ時代の一時期吉祥寺は荒れまして、風俗の自主規制は主として地元商工会などがリードしたと聞きますが、デフレ時代にはそのまんま近鉄裏に呼び込みであるとか、アジア系ストリート〇ールが出没したり、駅南口《井の頭口》周囲にホストの客引きが経っていたりなど近年にもよからぬ時代があったのも事実。)

この繁華街区画も全部が男街の印象では無く、
五日市近くには図書館もありますし、更にその近くに(今でもあるのかわからないけれど)洒落たアンティーク系古道具屋風ガレージショップみたいなんもありましたから、
なんて言いますか”見栄のいい東急裏”のアンチテーゼが”近鉄裏”みたいに考えていただけるとわかりいいかもです。
(※近鉄裏の近鉄って何?っていいますと、現在ヨドバシになっているビルが以前近鉄デパートで「誰も成功しないテナントビル」みたいに知られていたんです。現在はご存じのとおりヨドバシとして繁栄しております。)

学校なんかもあるルートをそのまま東へ
kdjombori05.jpg

吉祥寺駅ビルには東側にもちょっとしたスーパー入ってた筈ですし、
物件最寄には八百屋さんもありますよと
kdjombori06.jpg


私もこの辺歩くの久しぶりで、
まさかここにディスカウントスーパーがあるとは知りませんでした
kdjombori07.jpg

今回の物件はほとんどここの裏なですよ〜
ですから買い物環境的には「徒歩1スーパー」というトンデモな利便性でありました。
(ここでふと思い出す、線路沿いの騒音ですよ。それがまったく気が付いていないぐらいなのです。)

ここから線路南側の住宅街にちょこっと入ったところで到着です
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posted by iwahara at 19:39 | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年01月03日

吉祥寺駅近にもドーンと広いタイプ(今回は玄関ホール備えた1Kです)


ドーンと広いタイプが連続ということで、
滅多に無い事ですから早速取材に行ってきました。
(現地レポートは週開け前後にアップの予定です)

■今回もその目玉は間取りです(そしてハイCP)
東京の賃貸ではあまり見たことの無い和室8帖、
時代から江戸間と思われのため(現代団地サイズなら10帖クラス)、表現難しいところですが(RCの柱もあるため)図面資料では9帖相当みたいな記載となっています。

kdjombori01.jpg

元からこの間取りとはにわかに思えないのですが、どうなんでしょう。この時代ながらドーンと広いを意識したものなのか、6帖3帖から収納などを改修して8帖に改編したものなのかわかりませんが、とてもユニークな1Kで広さは38平米越え、コンパクト2DKランクに相当します。
玄関ホールを備えたB・T別であり、極めて実用性の高い間取りだと思います。
(室内画像を確認できなかったのですが、願わくば窓に障子がついていたら最高ですね。)

立地的には吉祥寺駅の後方東口から繁華街側(北)に出て、線路沿いに真っ直ぐという簡単なルート(物件自体は線路南側になります)。
このルートは過去吉祥寺が男街だった時代の繁華街の痕跡地横を通ることもあり、若干説明が必要でしょう、その点は現地レポートで。

最近のレポートで増えてる感じがしますすが、今回も”遮音壁性能がいいのかあまり騒音の気にならないJR中央線沿い”となってます。
(その確認もあって今回は現地レポートにも行ってきたとそのようなワケです)
相場の高い吉祥寺で滅多に無い好条件の内容がこちら、


【物件概要】
JR中央線・井の頭線吉祥寺6分、武蔵野市南町2、築1982年、RC造5階建ての2階、38.44u1K、
エアコン、B・T別、室内洗濯機置場、2口ガスコンロ、温水洗浄便座、
インターネット、CATV、
自転車置場(月200円)・バイク置場(月600円):空確認半年一括払
保証会社契約要(賃料合計50%、月額1%タイプ)
賃料10万円(管理15,000円)、礼敷1/1

(※管理会社さんの性格から分譲賃貸ではないかと思われです)
仮に現代的リノベーションすれば軽く15万超えると思います。
文句なしのハイCP
詳しくは次回現地レポートに記載しますが、
確かに気にする人には騒音に聞こえるかもですが、暗騒音として考えると電車も走ってるねと感じる程度の音量でした。一般的な賃貸スキルある方ならそれほど気になるほどでは無いと思います。

和室という点から契約のチャンスはあるかもですが(現在入居時期相談)、
最近は和室の良さが若い方にも広まってきたのか、和室でハイCPな部屋が即効で消えるケースについこないだ遭遇しておりまして、
内見開始即効終了するものに思います。

今回のお部屋も大変レアなので、似たタイプをこの街ではちょっと無理なオンリーワンです。


posted by iwahara at 00:30 | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年12月26日

高田馬場の駅近「ドーンと広いタイプ」

実質的には今年最後のレポートになるかなと思います。
(状況によっては年度内まだ可能性はありますが)
今回はこのブログでは伝説級の某代々木村〇マンション系上級者向きのお部屋かなと思います。
過去レポート少なくない高田馬場駅近となっておりますので、こちらのカテゴリでレポートです。


早速「うっかりしていると即効勘違いしてしまうかも知れない図面」から紹介しましょう

idadonbb01.jpg

一見「はいはい、25平米級無駄に広い1DKタイプね、定番の8万5千円ですか?」
と思っちゃいますよねww

とんでも無い、広さは約44平米です、


余裕で1L・2DKの間取りが可能な床面積、ざっくりとした推定ですと、
「DK8帖、居室12帖かな」
さらに建築もビル系に属しており、スパルタンな内容と申しましょうか、
違いの分かるナイスミドルなシングルの方などに好適、
勿論若い方で、たとえばIT系フリーランスな方など自宅での作業も多いなど(ちなみに物件はSOHO可ではありません)、書斎としての機能性重視他、ドーンと広い居室を求めている方向けです。
ヴィンテージ好きな外国法人系の方にも適正あるでしょう、


また、目玉のひとつは物件概要の方でして、
【物件概要】
JR山手・西武新宿・地下鉄東西線高田馬場2分、新宿区高田馬場1、築1971年、7階建ての5階部分、44.02u1DK
オートロック、エアコン、フローリング、B・T別、独立洗面、室内洗濯機置場、
保証会社契約要(賃料合計40%、月1.5%タイプ)
鍵交換代:25,000円(税抜)
賃料12万5000円(共益5000)、礼敷1/1

築1971年(元の間取りはちょっとわかりませんでした)、新宿圏駅近(高田馬場)オフィース街ど真ん中かなと。この条件に惹かれる方も少なくないかと、
馬場もどちらか言えば男街で(確かそれ系出版社などもあった筈)、
豪快な間取りも相まって、男性向きにも見えますが(性差では無く人格タイプの意ですよ)、
この利便性は、30代中堅〜の方には性別関係無く適合性あると思います。
※買い物的にはピーコックが徒歩1な近さです

何故かルノアール系喫茶も複数あって、
ノマドな方など働き放題です(笑


所謂東京ビギナー築浅系の若い方には接点無いと思いますが、
プロやベテランの方には目逃せない内容ですね。
仮に分譲だとしても、投資向きに購入はあっても築年数を考えれば自宅としての中古購入は簡単に結論出せないと思います(建て替え決議も見えてきますものね)、
個人的意見ですが、ヴィンテージ系は賃貸契約で合理性が最大化すると考えており、
実に魅力的なお部屋です。

仮に2DKファミリータイプとしてもユニークな人生期待させますよね(笑
再開発の築浅物件なら、倍とはいいませんがかなり賃料高騰する筈です。
ド・都心だからこそ現存するヴィンテージであり(往年の物量投入建築)ハイCPという東京らしい賃貸物件であると思います。
高田馬場は地味に東西線使えますし、10分程度歩けば副都心の西早稲田も使えます。
(今回立地ですと、西早稲田駅もうちょい近いかも)
同じ新宿系として、四谷方面など探されている方などにも候補として思い出していただきたい街かも知れません。


図面資料が若干地味なので、目に留まることなく次のページになっちゃっている可能性もありますが、発見した方は「滅多に無いお部屋です。是非契約するべき」だと素直に思います。
(※今回もオンリーワン系なので”似たタイプを他で”はちょっと難しいですね。)



posted by iwahara at 13:52 | そんな部屋あんな部屋 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年12月17日

東新宿から30平米超えの1K

ほぼほぼ「30代中堅シングル向け30平米9万台」に迫る内容で新宿徒歩圏というこれまた珍しいお部屋です。それは東新宿と言っても新大久保からも徒歩10なので「新宿好きな方以外は少し躊躇するかも知れない立地」ですが、東新宿付近は全く環境も違いまして、過去レポートにもあるとおり、交差点西に渡れば新宿6丁目の再開発高級住宅街となってますからわかる方にはわかっていただけるかと、

間取り的には30平米超えを生かしたドーンと広い1Kタイプ
この間取りには珍しく二人入居も可ですが、内容的には30代中堅シングルの方向けで正しいと思います。
外国籍の方も相談可となっていますからこの点からも賃貸ベテランの方向けな側面ありますね。

いずれにしてもここなら新宿三丁目の交差点まで、丸の内の四谷三よりもちょい近いかなってとこなので、普通に徒歩圏と言えるでしょう。
東新宿駅は=副都心線でもあるので、渋谷・池袋への利便性もかなり高いレベルになります。

間取り的にはこちら

kubahgde01.jpg

物件概要的に特徴挙げていくと、洗濯機が屋外であることと(プロ的にはコインランドリーの利用をお勧めしますね)、間取り図の表示そのままなら(これでも縦横比デフォルメされていたので修正しているのですが)、浴室がサイコロ型かな?ってところです。←ここはシャワーバスメインの利用になるかもですね。

といっても上記要素は反面居室床面積の広さに繋がっておりまして、
公称で約12帖、ドーンと広いながら1Kなのでプライバシー度も高く、賃貸ベテランの方好みの内容となっているかと思います。


【物件概要】
大江戸・副都心線東新宿3分、JR山手線新大久保10分、新宿区大久保1、地区昭和47年、RC像5階建ての3階、31.36u1K、
防犯カメラ、エアコン、洗濯機置場屋外、Bフレッツ、
鍵交換代:20,000円(契約時、税別)
クリーニング費用50,000円(契約時、税別)
二人入居可、外国籍相談可、
保証会社契約要(賃料総額50〜100%、更新料アリ)
(※外国籍の場合、賃料総額60%+3000円+月額2000円)
賃料9万5千円(共益5000)、礼敷1/1

ぱっと見、図面資料の印象はよくある20u台の1Kかなと勘違いされてしまうかもです。
カッコいい間取り図に変えるだけで印象多くく変わるような気も、、
(ましてや1Rストゥディオリノベーションだったら15万近くでも驚きません)
新宿三丁目の伊勢丹まで歩くと、15分ぐらいかな?
この立地でジャスト10万は見逃せない内容です。



posted by iwahara at 17:43 | そんな部屋あんな部屋 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする





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