retour&Retour

初台の甲州街道南西側には遊歩道のスペースがあって、ロードノイズであるとか環境的にも落ち着いた雰囲気があって今回も初台徒歩2分商店街至近ですが閑静な住宅街なのです。


ここから1分ほどで物件

デザイナーズというよりは”カチッと造った内容のいいマンション”といった外観

間取りが流石デザイナーズなのです

玄関からいきなり階段です
階層は二階玄関で居室が一階という構造（それぞれの居室窓の外は深いドライエリア）
防犯性としては最強の部類に属します、
ドライエリアに一度”落ちる”と容易には逃げられないですから。
それだけでなく、ドライエリアは庭効果を持つので、視感上居室床と同一線上に床が伸びているように感じられるため部屋の広さはスペック以上の開放感を持ちます。


階段部分は吹き抜け構造になっていて、階段上部には採光ようのガラスブロックが入り玄関からみた居室のプライバシー度は”非常に高いレベル”にあります。
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デザイナーズといってもいくつかジャンルがあって「所謂ひとつのデザイナーズ風」と「リアルデザイナーズ」と「コンセプトデザイン寄り」等、具体的にはいくつか種類があって中には作品として独自の存在感を見せるものもあります。
中でも「コンセプトデザイン寄り」の部屋は間取り構成等が個性的であって、水周りであるとか居住性は現代的ストゥディオの延長にあるモダンデザインというタイプになるので、提案されている暮らし方と相性がよければ”極めて実用的”なところがその特徴です。
※実際の間取りも『分譲キラー』と違わないケースも多いです

今回紹介する２件のデザイナーズを並べて比較してもらえると一番わかりやすいんですが、提案されている暮らしのデザインがそれぞれ違いますからなかなか見所のあるレポートになるのじゃなかと思いますよ。
※今回は初台のコムハウジングさんに協力いただいて室内画像交えての紹介です。
参考：http://retour.seesaa.net/article/24249790.html

初台はマンション棟数が多い地域ですから選択肢も多くて今回の２室ともに初台徒歩２分圏内（に有力なデザイナーズがあるところも初台ならでは）、
早速初台駅からスタートです


駅南側「初台・参宮橋・代々木エリア」へ向かいます、


商店街から一本入ると閑静な住宅街で


間もなく今回特集一つ目のマンションに到着です


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とにかく今回の物件は立地含めてのトータルの利便性に見るべきものがあります。
キャラクターはフルスペックの分譲キラーで様々な利便性を考慮するとコストパフォーマンスも抜けたものがあるのです、

最寄り駅は丸の内線新中野駅なのですが第二の最寄り駅JR中野駅からスタートです。
ご存知のようにJR中野駅と丸の内線新中野駅は「阿佐ヶ谷と南阿佐ヶ谷」「高円寺と新高円寺」「東中野と中野坂上」の関係同様に概ね徒歩10分ちょいの徒歩圏です。


中野通りをそのまま南下

のんびりした商店街で、キャラ的に中野の場合北側が商工指定の繁華街だったりするので住環境的には駅南の方が環境いいと言えるでしょう。中野区的な大きな枠で考えても北の野方南の新中野が有力な街なので、中野駅至近より新中野駅至近の方が住居で考えれば好条件。

緩い商店街にはスーパーもあって、

絵的にものんびりした雰囲気感じられますよね

先を進むとマンション群が見えてきます、



右側の道の先が今回の物件

こちらです



見た目デザイナーズ系の造りで、
これはガチのデザイナーズかと思いきや
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今回は画像少ないですよ（笑
なぜってそれほど駅から近いんですよ。あれ表参道からそんなに近くで住居があるのだろうかってイメージの方もいるかもですが、確かに事務所可マンションも多いので事業物件が多いように思いますが住居も近隣にあるんですよ（確かに往年の古築には当事外国人専用で設計されたと思われる間取りのお部屋もありますけれど）、
確かに相場は高いのですが、非現実的なことはありませんよ。
仕事的に帰りがどうしても遅くてタクシー料金気にしないで帰れると助かるなんて方は山手線外の私鉄沿線一駅二駅って選択肢を考える方も多いのじゃないかとも思いますが、相場的には表参道の方が相場に幅があったりして実利的にはこちらの方がリーズナブルなのじゃないかと思うことあります。

今回のお部屋も相当リーズナブル
しかも珍しく住居専用（女性専用）マンションとのことで、繁華街近くなので静かな環境とは言えないのではみたいな心配もありません。なかなかの内容なのです、

ご存知表参道駅交差点


例の”倒れそうに見えるビル”の先へ歩いて


間もなく骨董通りの交差点

（右側の緑が青学です）

そして骨董通り


ここからちょっと歩いたぐらいの某所にこちらのお部屋が空室です
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実際に『神楽坂の街』として知られる中心街は不動産業的な最寄り駅がJR飯田橋なんですよね、その関係で駅的に誤解されることもあるんですが東西線の神楽坂駅や大江戸線の牛込神楽坂は早稲田寄りだったり市ヶ谷よりだったりで（厳密に言えば神楽坂の中心街は神楽坂上交差点から飯田橋駅の間あたり）現実の神楽坂駅最寄地域は周辺の落ち着いた住宅街のそれを意味していると考えていただければよろしいかと、

言わずと知れた事でもありますが、神楽坂は昭和の初期には西新宿5丁目と初台の間に位置する十二社温泉近隣と競い合う花柳界の街で、簡単に言えば芸者さんのいる大人の街だったのです。（神楽坂の方は今でも一戸建店舗の料亭や改装店舗までその風情を残していますが、新宿でその時代を偲ばせるのもほんの一部の区画に限られます）
神楽坂はとにかく飲食に強く（お酒を飲まれる方には特に好適）、一般的な商店街とは一風違ったテイストが特徴です。
今回紹介するお部屋はそんな神楽坂駅南側の矢来町にあります。

なもので、
東西線神楽坂駅の矢来口から出ると

絵的にも商店街の端っこみたいなロケーションとなります。
といっても繁華街でもある神楽坂の中心街でも渋谷や新宿のような喧騒はありません。元来落ち着いた大人の街です、

街の特徴としては、こういった細い路地にお店が沢山隠れていてどれだけのお店があるのか掌握しているのは住民の方だけかもしれません。

奥の深い街でもあります、

さてお部屋のある方角となると、そのまま矢来口の交差点を南下して

こちら新潮社
神楽坂は文壇やら芸能関係とか劇団等新宿系の流れと申しましょうか極度に文系の街であるのも確かです。
キャンペーンの看板も妙に絵になってますっ


と、この辺から低層住宅街へ入ります→続きを読む

千駄木や本駒込は東京西側の暮らしがメインの人には馴染みの薄い駅かもしれませんが、文京区都心部の駅としては白山・春日・茗荷谷と並ぶ街で、どちらかと言えば白山・・春日・茗荷谷が高級マンション地帯であるのに比べて、本駒込・千駄木は低層一戸建て地域で庶民の街として有名な谷中も近いってところで雰囲気わかっていただけるのではと思います。
隣接区も白山・春日・茗荷谷方面は春日から新宿区に繋がり、千駄木は台東区が隣接しますからそういった意味で街キャラが違うのです。

参考：谷中レポート
http://retour.seesaa.net/article/5755659.html

その都市計画のままに今回は千駄木・本駒込方面から一戸建てを紹介します
千駄木から向かって本駒込へ帰還という感じでいきましょうか
スタートの千駄木駅を出て団子坂下交差点から文字通り坂を上ります


けっこうここからの上り坂急だったりするので、のぼりが苦手な方は最寄り駅を本駒込考えてください（谷中に寄る場合には千駄木駅です）。
坂を上りきったあたりが団子坂上交差点で、
この辺から曲がります

東洋大学の施設の隣に本郷図書館
文教地区と戸建低層が並ぶ街が続きます


千駄木小学校も低層の街並と混在するように並んで、
住宅街には「剣道部かな？」な練習の音が響いていたり
こういったところがこの地域特有の平和な雰囲気なんです
※ご存知のように文京区は東京でも飛びぬけて治安のいい地域ですから

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内観編
早速室内へ（２階部分となります）


オーナーリノベーション部分含む内容は今回物件担当である隅谷女史（retour契約外部スタッフ：本籍はデザイン事務所aoydesignの一級建築士です）のブログで既報済みですので、
こちらを参照ください
http://blog.aoydesign.com/?eid=833253
http://blog.aoydesign.com/?eid=834454
http://blog.aoydesign.com/?eid=909190
http://blog.aoydesign.com/?eid=1055982
http://blog.aoydesign.com/?eid=1143199

玄関正面のサービスルーム１と壁を利用した収納から

（このサービスルームは二箇所から出入りできる設計になっています→オーナー判断で自由に改装検討する余地ある部分のひとつ）

南側リビングへ向かいます


見たままとなるので画像並べていきましょうね

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初回は立地と環境を中心に進めてみましょう、
内観は次回として二回構成でお伝えします。

紹介するマンションは中古オーナーリノベーション（H14・経年変化あり）の秀作となりますから、本来は分譲購入経験のある上級者向けの一面があるのは確かなのですが、立地内容の良さから資産保全における安定性が非常に高く（簡単に言うと極端にリスクが少ない）、
売り出し価格もさることながら賃貸と違いそれは金額が大きくなる分慎重になりがちな分譲マンションにおいて紹介する方にも非常に安心な物件ということで、今回は是非『新築マンション』を検討しているビギナーな方にも注目の内容になります。

物件概要立地と価格は
港区高輪４丁目：地下１階地上５階建て総戸数２２、築1976年RC造
101.45�u（壁芯）：１SSSLDK（実質１LDK＋２DEN）
価格6500万

ご覧のように「シングル〜夫婦＋αタイプ」の間取りとなります、
LDKが非常に広いので、100�u越えの広さの中で大家族向けというより現代家族向けにリノベーションされた間取り、
余裕の広さをいかして一部はDIYの余地も残した”わかりやすい間取り改変”といった特徴があります（ダブルバルコニーによる採光の明るさも特徴でしょう）。

相場ご存知の方なら「即買い」の提示になりますが、交渉（通常中古マンションの購入では指値交渉が付くケースが大半なので）部分の余地を残しているワケではなく基本現状渡しの中で募集もわかりやすくしたいという意味で「ここはわかりやすく”現状渡しならこの価格です”」と情報公開する方向性で付けられた価格ですから「ここから先に指値も可能？」のようには考えないでください。
だったら大変ですしね（笑

※現状渡しという部分で初めて分譲を考えているビギナーの方は躊躇する部分もあるかと思いますが、その点は全く心配ありません（ここ詳しくは次回の内観編で説明します）


分譲マンションにける資産保全性についていはまずここ一度読んでおいてください。
http://blog.smatch.jp/kagewari/archive/382
このテキストで説明されている内容を踏まえて考えるなら今回の物件は土地相場が安定的に資産保全性が担保されている地域の低層（地下１階地上５階建て総戸数２２）マンションであり、株式投資にたとえるならば「自己資本比率の高い低リスクで堅いタイプ」となるのです。
マンションでありながら十分不動産としての安定感のある物件（しかも価格における土地所有権：床面積所有権評価が高い＝価格における資産評価率）ということで、
なんでしょうね「高級外車だけれど下取り価格もべらぼうに高いので購入金利さえ安ければ廉価な国産買うのと同じ」みたいな位置づけにある物件です、
しかもH14オーナーリノベーションが入ってますから内容も築浅並にしっかりしています。

早速最寄り駅となる都営浅草線高輪台から向かいます（他最寄り駅はJR品川・五反田）、

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募集図面の最寄駅は都営新宿線曙橋となります、位置的には中央線市ヶ谷からも徒歩圏なので先日のミサイル騒動でも注目浴びた防衛庁的環境含めて市ヶ谷から向かってみましょう。
※市ヶ谷から北上する坂は随分と急ですから通常の徒歩は是非曙橋で（笑

市ヶ谷駅釣堀越しの風景からスタート

橋を渡って外堀通りにもポロロッカがあるので買い物的には市ヶ谷からもアリです、

坂を登って防衛庁の裏側の方へ回ります
近隣環境は往年の”カチっとしたマンション”も並んで

Teorema的風情にも溢れています
ちなみにこちらは「市谷台グランドマンション築1964RC造」

まむかえに防衛庁がドーンとあるのです、


又上記のマンション並びでいえばこちら

画像右の素敵な概観のは「シャトー市ヶ谷築1969SRC」セントラル式のマンションですね

ここから広大な区画が防衛庁中心の官公庁系と大日本印刷の敷地になっていて

確かに日曜日となると歩行者も少なく閑散としているんですが、
場所が場所ですから（笑
のんびりとした風景でもあります、
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