2004年09月11日

代々木八幡山手通りの続きです。ペット可もある築浅賃貸物件ですよー

昨日の続きなんですが、その例の山手通りでもちょっと目立つぐらいの曲面デザインが目をひく賃貸マンションがあるんです。

ここのポイントはキッチンが電気コンロミニ冷蔵庫だってとこです(他はレストルームの広さといい、とてもいい間取です)。
東京の賃貸マンションにはつきもの(特に分譲に多いです)なんですよね、電気コンロも圧力釜などを使って賢く料理をなさるお客様もいて、「どうして使い方次第」とも言われますが、お料理を作るのが楽しみって方にはやはり難しいかと、

その代わり、お部屋のその限定的な環境に合わせた暮らしを選択する事は「全体として居住スペースを広く使える」というこういったタイプのマンションの設計思想にピッタリになりますから、損な話ではないんです。(ミニ冷蔵庫が無いと、冷蔵庫置き場の点で困る事が多いですから)

今回紹介するのは、曲面バルコニー付きのお部屋ですが、ペット可のお部屋(階層でペットの可不可を管理している物件なんです)もありますから、興味のある方はretourまでお問い合わせしてください。

小田急線代々木八幡・千代田線代々木公園5分、渋谷区富ヶ谷2、SRC8階建ての6階、モニター付きオートロック、ウォシュレット、浴室乾燥機、追焚機能、機械式駐車場有り(42000円)、エアコン、フローリング、インターネット対応CATV、事務所相談、28.26u1K、11万5千円(管10000円)礼敷0/3
■ペット可のお部屋は7階28.13u1R11万円(管10000円)「間取は若干違います」

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曲面の具合がわかりますか?

正面はこんな感じ
hatimannNEO

明日はこの物件の、事務所部分(こちらの物件も事務所相談なんですが完全な事務所様式のお部屋があるんです)を紹介します。これが又リーズナブルなんです、代々木公園から渋谷というエリアで事務所をお探しならピッタリのお部屋なんですよ。
posted by iwahara at 21:09 | Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

『渋谷に暮らす』新築賃貸物件続報

小田急線代々木八幡からも徒歩13分ぐらいなものですから、代々木からの私としては小田急で行くわけです。
みなさんご存知のとおり、今山手通りは新環状線高速の工事中で大変な事になっってますこの物件の目の前も地下通気通気なんとか工事中です(来年二月までのようですね)、なもんですから「今の環境は?」「ちょっと厳しいですねー」
koujityuu
しかし山手通に面しているとはいえ、交差点付近(速度が落ちる)のこの新築なら室内の騒音の心配は必要無いでしょう。

外観はシンプルで質実剛健なそれで、変則的な土地にとても効率よく建造されています、設計も巧みですね。
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家賃発生が12月分からなんて、お勧めです、お得ですよーマジ

実は代々木八幡辺りからのこの山手通りには「かなり個性的なマンションが立ち並び(全く調和が取れていないのですが、これが又全部なので特有のバランスになっていて、、)ちょっと面白い事になってます、
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明日はこんな山手通から又「ちょっといい物件」を紹介します。
posted by iwahara at 01:21 | Comment(0) | TrackBack(1) | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2004年09月09日

『渋谷に暮らす』新築賃貸マンション情報です!

27.19u(11万7千円〜)1Rタイプ+53.19u(19万8千円〜)高層階メゾネットタイプのお洒落な新築賃貸マンションです。
何度かretourのブログをお読みの方ならご存知でしょうが、つまり『新築賃貸』の場合全室空室ですから、何らかのお客様へのサービスが付く事が多いです。それは全室入居へ向けて営業費があらかじめ準備されるからなんですね。物件全体の収益は新築ですから余計に「長期的に」考える事が自然で、最初はとにかく入居優先になります。せっかくの新築ですから、入居が遅れる事は物件からみると非常に勿体無い話ですものね。

今回のサービスは『フリーレント』です。
これについてちょっと説明が必要ですね、つまり契約時の「入居日=日割り家賃発生日」についてです。いいかげんな仲介会社ですとお客様に何も聞かずに「契約日=日割り発生日」で契約されてしまいますが、通常はお客様が即入居で契約日から入居って考えにくい事ですから(解約手続きは「一ヶ月前通告」が一般です)、申し込み審査時に同時に入居日の交渉が行われます。
1週間前後なら全く問題無い事が多いのですが、それ以上になると交渉です。二週間前後までなら大丈夫なケースも多く、審査に影響しませんが、3週間を超えると交渉内容が厳しすぎるという事で審査に影響する事もあります(「二番手申し込みが無い」という確約もありませんから)、実際は貸主様借主様が、そこで歩み寄って「何日からでどうでしょう」と妥結されます。そこから考えると目安としては「最大20日」ぐらいに考えておいてもらえると無難です。申し込みから契約まで約1週間ですからちょうど問い合わせから入居日までトータル一ヶ月になる計算です。

実際お問い合わせいただいても2ヵ月先の入居予定ですと、二重家賃の発生しない時期には物件は成約になるケースも多く、新しい物件も出ますから、物件を紹介してもも参考のための資料になってしまいます。(それこそネットで市場調査されているのと同じなのです)1ヶ月も空室を抑えればそれは『フリーレント』よ呼ばれ、別カテゴリーのサービスになるのです。

今回の物件のフリーレントは凄いですよっ、フリーレントと言えば通常1ヶ月か、2ヶ月が一般的ですが、なんと今回は『12月分より家賃発生&礼金相談!』です。敷金は預かり金ですから実質「入居費用は家賃のみ」と同じじゃないですかーー!
これはお得です!お友達に引越し予定の方がいたらどしどし教えちゃってください。

千代田線代々木公園12分、井の頭線神泉10分、JR渋谷17分、渋谷区神山町、今回は1R12万2千円(2階29.10u管9000円)と、メゾネット21万8千円(8・9階52.56u管15000円)の二部屋をご紹介します。バストイレ別、浴室乾燥機、フローリング、システムガスキッチン、TVモニター付きインターホン、BS・CS、CATV(インターネット対応)、シャンプードレッサー、自転車置場、メゾネットのお部屋にはルーフバルコニー、礼敷2/2(礼金相談:つまり「礼金1」)、「12月分から家賃発生のフリーレント(「管理費は除く」です)」

1Rのお部屋とメゾネットのお部屋です。

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立地もポイントになりそうです、外観取材もチェックですよっ!
posted by iwahara at 22:48 | Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

大変遅くなりました。新宿一戸建て取材いってきましたよーだ、

知ってますか?新宿の「まねき通り」知らないでしょ。
私は某アパート1R8帖7万5千円の内見で二度ほどこの富久町に来てまして知っています。商店街?のような所謂ひとつの「まねき通り」で、静かで風通しのいい雰囲気のいいとこで「ここが伊勢丹から10分か」と思うようなとこです。
元々お隣の新宿5丁目自体がオフィース街で、静かですから、裏の住宅街はもっと静かで閑静なとこです。

でも風は新宿の風で、なんとなく「あー新宿だ」と感じます。杉並区のそれとも代々木のそれとも違うんですね、これが。
物件はそんな「まねき通り」の入り口に建っています。
そう、13万5千円の一戸建てですよー

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お店の裏の住居部分みたいな感じですね。いかにも「お家」これが13万5千円とはちょっと思えませんね。

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だれが呼んだのか、いつからそう呼ばれているのか「まねき通り」いい名前ですね。
posted by iwahara at 02:05 | Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2004年09月07日

『新宿にペットと暮らす』一戸建て賃貸物件が13万5千円です!これは安い

ちょうど大江戸線と都営新宿線の中間点にこの物件はあります。東京医科大学の近くです。ついこの間中河原のペット可一戸建てを紹介したところなのですが、実は一戸建てはペット可が多いんです(外犬のみのケースもあるのですが)、つまり共同住宅にみられる「他の入居者の合意が無いと」というような管理面での問題がありませんから。

一戸建てと言えばファミリー向けとお考えの方も多いと思いますが、最近のメゾネットなんかはせいぜい二人入居を前提にしていたり、単身者向けの物件も増えています。やはり階段による使い分け(所謂2階を完全にプライベートな場所に位置付けられるからです)と、リビングでの居住性ですね。
このブログでも再三書いてる事なのですが、熱伝導率の関係で、RCより木造の方が夏涼しく冬暖かいので光熱費が安く済みますし、特に夏にクーラーをつけっぱなしじゃないと寝られないって事は一戸建てにはあまり無い事です。隣室の音も一戸建てなら心配ありませんし、外からの暗騒音も高周波を遮断しないので聴覚的な面からもリラックスっできるのです。

丸の内線新宿御苑前10分、都営新宿線新宿三丁目10分、大江戸線東新宿9分、新宿区富久町、木造一戸建て41u3K、築1978.4、床下収納、追焚機能、商店街通り沿い、バストイレ別、独立洗面、賃料13万5千円、礼敷2/2

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初台の2DKより安いですね、これはお勧めです。外観取材も行ってきますよー
posted by iwahara at 17:34 | Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2004年09月06日

二棟一括(分割可)2億400万円マンション、2千49万円確定利回り10%売買物件現地取材!

さて新検見川は千葉まで8分という好立地で、物件は駅徒歩15分です。物件を取材した所、とても環境はいいで、ファミリーの方なら問題なく長くお住まいいただけるとこですね(更新により安定的な収入が見込めると言えます)、新検見川でも花園町や朝日ケ丘町は高台で、とても風の流れが気持ちのいいとこです。
物件は小さな区画の前後を専有する形で建っていますから、日当たりや風通しはバッチリ、東京近郊なら賃貸住宅のコーナーで紹介したくなる物件でした。

物件間取図は以下の通りです
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(リヴュエールTの間取の違いは収納段差部分だけで、若干収納分DKが狭くなる点のみ違いがあります)

そして外観
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街並は緩やかに広がっていて、のんびりとしています。正直中央線の八王子方面より環境いいですね。柔らかな感じです。
お店は『露天』から、ちょっと大きなお店まであって、特に「青果」に土地の豊かさを感じます。
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2億400万円・二棟一括売り(分割可)のこの物件、資産運用にも間違いありませんが、環境のいい所に集合住宅を持つという公共性も兼ね備えています。「物件自体の内容がいいですね」
posted by iwahara at 20:11 | Comment(0) | TrackBack(0) | 特集「明日の大家さん」 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2004年09月05日

二棟一括2億400万円マンション年間家賃収入(家賃保証金会社による)2千49万円確定利回り10%!明日の大家さん特集。

千葉の物件ですが、注目は『家賃保証金会社による確定年間家賃収入』です。
これについては賃貸物件の管理について触れなければなりません。
通称:元付け不動産管理会社。物件を管理している不動産会社の管理形態はオーナーとの媒介契約で様々な形があります。
◎空室の時に自分の営業店舗で入居者募集をするだけの(更新も大家さんが行うパターンもあります)最も簡単な管理、これは学生向けの学生街や来店客の多い街、昔からの契約が続いている等のケースで見受けられますが、現在は賃貸の問い合わせは広域だったり大量の新卒学生を望める時代でもありませんからこの管理形態は難しくなっています。(なかなか空室が解消しないので手数料を50%に折半して、管理会社が広告を行う物件がやけに多い地域もあります。)これを補完するために大家さんが複数の駅前店舗と契約するパターンもあります。

◎空室が出たときに広告(大家さん負担)をして入居者募集をし、更新も管理会社が行うパターン。(近隣全ての不動産会社が営業をする事になるので、「広告費を管理会社に仲介手数料を客付け仲介不動産会社」と分けるパターンです)物件情報をお客様に提供する費用を大家さんが負担するので、借主になるお客様にも有益で最も一般的です。

※上記二例から、不動産賃貸物件がどこの不動産会社からでも仲介可能であることがおわかりだと思います。紹介される物件の差は「検索範囲や、検索にかける時間、物件を探すノウハウだけであり、基本的な物件照会のポテンシャルは不動産会社のネット利用率に比例するぐらいで、どこの仲介会社を利用しても同じです。」
つまり代理人(仲介会社)を立てる方が、交渉等を担当してもらえるので、複数の元付け不動産管理会社(=同時に仲介会社でもあるのです)を点々とあたるより何処か1店舗不動産会社を先に選んでしまう方が有利なんだと言えます(例外は上記の広告費のつかない非流通物件になりますが、大手の管理会社(営業店舗を持たない)の物件は仲介に積極的な会社からしか紹介されないので、仲介に積極的な不動産会社会社を利用する方が有利だとも言えるのです。
物件の申し込みが元付け管理会社の営業と重複した時に、優先順位で差がつく可能性がありますが、空室確認が取れている物件なら(「一番手入っています」というケースもあるので)特に不利になる事もありません。

◎大手のハウスメーカーにあるように、物件の企画から管理全般をハウスメーカーに委託するタイプ、この場合募集の手配から審査、入居後の物件管理まで全て管理会社が行います。

◎家賃の集金代行も行うパターン(このメリットは、滞納などの時にその分を管理会社が一時負担するなどの契約になるため、数%の手数料が発生しても収入や物件の管理は容易になり、家賃は管理会社から口座に一括で支払われるので、経理的にも楽な形態)

◎大手ハウスメーカーや大手不動産会社が「賃料保障」をして借上げるタイプ。この場合も賃料の一部が管理会社の管理手数料となりますが、空室保障と同じで年間賃料が保障されるので安定的な収入が見込める契約です。(大手管理会社は、管理物件の戸数が多いので、各棟の空室部分をリスクヘッジできるのです)

(汚損破損の退出時の管理など他にも細かな違いはありますが、ざっとこんな分類になります。)

現在は分譲マンションが供給過剰な状態であり、契約更新する例も増えていますから、賃貸住宅の市場回転率は落ちていると言えます(逆に言えば、大家さん業として物件管理をちゃんとしないと空室が何部屋も発生して見込み収入を大きく下回る事があります。広告費無しの媒介契約のケースで、半年に渡って棟の空室が半分に及ぶケースもありました)。
不動産管理会社には、人気の間取や住居の設備、相場の情報が集まりますから、募集を含めて管理委託する事が、大家さんとしての経営経験の浅い方にはお勧めです。
@「そんな家賃保証型管理形態で10%の利回りが保証される有料物件があります。」

『価格:二棟一括2億400万円 大手家賃保証金会社による年間家賃収入2千49万円確定利回り10%』
千葉市花見川区朝日ケ丘2512、メゾンリヴィエールT、U、二棟一括売り(分割可、T1億円、U1億400万円)、鉄筋コンクリート3階建て、1階専用庭付き、外観白タイル張り
■リヴィエールT概要築平成1年6月、専有面積1階240.00u、2階231.00u、3階173.25u、合計(公簿)644.46u、間取3DK×11部屋、土地権利:所有権、土地面積(公簿)497.38u(150.46坪)地目:宅地、接道:4m公道、市街化区域・第一種低層住宅専用地域、建ペイ率60%容積率150%、公営水道・都市ガス・本下水、駐車スペース1台有り、現況:賃貸中、引渡し:即(年間家賃収入1千8万円)
■リヴィエールU概要築平成3年7月、専有面積1階247.88u、2階238.88u、3階179.16u、合計(公簿)665.92u、間取3DK×11部屋、土地権利:所有権、土地面積(公簿)435.08u(131.61坪)地目:宅地、接道:4m公道、市街化区域・第一種低層住宅専用地域、建ペイ率60%容積率150%、公営水道・都市ガス・本下水、駐車スペース1台有り、現況:賃貸中、引渡し:即(年間家賃収入1千41万円)

間取を含めて、続きは現地取材後レポートします!
posted by iwahara at 20:14 | Comment(0) | TrackBack(0) | 特集「明日の大家さん」 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2004年09月04日

中河原の一戸建てがいんですよ。凄くいんですよ(2)

まるで、どこか異空間(「ここは東京なの?」)な世界がありました。大雨になるまえになんとか撮影に成功、なんだかんだで今日も日没ギリギリの取材になったのでしたが、バッチリ撮ってきましたよ〜

中河原は線路伝いの住宅街の開発は古いのですが、鎌倉街道と多摩川の間は、中河原デルタ地帯で畑や『水田』がとても多いんです。その真ん中を駅前商店街通りが走っています。
入り口に西友
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そしてちょっとミスマルなお店
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ナ、ナポリって。。。

和菓子屋さんや、八百屋さんや肉屋さんが点々と並んでいます。
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パン屋さんや酒屋さん、お米屋さんなどもあって帰り道で間違い無くお買い物はバッチリです。

そして『水田』、水田のための『灌漑用水』この灌漑用水が今回の物件のポイントなんです。

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とてもさわやかに水が流れていて、とても東京とは思えません。これが東京から京王線で30分中河原なんです。
そして、

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ふたつの灌漑用水が合流する所に、まるで船のようにかわいいお家があります。なんていうたたずまいなんでしょう。玄関入り口は小さな橋、水車があったらまるでオランダの小さな農家のお家みたいです。水の流れの音が常に聞こえてこころを癒してくれます。ここでのペット君との暮らしはきっと何にも変えがたいものがあるでしょう。素晴らしい、ほんとに素晴らしい物件です。8万5千円の一戸建て賃貸物件としては出色です。
posted by iwahara at 20:03 | Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする





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