2004年09月05日

二棟一括2億400万円マンション年間家賃収入(家賃保証金会社による)2千49万円確定利回り10%!明日の大家さん特集。

千葉の物件ですが、注目は『家賃保証金会社による確定年間家賃収入』です。
これについては賃貸物件の管理について触れなければなりません。
通称:元付け不動産管理会社。物件を管理している不動産会社の管理形態はオーナーとの媒介契約で様々な形があります。
◎空室の時に自分の営業店舗で入居者募集をするだけの(更新も大家さんが行うパターンもあります)最も簡単な管理、これは学生向けの学生街や来店客の多い街、昔からの契約が続いている等のケースで見受けられますが、現在は賃貸の問い合わせは広域だったり大量の新卒学生を望める時代でもありませんからこの管理形態は難しくなっています。(なかなか空室が解消しないので手数料を50%に折半して、管理会社が広告を行う物件がやけに多い地域もあります。)これを補完するために大家さんが複数の駅前店舗と契約するパターンもあります。

◎空室が出たときに広告(大家さん負担)をして入居者募集をし、更新も管理会社が行うパターン。(近隣全ての不動産会社が営業をする事になるので、「広告費を管理会社に仲介手数料を客付け仲介不動産会社」と分けるパターンです)物件情報をお客様に提供する費用を大家さんが負担するので、借主になるお客様にも有益で最も一般的です。

※上記二例から、不動産賃貸物件がどこの不動産会社からでも仲介可能であることがおわかりだと思います。紹介される物件の差は「検索範囲や、検索にかける時間、物件を探すノウハウだけであり、基本的な物件照会のポテンシャルは不動産会社のネット利用率に比例するぐらいで、どこの仲介会社を利用しても同じです。」
つまり代理人(仲介会社)を立てる方が、交渉等を担当してもらえるので、複数の元付け不動産管理会社(=同時に仲介会社でもあるのです)を点々とあたるより何処か1店舗不動産会社を先に選んでしまう方が有利なんだと言えます(例外は上記の広告費のつかない非流通物件になりますが、大手の管理会社(営業店舗を持たない)の物件は仲介に積極的な会社からしか紹介されないので、仲介に積極的な不動産会社会社を利用する方が有利だとも言えるのです。
物件の申し込みが元付け管理会社の営業と重複した時に、優先順位で差がつく可能性がありますが、空室確認が取れている物件なら(「一番手入っています」というケースもあるので)特に不利になる事もありません。

◎大手のハウスメーカーにあるように、物件の企画から管理全般をハウスメーカーに委託するタイプ、この場合募集の手配から審査、入居後の物件管理まで全て管理会社が行います。

◎家賃の集金代行も行うパターン(このメリットは、滞納などの時にその分を管理会社が一時負担するなどの契約になるため、数%の手数料が発生しても収入や物件の管理は容易になり、家賃は管理会社から口座に一括で支払われるので、経理的にも楽な形態)

◎大手ハウスメーカーや大手不動産会社が「賃料保障」をして借上げるタイプ。この場合も賃料の一部が管理会社の管理手数料となりますが、空室保障と同じで年間賃料が保障されるので安定的な収入が見込める契約です。(大手管理会社は、管理物件の戸数が多いので、各棟の空室部分をリスクヘッジできるのです)

(汚損破損の退出時の管理など他にも細かな違いはありますが、ざっとこんな分類になります。)

現在は分譲マンションが供給過剰な状態であり、契約更新する例も増えていますから、賃貸住宅の市場回転率は落ちていると言えます(逆に言えば、大家さん業として物件管理をちゃんとしないと空室が何部屋も発生して見込み収入を大きく下回る事があります。広告費無しの媒介契約のケースで、半年に渡って棟の空室が半分に及ぶケースもありました)。
不動産管理会社には、人気の間取や住居の設備、相場の情報が集まりますから、募集を含めて管理委託する事が、大家さんとしての経営経験の浅い方にはお勧めです。
@「そんな家賃保証型管理形態で10%の利回りが保証される有料物件があります。」

『価格:二棟一括2億400万円 大手家賃保証金会社による年間家賃収入2千49万円確定利回り10%』
千葉市花見川区朝日ケ丘2512、メゾンリヴィエールT、U、二棟一括売り(分割可、T1億円、U1億400万円)、鉄筋コンクリート3階建て、1階専用庭付き、外観白タイル張り
■リヴィエールT概要築平成1年6月、専有面積1階240.00u、2階231.00u、3階173.25u、合計(公簿)644.46u、間取3DK×11部屋、土地権利:所有権、土地面積(公簿)497.38u(150.46坪)地目:宅地、接道:4m公道、市街化区域・第一種低層住宅専用地域、建ペイ率60%容積率150%、公営水道・都市ガス・本下水、駐車スペース1台有り、現況:賃貸中、引渡し:即(年間家賃収入1千8万円)
■リヴィエールU概要築平成3年7月、専有面積1階247.88u、2階238.88u、3階179.16u、合計(公簿)665.92u、間取3DK×11部屋、土地権利:所有権、土地面積(公簿)435.08u(131.61坪)地目:宅地、接道:4m公道、市街化区域・第一種低層住宅専用地域、建ペイ率60%容積率150%、公営水道・都市ガス・本下水、駐車スペース1台有り、現況:賃貸中、引渡し:即(年間家賃収入1千41万円)

間取を含めて、続きは現地取材後レポートします!
posted by iwahara at 20:14 | Comment(0) | TrackBack(0) | 特集「明日の大家さん」 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする





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