2004年11月30日

大崎準借家6万5千円現地取材です

(こちらの物件は成約と確認しましたー)

今大崎の西側は再開発中です(東側は目を見張る開発が行われています)、お隣のソニーのテクニカルセンターも老朽化しているので、そう遠くない未来にこちらも再開発なのじゃないでしょうか。そんな中、物件は古い品川の町並みが地域とっして残っているとこにあります。さすがについこの前の不況のあおりで閉店しているお店もあるのですが、以前はちょっとした商店街だった面影が、木造建築として残っています。

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しかし、この地域もブロック単位で綺麗な住宅街へと変貌しつつあり

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そこに物件はあります。

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少々込み入った私道の奥にあるものですから、撮影で全貌を捕らえる事はちょっと無理なようで、、

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「昭和」を感じます。文化住宅登場前のファミリー向け物件です。人の暮らしが見えるような何かを感じますね。なかなかこういう物件自体が探してもありません。「映画のセットなのかな」と思ってしまいます。

大崎の西側から線路を挟んで東側を眺めると、文明と時間のタイムラグのようなものを感じます。「果たしてどっちがいいのか?」

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物件までの道のりに見事な蔵の跡(?)がありました、まるで遺跡のようでしたが、ついこないだまで、こんな物件が現役で、どこにでもある風景なのかと思うと、考えさせられます。

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あの6万5千円のお部屋に暮らすストーリーは、想像の範囲を超えるものかも知れません。

次回は「新宿鮫の街大久保、高級分譲賃貸マンション」です。
posted by iwahara at 09:37 | Comment(3) | TrackBack(0) | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2004年11月26日

山手線大崎にとてつもない優良賃貸物件があります!

この前紹介した「戸越・大崎アーリーアメリカン」に続き、大崎から素晴らしい内容の物件第二段です。
山手線では南と北、確かに賃料が安いゾーンなんですが、それぞれがあって表現は難しいのですが、新宿・渋谷・恵比寿・目黒・大崎・浜松町・有楽町という流れを考えると、断然大崎の魅力がクローズアップされます。そして近隣に『戸越銀座』、住宅街として発達していることが、この安さの(物件数)背景なのですが、それにしても個性的だったり、アーリーの様に他にない魅力があったり、そして山手線沿線である事を考えると、注目の街です。

そんな大崎から最強の物件がひとつ。

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準借家式の一階住居2K、おトイレやキッチン取替えリフォーム、そしてサッシも新品のこの33uのお部屋は『6万5千円』です。
■ジャパネットタカタ的に言えば
そしてなんとみなさん、2階の玄関は裏側、お風呂は追い焚付のものでバランスじゃないんです。そして、みなさんここご覧になってください、洗濯機も室内で庭がついているじゃないですか、庭ですよみなさん。このおおーさき10分の6万5千円のお部屋に庭ですよ、そしてほとんど縁側の廊下まであるという、、、
キッチンは効率的な廊下式ですから凄く広く感じるんです、4帖半に6帖がついて追い焚きのできる給湯のお風呂に洗濯機置き場室内、これみなさんどうですか?40uのお部屋とほとんど性能が同じなんですよ、そしてみなさん、お子様可、お子様も可で今ならオプションのエアコンが設備でついています!残置じゃないんですみなさんエアコンが設備でついているんですよ、ですから何かあった時の修理も安心じゃないですか、そうでしょみなさん。さあ、このおおーさきのお部屋が6万5千円なんです
大崎10分、準借家のお部屋が6万5千円。どうですかみなさん、是非この機会にご検討ください、

JR大崎10分、品川区西品川1、庭付き木造1戸建て1階部分、エアコン、追焚き機能、洗濯機置き場室内、外国籍相談、お子様可、33u2K、6万5千円、礼敷2/2

当然です、現地取材敢行!
posted by iwahara at 22:22 | Comment(6) | TrackBack(0) | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2004年11月25日

代々木八幡・代々木公園1分の新築賃貸マンション室内写真です。稀なお部屋探しの一端がここにあります。

『新築に当たると得』って話を何度かしましたが、おぼえていらっしゃるでしょうか、
つまり、一棟全室空室を一気に満室にするのですから、入居条件がお得だったり、フリーレントのサービスがついていたり、、
そして最近の傾向は、「新築が周辺の相場と同額で登場する」事です。又、良くできたマンションが時としてデザイナーズを超える話は、昨今の話題です。偶然自分がお部屋を探している地域にそんな物件があったら。

特に今回は何個かハードルがありました。
通常「○○○完成、内覧会開催」と言う感じで募集が始まるんですが、今回の物件は建築中から募集が始まりました、この物件に資料段階で「一番手申し込み」しなければなりません。完成内見の2カ月ほど前の話です。つまり、その間事実上部屋探しは中断で、夏から秋までの一番賃料が安い時期を待つよりなく、しかも募集は何度か内部を見た事のあるメジャー系の分譲大手の物件ではありません。

しかし、非常に条件が良かった。「代々木八幡・代々木公園駅至近(1分)」「あるようで少ない、約24uで居室6帖以上」「礼金なし、更新料なしの金融公庫物件」「保証人不要(その代わり事前段階の審査は厳しかったです)」「近隣の同格築浅マンションより賃料が安い(私の感触だと5千円〜1万円安かった、更新料が無いのでその幅はより大きいのと同等)」「新築」

この物件を一般に公開されている前に紹介し、お客さんもこれに乗りました。ある意味(その間お部屋探しはサスペンドですから)ギャンブルですが、これが成功しました。
実際、情報が一般に公開されてから(こちらが動き始めた二週後ぐらいです)、募集が殺到し、担当者から「今日明日中に一杯になるから急いでください」と連絡があり、4タイプあるお部屋の二番(私の推薦は一番)希望のお部屋に滑り込めました。
最終結果で、一番人気のお部屋には申し込みが3番手、4番手まで入ったとの事です。

待つ事1ヶ月半、エントランスを残して内見可能の連絡。
いざ内見です。外観を見た瞬間、私は勝ちを確信しました。
それから二週後の契約の時に写真撮影のお願いです。

外観は、渋い60年代風のカラーリングで、エンジ色のストライプがアクセントになっていて、いかにも“打ちっぱなし”な外観ではありません。

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室内(資料には記載が無く、特徴的なキッチンのため厳密な数字ではありませんが、約9帖)の特徴は作り付けのテーブルに組み込まれたキッチンです。
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所謂シンクではなく、下部の収納の奥にデッドスペースができてしまうタイプではなく、自分でキャスター付き収納を効率的に配置できる機能的且つシンプルなデザイン。3面採光の角部屋を生かしたキッチン寄りの窓の下にもテーブル。室内を広く感じさせます
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防犯対策としては、オートロックだけでなく、ちょっと見た事の無い最新式の特殊電磁カードキーが使われています。
「安全です(鍵自体の複製も管理会社にオーダーとなります)」

お風呂の前の脱衣洗面にも、センスのいいデザインのものが使われていて、キッチンとのデザインの整合性を取ったシンプルなものが使われています。そしてバスルームの装備は最新式、無い機能が無いといった内容です(実はこれ物件資料には書いてありませんでした)。

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バスルームにも角部屋3面採光を生かした窓が

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代々木公園・代々木八幡徒歩1分、渋谷区富ヶ谷1、RC8階建ての5階、24.19u、オートロック、宅配ボックス、エアコン、ガスキッチン、浴室乾燥機、浴室暖房、浴室涼風、新築、更新料なし、10万8千円(管3800円)礼敷0/2

これだけの部屋はそうそうありません、入居されたお客さんは非常にラッキーでしたし、貴重な二ヶ月を賭けに近い申し込みに乗ったのですから、その甲斐があったというものです。
ベランダに出て(気ままにベランダに出られるのは4タイプ中この部屋だけ)空を眺めました、私が入居するのではありませんが、感無量でしたねぇ〜

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posted by iwahara at 00:10 | Comment(2) | TrackBack(0) | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2004年11月24日

こ れ は  す、、凄い。。マンションと言っていいのでしょうか、グッドデザイン賞を受賞する分譲賃貸定期借家マンションは、アーキテクトな物件です!

左にこんなお店を
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右にあんなお店を従えて、住居であるマンションが一番凄い。

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近づいて見てみると、『ガラススクリーン』って、、こ、これかと。。
これはマンションと言う名の住居なんでしょうか、あまりにも凄い造形です。
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いったい何がどういう風に組み合わさってこの造形をつくっているのかさえわからなくなります。この物件、定期借家5年で25万円(管17000円)55.38uなら、これは『安いでしょう(ちょっと表現これでいいのか迷いますが)』ここで、生涯を暮らすって事にどこか現実味を見出せないのですが、ここのマンションに5年暮らすことには大いに意味があるような気さえします。

『原宿ガラスマンション時代』
人生で忘れる事は無いでしょう

このエントランスは、マンションのそれではありません。

g0003

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「え、これなの」と思わず声が出ました、これだけの物件がそうそうある筈も無く、「内見の必要すらない」の予測は確かなものとなりました、それなのにこのマンションの賃貸募集には、デザイナーズとは謳われてはいません。技術が勝っていないと出来ない造形と言えばいいのか、、、
高級ホテルとも違う非日常性は、25万円(管17000円)を「こりゃ安いよ」と思わせてくれました。

 こ れ を探している人って、東京にいるのじゃないでしょうか。
「ありますよ 、い  いま 空室です」
posted by iwahara at 02:21 | Comment(4) | TrackBack(1) | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2004年11月21日

「グッドデザイン賞を受賞する分譲賃貸マンション」神宮前・原宿です。

デザイナーズマンションと謳われていないマンションが、デザイナーズを超える実例のひとつを紹介します。このマンションは住友から分譲で出された「間取り設計自由タイプ」の前衛的なマンションです。間取り改変のためにパイプスペースのため床下に40cmほどの空間を持ち、外観も前衛的です。
物件のクオリティー自体は(内見の必要が無いほど)保証されていると言っても過言じゃないでしょう。築年数も2002です。
http://www.sumitomo-rd.co.jp/good_design/jinguu.html

jinnguumae1K
間取り自体は賃貸に出されている物件ですので、シンプルな1Kのヴァージョンです。それにしても「1K23帖」探してもめったにありません。

設備も凄いです。

JR原宿6分、渋谷区神宮前2、2階吹き抜けのエントランス、ガラススクリーンフォルム、床暖房、ビルトインエアコン、オーブンレンジ、食器洗い機、ドラム式洗濯乾燥機、浴室乾燥機、ウォシュレット、TV付インターホン、BS・CS・CATV、定期借家契約5年、築2002.3、SRC12階建ての7階、55.38u1K、礼敷2/2、25万円(管17000円)

どうですか、これだけのクオリティーのマンションは、めったにありません。
都心での、暮らしにある可能性のひとつなんですが、とにかく希少な賃貸物件です。
代替候補の無い一点もの系マンションですね。
posted by iwahara at 19:08 | Comment(2) | TrackBack(0) | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2004年11月20日

東京の賃貸が特別だって話です。

「東京は賃貸物件の賃料が高いです」
これは損か得か?
そして「東京の賃貸物件は非常ーーに戸数が多く、バリエーションが豊富です」これはどっから見ても得です。
「東京の勤労者所得はは高いです」そりゃそうですね、ついこの前のデフレ不景気でも東京のハローワークには求人がどさっとあります。

ここから見えてくることがあります。

地方は1戸建て天国ですから、賃貸はある意味マイナーで、シングルライフの生活者も東京より少ないです。不動産会社としても土地の売買や建売なんかが「らしい業態」で、需要もそれほど無いですから賃貸は自社物が中心です。実際の話、賃料が安いので=仲介手数料だけではとても収益があがりませんから東京のように仲介によるお部屋探しは難しい側面があります。

東京の不動産会社にしても、自社物の紹介なら担当営業の売上は二倍ですから通常は俄然力が入るところですが、なだらかに業界全体で見ると(国土交通省の狙いも同じです)「お互い様」で仲介し合う事で(必ず自社物の案内を立会いでする管理会社もありますが)、「自社物は契約事務だけ」なんですから、よその業者さんに物件紹介や内見の案内をしてもらう仲介は、自社管理物を持つ元付け不動産会社にとってもありがたい話です。(仲介のために有料で他社物件を宣伝する業者もいます)
自社物の管理がメインの不動産会社より、仲介営業に力を入れている会社は、地域、物件、管理会社の情報など、総合的な情報が集まりやすいです。

そうなんです、東京は賃料が高いので、賃貸物件の仲介だけでも営業が可能なんです。(イメージとしては問屋直売でも価格が変わらない商品の小売店。顧客ニーズなどが一番集まりやすいポイントです。)

つまり、広域で全ての物件からユニークな賃貸物件を探せるのは東京ならではと言えます。(売買も同じ事が言えるのですが、物件の選択肢は圧倒的に賃貸が多いですから、物件探しの醍醐味はやはり賃貸となります)

確かに東京の賃貸物件は高いですが、勤労所得も高いので『少々狭くなる事を覚悟すれば東京暮らしは“得”です“得”』。
折角の東京暮らしなんですから、この得なとこを取らなきゃ損です。
数が多いので、いろんな物件がありますし、交通のインフラの発達はとんでもないスケールなので、街の選択に迷うぐらいです。

「どこの街で、どんな暮らしを」
東京では、この選択が、選びたい放題です。
■つまり、選ぶ決断力と、選択のコンセプトがあると、それに比例して“得”部分は増加します。

ここをどう考えたらいいのでしょう、検索サイトにある「ペット可」などのチェックボックスの意味は何なんでしょう。数学です、数学、あのチェックボックスの組み合わせだけ物件のタイプがあり、それだけでも大変な種類です。

ここにパラドックスがあります。

つまり「自分が選択したチェックボックスの組み合わせ以外にどれだけの物件があるのか?」
@「どれだけの物件を見ることなく捨てたのか」
先ほどの何が“得”って話を思い出してみてください、凄まじい選択肢の数を誇る東京の賃貸で、、、。

ここに『最強の賃借人』という定義が見えてきます。

「1階でも可、バストイレ同一、堅い職業、アパート可、沿線複数、電気キッチン可、畳可、エアコン自力設置可、洗濯機置き場不要、ペット無し、ひとり暮らし、u数の数字に拘らず、礼金敷金2/2可、即入居可、非喫煙、築年数無限、、、、」
この問い合わせは私が一番苦しみます(笑
賃料の希望額があるにしても、この問い合わせに検索して出る物件の基礎数は、1000〜2000件(業者が使うサイト、レインズのダウンロード数MAX500の2回〜4回)になります。これがこのお客さんの選択肢の数です。

「いい部屋」って流布するマスコミ関係のキャッチのもとに、この可能性をネグッてないのかって事を、お部屋探しの前にチラ〜っと考えてみてください。

自社管理物の内容を市場の希望に合わせるようにコンサルタントするのは不動産会社の大事な仕事ですが、反対に入居者サイドのアプローチとしてはその逆を行けば「どえらい可能性を手にします」。金額では表現できませんが、実際物件探しを仕事にしていると、よくこんな台詞を耳にします。

「あ、これ和室だ」「あーあ、これ洗濯機ベランダ」「キッチン電気だ」「築年数が」、、、これ残念がってつい言ってしまう台詞です。

「入居してからどうにかする」ってタフさも『いい部屋を見つける近道』で、むしろ「どんな部屋を探しているのか」って内容を決めるために「様々な“抽象的”な希望=これこそ実は具体的“希望”」を教えてくれると助かります。
「閑静より都会」とか「山手線の内か外か」とか「アクセスの中心都市は?」とか「広さ重視かクオリティー重視か」とか、デザイナースと謳っていないのに下手なデザイナーズよりデザインセンスに溢れる物件もあります。そこいら辺は管理会社にもわからない時もあります。

かといって100件内見はナンセンスです、業者は天文学的な赤字になりますし(笑、、物件にはそれだけ個々に個性がありますから、お部屋を探している人がそうであるように、相性があります。なので、その相性を探す母数を沢山確保するのと、最初から選択肢を10件程度にしてしまうことと、、

絶対にこうすると得ってセオリーはありません。しかし、何か損してませんか?

初台から代々木の間に遊歩道があって、野良が住み着いています。初台辺りから歩いて会社まで帰る時には、彼を見かけます。
この人は部屋を探してはいないのですが、くつろぐその姿はどこか哲学的ですね〜、やたらと存在感があります。
お部屋探しって何だろうとふと思います。

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posted by iwahara at 00:03 | Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2004年11月18日

高円寺大和町のデザイナースマンション現地取材です。

こうしん通りの続きからです、絵的には夜ですが『夕方なんですよ』、今日の東京は雨模様で様子を見ていたのですが止む気配も無く、夕方となりました。今回はかなりディープな特集です。

さて、純情商店街から、
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こうしん通りです。八百屋さんや、御茶屋さん

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いかにも高円寺

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そして早稲田通りを渡ります

隣町の中野区野方といえば作家瀬戸内晴美の暮らした街ですが、ここ大和町は同じ「早稲田通りの北側の中野区」です、その雰囲気があります。庶民的だけれどどこかタフな気風のある街ですね。
この高円寺の大和町の商店街はとても小規模で、だからこそ道にそういったテイストが余計にあふれているような気さえします。

下町でもない、神田でもない、戸越でもなく、郊外でもない、墨田台東区とは全く違った庶民の町で、この雰囲気は実は新宿から繋がっているようです、早稲田通りの流れが支配的なんでしょうねぇ

夜道っぽいのに何故かとても安全な感じがする街です。八百屋のオヤジは相撲を見ていました。

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そこにはこんな店や

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あんな店があります

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そして物件、庶民的な街にデザイナーズ。明快にデザイナーズというより、とても「造りのいいマンション」という雰囲気です、落ち着いたレンガ色の外観と、よく造りこまれた外観、ピラミッドを4分の1に割ったような段々型の構造をしています。エントランスもとても落ち着いていますね。とても街に馴染んでいい感じです。「フラットな“面”に拘った造りですね」

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取材の後で、物件のお隣のお隣のお隣の角の定食屋さんで食事です、こういった店も希少ですね〜、どこにでもあるようで、もうどこにでもない。ネコがちょろちょろしていました。(写真撮影失敗!)「おじさん傘は?」「そこの壷に入れといて」水瓶みたいなデカイ傘立てがありました。
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posted by iwahara at 22:37 | Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2004年11月17日

高円寺デザイナーズマンション現地取材プロローグ、高円寺商店街「こうしん通り」です

さて、肝心のマンションの現地取材の前に、高円寺の街特集をちょっと絡めてみました。特集『街』カテゴリーでの高円寺の絵は、専ら駅南側なんですが、北側には有名な純情商店街なんかがあります。
しかし早稲田通りまですーっと伸びているのは、その裏道の「こうしん通り」です。今日のテーマは、夜のこうしん通りです。

夜の高円寺は、より高円寺らしさがあって、「文系だな〜」な雰囲気があります。そんな高円寺「こうしん通り」へ入っていきます。

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通りの感じは「見たまま」です、右の喫茶店は、高円寺で一番ちっさい喫茶店ですが、ひょっとすると一番珈琲の美味しい喫茶店「コーラル」

お買い物はって言えば、こうしん通りの入り口を振り返ったとこの「ここ」
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と、ここ、、又つるかめが、、
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そして
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なんといっても高円寺には、こんな感じのお店が多くって、とてもエコロジーな街です。古本屋さんや中古“レコード”店、古着屋さんはあまりにも有名ですね、

さてこうしん通りの由来なんですが、地域信仰なようです。ちゃんと説明がありました。

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この「こうしん通り」が早稲田通りまで続いています、物件まで後一息です。
posted by iwahara at 22:40 | Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする






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