2005年04月28日

ゲージツな一戸建て現地取材です。こりゃ凄い!

いきなりですが、こんな家あるんでしょうか。
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このシャッターが洒落ています、しかも二階までの高さです。
この玄関部分が駐車場を兼ねていて、奥に本物の二階までのシャッターがあるのです。

こんな一戸建てが何処にあるのかって、浅草からすぐです、川を渡るので言い気分転換になって歩いた感じは「近いな」というものでした。
浅草から物件は駒方橋の方向です。
駒方橋からは吾妻橋がちょうどいい感じに見えるのです。

こっちが東側
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こっちは西側
ちょうど隅田川水上バスが
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この駒方橋もちょっと洒落ていて、こんな照明があってちょっとした芸術作品、構造も独特です。

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かなりゴツイです。

ここから物件までは非常に静かな住宅街で、浅草って繁華街のイメージではありません。(実は墨田区っていいとこなんです)
総菜屋さんの賑わいも「この地域」だけって感じです
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さて物件なんですが、これが又説明しがたい内容です。
先ほどお話した一段目のシャッター「カッコいいです」
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奥に、黄色い玄関の扉(ここにゲージツ作品が、、)
その横は芸術作品作成スペースへのシャッターです(ガスメーターで高さがわかると思います)
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そして屋上部分にゲージツ作品
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ここを背面から見ると、
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(UFOが写っている写真じゃないですよー)

そしてこれが裏のミスマルな看板!(これは物件に関係ありません、、)
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無いです、こんな物件「二度とありません」
私的にはですが3980万これは安い!(評価は様々でしょう)
引渡しは相談です、まだ居住中なのです
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posted by iwahara at 22:20 | Comment(2) | TrackBack(2) | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2005年04月27日

非常にレアな物件がありますよ、こりゃめったにありません(めったどころか二度と出ません)。

ここは、某芸術家「クマさん」(某と言えないか、、)のアトリエ兼住居だったところです。
この物件が“売買”に出ています、あまりにレアな物件ですから、売買と賃貸ってカテゴリーも交えてレポートします。

売買の資産価値は、金融資産としての評価、固定資産税としての評価、財産としての評価、それぞれ違ってきます。この物件はその違いがあまりにも大きいのでちょっと説明します。

某芸術家の工房で、芸術作品までついてくるこの物件、内装を含めて「私にとっては無限の価値がある」という人が間違いなくなるはずです、しかしこの物件を後に転売したとすると?あるいはこの物件を担保に金融機関から融資を受けるとすると?ものの価値というのは、その価値のわかる人が自分で持ってこそ最大になるってわかっていただけますか?

ある意味賃貸が「資産にもならないのでもったいない」という論議と似ています。その物件に自分が暮らしていることの価値は「あなた自身が決める」ものなんです。
この物件は借地権ですから、いろんな意味で『資産価値』なるものは大きくないかもしれませんが、それでもお勧めです、物件の価値を決めるのはそこに暮らす人の価値意識によって決まるからなんです。
「ひとがいいというからこの物件はいい物件」そんなワケないんですから。

さて、驚愕のこの物件がいかなるものかって、まー間取りを見てやって下さい(ちょっと見にくいので解説します)

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一回玄関前には駐車スペース、1,2階は吹き抜けの芸術作品製作スペース(クレーン付き)、2階に応接、3階が82.2uの1R居室という設計です。屋上部分には芸術作品アリ、1階の作品とともに付いてきます、

銀座線浅草駅8分、都営浅草本所吾妻橋6分、墨田区東駒形2、旧法賃借権(賃借料54000円)「旧法借地権H30年まで更新可」、敷地面積公簿132.23u、鉄骨造3階建て、築H2.5、1階78u、2階39.29u、3階82.2u(合計公簿199.49u)建ペイ率80%容積率300%、都市計画(市街化)、土地区画整理事業(無)、接道公道(東6M)、価格税込3980万

さてこのどえらい物件、実は今日現地取材に行ってきたのですが、こりゃ凄いですよ、ほんと。価格的には郊外の何の特徴も無い3LDKマンションと同じ価格なんですよ。実際マンションの『本当の意味の不動産価値』は敷地を入居者戸数で割った底地の面積です(タワー型の高層マンションだと、実質的価値ははがき一枚の土地だけです)、この物件は『旧法賃借権(賃借料54000円)』ですが、どっちが得なのかよく考えてみてください。

賃貸だったら?賃料30万として、13年たったら賃料が54000円になるんですよ「ひゃー安い賃貸物件ですねー」

現地取材レポートお楽しみに、ほんとに凄いですから。
posted by iwahara at 19:33 | Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2005年04月25日

あの代々木リアルSOHOマンション特集ーーっ。(改装も自由だったんです!)

自分でリフォームしたいって問い合わせが意外と多いんですが、難しい話になります。通常物件管理する上で「ノーマルの状態」は一定ですから。「個性的な部屋に」なんてもっての他です(その人がいつ解約するのかわからないんですから)

しかし、非常に稀な物件があります。
この物件は「事務所可能」で、賃貸条件が住居も事務所も同じですから、事業物件が改装するように住居としての改装も相談になるんです。
ですから、各室部屋の内容が大幅に違っています。「浴室トイレの内容や位置」「キッチンの位置」です。床材も「基本はCF・Pタイル」ですがその内容は各室バラバラなんです。

以前紹介したこの物件です。何度か内見するうちにその全貌が判明したのです!
正確に補足していない(オーナーがのんびりしている方で、、)のですが4室は空室です。
http://retour.seesaa.net/article/2616025.html
http://retour.seesaa.net/article/2638459.html

この物件実は知る人ぞ知る物件で、デザイナー・カメラ・インテリア・映像・大学等の「玄人な人ばかり」のマンションで、オーナーの話だと「飛んでる人ばかりなんだよね〜」との事、このオーナーが又変わった人で「天井抜けちゃう抜けちゃう、8万円ぐらいな〜、で、現状回復は18万ぐらい」「いいよ立て付けの収納とか全部はずしちゃっても」「浴槽いらないなら撤去してもいいし」「あーここね、ここはね換気扇つけてダクト伸ばしてさ」、、、。「床のCFまで真っ白にペンキ塗っちゃってる人がいてさ、いんですかそれって聞いたんだけど、いんですって言うんだよね、わからないな〜。でも本人はどうしても白にってさ、、」

こんなマンションです。
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床がPタイルだったり(この部屋の壁のペンキは「未完成」)

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玄関部分に後付けダクトがついていたり、
玄関ドアはまるで「資料室」

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スケルトンな部屋はバレエ教室のようで
(この部屋が『成約』大改装されますよーー)

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痛快に広い部屋でも窓の開口が広いので暗くはありません。

味のある廊下、昔の役場のそれのような、、
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メンテナンス用のドアは「空けると何かいけないことが起きそうで」、屋上にも出られます。

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一番内容のいいタイプのバストイレはこんな感じ
「レトロ」です
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どうですか、この広さは!
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「空室がまだあるよ」と聞いて見に行くと「見る部屋見る部屋内容が違います」、合板敷きのままで「今ならPタイルとかCFのデザイン選べるよ」とか「ここのお風呂は完全に排水埋めちゃってるからもう住居はダメ、事務所専用だね」とか。。

実はインテリア関係の方がこのマンションの一室に契約したのです。お客様に相談して「改装その後の取材」承諾得ました。
どんな部屋に変貌するのか、ワクワクしますね〜

ちなみに「基本的には現状復帰してもらわないと困るんだけど次借りる人がそのままでって話だと、原状回復義務が次借りる人にリレーさるってのはアリだから」、、とんでもない物件です。
以前にアパレル系の会社が100万以上かけて張りなおした特殊な床の部屋は「まだ残っていて、気に入った人が借りている」そうです。

この物件、インテリア雑誌に紹介されていたり、テレビのロケも多いとか、、あるんですね〜こんな世界が。というかこの物件とオーナーが飛びぬけてるんですが。。
他にもいろんな話があって、ちょっと語り尽くせないぐらいなんです。
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posted by iwahara at 00:24 | Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2005年04月22日

千石駅から不忍通りを通って物件取材です。

千石から護国寺に通じる不忍通りは意外と寂しいとこで、ここだけではなく、この近隣って暗いんですよね、どことなく『地方都市の駅の南側』な印象なんです。ところが防犯上怖いのかって言うと全然そうは思えません、山手線駅巣鴨大塚至近(確かに駅の南側)ですが、この一帯は昔からの住宅街で子供が多いんです。都営三田線の車内でも「小学生とか中学生多いな」と思いました。

物件近くには、あの赤ひげで有名な小石川療養所⇒現小石川植物園があります。夜は漆黒の闇で近所の小道もこんな感じ
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住宅街の自転車なんかも子供サイズだったりして「暗い→怖い」って図式は当てはまりません。

物件はかなりデカく
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ちょっと要塞みたいな感じで、ガッチリしている事がわかります。
すぐ裏もこんな暗がりなんですが
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「何故か平和な感じ」ちっとも怖い雰囲気はありません。

さて話は戻りますが、エントランスはとてもクラシックな雰囲気で
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ほぼ全てが新品(一部工事は継続中で、内装が完全に仕上がってはいません)の室内は
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やたらとだだっ広いのです。確かにリビングに窓が無い事が「ちょっとな〜」と感じますが、家具が入れば違和感は後退するでしょう、やはり「4帖半の部屋は採光考えるなら開放かな」と思いました。

お風呂も新品、そしてその4帖半のお部屋

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主寝室は
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こんなで、確かに大型クローゼットが効いています。
残念なのは二重サッシでは無い事で、若干ロードノイズが入るんです。車の音に敏感な人はちょっと気になるかもですね〜

キッチンも新品で
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全体としてのグレードは高級じゃないですが、中堅分譲クラスには違いありません。新規のフローリングも防振クッション敷きです。
エアコンはパイプスペースを貫通してリビングに一基付く工事が進行中(これは効率的でなかなかいいアイデアです)でしたが、両寝室ともに空気の入れ換え用小窓がありますから、この部分を通して「寝室にもエアコン設置可能かな?」な感じです(工事に関しては家主さんの承諾が必ず必要です)、それが難しい場合には、サッシにスリーブを入れてって手もありますが、ロードノイズの事を考えるとスリーブはお勧めできません。

それにしても、この広さで内部が完全に新品なんですから18万なら安いでしょう。広いリビングに大型テレビって生活をイメージしているファミリーの方にお勧めです(リビングを真っ暗にする事も可能で、距離も取れますから「プロジェクター」もいけますよ)。

物件からは巣鴨にも大塚にも歩ける距離で、丸の内の新大塚駅も「思ったより近いな」な感じ
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ね、どっか地方都市の南側みたいでしょ。
山手線の内側は必ずしも都会的って事はありません、私鉄沿線の開発地域よりよっぽど庶民的で、のどかな特有の雰囲気があるんです。
ファミリー向けの大型マンションが乱立するこの地域ですが、お寺の門構えはこんなんで
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一戸建ての塀には木製のものも多く「これが文京区なのかな」と思うのでした。丸の内線と都営三田線、山手線にアクセス可能ですから都内なら何処でも通勤に困る事はありません。2DK〜をお探しなら「文京区」アリですよアリ。
posted by iwahara at 06:03 | Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2005年04月19日

文京区・千石のリニューアルマンションです。

山手線の内側が意外と安いって選択肢の中で非常に有力な地域があります。文京区です、位置的には東京の北側になるんですが、豊島区のような繁華街的なイメージでは無く、新宿近隣地域として非常に住宅が多く『賃料が安い』です(特にファミリータイプ2DKランクに安い物が多いです)。

そんな文京区千石から内容のいい物件がありますよー
retourではお馴染の『リフォームタイプ』のマンションです、

エアコン・システムキッチン・給湯システム・全室フローリング・浴室・トイレ新品です。

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間取りの特徴は、玄関部分が独立している事とキッチンの位置です。このキッチンの位置が絶妙で、LDK部分からキッチンが見えない(リビングのイメージが強い)優れた設計です。
4.5帖の部屋を開放して1LDK的に使えば採光の心配もありません。ダブルクローゼットが特徴ですね

丸の内線新大塚9分、都営三田線千石11分、文京区千石3、築昭和55、エアコン・システムキッチン・室内完全リフォーム、61.64u2LDK、18万円、礼敷2/2

この内容で18万、安いです。「千石ってどんなとこ」そんなとこも含めて現地取材行ってきまーす。
posted by iwahara at 00:04 | Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2005年04月15日

「あの物件」の、対抗馬だった西新宿の和室です。

西新宿のビル群のほんのちょっと裏にこんな世界があります。

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まるでここだけ『西新宿』です。
実は西新宿は、庶民の街と知られ再開発で随分と都会化しましたが、私鉄沿線郊外より「東京」って雰囲気があります。

そこにぴったりの物件があります。元料亭の和室です、
物件としてはアパートなんですが、ここは外観一戸建てで、いかにもアパートではありません。

都営大江戸線西新宿5丁目3分、京王新線初台15分、JR新宿20分、新宿区西新宿4、二人入居可、木造2階建の1階、築昭和47年、24u1DK、賃料6万6千円(管4000円水道代込み)、礼敷2/2

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玄関部分は「ガラガラ引き戸付き」で、入居者以外が中に入るのに遠慮がいる雰囲気で、「1階だから防犯的に不安」てこともありません。
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そして『昔の大工の腕』を十分に納得させられる居室。

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この窓はほとんど骨董
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トイレは和式ですが、軽〜い扉のついた情緒の溢れるもので、お風呂は近代的(居住性も問題無し)

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どうですか!こんな物件めったにありません。
そして、この地域で24uなんて相場的には8万円ですから、アパートでマイナス5千円だとしても7万5千円、ところがこの物件は実質(管理費に水道代が入っているので)6万円台なんですよ!
「アパート1階」というだけで忘れられているこの物件、お勧めです。

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posted by iwahara at 21:36 | Comment(2) | TrackBack(0) | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2005年04月13日

ある成約事例です。この物件も祖師谷なんですよね〜

ある成約事例です。この物件も祖師谷なんですよね〜

この物件近くの道は通りを一本はずれたところにあるのですが、特有の静けさがあります(寺院があるからです)。そして微妙な起伏が、都市計画に整備された地域と違って遊歩道的感覚があって公園の中に物件があるようなとてもいい雰囲気です。

この物件の特徴は、ペット可と『地下室』。
物件コピーは「オーデイォルームに最適」
この説明が長くなります、丘陵地に建設されたこの物件は裏に回る時に

「階段を降ります」

おそらく、物件資料の「地下」の表現で「暗い、湿気がある」を連想するのでしょう、そしてこの物件がアパート1階である事。

と こ ろ が

『地下』は正確ではありません、

「階段を降ります」
つまり、丘陵地に建設されているので、「1階入り口は裏の路地からみると2階」なんです。つまり地下と表現されているのは実質1階、しかもこの地下は非常に高い位地に窓があるので、防犯上も非常に安全な造りです、しかもアパート基礎部分によって構成される「この1階はほとんどRC並の強度=オーディオルーム」だったのです(実際は1階の床=地下室天井から若干音が漏れるので、防音性はほどほどでした)。

1階(=2階)出窓からは寺院裏の竹林が見えて、とてもリラックスします、竹林の音(超高周波)が気持ちをリラックスさせてくれるのでしょう

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地下室入り口の構造は、床板を「パンッ」と開閉する方式でほとんどアメリカの一戸建て。まるで映画に出てきそうな入り口で、
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地下室(=1階)は「全然明るいのです」

この部屋が、34.73uで、8万6千円(管3000円)
祖師谷は個性的な物件がよく出るんです、そして賃料が安い、街もいい感じで、郊外の街としては出色かもですね。

次回が、あの物件の対抗馬、和室です。
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posted by iwahara at 03:34 | Comment(3) | TrackBack(0) | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2005年04月09日

代々木駅10分新宿駅10分の風呂無しアパート

安い物件を探している時に「都心近く」って選択肢が無いのはもったいない話なんです。実は「物件の個性が強いと賃料は相場と連動しない」ので、風呂無しアパートでの暮らしは都心でも安いんです。(相場的にはちゅうおうせんに較べて「5千円高」ぐらいなもので、仕事の利便性やら何やら考えたらお釣りがくるでしょう)

ここに、代々木駅10分新宿駅10分の風呂無しアパートがあります。トイレ共同の4帖半の部屋だと3万8千円(管2000円)です。
改めて「安心感のある空間は心理学的に4帖半」について考えさせられます。

広いLDKにいても「自分のテリトリー」として空間認知される広さは意外と狭く、他は“周辺”だからです。
部屋に入ると「自室に入ってホットした」安心感があります、部屋の“狭さ”がプライヴァシーの領域と一致するからでしょう。

そして、この物件は「都会の間借り風」物件で特有の希少性があります。

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JR代々木10分、JR新宿10分(体感こちらが“近い”です)、渋谷区代々木3、銭湯1分、木造2階建2階部分、空室は3室で
「4畳半トイレ共同3万8千円(管2000円)」
「6帖トイレ共同・専用玄関4万2千円(管2000円)」
「6帖トイレつき4万5千円(エアコン有)」
(各戸水道代2ヵ月に一度3000円)礼敷2/2

非常に静かな物件で、2分も歩くと
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新宿駅はすぐそこです。

物件近くには大学があるので、この周辺だけ小さな小さな商店街があります。
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銭湯はほんとに至近
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お部屋は外階段と、共同玄関と入り口が二つあって、トイレつきのお部屋は共同玄関になります。

こっちは専用玄関

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西ウイングの6帖間の窓から
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全室にミニキッチン、収納や天井もいい感じです。

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東ウイングのトイレつきの部屋(やわらかい日差しが気持ちいいです)
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そのトイレ
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そしてセンター4畳半一間のお部屋(意外と一番落ち着くかもしれません)

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共同玄関廊下は「どこか懐かしい感じ」で
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何故か一般のアパート外階段の通路よりプライバシーが尊重されている雰囲気があります。「自室の玄関が表に見えていないため」なのでしょう。
『最初の一人暮らしからユニットバス付き世代』にはエスニックな感じに見えるのかも知れませんが、ここから学ぶ居住性の豊かさってあるような気がします。『自室』って体感はこっちが上、でしょうね〜

次回は和室繋がりのレポートかも?ですー
posted by iwahara at 23:42 | Comment(2) | TrackBack(0) | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする






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