2005年05月29日

代々木に希少なスタイルのお部屋があります。

中堅どころの物件といえば、10万円〜15万円に属するのですが、このランクですと「高級シングル」にするのか「2DKファミリー」でいくのか設計は迷います。
床面積も30u〜40uというところなので、間取りを組むのも意外と難しいのです。

この物件は角部屋として、あまり自由に間取り設計が出来なかったのでは?という部分から「非常に珍しい間取り」を持つシングル物件です。間取りを見てやってください。
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長いんですが、、、廊下部分が「広い」
ちょっと見気が付きませんが「玄関に窓(ここがポイントです)」高級物件ですが居室は6帖ですから一見狭そうに見えるのですが、DKを挟んだ玄関部分は非常に広びろしていて、クローゼットがありますから「LDKを設計する代わりに、巨大なパウダールーム?を造ってみた」な感じなんです。

実は一度内部も取材しているのですが、このパウダールームにほとんどの物が収納可能で、居室を広く使える設計で且つパウダールームの広さと玄関窓の開放感は他に無いもので、「居心地のよさ」は他に無い独特のものです。「これはイイですよ」女性向けとか男性向けとかのキャラは無く、お部屋の雰囲気はコンベンショナルです。

小田急線参宮橋4分、JR代々木8分、京王線初台10分、渋谷区代々木3、エアコン、浴室乾燥機、追焚機能、システムキッチン、フローリング、宅配ボックス、防犯カメラ、BC・CS、駐車場有機械式35000円、更新可能型定期借家契約(一般賃貸と同様のものです)、金融公庫物件(礼金、更新料無し)、RC造8階建ての4階35.11u1DK、賃料14万円、礼金無し・敷金3

居室何帖とかで広いってばかりがいいとは限らない贅沢なお部屋ですよ〜
posted by iwahara at 04:06 | Comment(2) | TrackBack(0) | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2005年05月21日

エヴァンゲリオンなビル現地レポートですっ

物件のある通りは、山手通りの支流で中野通りを結んでいます、宇宙通りなんて呼ばれていますが、ここはどんなところかというと、「ピリッとしたアクセントのあるところ」と言えばいいでしょうか。駒場公園の緑の印象が支配的で、特有の雰囲気が流れています。
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骨董屋さんの外観も「それらしく」

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メンズのブテックのバイクがカッコ良く

東大目の前のおでん屋さんは料亭みたいで
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“あの”フィギアトイメーカーが軒を並べます
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そこにこの物件があるんですが、重要なキーは集光ドームを取り囲む壁が「竹造りの生垣風」であるところです。(これリフォームでリアル竹にしちゃった方がいいかも知れません)
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集光ドームのアーチが強い存在感を感じさせます

背後から見ると、正面とは違う造形美で

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ほんとにUFO着陸!な感じが、、

実際この集光ドームはガンダムみたいな
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或いはバルタン星人のようでもあり、、
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しかし凄い迫力です、「何かの施設なのか?」と思わせる迫力、一度この事務所を訪れたお客さんは一生忘れないどころか、必ず家族にも話すでしょう。その効果は計り知れず、
本社移転計画のある事業主の方「いかですかこの物件?」

お隣にはコインパーク、そしてかわいらしいカフェ・パン屋さんんテナントビル
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実際入居すると、その利便性も高そうですよ、
それにしても凄い、凄すぎますね、、ホント
posted by iwahara at 21:18 | Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2005年05月20日

エヴァンゲリオンなビルが『売買・賃貸』双方に出ています。こりゃー個性的な自社ビルに最適ですよー!

◆“もしこのテイストが合えば”会社の創造性や、企業イメージをアピールする上でこれだけ個性的な物件はありません。

長尾と二人で「こんな構造物ないでしょうかね〜」と(個人的にどんなとこに暮らしたいかって)話をしていたところ、
「有る有るこんなんあるよ」と(流石長尾代表!)、
社内だけで「それは凄い」って話になっていた某ビルがなんと『売買・賃貸』双方で募集広告されてるじゃないですかー。

代々木上原、駒場東大前になりますから「渋谷系事業主のお方、必見ですよ!」これは、クライアントにも強烈なインパクトを与える事請け合いです、秘密保持の上でもこれだけの「構造的内容」は望めないでしょう。

何故なら

   @「地上部分がありません」

地下に明かりを取り込み、光の円柱が地下まで貫通する構造です。

Geofront_m.png

この物件こそ「東京ならでは」で且つ「東京渋谷に在るから」意味を持っています、売買的には前回の千駄ヶ谷と同じく「資産価値型低利回り物件」なのですが(賃貸でも募集がありますから、ある意味「借り得物件」には違いありません)、この物件のキャラは違います。
あまりにも個性的なので「自分で所有して価値を生む(これだけ個性的だと賃貸としての希望入居者はかなり限られてくるでしょうから)」「所有する事に価値がある」「構造が凄いので不動産価値というより建造物の価値が高い(反対に金融機関がこの価値をどう査定するのかは未知数です)」、何から何まで異例ずくしの物件です。

『ジオフロント代々木上原』
こりゃエヴァンゲリオンじゃないですかーー!!!

物件概要です

小田急線・千代田線代々木上原9分、小田急線東北沢9分、井の頭線駒場東大前9分、渋谷区上原2、事務所(店舗相談)、土地172.86u(公簿)、RC『陸屋根地下4階建て』築H3.2.18、地下1階93.18u・地下2階109.05u・地下3階108.41u・地下4階120.20u・延床面積430.84u(130.32坪)
管理会社:株式会社ワールドイン(流通事業部03-5466-3010)
◆賃貸 保証金12ヶ月、礼金2ヶ月
    賃料200万(管30万)、店舗利用の場合諸条件相談
(利回りが悪い=賃貸だと激しく安い)

◆売買 所有権
    価格4億9800万
(存在が既に相場から離れているので、“それを求めし人”ならその価値は数倍)

これ見てください。
Geofront_01.png

「スゲーーーーーーっ!」


デザイン事務所(これ友人の方と個人事務所のギルド組むとカッコいいでしょうね)、アパレル、IT、レストラン、スタジオ、ショールーム・VIPエステ、投資信託事務所、財団、ハイレベルなNPO、アニメ・ゲーム製作会社、何にしても「ギラッと光る個性を必要としている事業にぴったりです」

現地取材レポートは編集中〜。。
posted by iwahara at 00:26 | Comment(8) | TrackBack(1) | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2005年05月16日

日本のガウディ居室レポート〜っ

まず空室で募集中の2Kのお部屋からです。
両室はまるで間取りは違うのですが、設計のキャラクターが強いので、印象は似た感じなんです。
床のフローリングは組み木風のクオリティーの高いもので(硬度がかなり高そうな部材です)キッチンから居室まで全く同じなので、部屋は別れているのですが「ワンルームに間仕切りが入っている」な雰囲気です。

3点ユニットも、ごく普通の「ユニット」ではありません、
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ご覧の通り、壁はタイルで「ホテルランクだな」って感じ
どことなしに落ち着いた雰囲気です(これがこの物件全体を支配している雰囲気です)

アトラス社製のキッチンは珍しい二口電気コンロで、普通のシンクより若干高さが高く、いかにも台所って感じがありません。
下の扉の左側が冷蔵庫になっています、所謂ミニキッチンの下部冷蔵庫より本格的で広く「これで十分な人も多いんじゃないか」と思えました。
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しかし、いいことばかりではなく、補修パーツが国内に無いらしく修繕されながら使われていて、一部に傷があったりします。

居室全体に言える事ですが「ちょっと狭い感じ」が共通の傾向です。ところがそれが全部ネガティブじゃないんです、「広いワンルームを仕切ってプライベートな部分を確保した」って雰囲気で高級感は後退する事無くちょうどいい広さとも言えます。
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設計が設計なので、、三方窓の端から隣の部屋の窓が見えちゃったりするとこは「この物件ならでは」です。
家具を入れ過ぎると、この雰囲気も「狭いだけ」になってしまうので、ミニマルな生活に振れる力が必要かなって気もします。

さて、申し込み募集終了「オーナー部分」は、これまた変わっています、元オーナー(ハイ、実はオーナーチェンジしてこの部屋は賃貸となったのです)は「和室好き」だったらしく、必ずしもこれ設計者の意図と違っているかも・・、な個性的な部屋です。

最上階斜め傾斜をデザインとした設計
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ガラス張り展望風呂

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これがなかなかの優れモノで、この展望風呂のおかげで、洗面室にしても、まるで常時「窓開けっ放し」な感じの開放感に繋がっています。


螺旋階段も「木製」で、このメゾネット全体が「なんかヨットみたいだな」なテイストになってます。
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さて上階の和室は
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居室両方ともですが、天窓を開けると(障子開閉方式)サンルーフを開けたようなことになって、窓まで開けてしまうと「屋根から頭が出ます」違った意味で開放的です〜

こちらは下階(今はフローリングになっていますが、元は和室です)
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旅館風収納、下階にも洗面とトイレがついていてこの部屋はほんとに旅館の一室まんまで、設計意図はゲストルームなんですねきっと。
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誰にでも薦められる物件ではありません。
そして実際誰でも住みたいと思う物件でも無いでしょう。
しかし確かに、住みたいと思った人には「こりゃ面白い」物件で、このマンション内だけ“ちょっと異質な空間”になっていることは間違いありません。

『ユニーク(唯一の、独特、特異、無類)』この言葉がふさわしいですね〜
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posted by iwahara at 03:56 | Comment(2) | TrackBack(0) | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2005年05月15日

日本のガウディ『梵寿綱』設計のマンションが空室ですよー

梵寿綱(ぼんじゅこう)
日本のガウディと呼ばれる建築家の設計によるマンションです。
あまりにも個性的な物件ですから、2回に分けて紹介します。
この物件一部では代田橋のガウディマンションとして、ちょっと知られる存在で(一度見たら忘れません)、前から「あそこに空室無いかしら」と思っていた物件に「今2室空室があります!」
実は4室空室だったのですが(1室は事務所)、2室(事務所も)は既に申し込み募集終了なのです。

さて、物件概要にも特徴があります
京王線代田橋3分、明大前徒歩8分、杉並区和泉1、RC壁構造5階建て、二口電気キッチン、エアコン、フローリング、CATV、エレベーター、ランドリールーム、スウェーデンアトラス社製ミニキッチン・冷蔵庫組み込み型、モニター付インターホン、ランドリールーム地下、駐輪場有バイク可、ペット可(大型不可)、水商売可、事務所可、ルームシェア可、外国人可、楽器相談、礼敷1/2

「可が多いですね」
賃貸で本来あるべき姿のひとつです。そもそもこの物件自体が個性的で、ペットを飼っていたり、外国籍の方だったり、個性的な人が似合うマンションのひとつです。
外観とエントランス、エントランス吹き抜けを見るとすべてわかります。

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どこがどこだかわからないでしょう。しかしこれがマンションの中にあるのは「事実」なのです、これはエントランス吹き抜け部分で、これ昼の明かりが通ると

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(上を見上げると)

エントランスは
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なんとこの鉄の扉が「オートロック」

階段も、レリーフ?もフツーじゃありません。

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何故って、こんな外観だからなんです。
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これだけでかなり“驚愕”の物件である事がわかっていただけるでしょうか。

206 9万8千円(管8000円)
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305 9万7千円(管8000円)
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501 24万6千円(管10000円)
@このお部屋が「申し込み募集終了」ですー
Gaudi_501.png
このお部屋は元オーナー住居、
サウナルーム、展望バスルーム、ジェットバス、システムキッチン4口ガスコンロ、室内洗濯機置き場、となっております。

さて、お部屋なんですが、
<つづく>

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posted by iwahara at 02:52 | Comment(10) | TrackBack(0) | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2005年05月13日

「5億4800万の利回りの低い一棟売りマンションを買う意味」の話です。

随分とスケールの大きな話に聞こえますが、不動産の世界では聞いた事無いような額の取引があるもので、5億円で驚く事は無いんです。年収が5億ならプロ野球選手になってしまいますが、資産が5億なら(そんな運命の人もいるんです)アリそうな話じゃないですか、
なんてちょっと気の大きくなる話を例にして、売買のお話をしようと思います。

「資産」を「資本」として動かさないと「塩漬けのタンス貯金」と同じになってしまうので、ある意味この運用は使命みたいなものになります。何度かこの部分に触れた事がありますが、転売目的の売買は(ライブドア騒動の時にも話題になりましたね)市場の価格変動を利用して資産を動かしているだけなので社会的に貢献しているとはなかなか言えず、リスクも大きいので、ベテランの方以外にはあまりお勧めできません。
(頻繁に取引をして手数料を稼ぐ手口で利益を上げようとする不動産ブローカーもいますが、全く不毛です)

このひとつの形に「高利回りの収益(投資)物件」というカテゴリーがあります。これ実はジャンクボンドに近いもので、利回りは高いが資産価値が低いんです。ここが微妙なんですが不動産的にはこの利回りが資産価値でもあるので、「内容としては資産価値があるのだが実態は資産価値が無い」と言えばいいのでしょうか、、。
つまり、この収益(わかりやすく言えば家賃収入です)が高利回りって事は“その割り”に「土地建物の実態部分が安いから」です。
どいう意味かって、土地建物の不動産価値の実態が安いのです。
短期的には高利回りによって損はしませんが(極端に言えば10年ほど所有すれば「元が取れる」のです)、10年周期ぐらいの短期的な期間に転売していく構造は『単純に資金を高利回りで回した』で終わってしまうのです。

反対に利回りの悪い物件=収益に対して「不動産実態の価値が高い」のですから、利益は少ないのですが、長期保有しても資産価値は下がりませんから、ここを基盤に事業の拡大が出来るのです。(ですから非常に重要な事は「単に利回りが安い」のか「不動産実態の資産価値が高い」のか、見極めめです。)

わかりにくい話なんですが、、よーく読んでください。
売買には二つのパターンがあるんです。
短期的な収益を上げる(短期な回収するのも早いのでリスクも少ないのです)ための『高利回り物件』。
長期的な資産価値が残る『低利回り物件』。

これ、何に当てはめられるかと言えば、前者が分譲マンション、後者が土地付き一戸建ての世界です。つまり、分譲マンションのローンの返済期間があまりに長期だと、実態としての土地の面積が狭い分譲マンションは「元が取れない可能性がある」のです。
ですから、retourでは「けっして賃貸は損では無い説」を取っています。分譲マンションなら、返済プランで20年以上はお勧めできないって意味です。しかし土地付き一戸建てなら35年ローンもアリなんです。(よくある分譲マンションの宣伝文句「毎月の支払いが賃貸より安い」これはいかにも資産が残るような話ですが、残るのは老築による価格の下落した部屋だけで、長期化するほど最初の頃の部屋の希望条件も変わっていくのですから所有者として感じる価値も下落していきます。)
※「安い中古マンションを住み倒す」これは又別のジャンルなんです。(仮想賃貸とでも言えばいいでしょうか、「自分が大家」と言えばいいのか、、、)

さて、話を戻しましょう。
「利回りの低い物件=資産価値が高い=担保にして高額の融資が得られる」つまり(又ライブドアみたいな話になりますが)、

「5億の一棟売りを買って、これを担保に4億借り4億の一棟売りマンションを買う」この結果資産は9億円です。借り入れ額も大きいですが、次も資産価値優先で買えばリスクは大きくありません。
そして、ブローカーまがいの転売転売ではなく、長期保有して運用すれば社会的貢献でもあります。(オーナーチェンジは必ずしも入居者の利益にならないのです、この点は又別の機会にお話します。)

一例としてこの物件を紹介します。

渋谷区神宮前1丁目土地80坪の一棟売りマンションです。
位置は、明治通りと、原宿の駅前通りから神宮球場へ向かう通りとの交差点のブロックです。
この交差点それぞれどんなお店があるのかというと、

明治通りには
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こんなお店や

物件の区画には
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こんなお店

こんな高級物件も
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原宿駅前通りから神宮球場への通り、千駄ヶ谷二丁目交差点近くには
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はいサザビーズです
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独特な落ち着いた街並みで知られる千駄ヶ谷へのルート神宮前1丁目で80坪なんてそうそうありません。千駄ヶ谷小学校なんかがある地味な通りなんですが、渋谷原宿神宮近隣のこの立地は、公示価格でも土地だけで2億1千の価値があります、ですから当然実質的な取引価格からすれば銀行の査定は相当高いことはわかる人ならわかる筈です。

これが物件です
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オーナーチェンジ一棟売りマンション、RC7階建て12室、満室時の想定賃料2千7百23万円(オーナーチェンジを考え空室に対しての募集は行われていません)、千代田線明治神宮前8分、渋谷区神宮前1丁目1、土地264.49u(80坪)、所有権、地目:宅地、用途第二種中高層住居専用地域、建蔽率60%、容積率300%、延床面積868.90u、築1965.7(1981.6大規模回収)、価格5億4800万円

将来的にリノベーションに着手したりする事で、物件自体の収益性も大幅に違ってくるでしょう。
とにもかくにも売買担当の長尾曰く「神宮前1丁目でこれだけ大規模改修に成功していれば、絶対お勧め」です。
posted by iwahara at 05:03 | Comment(4) | TrackBack(0) | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2005年05月10日

渋谷って意外と賃料相場が安いんです。(これ神泉の話ですが、)

みなさん神泉に妙な偏見ないですか?
治安が心配とか、「円山町はラブホテル街だから」(確かにそうですが、、)とか、暮らすのは不便じゃないかとか、神泉に井の頭線で扉が開かない車両があるのが心配とか、

心配いらないんですよ、みなさん。
ハイ確かに日本有数のラブホテル街があるのは“事実”ですが、これ地域的にまとまっていますから、裏の住宅街までラブホテルテイストなんて事ありません。
そして、神泉に暮らしていいる人は「神泉駅をつかいません」からこの心配もありません。(みなさん渋谷まで歩いちゃいますから)
そして、この『神泉』相場が安いんです、

確かに八幡山より高いですが、驚くほどのものじゃありません。通勤時間考えたら十分合理的な枠に収まる範囲ですよ。
しかも渋谷の『街』からちょっと離れたところにあるのも住宅街としては悪くないです。

そんな神泉から内容のいい物件を紹介します、

井の頭線神泉1分(ほとんど50M)、JR渋谷12分、渋谷区円山町、RC造6階建ての4階(他に1DKタイプ6階の空室もアリ)、築昭和59、エレベーター、エアコン、バストイレ別(1DKは3点)、40.50u2DK(1DKは26.80u)、賃料13万5千円管理費8540円(1DK賃料9万円管理費5640円)、例敷2/2

間取りははさみ振り分けです、(振り分けの理想です)
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このはさみ振り分け、そうそうありませんよ、3DKなんかだと一般的ですが廊下付きの2DKは滅多に無いからです(なので通常はさみ振り分けは角部屋のみ)。

さて神泉ってどんな街って、
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こんな街です、
ね、この静かな世田谷の商店街みたいなこの街のどこが危険なんでしょうか?

そもそも神泉は渋谷でも人通りが穏やかな道玄坂の先にあって
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ハイ、取材は先日の休日に行ったんですが、渋谷にしては人通り少ないのがわかっていただけますでしょうか(時間はけっこう遅いですが、、)

で、暫く歩くと「あ、ホテル街」
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そのちょい先が神泉駅です、
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(ここの先が渋谷なんですね〜)

物件はこの駅から50Mほどの距離にあって、1階コンビ二
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なかなか立派でしょう、とてもガチっとしていて、外装も綺麗です。

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エントランスなんかも落ち着いた雰囲気でしょ

かなりいいですよ、1階コンビ二ですから、道も明るいですしなんといっても便利です。
「冷蔵庫無しでも暮らせます!」

で、生鮮食料品は?
ハイここがあります、しかも24時間営業
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無理して郊外までいかなくても余裕で暮らせます。
これほどの物件が神泉に沢山あるのじゃ無いですが、「オッこれいいね〜」な物件は、この街からチラホラと出るんです、渋谷で暮らすって、全然アリアリですよアリ

で、神泉の街は小さいですから、あっちゅうまに渋谷(道玄坂)です。
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私鉄沿線(東横辺り)考えている時には、「渋谷はどうなの」ちょっと考えてみてください。
「対抗になる物件」出てくるもんですよ。
posted by iwahara at 04:34 | Comment(0) | TrackBack(1) | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2005年05月05日

これまた売買物件紹介です、安いビルのワンフロア『要改造』です。

中野新橋に面白い物件があります。名目は売りマンションなんですがどっから考えても「ビル」なんです、それでこのビルのワンフロアが売りに出ているワケです。

現況は『寮』に間違いありません。間取りを見てください、

nakanosinnbasi_uri.png

注目は値段です、71.74uの所有権が1580万、
築年数は相当きてます「昭和42年」ですから、
しかし、しかしですよ、所有権の大きさは5階建ての4階ワンフロアですから、底地にしても5分の1、悪くないです。
最建築にしても自分以外の入居者全員が同意して初めて再建築ですから、そうそう考えられる事では無いので、原価償却の心配なく改造できます。
いっても値段が安いので、考えるのはリフォーム代って事かも知れません。(改装費ローンが組めるのか取引銀行と相談ですね〜)

丸の内線中野新橋2分(実質4分)、RC造(鉄骨造屋根)5階建ての4階部分、所有権、築年数昭和42.7、占有面積71.74u、1580万円、管10000円、修繕積立金15000円、現況空室(引渡し即日)

そして物件の佇まいが「中野っぽい」んです。
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どうですか、この外観で中を完全リフォームして、1LDKなんかに改装すればちょっと面白いじゃないですか。
71.74uでまともな3LDKなら3000万しますから、乱暴な計算すれば1500万で改装できます、相当の工事ができますよこれは、
どこにも無い自分なりの間取りの部屋を造る素材的にはもってこいじゃないですか。


で、中野新橋ってどんなとこというと、
sinnbasi_04.png
これが新橋で、

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こんな風に新宿が見えて(直線距離で2Kです)

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こんな小規模な商店街のある街です、人が暮らすのにちょうどいい規模(=他地域のお客さんがやってくる繁華街ではない)で、のんびりした新宿(昔の大久保もそうだったのかも知れません)ないい感じのところです。

丸の内線方南支線なので不便って思う人もいるかも知れませんが、これは間違いですよ、世田谷線、大井町線と同じで「殆んどバス」且つ「頻繁に往復している」という自転車乗るより便利かって存在で、こういう支線の暮らしは得です、得。
posted by iwahara at 03:55 | Comment(0) | TrackBack(3) | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする






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