2005年08月28日

高円寺現地取材ですーっ(そして東高円寺番外編)

実際は新高円寺なんですけどねっ。
ちゅうおうせんな人的には、高円寺パル商店街の終点が丸の内線新高円寺なので、高円寺徒歩圏内として認知されているのです(それは、わたしだけなんでしょうか)。

さて、どんなとこかといいますと高円寺の衛星都市的な位置付けで、丸の内線山手線外西側には「新宿的」という特徴があるのですが、この街は高円寺杉並系の雰囲気がしっかりとあります。南阿佐ヶ谷と兄弟関係(本家の高円寺・阿佐ヶ谷にもそういう関係があります)になると言えるでしょう。


実は駅周りは、五日市街道拡幅工事の再開発で、とても綺麗になっているのです。

さて肝心の物件は確かに駅至近にあって、環境的にも「静かな住宅街」って言葉がピッタリです。

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なんかのんびりした雰囲気ですね〜
こういうタイプの物件は、所謂なんとか荘的なたたずまいとも違うので、独特の「くつろぎ感」みたいなものがあります。
旅館的なものに近いかもしれません。

エントランスにもくつろぎ感がぁ
kouennji_02.png


この雰囲気の対極にあるのはマンションです。
上手くいえませんが、アパートだからこそ守られるプライヴァシーというか、なんて言えばいいでしょうね〜
素で生きている立体感のようなものがあるんですよね
共同住宅で隣の音が聞こえるって、当たり前の事なんですし(お隣に人が暮らしているんですから)。

現実、今東京は非木造建築が増えています。オフィースは鉄筋コンクリートって状況がほとんどでしょう。
選択肢として「あえてアパート」これはアリなんですよ。
希望家賃10万円なときに「あえてアパート5万円」ちょっと面白そうですよね、差額の5万円を何に使うのか考えるだけでも楽しいです(笑
十分暮らせますよ、この17.30u「けっこう広いです」


〜〜〜 ◇ 〜〜〜 四角 〜〜〜

さて、ちょうど内見と取材が同時だったので、先日紹介した東高円寺の番外編もお伝えしましょう。

新高円寺は杉並高円寺系ですが、ここ東高円寺は「非武装安全地帯」的キャラがあります。この辺の地域って、八幡山京王線ゾーン、幡ヶ谷笹塚方南町ゾーン、中野西新宿ゾーン、ちゅうおうせんゾーンに挟まれているんですが、キャラ的にどこにも属していないんです。宿場町的と言えばいいのか、静かな暮らしを求めているならとてもお勧めの場所です。
環状線も青梅街道もありますが、何故か中野坂上〜東中野的な喧騒感がありません。

のんびりしているんです。

駅はちょっと青山風(違うって)
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そして小さな商店街もあり
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飲み屋街もあって
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ここ、お勧めのケーキ屋さんです。(喫茶スペースあり)
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昔高円寺のパル裏にあったとこですよ
この街もいいですねぇ、リサイクル屋さんなんかもあるんですよ(青山と違って)。


丸の内線の西側って、ちょっと流れとしては井の頭線に似ています。井の頭が永福町から西がいいみたいに、丸の内も東高円寺から西がいいですね。
(新宿テイストを求めるなら、坂上から東です〜)
posted by iwahara at 00:21 | Comment(0) | TrackBack(1) | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2005年08月25日

高円寺の掘り出し物ですっ

「元お風呂無しアパートなんだなぁ」それとなくわかるこの図面を見てください。
高円寺.png

賃料5万円です(共益5千円水道代込み)


高円寺は人気の街なので、決して賃料の安いところでは無いですし、初台のように古い物件が多くてu数なら相場の幅が大きい(安い物件も多い)ともいきません。
高円寺辺りの築年数の古いものは木造だからです。
そして、高円寺阿佐ヶ谷荻窪辺りのアパート地帯には、まだまだお風呂なし物件も多いのです(銭湯の数も多く閉店時間も遅いんですね〜)。

なので、お得な物件は意外と稀で、風呂なしアパート改装ものが狙い目です(以前紹介した5万円台の一戸建ても風呂付きへ改装物だったのです)。
これがなかなか数多くはありません、
お風呂トイレをリフォームすると50〜100万の改装費がかかってしまいます。
考えますよね「いっそマンションに改築」
しかし法的に再建築不可の物件(公道に面していない)だけは、そうもいきません。

そこで小規模のリフォームが検討されます。
このお部屋は「シャワー室(工事費は同じぐらい)」です。部屋の広さを考えて、ベストの選択でしょう。
それにしてもいい間取りです、分譲系1Rなんかよりよっぽど使いやすそうですね、とてもリラックスできそうなお部屋です。

JR高円寺13分、丸の内線新高円寺3分、杉並区梅里1、ガスキッチン2口可、東南角部屋二面採光、室内洗濯機置場、築1975.1木造2階建の2階、賃料5万円(共益5千円水道代込み)

これは安い。
今週の週末残っているかな〜?
こういうタイプのお部屋は、洒落たデザイナーズより探すの難しいんです。この時代だからこそ、希少な存在ですね。続きを読む
posted by iwahara at 18:36 | Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2005年08月20日

HP新コンテンツの予告編です

実はここのとこ不動産屋さん各社が“お盆休み”で、ここのとこ半休業状態に陥っていたのです。
ブログの更新するにも空室確認も出来ない状態だったのですが、ようやく各社夏休みも終りのようです。

そこで、問合わせに関してのいくつかの誤解について説明しておきます。
今後HPの新コンテンツとしてまとめるつもりなのですが、予告編程度に紹介します。

@よく防犯面で、マンション上層階希望というお話がありますが、東京で最も犯罪発生率が高いのは「マンション高層階(超高層マンションのDATAはありません)」です。
賃貸住宅のほぼ2割程度の中高層マンションの犯罪発生件数は全体の4割近い数字で、表階段であったりバルコニーの無いアパートを上回ります。(警視庁の数字です)
「マンション2階以上は安全」これは心理的なものだけで、現実は違います(オートロックも事実上『ハイグレードの設備』で、訪問販売への抑止効果は間違いありませんが、防犯的な意味合いは内容によります)。

で、実際圧倒的に多いのは「空き巣」で入居時の火災保険でまかなえる範囲のもので、所謂侵入強盗のような重犯罪は非常に稀で、部屋探しにおける防犯はもっぱら心理的なものだといえます。


Aこのブログで再三指摘している事なのですが、物件の内容と築年数は比例しません。
特にRCマンションの寿命はほとんど人間の寿命と同じで、築15年以内ともなると15歳以下って意味ですから、そこに殊更意味はありません。30歳ぐらいで働き盛りです、
特に「ずっと賃貸」の場合、物件はオーナーにとって大事な資産ですから、この管理を怠って人に貸せない内容になれば一番損するのはオーナーですから(レンタカーのオーナーは、自分の車以上にレンタカーの内容が気になるでしょう、商売道具なんですから)、むしろ「管理内容が安定していて安心」です。

例えば、相続税の関係で借金をして初めてマンションを建てたとします。「10年で補修が必要なわけない」とか「まだ新しいんだから内部はクリーニングだけで十分」とか、これは起きがちなことで、
※実際内見して「築朝の方が内容が悪い」良くある事です。


B耐震基準の話も良く出ます。1978年の宮城県沖地震の結果を踏まえて、1981年の建築基準法改正されるのですが、根拠は崩壊した建物に対して残っていた建物の構造や、建築技術の進歩です。
しかしもっぱら検討されているのは、建物の構造は壊れても、人命や近隣に崩落などの被害をもたらさない事です。
実際震災後のDATAとしては1971年以前のRCでも神戸大震災で倒壊大破したものは10%で(1981年以降のものでも3%前後の倒壊があり)構造的にも無理のあったものが倒壊したとされます。

鉄骨造に比べて元々RCが構造強度が上ですから(最強は壁式RC)築年数での評価として「東京のRCはどうか」と言われれば、特に都心部の古参は数々の地震を経験していますし、コンクリート自体の質も(砂の質)いいものが使われて経年変化で石化しているものもあります(ドリルが入らないという話もあります)、外見からしっかりした建物に見えて壁がしっかりしていればそうそう心配する事はありません。


C「実際の引越しは二ヶ月先」問合わせとしては、内見可能なタイミングまで待ってもらうほかありません、
東京は手付金も禁止ですし、日割家賃の発生は『交渉しても二週間後がほぼ限界』です。
流れからすると、
◆内見可能な週に物件調査(アドバンテージは1週)
◆内見申込の場合2日ほどで審査、申込日後一週間から10日以内に契約
◆申込日の二週後に家賃発生
(当然契約日の翌日引越し予定なら、契約日と家賃発生日が同じになります)
になりますから、「解約予告一ヶ月」の根拠は、「部屋探しは一ヶ月あれば十分」だからです。
ですから本来はお部屋探しは「解約届を出してから」でいいのです、そうすれば最初から二重家賃の心配はないのですから。

◇◇◇お問合わせの時には「引越し時期」を明記してください◇◇◇


D仲介と自社物についてですが、retourが紹介している物件はほとんどが仲介です。不動産屋は基本的には「問屋」ですが、営業も可能なのです、この小売に関しての仕入先が「問屋としての自分の店だけ」って店舗が多いので、わかりにくいのですが、基本的に何処の不動産業者でも小売として『何処の会社の物件でも紹介可能』なのです。
そこで「問屋」と「小売」に分業可能になります(お客さまの負担は同じです)、逆にいうと「自社物で問屋と小売両方」になると不動産会社の営業収益は二倍になるってことです。

で、retourはどちらかと言えば調査会社で、空室調査は全不動産会社の空室になります。
なので、自社物営業系店頭店舗飛び込みのように「ちょっといい部屋ありますか」的問合わせには対応できないのです。
専従調査は丸1日に及ぶ事があり、コストのかけ方は半端ではありません、
随意で長期間「いい部屋(実はこれは抽象概念で、「私にとっていい部屋」が正確です)あったら」的な問合わせ内容で調査(これまた「部屋が長期間決まらない」時点である意味部屋探しは失敗で、コンセプトから見直すの必要があるのです)を継続すると赤字で倒産していまいます(笑


Eアパートの分類につていですが、アパートってのは公正取引委員会的に「木造・軽量鉄骨構造」のものを指し、どれだけ高級な内容でも「木造・軽量鉄骨構造」ならアパートと表記しなければなりません。
高級一戸建てと全く変わらない外装リアルレンガ張り3LDKでも「表示はアパート」です。
外観イメージ的に「○○荘的」なものがアパートではないのです、マンション限定の問合わせは損なんです。


F礼金敷金は「プリペイドと保証金」です、単純に事業物件(事務所店舗)だと考えてもらうと話が早いです。
『1階店舗38万円保証金10ヶ月』
『1階店舗38万円保証金2ヶ月』
この両者の情報から、どう考えます?後者は物件単体での資産価値が安いことが窺い知れます。
簡単な話で、家賃の遅れや汚損破損があったとしてもそれを担保する金額が安くてもいいって事は、それだけの内容だって事です。特に事業物件の保証金は2ヶ月〜12ヶ月まで幅が広く(一般的には6ヶ月〜10ヶ月)、保証金額が大きいのは事業性があるためで(特に店舗だと物件自体に収益性があります)、事業の失敗にも備えなければなりませんからそれだけ保証金額は大きくなります。
比べて住居の場合は「連帯保証人と礼敷2/2」がほとんどです。
つまり、事業物件なら「保証金10ヶ月は欲しい」ぐらいの物件でも一般住居なら「礼敷2/2」で借りられるのです。

実際家賃交渉は可能でも礼敷交渉はほとんど無理なのは、これが原因です。
礼敷は物件のバックグラウンドで、評価額みたいな側面もあります、
「初期費用が無いので礼敷2/2じゃないもので」これはある特定のタイプの物件を指定して問合わせしている事になります「資産価値の安い物件指定で」と同意だからです。
この場合、希望賃料を下げるのがベストです、時折空室管理として入居を早めるために「本来礼敷2/2をキャンペーンで1/2に」って事があります、この場合のみ限定で内容がいいと言えるのです。



他にもイロイロあるのですが、予告編なので今日はここまでに、、
次回からは通常の物件ニュースをお送りしますよっ
posted by iwahara at 14:00 | Comment(0) | TrackBack(1) | 部屋探しのポイント | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2005年08月09日

谷中に死す「日暮里から千駄木へ」

さて、東京北部「駒込から日暮里〜入谷」を知る上で象徴的な街があります。谷中です、
入谷から田原町なんかは原宿並みの都会ですが、明らかに西側副都心的香りはありません。そのテイストの中でコアを成すものを考える時外せない街があります、そんな街なんです谷中

さーて場所はどのへんって、そこは谷中銀座のサイトがありますのでそちらでチェックしちゃってください。


日暮里から千代田線千駄木の方向にとことこ坂を降りていきます。
いきなり「気になる」が
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この時点で「ここは何か違う」と感じさせてくれます
実はそこまでの駅前通は都市計画で拡幅され開発されていて「田端みたい」なんですが、ここから別世界が始まります
二手に分かれた道の右側を歩いていくと、階段があって
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そこの階段は野良猫の縄張りらしく、誰が追い立てるでもなく、(上の写真で階段右で立ち止まるカップルは猫と話をしています)ここの野良猫は人をまったく警戒しません。

この「エントランス」の先に谷中銀座があります
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表現が見当違いなのをお許し願えるならですが、私がこの時思ったのは
「うずまさ?」

かっぱ橋でもない、浅草でもない、まさか新宿渋谷でもない、実用的な烏山や経堂や阿佐ヶ谷・高円寺の商店街でもない、東急沿線のお洒落な街でも無い、
しかし、衣食住全てに使える街、そして地域に暮らす人が使い地域に暮らす人が守ってきた街
戦後からの商店街なのですが、どこか江戸時代からそうだったのではと思わせる何かがあります

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焼きおにぎり70円「強烈ですね」

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今リアルタイムで生きている人の、生身のダイナミズムを感じる街です。カッコつけず、気取らず、しかし時代とともにしっかりと形を変えながら、そのコアは変わる事が無い。

そこから不忍通りへ出ると最寄駅は「千代田線千駄木」
喫茶店で休憩していると、昔からここで暮らすおっちゃんおばちゃんが「ぼけや仕事」をテーマに激しく論議しています(二時間は粘りそうな勢い)。
何かが生き生きとしています、その何かが何かはわからないのですが。

都市計画で、ほとんどの街は今ケーブルの地下埋設に取り組んでいます、そん中この千駄木は「完全なワイヤード」なんです
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この“ワイヤード”がまるで血管のように、都市の生き様みたいなものを感じさせてくれます。
いい街ですね〜ここは、
posted by iwahara at 23:05 | Comment(2) | TrackBack(1) | 『街』 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2005年08月08日

駒込に続き「田端・西日暮里2K7万円」そして谷中へ

実際駒込辺りから入谷までの「東京北部」は、とにかく賃料が安い、本当に安いのです。そしてこの地域は地下鉄アクセスがあるので(南北線駒込・千代田線西日暮里・日比谷線入谷はまんま地下鉄で、最寄に銀座田原町JR上野でトライアングルになります)、実は都心までの通勤を考えるなら「城西私鉄沿線より上」と言えるでしょう、相場的には所謂「烏山・祖師谷」より安いのです。
最近の丸の内再開発の成功など、東京東部は有楽町を中心に再び注目の地となりつつあります(銀座〜東京エリアのマンション開発も盛んですし、この地域の賃料相場は確かに高いです)、そんな時「山手線北部地域」はかなり有力な通勤ルートに浮上してきます。

実は六本木方面へのアクセスも悪くないので
「北部もいいねぇ」
ちょっと考えてみてください
(池袋から巣鴨と、駒込〜って文化的には違うエリアなんですよ)

どんだけ安いのか、田端のマンションを紹介します。
管理会社は田端の赤城さん(03-3823-6074)です。

JR田端5分、千代田線JR西日暮里7分、北区田端新町1、ガスキッチン、エアコン、エレベーター、トイレ(簡易型の洋式ユニット)、CATV(北ケーブル)、室内洗濯機置場、RC5階建ての3階、築昭和45.12、32u2K、7万円(共益5000円)、礼敷2/2

田端日暮里.png
安い!
ほんとに安いっスね〜
大崎も真っ青、しかもRCですから。
立地が線路近くで(東北線)ウルサイかなっと心配しましたが、思ったほどの通過は無く取材中も静かでした。
この田端って街には特有の平和な感じがあるのです。

音と言えば、電車の騒音ではなく、商店街のスピーカーから
「トム・ジョーンズ」や「ビーチボーイズ」がっ
何故か笑えます

初台の不動通り商店街のスピーカーからは「ドアーズ」ですから、
違いがわかっていただけますか?
「田端でトム・ジョーンズ」

物件は往年のレトロ系なんですが、どことなし風貌もピースライクで、「女性向きの外観かな」って感じ
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ここから田端駅まで「小さな商店街」が
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感じられませんか?緑とピースな感じ、
こんなお店や
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こんな飲み屋さん
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通りの雰囲気はほんとにピースです
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なんと言えばいいのでしょうか、、
所謂墨田の下町とも、門前仲町の賑わいとも、城西地区の所謂商店街でもない。

まるで、
「地方都市東京」

そんな雰囲気があるんです、
まるでか70年代のわいらしい地方都市が、そのままの姿で残っているような、、
駒込・田端・日暮里〜入谷
この辺お勧めですよ、
追跡レポートは「街・谷中」からです。続きを読む
posted by iwahara at 07:10 | Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2005年08月01日

永福町グリーンテラス内観ですー

二階建ての物件を見極める上で大事なポイントがあります。
「階段の占有面積」です、
一戸建てのように階段部分が「別室と同様」に設計されていると当然それなりの平米数を取ります。デザイナーズで御馴染みのメゾネット螺旋階段は、デザインばかりでは無く、ある意味効率的な設計のひとつです(実際上り下りの利便性は別ですが、、)。
ロフト付き物件となると「階段かはしごか」が今度は居住性の問題となります。

で、この物件は?おなじみアメリカ屋根裏部屋(グルニエ)まんまなのです。
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なんといってもこのギミックが特徴です、実はこのタイプは居住性も損なわず、平米数的にも最もコンパクトに階段が取れますから。来客の時に完全に2階をセパレートすることもできます、

そしてグルニエの居住性は?
確かに空室状態ですから、この時期となると「暑い」のですが、木造建築はRCと比べて熱伝導率が低い(光熱費が安い)ので、一定温度を保っていれば、そう気にならないでしょう。
このエアコンが
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グルニエには前後にバッチリつています。
風通しもいい構造なので
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十分部屋としての居住性が担保されています、

さて、外観は
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こんな感じで山荘風、2階のこのお部屋は「独立階段」ですから、アパートというジャンルは、正確には正しくないでしょう。

とにかく特徴は「どの窓からも緑が見える」とこです。
これは玄関の窓
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これは下の階居室から
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その下の階居室は
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こっともスタンダードなお部屋で「ルームシェアの場合」“上階の人と下の階の人”と分けても喧嘩にはならないでしょう、キャラクターが随分違いますから。

リビング・キッチンは高級タイプではありませんが、必要にして十分使いやすい設計で、窓が多い開放感が特徴です。
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再びグルニエに戻ります、屋根の傾斜が入っていますから、実質「4畳半×2かな」の内容ですが、開放感があるので、これはこれで他には無い雰囲気です、ウッドパネル貼りの天井が特徴です。
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窓からは
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そして徒歩2分ほどで善福寺川
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この裏は広大な和田掘公園なのですーー
山荘風のこの物件には、ピッタリのロケーションですね〜


そして番外編、この物件の一階にも空室が
賃料8万円(管理費3000円)、34.78uの1R+地下室
この地下室は成城グリーンテラスとは違い「マジな地下室」
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基礎部分を利用しているので、アパートなのに打ちっぱなし(高さは1.2Mほどでしょうか)「どういう用途に使うのか」はともかく、、、
これも珍しいお部屋です〜

ライフィックスさんの物件にはまだまだ紹介したいものがありますから、機会を見て又取材の予定です。
posted by iwahara at 23:35 | Comment(4) | TrackBack(1) | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする





住まいの心理学(retour&kagewari)
retour&kagewari2.png
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◆悪徳不動産屋の独り言
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不動産売買の在り方(retour&NAGAO)
nagao99.png
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