2005年09月30日

10億円レポート第二部『地下に15Mプールのある一戸建て』(2)

なんと言っても子供部屋が素敵です。
前回の1階レポートご覧頂くとわかると思いますが、1階は「大人の部屋」ですね。

お子さんがリラックスして遊ぶには、ちょっと大人っぽ過ぎるかもです、
この物件のチャームポイントは地下のプールじゃなくここかも知れませんよ。

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お子さんのプライベートルームと考えると正しくないでしょう。
特にお子さんが小さいなら、「ここはお母さんと子供のリビング」です。
間取りをご覧になってもえらえばわかっていただけると思うのですが、1階との対比で言えば2階は「家族のスペース」でその中心が『子供部屋』になっているコンセプトがわかります。
他の寝室に比べても最も広いこの子供部屋は、設計のいいデザイナーズメゾネットほどの空間があり、“1階部分”は十分にお茶を飲んでくつろげるだけの広さがあります。
お友達を呼んだ時には、この“1階部分"でお母さん同士のコミュニケーションを取る事も出来ます。何故って上部ロフトは大人も立てる高さがあり、廊下のように広がる吹き抜け構造上部だけでお子さんのプライベートな空間として十分な広さがあり、

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2世帯住宅として使う時には「若いご夫婦のリビング」にもなるからです、

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(この上階半円形のスペースの取り方がとてもいいんです)

柔らかい雰囲気がわかっていただけますでしょうか。
この奥の部屋は?
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天窓つきの可愛い寝室


2階にはプライベートバスルームがあり
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(こちらはデザイナーズ系)

他に和室1、洋室1、ゲストルーム1があります。
現実問題このお家を買ったにしても固定資産税は年間214万ほどになります(H16年度)から、高額所得がアベレージで計算できるバックググラウンドの方にしか維持できません。
対抗馬とすると、広尾ガーデンヒルズや六本木のタワー等の高級ファミリー物件となるでしょうが、床面積449uなどマンションでは望めませんから、この一戸建てを購入される人物像は「1階におけるサロンのような特性を必要としている方」となります。
伝統的なお屋敷(平屋)、は売買されるものというより相続されるもので、伝統と機能性は比例しませんから、このプール付き物件を求める人の対抗馬は「高級マンションかな」と思います。
発想を転換すると、この物件キャラクターは「一戸建てに抵抗あるマンション志向の方に提案したい物件」ですね。

それにしても、「2階子供部屋の設計は秀逸」です。
「ここだけ取り出して小家族やカップルの間取りモデル」としても使える設計です。解放的でありながらプライヴァシーを確保する事も可能な自由度があります。
ロフト階段上部に「プライベートタイム立ち入り禁止」なんて日曜大工の立て札なんか作ったらよく似合います、
プライベートな空間の在り方として「単純に別室とすることでドアに鍵をかける」という安易なものに比べて『構造で確保し空間を有効利用する』方が断然合理的で快適です。
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さて、次回はいよいよプールです。
画像の編集は終わっているので、なんとか明日にはupの予定ですよっ!
posted by iwahara at 02:36 | Comment(0) | TrackBack(3) | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2005年09月29日

10億円レポート第二部『地下に15Mプールのある一戸建て』(1)

「代々木上原戸建、売買価格:5億2800万」
何点かポイントがあります、
◆上原3丁目の土地249.91u(75.59坪)
これだけの土地をこの立地で手に入れることは半端な事ではありません。
◆築年数:昭和62年(木造一部鉄筋コンクリート)ですが、まったく心配いりません「今回の売買にあたって修繕費8000万かけています」、画像をご覧いただければわかると思いますが、内部は新築同様です。
◆肝心要のプール
アメリカ映画のワンシーンみたいに「ブラシを持って(15Mもあるので家族総出で)掃除しなくちゃならないのか?」その心配も杞憂です。地下のプールには循環設備があり、塩素の調整をして「水をためて使えばほとんどメンテナンスフリー」なのです。
「さ〜てプールで泳ぐから水を張ろう(何時間かかるのか知りませんが、、)」これだとかえってメンテナンスが大変なのです。

現在大規模修繕中で全部のお部屋を紹介する事は出来ませんが、その魅力は十分わかってもらえる筈です


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1階和室は「茶室」です、そして広いキッチンが目を見張ります。後半で画像でもご覧いただけますが、キッチン中央には畳1帖ほどの収納付きテーブル(ダイニングではありませんよ)があり、ファミリーレストランの厨房並みの機能性を確保しています。そして暖炉付きのリビングも秀逸な出来栄えです。

地下プールと、1階庭の同じ位置に4つのメッシュがありますが、これはガラスブロック(開閉式)で、地下プールに光が取り込めるようになっているのです。

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特筆すべきは2階の子供部屋で、このお部屋はロフト付きでここの設計がとにかく素晴らしいのです。
バスルームは2階にひとつ、地下にはジャグジーバスとサウナの設備があります。
話が重複すると何なので、このまま物件概要に突入しましょう。

千代田線・小田急線代々木上原6分、小田急線東北沢6分、渋谷区上原3、
土地:公簿249.91u(75.59坪)、地目「宅地」、第1種低層住居専用地域、建ぺい率60%、容積率150%、準防火指定、接道公道5M、所有権
建物:木造一部鉄筋コンクリート、築昭和62年4月、公簿449.21u(135.88坪)、現況「空室」、ジャグジーバス・サウナ・プール、リモコン式ガレージ(専用1台)、食器洗機、システムキッチン、ウォークインクローゼット、プライベートバス、暖炉
引渡し:相談(大規模改修工事中)
価格:5億2800万

外観から室内、設備にいたるまで新築同様です。
内部が非常にいいんです(大規模改修の内容の良さが伺えます)。基本設計の良さも格別で、1階と2階地下のキャラクター分けがとても良くて、特にプールのある地下は「棟とは別の施設」のような感じがします。

外観も、ほとんど新築一戸建て。
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玄関ホールから吹き抜けの階段、とてもシックです。
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暖炉のあるリビング
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明るくてとても素敵なリビングです

キッチン
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茶室。「竜王戦第二局」みたいな出来栄え
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4帖半はあるランドリールーム
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ここはキッチン隣のスペースなのですが、とても爽やかで明るく清潔感があります。

暖炉脇からの庭への出入り口
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内装は非常にシックで、ニュートラルですから調度品を選ぶってキャラが無いので、統一された趣味性が継続していればデザインが合わないって心配いりません。
これは実はとても大事な事で、尖ったデザイナーズなんかだと家具のキャラも選ぶ傾向がありますから(賃貸なら「その時代の気分」で選べますが)、十分に趣味性を考えないといけません。
ファミリー向けの物件なら尚更です、家族で暮らすんですからある程度調和取れたものの方が落ち着きます。

リビングは「そのままリビング」「ピアノ教室」「サロン」「社交ダンスフロア」「ちょっとしたパーティーにも」「シンボルツリーを設置、日当たりを生かしたグリーンな空間に」様々なコンセプトに対応できる内容を兼ね備えています。
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この「ニュートラルさと質感の良さ」は特筆でしょう。

そして2階です
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<つづく>
posted by iwahara at 00:39 | Comment(2) | TrackBack(1) | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2005年09月28日

10億円レポート第一部『ジオフロント代々木上原』内観取材レポート

「価格:4億9800万円」間違いなくその価値があります。
ジオフロントは賃貸でも募集があるのですが「賃料は200万」利回り計算してもらえるとわかると思いますが「賃貸だと驚くほどお得」なんです。
「売買で購入したオーナーが損してしまうのでは?」
ところがそうとも言えないのです。

物件単体が『レア』ですから、潜在的な価値が高く「単体として資産価値がある」のです。
賃貸については周辺相場や「利用目的のアイデアは評価できない」ので安くなってしまうんですね。
「それを求める人が、自分で利用する目的で購入するなら4億9800万の価値は変らない(資産価値の目減りが無い)」つまり、賃貸は一時的な形だと考えていただければわかっていただけるんじゃないかと思います。

Architect高松伸設計1991作「アーステクチャーSub-1」

ご覧下さい

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ここが地下4階、最下層です。
この床だけオリジナルではなく「ジオフロント」として改装された部分なのですが、この床が効いています。
1階集光ドームの光が直接反射し(これで当日の天気は曇りです)まるでマグマのようです。

それにしても各ディテールの出来栄えは素晴らしく、内部の状態は非常に内容が良く外装よりいいぐらいです。
そんじょそこらのデザイナーズが逃げ出す出来栄え。
有機的な階段構造は「エレベーターに乗る気を無くすほど」、


 地下は 

    明るいです。

初台オペラシティーの半地下円形広場のそれに似た雰囲気で、吹き抜け構造の「見出し」が完璧に計算され尽くしていてどこからでも各フロアが視界に入ります。

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「内側の窓」と「太陽」

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最下層地下4階にいても「閉塞感はまったく無く、むしろ開放的」
そして「上階層との温度差も感じません」

防火扉を閉めて廊下状態の、最下層フロア吹き抜け裏側
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階段部分背面
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最下層フロア部分だけ特別にデザインされた階段
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吹き抜けを支える強固な構造壁
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各階層は、B1、B2、、とは呼ばれず
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どうですか?
このビルがまだ空室なんて、考えられますか。
「東京における“知的”財産の空白」でしょう。
東京の経済界は何をしているんですかーー!
クリエイティヴを名乗る皆さん、それでいんですかっ!!

正に『時代より早すぎた物件』そう呼ぶのが相応しいでしょう
温度変化が少なく(ワールドインの森下さんの証言です「真夏でもちょっと涼しいなって感じでしたよ」)、耐震性、高層化によって近隣の日差しを遮る事も無く、開放的で居住性もいい。
そして汎用性
「セキュリティー産業」「建築デザイン」「宝飾」「アパレル」「IT関係」「デザイン」「広告・出版」

「住居」

1階部分にも、改築の可能性があります。
今これを造ったらいったい幾らかかるのか?
ざっと5億ですが、高いどころか安いぐらいでしょう。
しっかし、凄いですね「高松教授」
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posted by iwahara at 03:54 | Comment(0) | TrackBack(1) | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2005年09月27日

あの『ジオフロントの秘密が今』待望の内観レポート予告です。

はい、私「1日にして10億円の取材」してきました。
(何故10億なのかは後ほど)
みなさん覚えていますか?あの「エヴァンゲリオンな地下物件」
http://retour.seesaa.net/article/3758531.html
http://retour.seesaa.net/article/3798530.html

そうです『ジオフロント代々木上原』ついに内観レポート実現ですっ!
何故こういうチャンスに恵まれたのかと言えば、某雑誌から取材の問合わせがあったからです。
このブログは私の個人的な「物件便り」みたいなもので、自社物紹介とかの営業目的はありませんから案内するお客さんも無しに「ちょっと内見させてください」おいそれとはいきません。

内部を「間取りで想像する事自体が面白い」って着眼点もあります。
しかし、この物件は個人的にも内部見てみたかったんですよね〜
そのジオフロントに取材のお話です、
マスメディア関係からの取材の依頼は、この物件に限らず結構多いんですが、実際に話の進め方を知らない関係者が多くてあまり実現しません。
しかし今回は真面目に「地下を考える」がテーマという事で、管理会社のワールドイン流通事業部(03-5466-3010)物件担当の森下部長に企画を説明して、取材のセッテイングに動いたワケです。

打ち合わせを進めるなかで、森下さんから「今回のテーマ地下ですよね、地下に15Mプールのある一戸建てが上原にありますが」と、、
あのジオフロントだけでも凄いのに、なんと地下に15Mプール



取材の興奮冷めやらぬ中現在編集作業中なのですが、画像が多くて大変なんです、なんとか深夜か早朝には、第一部『ジオフロント代々木上原』upの予定です。
では、編集中の画像からちょっと予告編

これがジオフロントの本当の姿です。
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そして第二部予告編『地下に15Mプールのある一戸建て』yoyogi_lux03.png

お楽しみにっ!続きを読む
posted by iwahara at 23:24 | Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2005年09月22日

飯田橋に個性的なお部屋がありますよ。てか、後楽園の方が近いです

間取りにもイロイロあるんですが、「棟の構造」自体が個性的じゃないと成立しない間取りがあります。
こんなタイプです

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月ですか、、
理科の実験道具にも見えますね

これがいんです。円弧状に配列された採光窓が効いています
それも理想的な「東向き」
バストイレ別の内容もいい感じですし、廊下が長いので体感上の広さもあります。とにかく個性的

外観はこちら
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巻いてますね〜
飯田橋の松屋さん(03-3815-1010)の管理物件です。

物件概要はこちら
大江戸線飯田橋4分、JR飯田橋7分、丸の内・南北線後楽園5分、文京区後楽2、エアコン、フローリング、角部屋、オートロック、バストイレ別、BS、24.36u1K、築1996.9、RC4階建ての2階(1階歯医者)、賃料8万円(管5000円)、礼敷2/1

これは安いです、相当安いですよ。
ロケーションとしては幹線道路沿いですが、採光窓が分割されて配置されていますから、ロードノイズの心配も無いでしょう(この円弧状の構造が音も逃がす筈です)。
弱点はスーパー、
飯田橋というと神楽坂ですが
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こちらは西口なんですね
物件は東口後楽園方向なので

神楽坂の商店街は週末って事になると思われなので、通常は後楽園の成城石井や小石川方面のユネスコ(国連機関じゃありません)になります。
後楽園利用の方ならバッチリですが、飯田橋利用の方ですとちと厳しいかと、、

しかし物件至近の住友不動産ビルに、コンビニなんかのテナントが入っているので、通常のお勤めの方ならそれほど心配無いのではないかと思います。

ハイ、こちらが東口
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で物件の周辺環境は、再開発と旧来の商店街が共存していて、タバコ屋さんもレトロです
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近所には北野神社
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最初は「こだわりのお蕎麦屋さんかしら」と思ったのですが

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立派な神社でした、、

とにかく通勤関係の利便性は抜群です。
確かに「飯田橋・神楽坂系」からは立地的に外れるのですが、内容はバッチリですね。
posted by iwahara at 16:42 | Comment(8) | TrackBack(0) | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2005年09月18日

高田馬場、手塚治虫の街から「なんと5万2千円」のお部屋が

昔高田馬場には、手塚治虫の事務所があったので、一種の町おこしで「アトム計画」なんてのをやっているんですよね。
高田馬場は町の東側(早稲田側)と西側(お滝橋側)とで随分とキャラクターが違うのです。
虫プロは西側にあったので、手塚治虫的な雰囲気はもっぱら西側になるんです。

そ〜んな高田馬場西側から強烈に安いお部屋があります、
物件概要がいかしています

JR高田馬場6分、新宿区高田馬場3、フローリング、洗濯機室内、ユニットバス、外国籍の方相談夜の商売の方相談1階カラオケ店(18:00〜24:30)、諸条件相談日当たり良くない、木造2階建の2階アパート、16u1R、賃料5万2千円、礼敷2/1

いいですね〜、これだけの入居条件なのにそれでも尚「諸条件相談」、後どんな条件があるんでしょうか!

それが実はとっても設計のいい間取りなんです。
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かなりいいですね、体感の広さは6帖以上でしょう。収納も多くてかなりスッキリと広めに暮らせそうです。
日当たりは悪いとの事ですが、実際帰るのは日暮れで、普通にお勤めの方なら居室での生活の大半は夕方から夜ですから、元々風通しがいい木造住宅で窓がついていれば湿気とかの心配はありません。

それにしても安いです。
外観が又悪くないんですよ
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ね、1階もカラオケスナックというより、「お昼は喫茶店だ」なタイプらしく「馬場の駅から帰ってきたらカラオケが聞こえる」ってのも「あ〜馬場に暮らしているんだな」っと許せそうです。

何故って馬場って
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かなり賑やかなとこ(山手通りみたいに速度が速くないのでロードノイズはありません)なんですが、早稲田通りの裏はホントに静かな街で、

こんな八百屋さんや
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こんな定食屋さんが似合うところです
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どうですか、こういった街の雰囲気とお部屋のイメージが合っています、「私の馬場時代」を語るときそんなイメージって大事だと思いますよ。
とにもかくにも、5万2千円はマジ安いです。
(このお部屋が連休明けも空室なのかって、これだけ安いですから微妙ですけど、、)

◇◇◇ ◇

ちなみに、早稲田通りには駅至近に西友もあってお買い物の心配もありません。
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これが手塚治虫計画
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良くも悪くも馬場と言えばBigBoxbabateduka08.png

なにせ新宿も池袋も「すぐそこ」ですから(文化的には新宿圏です)、こんな街のノリが合えば、賃料も安くて(これ近隣が西武新宿線で落合まで徒歩圏内ってのも関係しているでしょう)いいとこですよ。利便性なら抜群です、
posted by iwahara at 21:20 | Comment(2) | TrackBack(1) | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2005年09月13日

麻布十番に素敵な1LDKがありますよ。

前回の赤坂に続きユニークな間取りの1LDKを紹介します。
1LDKだと40uで10帖6帖、LDKからはシンクが見えてキャラクターはキッチンよりとか、定番のカウンターキッチンが一般的です。こうなるとファミリー向けのキャラが強くなります。
実際1LDKに求められるリビングとしての居住性重視の部屋は意外と少ないのです。

この間取りを見てください、非常に珍しい間取りです。
(理由は角部屋だからなんです)
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寝室も6帖ではなく7.5帖と広め、特に目を引くのは13帖のリビングです、キッチンは事務所タイプやデザイナーズの1Kのようにセパレートされていて、純粋なリビングが13帖になっています。
そして水周りの並びもスッキリしていて、生活導線が「シングル・カップル向き」であることがわかっていただけるでしょうか。

フローリングに拘っている人には床材がじゅうたんである事が不満かもしれませんが、傷がつきやすく水ぶきの出来ない(ワックスが落ちちゃいますから)フローリングはメンテナンスが難しく見栄えはいいですが実際の居住性としてはセンシティブな一面が強いです。かといってCFだとグレードの点でイマイチ、
じゅうたんの部屋って意外といんですよ。

南北線・大江戸線麻布十番3分、港区東麻布2、エアコン、ウォシュレット、RC造築H2、45u1LDK、3階地下1階建ての3階、賃料16万8千円、礼敷2/2

賃貸条件は相場どおりですが、この賃料でこの内容なら十分お得です。外観もシックでこんな感じ。
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(最上階の窓がリビングと寝室です)

落ちついててくつろげるリビングの内容に雰囲気のあう外観です。
この物件は東麻布なので、買い物はこちら(物件至近です)
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東麻布は地下鉄麻布十番(駅は交差点の真下なんです)の北東にあたってどちらかといえば「静かな住宅街」
麻布十番ってどんなとこっていえば南西の麻布十番1丁目になります。ちょこっと紹介しましょう。
雰囲気は「広尾5丁目商店街と飯田橋〜神楽坂を足して2で割った感じ」
お洒落なとこには違いなく
街角はこんな感じ
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しかし東京の真骨頂で
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こんな店や

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こんな店も商店街に並びます

スーパーもちゃんとありますよ。
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焼き鳥の店頭売りに白人のネエチャンが並んでいる。
そんな商店街です。
外から遊びに来る人はそう多くなく、麻布十番住民の街には違いなく小規模で静かなとこです。よほどの理由がないと六本木に暮らすってのは便利とは言えないでしょうから、麻布十番けっこうイイっすね〜

ちょっと裏に回ると
こんな写真屋さん
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洒落たご飯屋さん
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(これはカッコいいですね、古築とんかつ屋の2階の利用としてはかなりイケてるアイデアっすね〜)

ここにもスーパー
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なんかカッコいいですね、
麻布だからなんですかー!

客筋もちょっと違う感じ
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posted by iwahara at 16:35 | Comment(2) | TrackBack(0) | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2005年09月12日

赤坂から変則2DK現地取材です。

日曜日の赤坂ってとにかく人通りが少なくなります。
これ赤坂通りの交通量にも現れていて、平日の昼間なんか渋滞でうんともすんともいわないのですが、日曜日の午後はこんな感じ。

akasakamm03.png

なので週末はガラガラの車両に自分ひとり的贅沢があります。
で、取材は乃木坂から向かいました、
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神社の下に地下鉄出口があって上(ここ立体交差です)には公園があります。

で、赤坂へ
物件近くになると、お城が、、
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所謂ラブホテルなんですが、これが立派です
暫く立ち止まってしまうほどで
akasakamm05.png

すぐ近くには青少年のなんとかセンターがあって、流石に赤坂は大人の街です。
で、肝心の物件は『築昭和44年』ですからね
結構渋め、
akasakamm06.png
しかし、取材中にも「しごく当たり前に」人の出入りがあって、イメージといてはタフな面持ちです。
バルコニー部分の外側に窓をつけてバルコニー部分も室内に改装されている例も多いようで、バルコニー解放はこのフロアだけかなって感じ、
窓の部分から外の見出しについても目立った遮蔽物は無く、いい感じ。
「45uの2DKで13万8千円」この内容ならクレバーな選択ですねぇ。

次回は麻布十番の「ユニークな1LDK」です、
この物件の間取りも秀逸ですよ〜
posted by iwahara at 22:44 | Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする






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