2005年12月31日

「長尾レポート」代々木近隣情報ーーー!

これは凄いってだけでなく、果たしてどんな風に利用するのか的な内容も込みで面白い部屋っていうのはそうそう無いのですが、渋谷区でありながら新宿の裏町でもある代々木近隣っていうのは確かに面白い物件の多い地域です。開発が古いので、賃貸住宅もアパートよりマンションの方が多いのじゃないか的な環境もあって、時折「なんだこれ」って部屋があります。

実際ついこの間千駄ヶ谷で管理費込み8万5千円の「どっから見ても事務所」ってお部屋が空室でしたが、それはそれは凄い部屋でした。
エナメル系のPタイル仕上げの床は「土足可」で、中銀カプセルみたいな収納が壁に造作されていて、内壁仕上げは防水塗料の『外壁仕上げ(凹凸のある洒落た奴)』なんてのがありました、当時内見したお客さんも「コンベンショナルなファミリー型」と、この「ナチュボーンデザイナーズ」と随分悩んだぐらいで(結局コンベンショナルな部屋で成約になったのですが)、洗濯機がどうとか、バルコニーがどうとか(ある意味ホテル風の造りなので、無粋なバルコニーなど最初から無いのです)そういうレベルをとっくに通り越した部屋でした。
「居住性とかそういう話なら帰ってくれ」と部屋が言い放っているようで、
東京にしなか無いだろうし、実際千駄ヶ谷にあるから絵になる部屋でした、20u越えで千駄ヶ谷8万5千円って言えば、中央線なら7万5千円ってとこですからね、コンセプト的には大手デザイナーも真っ青でしたから「これ所謂半端なデザイナーズなら12万越すね」と確信したものです。

そーんな代々木界隈となると、代々木本店の来店営業(やっぱ近隣の問合わせ多いですから)担当している長尾の情報網が一番です、
retourは仲介調査会社なので、そりゃ数見ています(笑
そんな「長尾レポート」から最近の傑作を二部屋紹介します。
「両物件ともに築年数表記無し」


■まず代々木駅近隣から『4万6千円のスパルタンな部屋』からですっ
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当然渋谷区でも新宿原宿上原四谷に囲まれているこの地域では、一般賃貸の部屋でもかなりの数が事務所可です。
このお部屋も事務所寄りのお風呂なし物件なのですが、「暮らした方が面白さが倍」と感じました。

物件概要からいきましょう
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JR・大江戸線代々木3分、渋谷区代々木1、RC4階建ての4階、15.3u1R、事務所可、賃貸保証会社加入義務あり(保証人をたてる場合賃料の0.5ヶ月、保証人なしの場合賃料の1ヶ月)、近所に銭湯アリ、賃料4万6千円(管2000円)、礼敷2/2

内見した長尾曰く「ちょっと傾いている(笑」との話、
流石に傾き感はわかりませんでしたが、外観からも「コチコチの要塞型マンション」である事がよくわかります。
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どうですか、
ただカッコいいってなのと違います、
「村田的な創造性」に溢れています。アメリカ映画の新聞社のそれ風の雰囲気が独特で、どこもかしこも安っぽくありません、
とにかくなかなかない雰囲気で、部屋の中も大変綺麗だとの事、確かに事務所用途にぴったりなんですが、事務所で暮らしてしまう的な都会にしかない暮らしがある事は間違いないのです。

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この“両耳”なんかいいんですよ。


■幡ヶ谷初台(甲州街道北側)の「歴史あるマンション」6万3千円

西新宿の再開発以来、随分と印象の変った地域です。
実は幡ヶ谷初台の北側っていうと、文明的には『西新宿』で、その昔は大久保ともそう変らない「新宿のダウンタウン」でした。今は都庁を中心にした西新宿の再開発の流れもあって、中野や大久保馬場とは違う新しい都心寄りの住宅街ってキャラになりつつあります。
商店街もあるので、私鉄沿線の街なんかより(幡ヶ谷初台は京王線というより『京王新線=都営新宿線』沿線で、大江戸丸の内の西新宿系の駅が同時に徒歩圏であるのが特徴です)よっぽど静かな街なのです。なにせ商業地域は“新宿”ですから。
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歩こうと思えば、ここからも徒歩圏

都庁の裏はもう初台で、物件までは初台「不動通り商店街」を抜けていきます。
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寂しいぐらい静かです(笑
常に西新宿の摩天楼が見える場所なのですが、駄菓子屋さんとかお米屋さんとか、かえって郊外の街では絶滅しているようなお店も健在で、賃貸住居が非常に多い地域なのです。

物件概要です
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京王新線初台・幡ヶ谷8分、渋谷区本町5、耐火造(RC造だと思います)4階建ての2階、クーラー、ガスキッチン、お風呂バランス、20.3u1K、賃料6万3千円(雑2000円)、礼敷2/1

通常礼敷2/2を割り込むと、部屋の内容が心配なケースが多いのですが、このお部屋も長尾が内見で内容確認済み、たいへん綺麗なお部屋だとのこと、
新宿駅まで徒歩圏とまで言いませんが、近隣なのは確かで6万3千円ならお得です。間取りも体感上広く感じるタイプ「横向き6帖」ですから、そんんな点からも希少です。

で、外観は
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素敵ですね〜
当時マンションっていうのが洒落たものだった事を十分感じさせてくれます。最近目立つ無機的なデザインではなく、ピースライクな柔らかさがあってとても好感が持てます。

エントランスは
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「骨董品ものですよこりゃ」

u数や設備とかのスペックだけでなく、哲学って言えばいいのでしょうか。その物件が語りかける内容に暮らしがマッチするのこそ「自分の部屋探し」でしょう、馴染みがいいと細かい事は気にならないもので、個性的なお部屋っていうのが実は決まりやすいとは限らないのですが、それだけ「そこで暮らす人には」貴重な存在であるのも事実です。
今回紹介したお部屋は2物件ともに光る個性がありますね。

イメージしてください、
どちらの部屋も、TVドラマの設定なら「感じのいい奴が暮らしている部屋」って思いませんかせんか?
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posted by iwahara at 00:08 | Comment(3) | TrackBack(1) | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2005年12月17日

ある『成約事例』西新宿・中野新橋「縦に長い部屋」です

ロフト付きのお部屋ってありますね。
実はこのロフト、公正取引委員会的には「占有面積に含めてはいけない」のです。
ですから、厳密には二階建てとは言えないロフト付きのお部屋は実質のu数よりとても狭く登録されます。どういう意味かといいますと「○○u以上」等のように占有面積を含めた問合わせの場合「検索段階でほぼ間違いなく落ちる」のです。

苦肉の策で業者さんが何らかの方法で、ロフトを含む占有面積表示を行うか、ロフト下階の専有面積が最初からどえらく広い等ではないとほとんど発見されません。
※反対に言うと、賃料を高めにしてu数の検索をワザと狭くすると「ロフト付きがみつかりやすい」って事です。
構造上「アパートに多い」という特徴もあります、


さて、そんなロフト付きですが、厳密な規定が無い(ある意味部屋として専有面積に含まれないため)ので「どんなロフトなのか内見しないとわからない」ものがほとんどなので、いってみないとわからない部屋の典型とも言えます。
「ロフトは立てるのか?」「(ロフト部分を寝室に使う事が大半になるので)エアコンの位置は?」「階段方式なのかハシゴか?」「ロフトによる吹き抜けの抜けっぷりは?」「ロフトの天井はどうなっているか」「ロフトの結果出現する下階“完全リビング”の雰囲気は?」未知数な部分がこれだけ多い物件はありません。

■ロフトのメリットは「実質的専有面積が俄然広くなる」「寝室とリビングを完全分離できるので、下階のリビングに物が溢れる可能性が低い」「吹き抜け構造=天井が高いので開放感がある」「ベットはマットレスベタ置きで十分だ」「独特のプライヴァシー確保感があるので安眠できる」等々

■ロフトのデメリットは「エアコンの位置の関係で(冷気は下へ)ロフトスペースが暑くてかなわない」「ベッドの上でゴロゴロする生活習慣なので、飲み物ひとつ持ってあがるのがおっくうだ」「階段が不安定で怖い」「ロフトに立てないどころかほとんど収納でベッドルームとして使用不能だ」「ロフトのデザインがまるで二段ベッドのようでチープ」「気がつくと下階は単に余っているだけだ」「掃除が面倒」等々

メリット・デメリットともに「構造と生活様式の結果に依存する」ので「いいロフト・わるいロフト」という定義もありません。こればかりは“そこで暮らす人の感覚”なのです。



今回紹介するロフトはそんなカテゴリーの中でも「立てる系=ほとんどメゾネットタイプ」のお部屋です。
大江戸線西新宿5丁目10分、丸の内線中野新橋10分、中野区南台1、木造二階建てロフト付き、エアコン、ガスコンロ設置可、15u1R+ロフト、賃料6万2千円(共益費1000円)、礼敷1/2

まずは「安い」ですね、
この物件も、図面資料に目を通す事が多い代々木本店の長尾が発見したのですが、実際にお部屋を見ると資料ではわからない特徴があったのです。

玄関専用階段
(この部屋専用の階段になります)
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この階段がロフト付きの部屋のキャラクターを決定付けているのかもしれません。「縦に長い(広い)」のです、
間取り図を見るだけだと
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「どうなっているのかよくわからない」だけで、まさかこんな感じだとは想像つかないでしょう。

ロフトから下
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したからロフト
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立てるロフトの秘密は「下階天井高3段階方式」というパズルのような巧みな設計の賜物なのです
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ここが、こうなって、こうなっていて
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ロフトではこうなっている、

さっぱりわからないでしょうが、どうにも文章でそれを説明する事はほとんど不可能で・・・

目玉のロフトはこんな感じなのです
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このお部屋が素敵なのは「下の階よりロフトの居住性がリビング並に上」という逆転の発想で、ロフトはまるで隠れ家のような雰囲気の良さがあり天井の傾斜があっても広く感じます。
つまり「あ〜上に上がりたい」と感じさせるので、階段を上る事があまり手間に感じない。
そして階段の設置は常識外れの「部屋のど真ん中」であるので、吹き抜け開放感があるのではなく「縦に長いな〜」というあまり経験のない感覚があるのです。

ええ、正直こういうタイプのお部屋は造ろうと思ってできる設計じゃ無いですね〜。「なんかできてみたらこれはいいぞ」なノリを感じました。
冷静に考えて、この内容で新宿至近で6万2千円、こりゃバカ安でしょう。
似た感じのお部屋は、おそらく無いと思います〜
早々に申込成約なのです。
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posted by iwahara at 21:29 | Comment(4) | TrackBack(0) | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2005年12月14日

ガウディに空室ですよっcafeも相談です(そして賃貸のイロイロ)

現在2Kタイプと1Rに空室アリです。
http://retour.seesaa.net/article/3664237.html
http://retour.seesaa.net/article/3640226.html
ざっと物件概要も復習しておきましょう。

京王線代田橋3分、明大前徒歩8分、笹塚15分、杉並区和泉1、RC壁構造5階建て、二口電気キッチン、エアコン、フローリング、CATV、エレベーター、ランドリールーム、スウェーデンアトラス社製ミニキッチン・冷蔵庫組み込み型、モニター付インターホン、ランドリールーム地下、駐輪場有バイク可、ペット可(大型不可)、水商売可、事務所可、ルームシェア可、外国人可、楽器相談、礼敷1/2


204号室2K29.11u、賃料10万1000円(共益費9000円)
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でですね、注目は204ではなくて(204も貴重な「ペット相談」デザイナーズ2Kですよ)、102号元管理人室です。
102号室1R16.57u、賃料6万5千円(共益費2000円)
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こちらはオートロックの外にあるのでオートロックではありません。

図面ご覧になるとわかると思うのですが現在お風呂なし状態で、事務所用途じゃないと難しい状態です。
そこで、現在管理会社さんは二つの方向を考えています。
バスルームへの改修・シャワールームの設置・そのまま事務所だけでなく『店舗で』。

204号室を住居102号室を事務所店舗という組み合わせで、
「45.68u3Kの2室・賃料16万6千円(共益費11000円)1F店舗付き住宅(諸条件相談)」こう考えてみてください、えらい安いです。
u数はちょっと手狭に感じますが、元々が部屋はコンパクト目なデザインなので、居室に入った感じとしては「そういうデザインか」という感じで特に狭い感じがする事はありません。

あるいはマンション1階の店舗6万5千円(共益2000円)これも安いですね〜
郊外の商店街店舗には確かに1F部分で6万円なんてよくあるのですが、マンションの一部を使っての商店街風ではないお店はそもそも滅多に無いのです。路面からの集客はあまり期待できませんから、ネットで集客であるとか、「趣味の範囲でcafeを」なんて利用にはぴったりです。

で、その注目の102号室を見てみましょう。
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それはそれはデザイナーズですから、住居で使うにはかなり工夫が必要ですが(家具をどう配置するのか相当悩みます)、これが店舗ならどうでしょう?最初から小規模喫茶や洒落た小物屋さんに見えませんか?

そう見てみると床の感じも生きてきます
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実はこのデザイナーズは独特の外観ですから「ここは何だろう」って思っている人も多く、1階がお店なら意外と来店も期待できるかもで、
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この造作も店舗の一部みたいな感じでいけるかもですよ。


元々私は「住店舗に住んでしまうっていうのもアリだな〜」論者で(実際住店舗戸建を住宅として借りて暮らしている方もいらっしゃいます)、某企画でそんなタイプばかりを探した事があります。
とっくに成約ですが、実際に募集された住宅付き店舗物件を2件ほど紹介しましょう。
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これは京王線某駅にあったクラブ付き住居で、約95uで16万(共益費5000円)でした。「2DK+クラブLDK」これは安い、この店舗をアトリエのように使いたいとかって人いると思うんですよね、あまり知られていませんが住店舗を借りてしまうって選択はかなり面白いです。(店舗部分の改装は居抜きでない限り相談なので、そういう意味でも面白さがあります)

こちらは1階でオーナーがカラオケスナック営業中という住店舗戸建、
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ええ、こちらは某北千住にあったのですが、78.17u20万でした。
「何故1階は営業中なのか?」
答えは簡単です、家主さんとしてはもったいないので借り手が見つかるまで営業していようかっって事で営業中だったのです。

ものは考えようです。
「賃料20万全額は無理ですが、ここは交渉で15万払いますから営業していてください」だとしたらどうでしょう?
なんかカラオケスナックのオーナーのような気分になれます、しかもお店で歌いたい放題です。
20万全額払って1階を応接として使っても面白い、

※上記2物件はその当時「間取り図ツアー」にちゃんと掲載されていたのです、

実は上記のような住店舗は絶滅危惧種で、空室も非常に少ないのです(見つけるコツは「最低3区で探す」)。しかし小規模店舗こそ東京ならではの文化で、時折2階までみごとに改装して美容院にしている店舗なんかも見かけますよね、
まだ商店街やテナントビルが生きているうちに、こういった物件を「先ずは住居で借りて」ってのは、その行為自体が相当クリエイティヴだと思うのです。

次回は、ある成約事例「西新宿・中野新橋のロフト?」を紹介します。
posted by iwahara at 02:41 | Comment(2) | TrackBack(0) | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2005年12月09日

新宿のリニューアルマンションは、驚きを通り越しました。

築昭和60年3月『全面リニューアル』との物件概要から想像したことは塗り壁の補修塗りなおし、内部完全リフォーム、比較的地味な白かアイボリー系の団地っぽい雰囲気。
「そうそう、そういうのが内容が良くて、、」といういつもの流れで考えていたのです。

「夜間撮影で感じが出るかな」が心配なぐらいで、
と こ ろ が
大変です、

そもそもが、
物件概要見ただけでも驚く内容なんですよ、
新宿南口4分、新宿区新宿4、RC4階建ての3階(全面リニューアルで複数の空室アリ)、室内洗濯機置き場、下駄箱、収納、フローロング、電気コンロ、バストイレ別、事務所使用可(別途消費税)23.85u(301号室24.17u)1Kストゥデイオ、賃料8万5千円(301号室10万5千円:ワイドバルコニー)、礼敷2/2

「約24uで8万5千円」
これは私鉄沿線の築浅マンションと同価格じゃないですか。
新宿4分、場所は高島屋の裏です。紀伊国屋に雑誌買いに行くのに5分かかるだろうかの距離、
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このお部屋があるのです。
いかにも水周りの豪華な1Kでは無いので、部屋の広さが約9帖〜10帖というレベルで残っていて、正にストゥデイオ。贅沢な水周りにすると27uランクという30u近い内容が必要なので12万ランクに突入してしまいます。それじゃ高級シングルゾーンですから(新築デザイナーズなら17万とかでも珍しくないのです)、

水周りを欲張らないで、24uでも十分な広さ
そしてバストイレ別というニーズを部屋を狭くしないレイアウトになるように工夫している。
「これなかなかクレバーな間取りですよ」
それが第一印象でした。

代々木ら南新宿タカシマヤスクエアまでは3分ほどで
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今どこもかしこもイルミネーションで飾られています

南新宿の再開発は大成功で、凄まじい人手で動きの取れない(既に飽和状態)東口なんかよりよっぽど内容がいいのです。まさか渋谷の交差点の向うで暮らしたいって人はいないでしょう、
そういう意味でも、東口で住居ってのはナンセンスでしょうけれども「比較的落ち着いた雰囲気の南口で暮らす」これはアリだなぁと思っていました。

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ハンズも渋谷よりよっぽど利用しやすいのです(昔は「渋谷はな〜」な人は池袋へいったりしましたが、今は「新宿のハンズ」ですよ)。

そしてタカシマヤ
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さて、そこから駅に向かわず新宿の街へ
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なんと、ここの裏通りは
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しずかーーな住宅街で、「ここは世田谷か」なぐらい

違いっていうと、ビジネスホテル・ビジネスホテル・ビジネス旅館か?・ウィークリーマンション・ビジネスホテルな街角なのです。
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しかし、ホテルってか下宿みたいな感じで、街並みは静かなものです。

そこに、

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「えっ、これなの?」
ほとんど外観まで新築じゃないですかこりゃ!
それは高級デザイナーズじゃありませんが、小粋なデザイナーズぐらいの完成度行ってますよこれ
「地味な団地風の塗り壁」この予想は完全に覆され、一番賃料の高い角部屋のワイドバルコニーは“真っ赤”

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これには本気で驚きました、しばらく辺りをグルグル廻って「マジかよこれ、本気で8万5千円なの・・・」

なんども見直したのですが、本当です。

マンションからはすぐに新宿
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角には雷電稲荷が

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ここから徒歩2分で
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あっもう新宿南口・・・

ハイ駅からも又タカシマヤ
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こっちのイルミネーションは「ちょっとやりすぎじゃないかな〜」なのですが、絵的にはいい感じ
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これはね、
これはお勧めとおり越しています。
「引っ越してでも住むべきです」
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posted by iwahara at 04:30 | Comment(7) | TrackBack(0) | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2005年12月06日

代々木『傷だらけの天使』のビルは、今も傷だらけです。

代々木のお店を訪れたお客さんに「傷だらけの天使に出てくるペントハウスはあのビルですよ」と教えてくた方がいたのです。
代表の長尾は『傷だらけの天使』の大ファンだったというわけで「早速見てきたよい岩原さん、屋上見に行く?」となったのです。
「あれそうなの、あの話新宿って印象だったけれど代々木なの。探偵物語は大久保なんだよね、確か。取り壊されたらしいけど」なんて話になり、
見てきました代々木『傷だらけの天使』のビル


さて、
ここまで話がさっぱりわからない平成生まれの方に若干解説します。
昭和のTVドラマってのは「フィルム撮り」で、各映画会社が製作していたんです。あの画面の独特な感じは(最近のTVドラマと照明から違うのです)フィルム撮りだからで、映画が斜陽となった関係で多くの映画人がTVドラマを撮っていたんです(私がファンだった『木枯らし紋次郎』も市川崑監督)、そんな70'sのテレビドラマの人気作のひとつが『傷だらけの天使』(日本TV系1974年)主演:萩原健一・水谷豊、監督は深作欣二や後の松田優作の映画なんかを撮った工藤栄一が撮っていて、シナリオは「今やザ・ワイドのコメンテーターでどうなっちゃたのこの人」の市川森一

その後豊川悦司 主演の映画でリメイクされますが、そのリメイク版のシナリオも松田優作とよく組んだアクション系の丸山昇一、実際『傷だらけの天使』的な流れは『探偵物語』へと連なるものに感じます。『傷だらけの天使』劇中のショーケンの動きってのがその後の松田優作のアクション映画のそれとよく似た感じで、松田優作にも影響与えたのじゃないか(『太陽にほえろ』ゲスト刑事初代は「マカロニのショーケン」で、松田優作が二代目の「ジーパン」ですからね)とさえ思えるTVドラマなのです。

昭和の話ですね。


木暮修(ショーケン)の暮らすペントハウスはかなりボロで昭和の高度経済成長へのアンチテーゼとして描かれています。部屋は事務所なのでトイレも外にあって、お風呂はドラム缶薪式が屋上にあるって設定です。ここが最終話で「取り壊しだから」って話になるのですが、

まだあるんです。

それも取り壊し再開発の話があってから、何年も経過して
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現在2階以上は「怪しい雑居ビル入居者無し」みたいなことになっています。(1回部分は普通にテナントさんが入っているのです)
何分再開発がらみで「ちょっと怖いね」な感じですから、内部には軽率に立ち入らない方がいいでしょう。
私と長尾は「物件調査の名目で、」

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屋上に向かうには奥の階段からなのですが、
夕方だったので「きっと真っ暗だよ」と長尾が懐中電灯を持ってきて正解

なんとか屋上に抜けます
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ペントハウスの外壁は本気でボロボロで
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構造破壊しているレベルです。

そのペントハウスの上の“屋上”にも上がれるのですが、鉄の階段は錆が入って、ほとんど「落っこちるかな」な状態
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上の風景は廃墟同然で
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近くまでいくとペントハウスは「完全な廃墟」です
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1974年放送の当時既にボロボロだったんですから、そりゃそうだな〜で、日も暮れて真っ暗になった裏階段から戻ります。
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本気で真っ暗です
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放送当時も(ある意味社会派の市川森一のシナリオもあって)、高度経済成長に結果的に迎合しない「落ちこぼれ」として登場する木暮修(osamu)が暮らし、最終話で乾亨(akira)が入ったドラム缶風呂のあった屋上は今や千駄ヶ谷・原宿・代々木上原・参宮橋と連なる高級住宅街の中で、代々木が「西新宿・東新宿徒歩圏=新宿文化圏だ」というもうひとつの顔を思い出させます。

そして、1974年劇中で再開発となったこのビルは「今も再開発中」で、不動産ってものが街の暮らしや文化に深く関わる仕事だと再認識させてくれます。
今でも「古築の物件を選ぶ」事自体が、時代の機械的進歩に抵抗する個性を表現するカッコよさがある事は同じで、再開発に踊る高層ビル群が「どっかCG合成に見える」のです。

「経済優先の開発と、人の暮らし優先の開発」
そんなカテゴリーがあるのかも知れません。売った買ったで大騒ぎするのも不動産なんですが、味のある賃貸住居や中古マンションを探す地味な仕事が私は好きですね。
posted by iwahara at 02:30 | Comment(18) | TrackBack(4) | 『街』 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2005年12月02日

耐震強度偽装マンション問題を考える。

バブル以降の所謂『手抜き』とは、「室内の仕上げ(CFの波打ちや、壁クロスのボトムになる幅木の仕上げ等)に手抜きが多いね」という話は聞きます。昨今の新築ラッシュ(無理な工期の短縮化)で「資産価値として大丈夫なんだろうか」という内容です。
物件全体の構造強度も含む話ですが、構造強度とっ言っても「コスト意識で合理化されているので、耐震基準以上の物量投入が考えられなくなった」とか「コンクリートの質(特に砂利)が、昔の方が随分と良かった」とか「コンクリの基礎強度確保のための、養生が十分なのか」とか「偽デザイナーズ打ちっぱなしコンクリートの質と仕上げに問題があると、外観の損傷が早く家主さんが大変」という話で、まさか地震で倒壊って話ではありません。

古築で内容のいいものはコンクリートの状態や柱の太さも目視で確認できる上、内容のいいコンクリートであれば経年変化で“ほとんど石化する”(実際に「ドリルが入らない」という話を聞きます)ケースもあり、「一概に古築なので強度が弱い」とは言えないのです。
ゼネコンの系の推定では「亀裂等の手入れをキチンとしていれば60年〜100年保つ(内部の鉄筋に錆が入ると寿命)」とされています。

※築20〜30年のマンションを「熟成されている」と呼んだりするのは、コンクリートが固まる化学反応の熱(水和反応)が完全に冷えるのが「一般には10年から20年(30年から50年という説もあり)」だからです(水和反応は永続的に進行し、完全に反応が終了する時間は特定できない)。

※耐震基準見直し以降の非木造住宅の構造強度DATAはそれ以前のものより向上しています。
しかし神戸の震災におけるDATAを見ると『倒壊又は崩壊』に至ったRC建築物は「〜1971年で11%」「1972年〜1981年の構造被害グラフは1982年〜とほぼ一致していて約3〜2%」と、その違いは全体でも1%〜5%の差なのです(1971年の建築基準法施行令改正、1981年の建築基準法施行令の改正は新耐震設計法の採用だが、安全性向上は1971年の改正が大きく一部の項目では81年改正後の方が破損率が高いものもある)。
構造上注意が必要なのは「1971年以前の鉄骨造」等、かなり特定のケースです(ほとんど取り壊されています)。
又、区分所有ではない賃貸マンションなら「共有スペース」という概念がありませんから、資産を維持する動機としては分譲より安心感があります(つまり古築であるという理由だけで、構造強度に心配のあるものは外観からかなりの部分が判断できます)。
むしろ「1990年代バブル建造物の手抜き建築」が話題になるぐらいです、
確かに全体として見るなら1981年以降の耐震基準で建造されたRCの方が「技術的に地震に強い」ですから、資産価値を心配される(分譲等の)場合には後者の方が安全です。



「新築で倒壊の恐れあり」
これは衝撃的な事でした
■今回の事件は明らかに「確信犯的詐欺」であり、これは刑事事件です。

住居利用の分譲について、現況を簡単に説明するなら、
ブログで内容のいい古築をよく取り上げている当社は、中古売買を勧めていてもおかしくありませんが、築年数が古いと「その後の売買価格が十分に予測できない」ので、資産価値としてのリスクが高いのですから、「耐久消費財的購入」や「暮らし倒すための購入」「投資ではなく“大家さんになる”ための購入」ならお勧めしていますが、「資産として転売を折り込む中古売買」はお勧めしません。
「資産リスクを家主が既に引き当てている賃貸住宅の方がクレバーな選択だ」と考えているのです。
特に高齢化社会と少子化等、現代の暮らしの形態は流動的です(離婚率も50%越えています)。「東京の暮らし」というテーマから見ると、賃貸をベースに考える方が自然です(「分譲向きの要件」というのがあるのです、これは「特集分譲か賃貸か」で取り上げます)。

ブログの内容からも「築浅と新築は別物」と考ええいます。
(retourは築浅信仰に否定的です。)
又、木造建築については「逃げやすい」事と(ですから1階アパートも悪い選択では決してありません)、死亡事例で最も多いのは火災(なので石油ストーブは禁止)ですから、高層非木造建築物における倒壊リスク(逃げられない)と、木造建築の地震リスクは考え方自体が違います。昨今の2×4高性能住宅は耐震性についてもRCマンションと同等の性能を持ちますし、文化財となっている神社仏閣等、内容と地盤が良ければフレーム構造の木造建築物も倒壊しません。
※火災となると、ご存知の通り高層住宅には違う意味のリスクがあります。
木造で怖いのは延焼による火災の恐れですが、こちらは接道等の都市計画の話になります。


■今回の『事件』の背景、昨今の新築事情

「明らかな供給過剰」これが現実です
金融サイドからもミニバブルと言われているような資金の流れがあるのは確かで(昔と違って、転売目的の無い分譲や賃貸住居等に対する融資ですから不良債権にならない)、その背景は「低金利」です。低利でも安定的な利回りが見込める(現物があるワケですし)不動産は(投資ファンドとして証券化され)金融商品のひとつになっています。
元来「利回り10%」が不思議では無かった不動産投資の環境で「利回り5%は堅い」という見方自体は間違いではありません。
ところが、所謂ファンド系の建築物件は「市場分析が甘い」面があって、潜在的な「ニーズ」と必ずしも一致していないため、結果的に「近隣の賃貸住居と同価格なのに新築」のような線上で満室を狙うものが多くなっているのは確かです。礼敷条件の大幅緩和が、結果として法人利用の短期賃貸借契約を集めてしまったり(賃貸において「短期退出」は、採算性を大幅に悪化させるのです)、悪循環になる事もあるのです。

東京の世帯数にも限りがあるのですから、シングル向けの投資用住居を何棟も建てることが建設的なワケも無く、地域によっては既に2DKタイプのファミリー向けはダブついている現況で、潜在的には「広めのシングル」「1LDK」「2LDK」へとニーズはシフトしているなかで、「1K(20uランク)」「2DK」「3DK」だと構造ギャップも埋まりません。

つまり、想定利回り5%でもリスクはあるんです。
それでも供給が続く背景に「低利融資」の存在があります。
実際に動いている金利は、みなさんがご存知の数字だけではありません。支店長決済で大口顧客には低利融資の話が持ちかけられます。
つまり、少々の供給過剰があっても低利融資なので「金利より上ならいんだから、賃料を低めに設定すればいいか」となり、「証券化された不動産投資は確実な金融商品」とは言えないのです(5%も廻らないとか、運用自体に失敗する可能性もあります)。
最近流行りの「リノベーション古築マンション」という強力な対抗馬もあります。旧ファミリー向けをシングルユースに改装すれば「広めで内容のいい部屋を提供できる」ので、市場の潜在ニーズとのギャップの無い間取りに改装されるからです。

このブログで「新築は別の意味で得」と言っているのは、賃貸の立場から見れば「昨今の新築は割安感が非常に高い」からです。
又、ファンド系は「分譲」にするのか「賃貸」にするのか市場を見てから決めたりしますから、これが賃貸に出ると「全室分譲ランク」になるため、設備面でも一般賃貸にに差をつけます。
ですから、間取り内容も煮詰められている現代の新築は『性能評価的な内容で最強』なのです(ドラム式洗濯乾燥機なんかが付いていても「私洗濯機持っています」な事にもなるのですが、、)。


そこから見えることは“圧倒的に賃貸の方が選択肢が多い”って事です。ほとんどノーリスクなんですから。資産にならないって意見もあるかもしれませんが「掛け捨て保険」のように考えれば見方は違ってくるでしょう。
高齢化の将来が見えない現在、分譲は慎重且つ計画的に考えるべきもので、
「基本的には賃貸でいいか」これはアリです。

そんな昨今の賃貸住居の動きの中で、住宅ローンの金利が何パーセントになるのか良くわからない分譲は有利か?(この辺のお話は近日中にアップ予定の「特集分譲か賃貸か」で詳しくお話します)「賃貸より月の支払いが安い」等の広告を額面どおりに受け取らず十分に内容を検討しなくてはいけないのです。


実際「マンション用地探しています(一般広告に出ていない話の意味)」という営業はひっきりなしに来ます(「聞いた事無いぜこの会社」なんてとこらも話がくるのです)。
『国内設備投資が回復していない今、不良債権問題はほぼ解決しているので「低金利政策の結果」、そのまんま、マネーサプライが不動産に流れている。』
背景は意外と単純なものです、
実際郊外の売買でも、「第一期募集完売〜〜最終募集は大幅割引」なんて話はよく聞きますから、供給過剰の中で「完売」を目論むためには、立地やブランドがよっぽどしっかりしていない限り難しいのです。みなさんも一度ぐらい「マンションいかがですか?」という売買営業の電話受けたことあると思います。売買の営業っていうと法律違反覚悟の看板と、ビラ撒き、電話攻勢等ご存知の通りです。常に完売とは限りません。



そんなバックグラウンドの中に「平均100u超の永住型マンションにこだわり、5年連続平均専有面積日本一(首都圏6年連続No.1)」のマンションが販売されたのです。
近隣相場を覆す安さ(u単価)の分譲マンション、
「恒和不動産」に始まり→「ハウジングセンター」を経て→「株式会社ヒューザー」
「グランドステージ」シリーズで成功したその秘密は「耐震強度偽装」の「違法建築」だったのです。
※「グランドステージ」シリーズ全てが「耐震強度偽装」という意味ではありません。国土交通省の調査結果を待たなければ今回の「耐震強度偽装」の全容は明らかにならないでしょう。

・マンションは「ヒューザー」が、
・ビジネスホテルは「株式会社総合経営研究所」が
「平成設計(木村建設の設計部門)」「木村建設」「姉歯建築設計」は、その組織の『低コスト』マシーンだったのでしょう。

「背景にはもっと何かあるんじゃないか?」が正直な感想で、
これは手抜きとかのレベルではなく犯罪です。


不動産業に携わる者として、この「耐震強度偽装」はとても恐ろしい話で(偽造によって検査をパスしてしまっているのですから)、購入された被害者の方のショックは計り知れないでしょう。
「特集分譲か賃貸か」近日中にアップの予定ですが、今回の事件の内容を踏まえた特集を予定しています。
posted by iwahara at 03:11 | Comment(0) | TrackBack(9) | 売買や賃貸の話 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする





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