2006年01月27日

青山の大人のお部屋『シャトレー青山401号室』全面リフォームレポートです

先日大人のお部屋として紹介した青山一丁目のシャトレー青山ですが、レポート当時工事中だった401号室の全面リフォームが完成です、
担当者の(アーバンホームズ)吉村さんの話ですと、完成前から一件お話があったのですが事情によりキャンセルとなったそうです。
このマンションはその驚異的な立地のよさと内容も(特に広さのバランス)いいですから「完成前に募集終了かな」と思っていました。
今がチャーンスですよ、
そう滅多に無いタイプのお部屋ですから(新築系では無いので)、青山〜外苑前なんかでお部屋をお探しの「シングル・カップル」の方にお勧めです。

前回のレポートはこちら↓
http://retour.seesaa.net/article/9817675.html
http://retour.seesaa.net/article/9939037.html

改装のコンセプトは、元々のお部屋の特徴「独特の間取りと、ルーフバルコニーを生かした開放感」を生かす方向でまとめられ、レトロなテイストはそのままに設備は全て新品という理想的なものです。
これが新築物件で不可能なのは、マンション構造の合理性が追求された結果最近作では内容の均一化(デザイナーズでもそうです)の傾向にあって、「新作はある枠からはみ出す事が無い」からなのです。

一番わかりやすい部分は、バルコニーの構造です。
一般的には「壁で囲われた箱構造」になっていて、デザイナーズ等で稀に採光メッシュが採用されますが、基本的には「リビングの窓から外を見ると、視界の半分はバルコニーの内壁」という現状です。
しかし、昔は採光優先で(結果的には直射日光が入りすぎて居住性の問題となり最近の壁型が定着したのです)ワイヤーの柵型だったのです。

ao1008.png
この柵型バルコニーの開放感は独特で、ある時目黒の高層マンション14階内見の時に、高いところの苦手なお客さんには「ちょっと怖いぐらい」なのです。弱点は「直射日光入りすぎ」になるんですが、このマンションにはそれを回避する構造があります、
当時の日照権規制の厳しさからピラミッド構造している関係で、傾斜がかかっている外壁から
ao1011.png

わかります?
「ひさしがある」んですっ
このひさしが、直射日光をコントロールしつつ、開放感を損ねない(ひさしは室内から視界に入る事が無い)独特な構造につながっています。

ao1010.png

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室内から見た開放感わかっていただけるでしょうか。

物件概要ざっとおさらいしてみましょう。続きを読む
posted by iwahara at 20:00 | Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2006年01月21日

千駄ヶ谷から『ナチュボーンデザイナーズ』がっ

先日のコメント欄からのリクエストに答えて千駄ヶ谷の『ナチュボーンデザイナーズ』をレポートします。
所謂「デザイナーズ」ってカテゴリーは昨今あるジャンルの固有の内容を意図するようになってきています、
本来「意匠を担当するデザイナーによる企画」というものがデザイナーズなんでしょうけれど、そういう本格的なものは僅かで、昨今は「内装コンクリート打ちっ放し・水周りのパーツが個性的」ってカテゴリーが“デザイナーズって名前の部屋のタイプ”みたいな事になっています。

概念からすれば「管理会社の担当者意匠の改装」だって立派なデザイナーズなんでしょうし、時折このサイトで取り上げている代田橋のガウディは「アーキテクト梵寿綱作本物のデザイナーズ」ですが、打ちっ放しではありません(笑

中銀カプセルも本物のデザイナーズですが、そのキャラクターはむしろコンセプトで、外観や内部のデザインも「都市生活そのもののデザイン」だったりします。
巷にはペナペナデザイナーズも随分と増えてます。そこで、古築改装型のマンションなんかが「結果論的にはもっとゴツイデザイナーズと捉えてもいんじゃないか?」って見方もこのサイトの認識でもあるのですが、そーんな延長上にこれこそ『ナチュボーンデザイナーズ』があったのです。
これが又、千駄ヶ谷発なんですよね〜

biji_senndagaya_01.png
外観は思い切り事務所、それも随分とカッチリしていて雑居ビルの外観じゃありません、ホテルのそれに似ています。
無粋なベランダバルコニーもありません“住居に見えない特異性”自体に、くずぐられるものがあるのです、

立地はどうなんだろうといいますと千駄ヶ谷駅の南、鳩森八幡神社至近にあります。
biji_senndagaya_04.png

この鳩森八幡神社が立派なとこで、能楽堂かなというこれや
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昔の富士山信仰の何を何する富士塚なんかがあって、この辺じゃちょっとした公園のような存在です。
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そこの一角にはコーヒー豆屋さん
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環境は抜群です続きを読む
posted by iwahara at 04:20 | Comment(2) | TrackBack(0) | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2006年01月16日

『グランハイツ代々木』編集後記です

実は14日の内覧会で、今回始めて公開されたお部屋を見てきまして、全室ではありませんが室内画像を公開いたします。やはり見てみないとわからないもので、体感上の広さやデザインのまとまりなど図面の印象とは大きく違ったのでした。
(次回の内覧会日程については、又確認が必要になります)

エントランスも完成
yoygiG2_01.png

yoygiG2_02.png
1階テナントにはコンビニ「ローソンが入る」との事です。

今回は、ちょうどうまく他の組の内見を避けて撮影できましたから室内画像中心のレポートになります。設備関係は前々回の特集レポート(2)を参照ください。

まず、K2からいきましょう。
yoygiG2_K01.png
収納とキッチンを同時に隠す引き戸がユニークで、開閉の位置をアレンジする事で部屋の雰囲気も随分と違います。
キッチン周りが完成していたので前回見たときより広いと感じました、
同時にK1も見たのですが、キャラクターは全く違います。兄弟間取りとは思えません。K1は、カウンターキッチンの主張が強く、ファミリー系の柔らかい印象が特徴になり、K2はソリッドなストゥディオという印象になります。

そして唯一の1DK、Hタイプ
yoygiG2_H01.png
やはり、前回感じたのと同じで低層階の「南向きのお部屋」は、若干ですが室内が暗い印象があります。
しかし、このHタイプ図面の見栄えはイマイチかなっと思ったのですが、部屋の印象は図面と大きく違い(この部屋が一番印象違うと思います)、ハイサッシが強烈に効いています。とにかく縦長の部屋というバランスとこのハイサッシが絡んで『やたらと天井が高く感じる』のです、
こちらのお部屋も前後ともにシームレスな1DKなので、引き戸を閉めたままにすればストレートなストゥディオとなります。
奥のお部屋が寝室といった用途になると思うのですが、ここは自由に考えてもいいと思えました。
画像をよく見てください「ハイサッシと、白いクローゼットの扉」ここがポイントです。とても高級感があります、
高級cafeやギャラリーのような雰囲気がありますね。
続きを読む
posted by iwahara at 05:36 | Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2006年01月13日

年始特集第二弾『グランハイツ代々木』その(3)

このお部屋の申込の流れは独特です。
一般に新築物件ですと、部屋自体の内容は最初から担保されているようなものなので、「竣工=即入居」の流れになるように、
『内見前からの申込』
というスタイルが取られる事があります。このお部屋もそうです

一般に「内見前から申込可」の場合、契約はご自身の部屋が完成してから実際に内見を行い、その内見を前提に「申込が確定(契約日・入居日)」し契約の流れになります。ですから実際内見になると「ちょっと希望と違う」という事も無いでは無いので(又、申込内容から審査落ちする事もあるので)、空きがあれば申込の部屋が変更可能なように「入札みたいな申込」になります。

「第一希望4号室の二番手(キャンセル待ち)」
「第二希望8号室の一番手(4号室空きが出なければ、8号で契約)」
※原則として一番手の申込を複数入れる事はできません(二重申込になるので)

で、実際の申込の時に「シャッフル」が行われたりします。
そんな関係で、人気の部屋だと入居申込が4番手まで入ったりするのです。
つまりこの4組の申込の人はどこかの部屋の一番手でも申し込んでいるような感じです。
又、全ての申込を二番手以降として、空きが1部屋も出なければ諦める形も有り得ます。

通常「賃貸住居の入居申込」は、家主にとって「キャンセル」が一番心配なので(申込からキャンセルまで期間募集が止まりますから、キャンセルとなると2週間から3週間の広告が損失を受けてしまいます)、
@申込・契約の条件が「内見」である事が原則になります。
「内見前からの申込可」というのは例外的なものですから、通常契約までのどこかの段階で内見を行う事になるのです。


■『グランハイツ代々木』の場合は若干違います
内見前から契約可能で、契約の意志が明瞭な申込が優先されます。
「一番手の優先権という拘束力はそれほど強くない。」という意味で、わかりやすく言うと契約優先です。
※これだけの内容ですから、場合によると空申込によって資料上「全室申込済募集終了」に見えてしまったりしますから、先行契約で「空室状況をはっきりした形にしたい」というわけです。

本来は(既に申込契約されている部屋もあります)、情報公開はもっと早くてもよかったのですが、retourとしては「内見を前提の契約」か「少なくとも室内画像の取材後の申込」となるように(後からキャンセルであるとか、解約となると申し込まれた方のリスクになってしまいますから)、この段階での公開としました。
契約は「2月2日賃料発生」となっています。
ですから今申し込み契約ですと二重家賃はほとんど発生しません

■そこで今後の内覧会のスケジュールが大事になります。
1月14日に、全タイプ(2階ワンフロア全体)の内覧会が予定されています。
内覧会は予約制で、時間も決まっておりますので希望がある場合にはメールで「グランハイツ代々木内見希望」として、問合わせください。
現在の申込状況の資料を送付しますので、希望の部屋を決めていただいてから、内見の手配をいたします、
以降の内覧予定は、まだ正式に決まっておりませんので(随時内見可能になる頃には全室成約の可能性もありますが)、情報が入りましたら随時告知の形でお知らせしようかと思います。

ブログで紹介した部屋は『グランハイツ代々木』の一部の部屋になります。他室の情報は、間取り図ツアーで公開されていますからこちらを参照してください、
※間取り図ツアーの登録は通常一ヶ月で削除されますが『グランハイツ代々木』の情報は(キャンセルが出る可能性もあるので)、暫く掲載を続ける予定です。

K1、K2、I'、J、Lタイプ以外の物件管理番号の一覧は以下となります。

Aタイプ15539 Bタイプ15540
Cタイプ15541 Dタイプ15542
Eタイプ15543 Fタイプ15544
Gタイプ15545 Hタイプ15546
Iタイプ15547
昨今の「分譲・賃貸どちらでも」形式の企画には、装備設備は凄いんですが居室がちょっと狭いなど、企画内容がニーズと若干ズレているものもあります(投資を前提にするあまり、コンセプトの煮詰めが甘い)。
それでもコストパフォーマンス的に『借り得』には違いなく、目玉物件になります。
そんな中『グランハイツ代々木』は企画内容も優れていますから、必見ですね。お勧めですよ〜
posted by iwahara at 00:45 | Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2006年01月11日

年始特集第二弾『グランハイツ代々木』その(2)です

さーて室内です。

何せ内覧会が、「何組か同時方式」でしたので、室内前景画像が少ない部分はご容赦ください。
それぞれのお部屋のキーパーツはばっちり撮影しておりますよ〜
では内覧会の順番どおりに見ていきましょう。

エントランスがまだ未完成なため、内覧は裏非常口から2階の一部のみの内覧となりました。
まずルーフバルコニーが特徴のLタイプのお部屋です。

目玉のひとつルーフバルコニーです
G_yoyogi00.png
(内容については、K2タイプ紹介で)

寝室部分とキッチン

G_yoyogi01_L.png G_yoyogi02_L.png


方位は北東(ほとんど北なので北北東ぐらい)ですが、十分な明るさがあります。キッチンのカラーヴァリエーションはブルーです

こちらがキッチン
G_yoyogi03_L.png
カラーコーディネートは、キッチンと洗面で行われていて、ブルー・ホワイトの二色があります。Lタイプは床材ホワイト・水周りブルー

洗面とバスルーム

G_yoyogi05_L.png G_yoyogi04_L.png


ともにデザイナーズなんかでも使われる仕様の部材で、特にバスルームの出来が秀逸。洗面も通常タイプより広いものが使われていますから独立した部屋って雰囲気すらあります。

再びリビング
G_yoyogi18_L.png
窓の開口面積がとても広いですから、とても開放感があります。


続きを読む
posted by iwahara at 19:42 | Comment(2) | TrackBack(1) | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2006年01月10日

年始特集第二弾『グランハイツ代々木』その(1)です

今回は画像枚数、資料図面などあまりにも多数ですので、3回に分けてお送りします。seesaaのサーバへの負担も相当なので、各記事途中から『続きを読む』形式でアップしますから、物件概要等は記事の頭にもってくる構成にしてお送りします。

そんなワケでまず、物件概要からです。

小田急線参宮橋5分南新宿7分、JR・大江戸線代々木10分、京王新線初台10分、大江戸線都庁前11分、JR新宿駅14分、渋谷区代々木3、
光パーフェクTV導入、BS・110度CSアンテナ設置、高速インターネットサービス、住戸内LAN、マルチメディアコンセント、TVモニター付オートロック、ディンプルシリンダーキーオートロック、防犯カメラ、コスモスコール24(物件管理)、
窓防犯センサー(2階住戸)、フローリングカラー二色ホワイト(白木系)・ブラウン(ダーク系)、浴室乾燥機付セミオートバス、全室エアコン実装、スラブ200〜220mm+LL45フローリング、
一部住戸床暖房、一部住戸T-3等級の防音サッシ、宅配ボックス、大型給湯器、屋寝付き駐車場(機械式有料39台:上40000円、下38000円)、バイク置場(6台)、駐輪場1住戸1台、24h換気、総戸数117戸、竣工2006年1月下旬(2月1日より入居)、RC造14階建、

31.36u1K〜62.15u1LDK(Aタイプ〜Lタイプ)
賃料12万9千円〜24万4千円、礼敷2/2

貸主:株式会社リクルートコスモス アセットマネージメント事業部
施工:清水建設株式会社
媒介:株式会社リーヴゥエンティーワン(担当 倉岡)

物件概要が強烈ですね、これ以上ない装備設備内装部材、下手な分譲マンションのクオリティーを完全に凌駕しています。
そしてデザインも大手デベロッパーならではのプルーフされたもので、所謂「名前だけはデザイナーズ」というレヴェルの向こう側にあるマンションです。
これだけの設備が、賃貸契約という中で「経年変化による補修保全が貸主負担」であるんですから、
常にそのクオリティーが落ちる心配がありません。
昨今の『分譲クオリティーのマンションをそのまま賃貸で運用する』というタイプの典型でコストパフォーマンスは一般賃貸と比較になりません。

ある意味「何故売らないの?」とも言えますが、
建築する上でいろいろ考えなくちゃいけないことがあります。
分譲マンションの供給量であったり、
コンセプトとして単身者向きや二人入居向きに設計する事は、東京の住居のニーズに合っているのですがこのタイプだと、
「家族が増えたら住み替え」になります=「中古市場に売りに出さなければならない」→つまり、一般の入居者の方が最初から中古売買のリスクを負う事になる。
シングル・二人入居向きの設計でハイクオリティーのものは賃貸の方が社会的合理性に合っています。

簡単に言うと「借りる側も貸す側も得」というジャンルです。


物件のキャラクターとしては、トヨタのレクサスです。
retourのブログでよく取り上げているは、個性的な中古車だったり、独創的な(ある意味居住性を犠牲にしても)コンセプトの部屋ですが、
「それはそれ、これはこれ」です。
流石に新型は凄いね、って感じでしょうか。

さて、こちらの物件まだ未完成で、年末に一部フロアの内覧会があったというワケです、
公開された部屋は「2階のI’、J、K2、Lタイプ」です。
その4室を紹介しましょう

Lタイプ213号室56.52u1LDK賃料22万6千円管理費10000円
G_yoyogi_L.png
ルーフバルコニーが特徴的です

通常56.52uというと2LDK取れる間取りです。
しかし実際のLDKは12帖以上ないと体感「広いリビング」という内容になりません、最近のシングルの部屋のニーズが30u以上ですから、単純に考えても二人入居で水周りを10uと考えて減算しても50u、今考えられる二人入居の理想的な広さなのです、
雰囲気は「しっかりと部屋が分けられた1LDK」です。続きを読む
posted by iwahara at 12:47 | Comment(4) | TrackBack(0) | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2006年01月06日

年末に特集の予定だった、HP新コンテンツ公開が年始特集となってアップですっ

実は年末から年始にかけての特集は二つあるのです。

そーんな特集の第一弾「HP新コンテンツ」が公開ですっ
この新コンテンツはブログがHPのピックアップと被ってしまった事による、ピックアップ廃止に伴うものなんですが、前々から予定していたものだったのです。どうにも時間が取れず公開が遅れに遅れてしまったのですが、お正月を使ってついに完成したのでした!


東京の賃貸っていう時の部屋探しで、「巷の常識」っていうか、なんか当たり前になっちゃっている話に、実際部屋を調査し案内する側から見ると「かなりの幅の違和感」があるんです。
そもそもこのブログは、そんな既成概念の破壊が目的のひとつなんですが、調査の依頼を受けた最初のメールで二回に一回は必ず「実際はこうなんです」って、話になります。

その「実際はこうなんです」を、まだ部屋探しを始める前の方に紹介しておかないと、なんかどんどんこの「違和感」広がっていくような気がするんですよね。
そこで『間違いだらけの部屋探し』というページに「これまとめてみよう」となったワケです。
さっそくこのブログのサイドバー『Taking difference』なんてなわかりにくい名前で、新たにリンクに加えました、、
正月返上の渾身の力作になってますので、お暇な時にでも読んでやってくださいっ
(これが又、ちゃんと校正もされていないので、誤字脱字誤変換などあるかと思います、その辺はあたたか〜い目で見てやってくださいまし)

テーマは「誰のための常識なのか?」って感じです。


さて、ここからは特集第二弾の予告編です。
11月下旬取材予定だった、噂のの新築『代々木グランドハイツ』、ようやく12月に内覧会で内部の撮影取材行ってきたのです。
まだまだ全室内見可能の状態ではなく、管理会社と施工会社がスケジュールを合わせ完成した部屋の一部を、限られた日程の中で「内覧会」として公開している段階です。
実は内見前からの入居申込も受け付けているのですが「これはやはり内見できるようになっからじゃないと」と思い、レポートを見合わせていたところなのです。
1月には全タイプ(全室公開日程はまだ未定)内見開始(詳細日程は未定です)となりまして、ようやく噂の『代々木グランドハイツレポート』いよいよ公開ですーー
yoyogi_G_A.png

現在「画像・資料の編集中」です、近日中に公開しますからお楽しみに〜
posted by iwahara at 20:17 | Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする





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