2006年03月28日

あの柿の木坂の『超高級アメリカン一戸建て』がTV局からも注目ですっ(店舗も可なんですよー)

kakinoki01.png
このブログは何かと媒体関係からの問い合わせも多くて、「TV局からの問い合わせが無い月は無い」ぐらいですが(圧倒的に『千駄ヶ谷の狼』問い合わせが多いですねやっぱり、でもここTV絶対NGなんですよー)先日取材レポートした『超高級アメリカン一戸建て』ですが、こちらも2回TV番組でで取り上げられているんですっ

ブログ記事はこちら
http://retour.seesaa.net/article/9014650.html
http://retour.seesaa.net/article/9104596.html

TV関係の取材承諾は実はとても難しくて、ほとんど話自体が流れちゃう事が大半なのです。retourとしては企画書頂いて、個性的なお部屋を紹介する上で内容的にOKだなって判断できれば可能な限り取材には協力しているんですが、retourは調査仲介業者なのでTV関係の取材には管理会社さんの協力も必要になってくるので、実現する例はなかなか無いのです。
某TV局で不動産コーナーなんてのがある番組ありますが、紹介されるお部屋はやはり偏ったものになるんですよね、
そんな媒体の背景も、東京の賃貸事情を考える意味で誤まった印象を視聴者の方に与えている部分でもあります。ですから、retourとしては「内容のある企画」には(放送のされ方を含めて十分担当者の方と打ち合わせしてからですが)可能な限り協力しているんです。

さて、この『超高級アメリカン一戸建て』ですが、放映済みも含めて二件の取材がありました。
SkyPerfecTV731ch MUSIC ON! TV番組内Make On The Holiday「ウルフルズ15周年企画」(こちらは私も案内担当としてウルフルズのチョッパーさんサンコンさんと出演しておりましたっ、取材されたお部屋は『恵比寿デザイナーズ』『ガウディ』『超高級アメリカン一戸建て』)

TV東京ソロモン流 あの船越英一郎さんの最先端情報&人物ドキュメンタリー番組で(毎週日曜日午後9時54分〜午後10時48分放映)、人物紹介の背景として『超高級アメリカン一戸建て』が登場します(以前に『ジオフロント』でも収録が行われたのです)。
※放映日が決まったらコメント欄で告知しまーす。
船越さんは不動産物件見るのがとても好きな方で収録前に「ほとんど内見」な感じで、各室案内となりました。

収録に使われたのは、「あの広いリビング」
kakinoki02.png

と「庭のウッドデッキ」です
kakinoki03.png

つくづくこの物件が貴重なのがわかります。
収録スタッフの方もほとんどが「お幾らですか?(売買で)」と、
通常こういう高級物件は利回りの関係からも賃貸に出ることはともても珍しいんですね、ですから「いえいえ賃貸ですよ」というとびっくりされたりします。
Make On The Holiday収録の時も絶賛で、
「製作会社の事務所に借りようか」なんて話が出まくっていたんです。
なにせ広いのと、完全なゲストルームを備えた洋式一戸建て(庭にも一面に芝ですし)なので船越さんも「u数からみたらとても安いし、入居者を選ぶ内容だね」と、

そうなんです、まさに相性ですっ

この一戸建てのオーナーさんは「賑やかに人の出入りする使い方をして欲しい」との考えから店舗も可で、アートギャラリー・高級レストランなんかが想定されているんですが、柿の木坂という立地を考えれば成功する可能性はとても高いです。
1階店舗なんかで立地がいいとスケルトンでも25uで50万なんて例もあるので、そこから考えるなら(アートギャラリーやレストランなら改装の必要も全くありません。保証金的な事業物件としての見方から考えても、破格に所期費用が安く済みます)、広いリビングとダイニング合わせただけで店舗なら100万近い内容だと考えてもおかしく無いのです、

「賃料132万円」一般的なお家じゃありませんが、このお家を探していてそして借りる人が『幸運』である事は間違いありません。


次回は「東京シングルライフ極端な例で考えてみる」を、お送りしまーす。
posted by iwahara at 22:16 | Comment(2) | TrackBack(0) | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2006年03月23日

原宿千駄ヶ谷方面から「築昭和48年のとんでもないデザイナーズ事務所がっ」(第二部)

こちらのお部屋が47uの反転タイプのお部屋なんです。
kasapiko_102.png
中2階から玄関と2階方向の図

わかりますでしょうか、、

その中2階がメインフロアになっていて、スキップフロアの分52uタイプより天井高は低いのですが、それでも吹き抜けなので開放感は十分
kasapiko_112.png

玄関から見るとこんな感じで
kasapiko_122.png
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posted by iwahara at 22:10 | Comment(9) | TrackBack(0) | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2006年03月22日

原宿千駄ヶ谷方面から「築昭和48年のとんでもないデザイナーズ事務所がっ」

先日原宿千駄ヶ谷界隈で、事務所物件の調査をやっていまして前々から「これはきっと凄い」と思っていた某事務所ビルがついに内見となったのです。
で、実際案内していた依頼主さんとしては「次点候補」となったのです、次点となったもっぱらの理由も「凄すぎ(普通に仕事をするにしてもユニーク過ぎ)た」だったのです、

実はこの物件、外観調査の段階で「内見前からブログ取材は確定」していたのですが、物件概要自体が実際の調査依頼内容の範囲内だったので、内見までレポートを見合わせていたのでした
kasapiko_01.png
このギザギザこそ、70年代の「早すぎたデザイナーズ時代」に流行った構造で、「築昭和48年」その瞬間、
「これはブログレポートしなくては」

現状のままでも、洒落たデザイナーズ事務所として機能していて地下には靴関係のテナントさんも入っています。

kasapiko_02.png kasapiko_03.png


独特の立体構造なんですが、実は内部を見て更に驚く事になるんですっ
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posted by iwahara at 17:58 | Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2006年03月11日

「渋谷の店舗物件」からお店と渋谷って街の一面をレポートします

実は先日青山中心にアパレル系の店舗の調査をしていた時に「これはなかかいいな」ってお店があったのです、なにせその時の調査は青山で高級感があるってテーマだった事もあって、この物件は渋谷ということもあり、「キャラがやはり違うかな」ということで見送りになったのです。
実際見に行くと、コンセプトの違うお店ならバッチリだなって事で渋谷の街とともにレポートする事にしたのです。

そもそもみなさん店舗っていくらぐらいで借りられるものかご存知でしょうか?中央線阿佐ヶ谷の中杉商店街あたりの「カウンターだけ20u」とかの店舗だと1Fでも6万〜7万だったりして意外と安いのですが(新中野の住宅付き店舗が11万なんてのもありました)、それはそれ商業地として来店客が見込める地域だと賃料は高騰します。
それは何故って立地が営業利益に直結するからで、それなりの売上を前提にした事業計画が無いと難しいって事です。
※反対に住宅地といっていい地域の相場は安いので、隠れ家的展開は意外と「堅い」のです。

さて渋谷といえば一大商業地ですから当然店舗の賃料も跳ね上がるものですが、そんな渋谷でもちょっと人通りが少なくなるとこ(それでも渋谷5分)だとお得な物件があったりするのです。
(おそらくあっという間に申込成約かなって思いますが、、)
場所は「ファイヤー通り(ハチ公から北に真っ直ぐ)」です、
sibuyamise001.png

ほんと区画ひとつの差なのです、明治通りへのガード下をくぐる手前「西武や丸井」の辺りは大変な事になってます
sibuyamise005.png

交差点は
sibuyamise006.png
この人出で、、
東京に住んでいても「渋谷にはほとんど行かない」って人意外と多いんですよね〜。ですけれど、歩く道や場所間違わなければ実は渋谷も快適なとこで、ほんとちょっと歩くだけで静かになります。

ファイヤー通りはそんなとこで
sibuyamise007.png
この119ビル=消防署があるのでファイヤーなのです。
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posted by iwahara at 13:18 | Comment(0) | TrackBack(2) | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2006年03月07日

「笹塚と狭さを考えるアパート」レポートです、

笹塚駅も昨今の私鉄(東急・小田急・京王)各社の、駅再開発計画の一環でとても綺麗に整備されていて、駅ビル化はしていませんが小規模の商店街なんかもあるのです。
これが実に適正規模で、地方都市に見られるような行き過ぎがありません。
sasaduka001.png

さて物件は特徴と言えばコンセプトなので、
「外観はいかにも普通」(立地はほんとに駅至近ですよ)
sasaduka012.png

しかし駅近のワリに環境がいいところは特筆です
sasaduka013.png
ここは駅の再開発が小規模であるとこと繋がりがあります、地方都市なんかだと「大型駅ビル」「駅の出口は二階で、駅ロータリーをまたぐ通路の設置」等、まるでガード下の拡大みたいな開発が多く、同時に駅周りは商業ビジネス地と化してしまうので、駅近の手ごろなアパートは簡単に呑みこまれてしまうのです。

そんな笹塚はどんな街かと言うと、この辺の人の受け止め方は「京王線の駅ではありません、京王新線=都営新宿線の駅」って感じです。京王線に乗るとよくわかると思うのですが、明大前から新宿の間の駅は「乗り間違うと新宿までいっちゃう(笑」ぐらいで、厳密にいうと別路線なのです。
文化圏的には「笹塚・方南町・中野坂上・西新宿5丁目・初台・幡ヶ谷」この辺には共通する雰囲気があって、わかりやすく言えば北にいくと賃料が安いってとこが特徴でしょうか。
ここが共通の文化圏であるとことに「商店街」の存在は欠かせません。

笹塚には「10号商店街」があります(幡ヶ谷のは6号です)
商店街関係はこちらを覗いてください
http://www.sasahata.com/

そんな10号商店街は
sasaduka002.png
八百屋さんや
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posted by iwahara at 00:44 | Comment(0) | TrackBack(1) | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2006年03月02日

「狭さを考える」笹塚5万9千円最新式アパート。

新しく空室が出て家主さんに相場の調査を依頼される時、代表的に行われる調査は「u数と築年数等、物件概要スペックが近いものをサンプリング」します。
ここで不動産の相場が形成される(空室が続くと賃料は値下されるので、賃貸でも一定の不動産市場は機能しています)のですが、わかりやすくいえば同じ築年数であればu数に比例して賃料順で綺麗に並びます、u数が同じなら築年数に比例して賃料順で並ぶ事になります。
「相場から離れるような広さの部屋は無い」
とも言えますが、実は大問題があるのです

「部屋の内容はわからない」からです。

つまり家主さんがよっぽど自信満々で「この賃料じゃないと」と指定される以外は部屋の内容無視で相場が作られてしまいます。
(細かく言えば「間取り」「電気キッチン(5〜10%賃料が安くなる)」「BTの内容」「床材」「階数」等細かい条件があります)
◆ですから穴場は「管理内容がいい築年数20年以上のマンション」や「リノベーション後のお部屋」であって、簡単に言えば築年数が古いものが狙い目になります。後は「同じ賃料なら間違いなくアパートがお得(固定資産税とリフォームコストが賃料に反映するので)」って事でしょうか。

もうひとつ見方があります
『u数の割に賃料が高い』
間違いなく、それだけの内容があるんです。そうでなけりゃ「部屋探しはもっぱらu数を基本に調査するので」永遠に空室になってしまいます(笑

今回は笹塚の5万9千円のお部屋を紹介するのですが、
『u数の割に賃料の高いアパート』なんです。
“ある意味(これで築年数が古ければ、より)最強”
どんなお部屋でしょうか、
sasa9_31.png

物件概要です

京王新線笹塚徒歩2分、渋谷区笹塚1、ロフト(2.08u)、エアコン、照明、洗濯機置場室内、冷蔵庫、窓防犯シャッター、ガラストップガスコンロ、CATV、ピッキング対策(鍵交換費用1万円)、フローリング、築平成5.6木造2階建ての1階、9.31u1R、賃料5万9千円、礼敷1/2


至れりつくせりですね〜
間取り的にこのロフトは=ベッドタイプ(マット直置き型)ですから、立てるタイプじゃありませんが、かえってその方が光熱費はリーズナブルです。
で実際ロフト付きのお部屋は1階部分が完全にリビングになるのでu数より使い勝手は広いのでコンパクトな都市生活を考えると「この広さで十分」なのです。
重要な事は「駅徒歩時間の短さ」です。
こういったタイプは、コンセプトが「身軽」って部分になりますから、インテリア等を買ってゆっくり寛ぐというより、部屋と街の近さを利便性にする機動性がメリットになりますから、このお部屋なんかでは「液晶TVやTVパソコンが必須アイテム」になるでしょう。
つまり賃料は安いのですが、どちらかと言えば「8万ランクの賃料でも全然オーケーな人に向いているお部屋」だと思います。つまり余剰の3万円を都市機能を駆使して暮らしの一部にすれば豊かさの内容が変わってきますから、実はアリなタイプのお部屋です。
『都市型シングルルームの典型』かもしれませんね、

そうなると大事なのは笹塚って街と、このお部屋です。
内見予定は無いので、内観はできませんが、次回は街レポートと外観取材の予定ですよん。

posted by iwahara at 17:00 | Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする






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