2006年05月29日

久々の東京北西部池袋方面特集です

このブログが「あまり池袋方面が取材候補にはなってない」事ご存知でしょうか。
これ何故かといいますと、元々池袋方面特有の事情があるためです。
池袋方面にはとても不動産業者さんが多くて且つ池袋駅近隣に「普通に賃貸物件がある」というちょっと珍しい環境の街なので、池袋の街を生活の場にしている人にとっては、地元で完結している部分があるからなのです。
そんな駅近くからいきなり賃貸住居がある特性は「風俗でも有名な繁華街の方向はこうで」とかやっぱり街の中でも街選びな味方を持っておくことがコツになります。
そこいら辺は、「入谷辺り」の所謂任侠の方々が多い事も浅草文化圏らしさで現実一般住居の犯罪発生率が都内でも低い地域という街と、違ってくる部分です。

それこそ、このブログのコメント欄に時々書き込みしてくれている秋葉さんが池袋の専門家になりますから、今回のレポートで「池袋もいいな」って思った「池袋文化圏以外」の方なんかはそれこそ秋葉さん、に相談してみてください。バッチリ案内してくれますよ〜
(今回紹介のお部屋を是非って時には「私がご案内いたします(笑」)

そーんな池袋から2物件3室のお部屋を紹介します。
最初に紹介するお部屋は有楽町線要町2分のお部屋ですが、池袋の西口から10分かかるかな〜ぐらいの、山手線主要駅徒歩圏が特徴のお部屋です。
空室は2室あります。
kan02.png
こちらは1Kの約24uのお部屋で8万円のお部屋になります。特徴的なのはu数の広さ居室の広さに振り向ける合理的設計で、居室が約9帖になっていますから、居室部分を寝室的に使うのではなくリビング的に使うタイプの方にお勧めになります、

そしてぐっと広くなる1DK42uのお部屋で12万5千円のお部屋になります。u数から考えると、2DKでも1LDKでも可能な広さです。
kan03.png
非常に珍しい間取りです(上記の1Kも随分と珍しい間取りですが)、広さを生かしてバストイレ別になっていますが、ダイニングから居室に入るのにバストイレの間を通る導線になっています。
これはちょっと見た事無い間取りで、相性が合えばこの賃料条件以上の価値がある事は間違いありません。
こちらも、あくまでも居室をリビング的に使う(ストゥディオ型の発想)8帖の居室を広さ的に確保する事を前提とし、シングル向けの1DKにまとめています。そのDKの内容も図面見てもらえるとわかると思いますが、全然『台所』っぽく無いですよね、cafeスぺース(或いはこちらを書斎のように使う事もアリかもしれません)のような設計になっていますから、シングル用途で見る場合とても優れた設計であると思います。

さて、どうしてこんなカスタマイズされた間取りが可能なのでしょうか?
この物件は「高級アパート木造だから」なんです。

物件概要です
有楽町線要町2分、JR池袋10分、豊島区千早1、築年数1992.3、木造2階建(空室募集は1Kが1階、1DKが2階)、エアコン、室内洗濯機置場、給湯、1Kミニ冷蔵庫ミニキッチン、1DKタイプはシステムキッチン、閑静な住宅街、諸条件相談可、賃料1K8万円(約24u)・1DK12万5千円(約42u)、礼敷1/1

このブログで何度か説明していますが、通常礼敷は2/2の部屋の方が内容も良くて結果的にはお得なんですが、こちらのお部屋は通常2/2で募集するお部屋が今回の募集にあたっての条件ダウンですから、内容の心配はありませんよ。

「非常に安いです」

さて、池袋10分はどんなコースでしょう。
ikeita01.png
こちらが西口です、風俗街はもっぱら東口なので、西口方面は随分とイメージが違います。

ここから一本裏に入ると、世田谷なの?ってぐらいに雰囲気は静かになるのです
ikeita02.png

それは何故かというと
ikeita03.png
ハイ、立教通りだからなんですね続きを読む
posted by iwahara at 13:30 | Comment(2) | TrackBack(0) | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2006年05月22日

代々木からリノベーション分譲マンション内観レポートと、昨今の分譲事情です。

実際物件は買い付けが入っていて、現在は売買広告は終了契約予定となっているお部屋です。
代々木近隣という事もあって、内観取材の機会がありましたから「昨今のリノベーション分譲はどんなものか」情報として紹介します。
何度かこのブログでお話していますが、RCマンションは内容が良ければ100年はコンディションを保ちます、管理組合の補修保全と建設当時の物量投入の内容によるのですが、元々分譲マンションを不動産資産としてみる場合、一戸建て住居とは見方を変えなければなりません。

新築分譲が昨今好調に売れていますが、その後100年は状態を保つかも知れないマンションのトータルの価値を考えるときに『新築である事』は特段の意味を持ちません。(実際古い時代の作品の方が、ゼネコンが社の名誉をかけて建造って時期にも重なるので、建築基準を数段上回る物量投入があった時代になります)
そもそも考えてみてください、

「売主が儲かる」んですから、

それは当然そこに利益が確保されているんであって、発売前にモデルルームだけの内見で完売なんて話には、本質的な疑問を感じます(実際新築完成前に売約済みになる物件がある事は事実ですから、新築をどうしても求めている方には、待った方がいいですとは言えませんが、そのリスクは十分考えた方がいいです)。
そもそもマンションの資産価値とは何でしょう?
日本の不動産が不動産と言われる所以のひとつに銀行の存在があります。日本の銀行は未だに信用で融資する(本来こうあるべきだと思いますが)と言うより「担保主義」です、どうしても資産価値で見る場合「それを担保にして幾らの融資が受けられるか」の基準で考えれば、その査定から逆算して「マンションの所有権」になりますが、実際マンションの土地部分の所有権となると、敷地に対して入居戸数の割合になるのですから「実質的な土地の所有権」は一戸建てに比べて非常に狭く、一戸建てに比べてその資産価値自体が不安定である事がわかります(タワー型なら葉書一枚分です)。
もうひとつ見方があります、固定資産税です。固定資産税はそのマンションの耐用年数から資産アリと認める年限に応じて課税される事になりますが、こちらの耐用年数は非木造住居の場合47年で(一般に課税額は木造土地付き一戸建ての方が安い)、その内容も「もっぱら上物の価値」となります。

つまり、上の構造物の内容に実質的資産価値がある。のであって、不動産というよりも「100年もつかもしれない車を買った」に近い資産だと考えてもいいのです。
実は売買を必ずしも資産価値で考えるのも間違いで、利用価値という観点や住居利用における維持コストから「価値を償却可能か」という利益率で考える見方も必要で、この場合には「むしろ所有権は損になる」場合もあり借地権の一戸建てが実はお勧めになったり、十分に詰めて考えないと失敗する事もありますから、最も手軽でノーリスクな住居が賃貸である事には間違いありません(資産運用益を実際単体で考えるなら、自宅購入まで不動産投資の資産運用として考えるのは適当では無いからです、資産運用単体なら各種金融商品で考えるほうがずっと選択肢は多いんですから)。

さて、100年もつかもしれない車(税務当局の考える資産査定なら47年の耐用年数)の「どこの時代を所有するのか?」これは、「その建造物を住居として何年使用するつもりなのか」に繋がります。単純に考えれば30代で購入して100年使う事は寿命から考えられませんし、相続を前提にするなら固定資産税だけでなく相続税の事も考えなければならないでしょう、
一世代の入居年数を単体で考えるなら、昨今の高齢者時代の福祉として将来内容のいい行政サービスが期待される可能性もありますから、確定的に考えられる入居期間は「概ね20年〜30年」が無難な線でしょう。
つまり新築を争って買う必然性はありません。
そして、「20年〜30年使用する」んですから短期的な転売価格に意味があるんでしょうか?(確かに中古マンションの価格から考えれば築浅が有利には違いありませんが、2年後3年後って賃貸じゃないんですから)
よーく考えてみて下さい(30年を超える住宅ローンもこれまた別問題なのもわかります)。
20年〜30年ってちょうど住宅ローンの期間ですよね、
つまり、考え方としては「銀行に所有権があり、自分は銀行から部屋を借りている」に近い状態です。しかもマンションの売買価格が30年後に幾らなのかにつていは不動産コンサルにも「未知数」です。

なので、「20年30年契約の賃貸で契約終了時に所有権が貰える極端に耐用年数の長い消費材」これが分譲マンションです。(ストックオプションみたいに考えてみてもいいかも知れません)
又話を戻して、車にたとえてみましょう、
試乗しないで買いますか?
それこそ2年後には中古車として転売するかもしれない車でさえ、開発用の車の「モックアップに乗って購入決める」なんて事は在り得ないでしょう。それが唯一在りえるのは「ブランドの信用」だけです、「フェラーリの限定車両」とか、「ロールスの有名な車両だ」とかになります。
しかし、マンションって施工主は表記されていても「下請けにほとんど丸投げ」のケースだって在り得る上に、車ほど有名ブランドが確立しているのでも無く、まだまだリスクのある商品である事に違いはありません(それこそブランドと言えば「広尾のガーデン」とか「ペアシティシリーズ」とかって話になります)。

そこに昨今の「リノベーション」って考え方が登場するのです。続きを読む
posted by iwahara at 08:27 | Comment(0) | TrackBack(2) | 売買や賃貸の話 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2006年05月17日

中野新橋に常識を覆すお得なアパートがっ!(2)

現地には、西新宿5丁目から向かいます。そのまんま物件を通過して中野新橋徒歩を確認しようって作戦です。
さて、西新宿5丁目から山手通りを渡って中野ゾーンに入ると、とたんに雰囲気は静かで穏やかになるんです。
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ここから10分ほどで現地なのですが、路上では母子がバスケットボールの練習なんかしていて、穏やかな日常が流れています。
ここの雰囲気はほとんど杉並区のそれに似ていて、新宿至近の住環境としては出色なんです、丸の内でも方南支線の内容がいいのが通の間では有名なのはここらへんが理由です。
大江戸線の開通で、西新宿5丁目も使えますから、乗り換えの不便さもほとんど無くなりました。(元々方南支線の乗り換えは凄く簡単「目の前乗り換え待ち合わせのの電車に乗るだけで、方南町には必ず次の電車が停車中」で、乗換えがあるので不便って路線では無いのですが、)

さーて物件です
naknosinnj02.png

「あら、ちょっといいじゃないですかーーー!」
なんとも、落ち着いた感じ。民家改造型アパートってタイプで、こういったタイプの定番は1階が家主さん利用部分だったりするんですが、ここの造りもそんな感じで、なんだか落ち着いたいい感じです。
naknosinnj03.png
接道関係は「これ絶対私道」って未舗装の小道で、この住居が最建築不可の地域である事もわかります。だから安いんですね〜

この緑の感じが物件イメージそのものです。トイレが和式なのもアリかなっと、


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posted by iwahara at 22:58 | Comment(0) | TrackBack(3) | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2006年05月14日

中野新橋に常識を覆すお得なアパートがっ!

これは安いです、少々お部屋に特有のキャラがあったとしてもこれは安いでしょう、ともかく物件概要を見てやってください。

丸の内線中野新橋10分(体感もっと近いかも知れません)、大江戸線西新宿5丁目10分、中野区弥生町1、木造2階建の1階、38.42u2DK、賃料7万円(水道代1500円)、礼敷2/1
管理会社:大秀不動産(03-5350-1641)
物件資料のキャッチコピーは
「レトロな感じが漂いますがこの広さが魅力です!」

nakasinn_mm.png
よく見てください
「これ冷静に判断すると3DKですよね」ね、どう見ても3DK。CF洋間の3帖ありますからね、
図面資料から見れば、エアコンは設備に無いですし、トイレは和式でお風呂もサイコロ型の小型のものだと思うんですが、この広さならシャワールームでも7万なんて考えられないでしょう。
ちょっとあり得ない安さで、

管理会社の大秀さんに「安いっスよね〜、どうなっているんですか」と確認したころ、「あら安いのよ、でも古いのよね〜」って、
古いって言ってもこれ安杉でしょう。
果たしてどんなお部屋なんでしょうか?内見予定が今のところ無いので、内観取材は無理なんですが、外観含めて現地取材行ってきますよー

(内観取材というと、近日中に「久々の売買物件レポート」も予定していますからお楽しみに〜)
posted by iwahara at 10:06 | Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2006年05月04日

代々木『木製のマンション』成約事例です。

分譲マンションといえば=「買ってしまえば自由にリノベできる」
ですから、特に中古の分譲マンションに「○年完全リフォーム」なんて記載があると楽しみになります。
通常分譲マンションが賃貸に出る場合は、個人オーナー所有の投資物件になりますから(稀に昔自分で暮らしていて、何かの理由で退出する事になりってケースもありますが)、個性的なリフォームが特徴です。
ほとんど注文住宅ですからね〜
「床から壁から大理石張り」とか「2DKを1Rに」とか「内部は完全なデザイナー意匠によるリフォームだ」とか「オリジナルを忠実にリストア」等想像を越える部屋が時々あります。
今回紹介するのは(担当は長尾)既に成約になり、もう引越しも完了しているお部屋なのですが「内部が完全に木製?」というこれ又滅多に無い個性派です。
そこで、引越しの直前に早速取材となりました。

tyery13.png
外観はコンベンショナルで落ち着いた感じです。外から見ただけでも、しっかりした内容のマンションだとわかる説得力があります。
こればかりは雰囲気なんですよね〜、なんとなくわかるものです。

さてお部屋は
tyery_mm_.png

これまた強烈です、「広い」
よく見てください玄関が二つあるんです。そうなんです「二部屋合体型」、このタイプは古いアパートに良く見られる改装ですが、マンションでは珍しいですよね。しかも分譲ですから隣り同士を購入しなければならないですし、壁抜きの工事も大規模になります。

物件概要です
山手線・大江戸線代々木3分、渋谷区代々木1、(身元の確かな人)法人契約希望、フローリング、3面バルコニー、日当たり良好、収納多数、H17.4内部リフォーム、友人同士可、SOHO可、ペット・事務所・寮・楽器相談(ペット・事務所の場合:敷金3償却1)、壁天井ベニア合板、和室・収納・廊下に障子あり(個性的な室内)、ウッディーな生活空間を求める方に最適、給湯、2口ガスコンロ、エアコン、照明、RC造5階建ての3階、107.4u4LDK、定期借家契約5年、築昭和52年2月、賃料25万円、礼敷2/2

こんなお部屋です
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確かにシナベニア合板の壁・天井は、素材として最上級では無いのですが、きちっとニス仕上げになっていてその雰囲気は独特です。
こちらはリビングで、これが又収納が素晴らしいのです
tyery02.png
これは滅多に無いですよね〜
そころがこの部屋のチャームポイントはこの障子といってもいいぐらいのアクセントになっているのです。
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posted by iwahara at 17:25 | Comment(2) | TrackBack(2) | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする






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