2006年05月22日

代々木からリノベーション分譲マンション内観レポートと、昨今の分譲事情です。

実際物件は買い付けが入っていて、現在は売買広告は終了契約予定となっているお部屋です。
代々木近隣という事もあって、内観取材の機会がありましたから「昨今のリノベーション分譲はどんなものか」情報として紹介します。
何度かこのブログでお話していますが、RCマンションは内容が良ければ100年はコンディションを保ちます、管理組合の補修保全と建設当時の物量投入の内容によるのですが、元々分譲マンションを不動産資産としてみる場合、一戸建て住居とは見方を変えなければなりません。

新築分譲が昨今好調に売れていますが、その後100年は状態を保つかも知れないマンションのトータルの価値を考えるときに『新築である事』は特段の意味を持ちません。(実際古い時代の作品の方が、ゼネコンが社の名誉をかけて建造って時期にも重なるので、建築基準を数段上回る物量投入があった時代になります)
そもそも考えてみてください、

「売主が儲かる」んですから、

それは当然そこに利益が確保されているんであって、発売前にモデルルームだけの内見で完売なんて話には、本質的な疑問を感じます(実際新築完成前に売約済みになる物件がある事は事実ですから、新築をどうしても求めている方には、待った方がいいですとは言えませんが、そのリスクは十分考えた方がいいです)。
そもそもマンションの資産価値とは何でしょう?
日本の不動産が不動産と言われる所以のひとつに銀行の存在があります。日本の銀行は未だに信用で融資する(本来こうあるべきだと思いますが)と言うより「担保主義」です、どうしても資産価値で見る場合「それを担保にして幾らの融資が受けられるか」の基準で考えれば、その査定から逆算して「マンションの所有権」になりますが、実際マンションの土地部分の所有権となると、敷地に対して入居戸数の割合になるのですから「実質的な土地の所有権」は一戸建てに比べて非常に狭く、一戸建てに比べてその資産価値自体が不安定である事がわかります(タワー型なら葉書一枚分です)。
もうひとつ見方があります、固定資産税です。固定資産税はそのマンションの耐用年数から資産アリと認める年限に応じて課税される事になりますが、こちらの耐用年数は非木造住居の場合47年で(一般に課税額は木造土地付き一戸建ての方が安い)、その内容も「もっぱら上物の価値」となります。

つまり、上の構造物の内容に実質的資産価値がある。のであって、不動産というよりも「100年もつかもしれない車を買った」に近い資産だと考えてもいいのです。
実は売買を必ずしも資産価値で考えるのも間違いで、利用価値という観点や住居利用における維持コストから「価値を償却可能か」という利益率で考える見方も必要で、この場合には「むしろ所有権は損になる」場合もあり借地権の一戸建てが実はお勧めになったり、十分に詰めて考えないと失敗する事もありますから、最も手軽でノーリスクな住居が賃貸である事には間違いありません(資産運用益を実際単体で考えるなら、自宅購入まで不動産投資の資産運用として考えるのは適当では無いからです、資産運用単体なら各種金融商品で考えるほうがずっと選択肢は多いんですから)。

さて、100年もつかもしれない車(税務当局の考える資産査定なら47年の耐用年数)の「どこの時代を所有するのか?」これは、「その建造物を住居として何年使用するつもりなのか」に繋がります。単純に考えれば30代で購入して100年使う事は寿命から考えられませんし、相続を前提にするなら固定資産税だけでなく相続税の事も考えなければならないでしょう、
一世代の入居年数を単体で考えるなら、昨今の高齢者時代の福祉として将来内容のいい行政サービスが期待される可能性もありますから、確定的に考えられる入居期間は「概ね20年〜30年」が無難な線でしょう。
つまり新築を争って買う必然性はありません。
そして、「20年〜30年使用する」んですから短期的な転売価格に意味があるんでしょうか?(確かに中古マンションの価格から考えれば築浅が有利には違いありませんが、2年後3年後って賃貸じゃないんですから)
よーく考えてみて下さい(30年を超える住宅ローンもこれまた別問題なのもわかります)。
20年〜30年ってちょうど住宅ローンの期間ですよね、
つまり、考え方としては「銀行に所有権があり、自分は銀行から部屋を借りている」に近い状態です。しかもマンションの売買価格が30年後に幾らなのかにつていは不動産コンサルにも「未知数」です。

なので、「20年30年契約の賃貸で契約終了時に所有権が貰える極端に耐用年数の長い消費材」これが分譲マンションです。(ストックオプションみたいに考えてみてもいいかも知れません)
又話を戻して、車にたとえてみましょう、
試乗しないで買いますか?
それこそ2年後には中古車として転売するかもしれない車でさえ、開発用の車の「モックアップに乗って購入決める」なんて事は在り得ないでしょう。それが唯一在りえるのは「ブランドの信用」だけです、「フェラーリの限定車両」とか、「ロールスの有名な車両だ」とかになります。
しかし、マンションって施工主は表記されていても「下請けにほとんど丸投げ」のケースだって在り得る上に、車ほど有名ブランドが確立しているのでも無く、まだまだリスクのある商品である事に違いはありません(それこそブランドと言えば「広尾のガーデン」とか「ペアシティシリーズ」とかって話になります)。

そこに昨今の「リノベーション」って考え方が登場するのです。続きを読む
posted by iwahara at 08:27 | Comment(0) | TrackBack(2) | 売買や賃貸の話 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする





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