2006年06月29日

『店舗特集新宿編』予告です。

一見みなさん店舗の情報って「あまり身近な話題じゃないな〜」と考えていませんか?
ところが店舗の紹介は『大マジ』なんです、
昨今勝ち組みだとか負け組みだとかナンセンスな団塊用語が流通していますが、これほどナンセンスな言葉はありません。
何故って、勝ち組み負け組み発想は「組織や社会依存型の人生」だけの話だからです。巷では「ベンチャーを起業」しなければ挑戦者じゃないような話になってますが、これもそもそも無理があり杉。
現実不動産コンサルの立場からすると「賃料6万円台の依頼と、18万円台の依頼に階級的な差異を感じる事はありません」契約までの流れに差はあっても、そのスタンスに差はありません。「入居者の年収と賃料は、必ずしも比例しない」って現況は今や一般的でもあります。
人を勤務体形や収入で負けだの勝ちだの言っている方がよっぽどナンセンスなのです、

「ベンチャー」
お店だっていいじゃないですか、そもそも昭和のJAZZ喫茶なんて「儲かる儲からないはお店のレーゾンテートルに関係なかった」。
たとえばお友達と共同経営って事にして、月の飲み代+遊興費を3人分集めたら?
「余裕で店舗が借りられます」
ちょっと儲かりそうだなって思ったら、代表者が「僕派遣になっちゃおうかな」とかって話になった時、彼は負け組みなんでしょうか?とーんでもない。自分の趣味でコンセプトされたお店の、立派なマスターですよ、
昨今東京は商店街が後継者難だったりで、流石に「いつまで続くか商店街」になりつつあります。そこにチェーン店ばかりが入ってしまえば『どこに暮らしても同じ風景の街』になってしまいます。「この街にはこの街の」って景色がなかったら何のための豊かさなのかわかりません。
現実問題、開業資金は必要ですが「資産価値の怪しいマンション購入」に不安がある昨今、自分のお店のための開業資金を貯金する方がよっぽど夢があります。

「お店やってみようかな?」
転職ばかりが選択肢じゃありませんよ、
店舗と言えば「東京に100棟以上の駅近店舗事務所ビルを管理」で有名な管理会社さんがあります。
知る人ぞ知る『東京ビルディング(03-3349-1221)』さんです
そこで今回「東京の店舗を考えよう」って事で、営業の井上さん(ナイスガイですよ)とコラボレーションして特集を組むことになりました。

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(東京ビルディング会議室での打ち合わせの模様)

一発目は「欲望の街新宿」です。
東京ビルディングさんの店舗事務所ビルの稼働率は97%です、これ店舗としての基本的な立地に関しての評価内容としても意味のある数字です。
※実際「あれこれと探し回るより東京ビルディングさんの空室確認した方が早い」って話もあります。

「自分ならここでこんなお店をしてみたい」そーんな気持ちで読んでいただけたらと思います。
スタートは欲望の街新宿です、
変わりつつある新宿の今がレポートできたらと思います。
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posted by iwahara at 20:58 | Comment(4) | TrackBack(0) | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2006年06月26日

Discover京王線、芦花公園南口の再開発を知ってますかー

芦花公園といえば、京王線でも有数の街千歳烏山の手前なのですが、現在この芦花公園が大規模再開発中なのをご存知ですか?
昔は芦花公園と言えば、静かで賃料も安くいいとこなのだけれども商店街が弱く、駅周辺もちょっと黄昏ている街でした、賃貸住居を探す場合も千歳烏山が中心で、最初から『芦花公園希望』ってケースはほとんど無かった街です。
しかし、みなさん芦花公園が変わりますよ
再開発は現在も進行中で
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駅南には大手デベロッパー(三井や藤和さん)が軒を連ねます。
そして、その開発も十分に都市計画されたもので、「大開発地域」な内容ではなく住宅街としての整備が目的ですから、開発自体の内容がいいのです。
南側に綺麗な中高層マンションが並び
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旧来の商店街はこんなかんじ
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この組み合わせが「ちょうどいいかんじ」です
何故って、千歳烏山の賑わいは相当なものですから、閑静な住宅街はかなり駅から離れる事にもなります。しかし芦花公園の再開発区画は駅徒歩5分圏内であり、しかも周辺全体が新築マンションになっているので、街全体のイメージアップになっています。
昔の芦花公園のイメージではありません、
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この芦花公園にも、前回の赤坂デザイナーズ管理会社日立グループの愛宕産業さんが管理物件を持っています。
早速取材となりました、
こちらも新築で、外観は連棟の三井さんの「大規模バリバリデザイナーズ」とバランスを取るようにコンベンショナルで上品なデザインです。
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都市計画による再開発のいいところで1階がサミットです
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全室シングル向けの高級マンションで、こちらはデザイナーズ系ではありません。以前紹介したリクルートさんの「グランハイツ代々木」に近いラインになります。
物件概要です
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(反転タイプになるなどで現在空室の間取り概要は上記と全室“ほぼ同じ”です)
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posted by iwahara at 18:39 | Comment(2) | TrackBack(0) | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2006年06月21日

赤坂から本物の新築デザイナーズマンションを紹介します

デザイナーズにも『所謂デザイナーズ』なんて感じで、意味合いが「デザイナーズ風」を意味しちゃっている例が昨今一般的で、本物のデザイナーズはそうそう多くありません。そんな中赤坂から賃貸条件がとてもリーズナブルな本物のデザイナーズが登場したとの情報で、今回取材してきました。
物件の管理会社である日立グループの愛宕産業さんの協力で今回は内観取材もありますよ〜

さて、デザイナーズを探すポイントは「デザインによって提示されるライフスタイルとの親和性」になります。そこの評価が高ければ賃料そのものの評価がガラッと変わる事になるので人によっては「この内容でどうしてこんなに安いの」にもなり「この内容では僕はちょっと暮らせない」にもなるのです。
ですから、個性が強いだけ「アリ」な人には『構造的に得』になるのが、本来のデザイナーズの在り方だとも言えるでしょう。

さて、今回紹介する赤坂のお部屋は個性的ですよー
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立地は千代田線の赤坂至近で、南側の公園沿い坂道の中ほどにあります。
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公園からはTBSが見えますから駅徒歩至近ってよくわかっていただけると思います。
近隣では鹿島建設が自社施設を建設中
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つまり、近隣環境は再開発地域的な色彩が濃くて今がちょうど「買い」な地域と言えます。環境も静かですし(鹿島の工事の音がしますが物件室内には全く音入りませんから安心してください)、赤坂から乃木坂寄りの環境と考えてもらって構いません。

物件外観は「隠れ家式ミュージアム」のような雰囲気で、ギャラリーやデザイン事務所の自社ビル(事務所使用も可ですよ)としか思えないものです。

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ビジネスビルの裏の空間に建築されているのですが、ビルとの間には十分に間隔が取られているのでオートロックと相まって「ここだけ特別」という雰囲気はより高く、物件前面の庭もデザインされたものです。
(右が物件ですよー)

物件概要です(空室は4タイプあります1Fは全て成約)
千代田線赤坂徒歩4分、港区赤坂6、オートロック、BS、CATV、エアコン、浴室乾燥機、室内洗濯機置場、システムキッチン、モニター付きインターホン、クローゼット、螺旋階段専用スペースあり、事務所使用可、RC造3階建て、礼金0キャンペーン中、賃料17万2千円〜20万円、礼敷2/2
管理会社:日立グループ愛宕産業(03-5952-0076)

現在空室は
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C(19万8千円42.49u)、D(17万2千円34.92u)、E(20万円42.75u)、F(19万円40.43u)4タイプに空室があります。
1階にはウッドデッキがあり、室内の広さ自体がシングル向け(24.24u等)で全く別のタイプになるため先行して成約になりました。
こういったタイプで「1階だから」がナンセンスである事が証明されています。
成約のお部屋は内部を見る事は出来ませんから、愛宕産業さんから頂いた参考画像をご覧下さい。
PICT0024.jpg
(資料提供:愛宕産業)
「日当たりはベランダまで(ウッドデッキ)」流石デザイナーズです、完璧に設計されています。
(この画像で「1階は部屋が広く見える」のもわかっていただけるでしょうか)
実はこの物件の意匠デザインは、複数のデザイナー(建築・緑・照明等)のコラボレートで、リゾートやコラボレートハウスのデザインをしている会社が担当しています。
なので「都市空間のくつろぎ」をテーマにしたマンションである事がわかります。

さて上階の構造で特徴的なのは、なんといっても「各個専用螺旋階段」です。
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デザインされた前面庭園とルーフ並に広いバルコニーも特徴です

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背面の住居との距離は近いのですが、このルーフにグリーンを配置する事で全く気になりませんしバルコニーの設計自体が立体的なっているので空間の占有感もとても高いです。
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posted by iwahara at 15:42 | Comment(2) | TrackBack(0) | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2006年06月13日

中目黒からミスマルな公共広告がっ、そして借家情報ー

ここのとこ連続で中目黒内見がありまして(内見は現地利用駅待ち合わせ現地解散なので駅前でうろちょろしていることが多いのです)、中目黒はご存知のとおり改札はひとつですから、山手通りに面した改札でIBMのノートでメールのチェック等をしていると、

gun2.png

ありましたよ、ミスマル(:不思議なもの、謎めいた事。「みすまる荘」が語源)
「けん銃を持つな持たすな社会の目」って、、
中目黒では、容易に拳銃が手に入るんですかーー!!
(元ガンマニアの感想)
あれなんでしょうね〜、欲望の街渋谷が近いですから、銃に関しての情報があったら警察へって意味なのはわかりますが、
このキャッチコピーはアリなんでしょうか、
妙に気になりますね(笑
銃と目のロゴデザインから「バキューン」と聞こえてきそうです。
このデザインはちょっといいんじゃないですか?
でも、ガンショップ(って、モデルガンですよっ)の看板にも見える。。

そんなこんなでちょっと昨今の借家状況です。
そもそも借家の空室ってどのくらいあるの?ってとこから話しますと、1区あたり予算無制限で40〜50棟ぐらいで、その中でも純粋な借家は(1Fだけの準借家とか、最近増えているテラスを除く)その80%ぐらいになるので、30棟ぐらいになるでしょうか(当然地域差があるので漠然とした数字になりますが)、
ここからある価格帯のゾーンをピックアップすると、対象は「多くて3棟」な感じになります。そこから希望駅の該当を絞ると「1」な場合も多いので、希望の場所に希望の賃料で借家があったら「その時点で大ラッキー」と考えて間違いありません。
借家の利点はって言えば、近隣の騒音が気にならない(かといって楽器で大音量は不可ですよ、近隣住居から苦情きますから)、風通しがいい、一戸建ての安心感、現実土地利用の専有部分の資産的価値が大なので「得していることを実感できる」等マンションやアパートの共同住宅には圧倒的に差を付けます。
後、駐車場無料の物件があったりしますから、車があって駅徒歩を気にしない人には得にお勧めになりますね借家。インターネットの環境も専用線が引けるので(ほとんど家主承諾が取れます)分岐するマンションタイプより光回線は高速です、光の場合共同住宅だとプロバイダー自体がマンションタイプ等じゃないと工事してくれないケースが大半なので(VDSL分岐するので実行速度54Mになりますから、ADSL回線とほとんど速度違わないので共同住宅で光に拘る事は特に無いんですが)、専用線が引ける一戸建ては回線速度に拘る人には有利な条件になります。
注意点としては、階段がある場合が多いですから(それほど平屋は希少価値大)、数有効u数が一般のマンションやアパートより少ないので、ちょっと広めで探すのがポイントになります。
だいたいが木造になりますから、築年数も気になるところですが、木造住宅の内容は外観と内見で一発でわかりますから、調査段階から築年数を気にするのもナンセンスになります。

先日も注目の借家がありました。
「築昭和34年、東高円寺徒歩10分で賃料12万の定期借家」
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よく見るとわかると思うんですが、1階の洋間は増改築部分ですね。
「昔庭だったのかな」な造りです。これも見方で、茶の間の前に広がる巨大なサンルームみたいに考えてグリーンで一杯にするなどすると面白そうですね〜
浴室部分も「後付け風」なので、元はお風呂なしの借家だったのかもしれません。
これだけの内容で「味あるだろうな〜」と想像できます。
取材候補だったのですが、はい発見から1週間ほどで成約、無くなってしまいました。定期借家でしたが、再契約可だったのでほとんど一般賃貸と契約内容違いありませんからこれはお得な物件でした。

恵比寿にもいいのがありますよ、
こちらは現在も空室なので、物件概要で紹介します。

ebisusyakuya.png

恵比寿8分、渋谷区恵比寿3丁目、木造モルタル2階建て、築昭和52年4月(H14.7内外装完全リフォーム)、冷暖房各室完備、ガスキッチン、事務所使用可、ペット相談、56.1u2LDK、賃料18万円(事務所の場合18万9千円)、礼敷2/3(事務所4ヶ月)
概要見て目に付くのは、敷金が3ヶ月である事と、H14年のリノベーションです。
これどういう意味かというと、本来の資産的価値は「賃料30万並」って意味なんです。当然沢山部屋があるアパートやマンションに比べて家主さんから見ると一戸建て賃貸の収益率は少ないですから(借りただけでも「借り得」状態)、この賃料でもかなり安く貸している証明です。

間取り内容もいいですから(このu数だと恵比寿のマンションと同じ相場)、このお部屋を借りられる人はかなりラッキーでしょう。
(管理会社の方針で、詳細地番が公開されていませんから現地取材はできませーん)

そんなこんなで、一戸建てってあったらラッキーですから、問い合わせの時に「念のため一戸建てが無いか探してみてください」と補足しておくのがお勧めですよ〜

<告知です>
■このブログとは直接関係無いのですが、最近retour東京への調査依頼問い合わせ関係のメールで「物件リクエストフォームからの送信」で、希望条件や返信メールアドレスが未記入のものが時々あります。
送信するときには必要事項の書き込み十分注意してください、
返信アドレス含めて連絡先が無いとどうにもできないので、、
retourはメールいただいて返信しないことは決してありませんから、「返事が無いな」って時にはもう一度送りなおしてみるとかよろしくお願いします。
フォームに書き込むのが面倒な時には、通常のお問い合わせからでも全然問題ないですよ〜続きを読む
posted by iwahara at 13:41 | Comment(0) | TrackBack(1) | ミスマル | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2006年06月07日

阿佐ヶ谷から築昭和40年の平屋庭付きですよ

阿佐ヶ谷と言えば「ちゅうおうせんの街」の中でも出色の暮らしやす街の代表です。
ちゅうおうせんに詳しい人ならよくご存知と思いますが、ちゅうおうせんの街には「男性男の街女性の街的キャラ」があります。
「男性の街:中野・高円寺」「女性の街:阿佐ヶ谷・西荻窪」荻窪吉祥寺三鷹には二面性があるので区分けが難しいのですが、荻窪・三鷹はファミリーの街、吉祥寺は商業地って感じでしょうか。
そんなこんなで、阿佐ヶ谷は「買い物商店街に強く、風俗店がほとんど無い、路地の交通量も少なく夜も明るい」という特徴を持つのです。
ある意味、ちょうおうせんらしくないぐらい穏やかな街の代表です。

駅も改装されて今は明るい感じです
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駅前の交差点を渡ると、もう「パールセンター」
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パールセンターはちゅうおうせんでも有数の商店街で
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パールセンターにはピーコックがあって、近隣には生鮮食料品店もあります。
駅前には24時間営業の西友もあるので買い物は万全
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ここから物件は至近で
さて、物件概要です
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丸の内線南阿佐ヶ谷駅7分、JR阿佐ヶ谷10分、阿佐谷南1、木造平屋建て44u2K、築昭和40年、庭付き、喫煙者相談、賃料10万円、礼敷2/2

なんと言っても特徴は「築昭和40年の平屋庭付き」って純和風の造りですね。
当然居室は和室、土地利用としては最も贅沢な造りで、見方を代えると「最高級の物件概要」とも言えます。和風建築の特徴としては「襖を開けばワンルームにもなる」な間取りの自由度で、襖をどう開くのかので部屋の雰囲気を自由自在に変えられますから居住性の発想そのものがマンション完全振り分けと決定的に違います。
風通しのいい部屋の典型で、濡れ縁の存在も見逃せません、
(喫煙者相談部分は、退出時の原状回復特約でしょう)続きを読む
posted by iwahara at 12:22 | Comment(6) | TrackBack(0) | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2006年06月03日

「不動産屋さんに連れられて板橋にい〜っちゃ〜った〜は、本当か」

都心近隣の有力な地下鉄路線で賃料が安いとなると、不動産業界で「板橋」を知らない人はいません。大手町まで20分、終点近くの高島平団地は審査が厳しいので有名で地下鉄の中の風景もどこかのんびりしている。勤務先が東京〜丸の内方面の人なら抜群に利便性の高い路線のひとつなんですが、ひとつ問題があったのです。環7と国道17号、そして高速、国道17号は後に山手通りへという交通量からくる大気汚染の環境で有名だった時代があるんです。
そんなこんなで昔は池袋や新宿のイケイケ営業系の不動産会社なんかで、築年数や部屋の広さ賃料面で難しいお客さんがくると、「いい部屋ありますよ〜。これどうですか?早速見に行きましょう」とそそくさと車にお客さんを乗せ「すわ板橋へ」って事もありました。
そんな印象が先行していた板橋ですが、そもそも先入観無く板橋ってどんな場所なのかって意味も込めて今回のレポートになりました。
※現在の板橋は、区が相当緑地化を進めて大気汚染はかなり改善されていて、笹塚幡ヶ谷がOKな人なら違和感ないレベルですよ。

さて、板橋本町に降りてみます。
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先ず目に付くのは、立体交差の構造の凄さで、昔のSF映画を思わせる風景なのに町は大人しく幹線道路から一歩入ると杉並みたいな静かな街ってのが特徴です。

確かに商店街もあるんですが、ちょっと黄昏ていて
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こーんな感じです、

特徴的な事は、暮らしている人が都心の人と何かが違うとこです。女性のファッションや、子供達の雰囲気も(子供は都心部よりグッと多いですね、恐らく出生率も高いのじゃないかって思います)飾らない普段着の街って雰囲気です、

そこにこの構造
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一本裏はとても静かで
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今回紹介するお部屋はこちらです〜
kan04.png
なんと言っても特徴は「広さと安さ」で、構造もとてもガッチリしていますからマンションに特別に拘るよりクレバーな選択です。ここで3点ユニットストゥディオ型キッチンならその広さはマックスになるんですが、ここはトレードオフです「キッチンと居室の分離・バストイレ別希望」ならむしろグッと内容のいい間取りになっています。
室内に入ると、キッチン部分の分離感も十分で、とにかく広いですから居室をリビング風に暮らすタイプの人にお勧めですよ〜

都営三田線板橋本町1分、板橋区大和町、木造2階建の2階、築H5.8、ガスキッチン、バストイレ別、室内洗濯機置場、エアコン、フローリング洋間9(防音シート処理)帖、大型クローゼット、東向き、諸条件相談、23.22u1R(201号室)、24.23u1R(202号室)、賃料7万円、礼敷1/1
※こちらも元々礼敷2/2からのダウンになっていますから、お部屋の内容は全く心配ありません。

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物件の外観は、確かにアパートには違いないんですが、この画像から「ちょっと奥まったとこにある」のわかっていただけますでしょうか?
駅近:徒歩1分なのに、静かでロケーションは防犯性も良く(袋小路は防犯性が高いのです)安心です。

この「サボテン」が今回のテーマに被るんです

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posted by iwahara at 20:26 | Comment(0) | TrackBack(1) | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする






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