2006年07月31日

笹塚っていうか方南方面でもある「中野区南台」ご存知ですか?

笹塚文化圏ってエリアは、笹塚〜幡ヶ谷北は方南町を含めての地域になるので渋谷区から中野区と渋谷区にまたがる地域を指します。
笹塚の南は「すぐに小田急世田谷地域」になるので、駅徒歩距離ではなく商店街の流れ的にも笹塚文明圏ってのはもっぱら北の中野方面と連続性がある地域なのです。(何せこの近隣は駒場が目黒区だったり新宿駅徒歩至近である代々木が渋谷区だったりやたらと区が入り組んでます)

それはそれとして、、(笑
幡ヶ谷なんかに暮らしている人からよく聞く台詞は「南台って静かでいいよね」なのです。笹塚っていうと甲州街道のイメージ強いですが笹塚文明圏的には「そういえば駅の近くにはやたらと交通量の多い幹線道路があったな」的なぐらい印象は弱く、よっぽど「水道道路」の方が存在感があって、『甲州街道と都市計画が無関係』と言ってもいいでしょう。

ここが水道道路
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そんな南台から個性的な『メゾネット式アパート離れ型、物件広告的にはタウンハウス(長いって)』を紹介します。

早速物件概要です
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特徴はDK方式ではなくてK方式になっている部分と、浴槽の無いシャワールームってとこなんですか、実はこのお部屋は家主さんの隣に離れとして建築されていて「賃貸の戸数1=ほとんど一戸建て」なんですねこれが、
そこで敷地に対して効率的な設計にする結果そういった構成になっているワケです。

カタログスペックは35uですが、浴槽に拘らないのであれば、バストイレ別の40uランクの標準的設計を上回っていると解釈してもいいでしょう。



笹塚徒歩8分、中野区南台4、木造2階建て35u2K、築約20年、1階フローリング、二口ガスコンロ設置可、自転車置場有、エアコン(1階)、収納多数、二人入居ルームシェア相談可、笹塚10号商店街徒歩4分、賃料9万8千円、礼敷2/1
管理会社:大秀不動産(TEL03-5350-1641)

若いご夫婦やカップルにピッタリなお部屋です、
何と言っても「安い」、駅前には夜1時までやっているライフもありますし、10号商店街に物件近隣自体小さな商店街です。
そんなお部屋は

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posted by iwahara at 04:29 | Comment(2) | TrackBack(0) | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2006年07月24日

都庁前・西新宿から7万円のレトロ1Rが空室ですよ〜

再開発後の都庁前から西新宿は大久保地区から完全に切り離されて、新しく有力な「都心隣接住居地域」になったのですが元来この近隣には『初台・代々木』という住居の供給地域があった場所で、わかりやすく言えば格付けとして西新宿は一段落ちるとこだったのです。簡単に言えば「相場が安い」、
で、『都庁前・西新宿』が『初台・代々木』とそんなに離れているのかって言えばこれが徒歩圏(代々木の店舗にいる時には、私初台も都庁前も歩いていきますから)で、明解に「ここから西新宿ね」とはっきりしているのじゃありません。「甲州街道から北」って言えばわかりやすいですが、そこには初台の商店街もあるんであって、、
つまり、再開発でイメージがすっかり変わった西新宿地域は「お得な地域」として知られているって事なんです。

そんな『都庁前・西新宿』から7万円のレトロ1Rを紹介します、
実はこのマンションは以前にもレポートした事ある物件で、私の好きなマンションのひとつなんですよね。永谷リヴュール新宿です、

都庁前からいってみましょう
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意外と緑が多いのが新宿の特徴で、

都庁至近に物件はあります(正面のマンションです)
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振り返ってみて見ると、ここですここ。
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十二社(じゅにそう)温泉があるのでも有名な
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永谷リヴュールです
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私がこのマンションが大好きな理由のひとつは、吹き抜け構造になっている回廊の設計で、イメージは『未来世紀ブラジル』
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nagatani07.jpg nagatani08.jpg



高級とかそういう意味じゃない「マンション」にしかない体感をとても強く感じる物件なんですよね。このマンション「都庁側を向いているのがファミリータイプ」で、「西側を向いているのが1Rタイプ」という構造を持ちます
1Rタイプの弱点は「直射日光がきつい」部分で、カーテン含めた対策は必須です

物件概要です
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正に『元祖1R』、間取りは何の変哲も無い1Rに見えますが内容は元祖だけに別物なのです。
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posted by iwahara at 13:55 | Comment(3) | TrackBack(0) | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2006年07月18日

『店舗特集品川編』ディープインサイド五反田

品川ってどの辺?
意外と広いんですよ品川、
恵比寿ガーデンプレイス近隣から目黒方面も実は品川で、目黒徒歩で住居を探す時には品川区を忘れると大変な事になります。
品川区にはそれだけいろんな顔があるのです、東急池上のターミナル五反田、三田線南北線=目黒線ターミナルである目黒、それぞれに顔があり「その中心は高輪か?」とも思ってしまいます。
ところが高輪は港区です、品川駅は港区なんですよね(笑
実際品川の真ん中は「大井町」ですけど湾岸地区は意味合いが違ってくるので、戸越も品川ですから実質的な中心地域は「東急池上かな」とも思います。
その池上のターミナルが五反田なのです。
(京浜急行とか京浜東北って見方もあるでしょうが、住居から見ると池上じゃないでしょうか)

さて、五反田と品川駅(港区)の中心は御殿山で、御殿山の環境というと
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団地かな?

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SONY本社があります。
大崎にもSONYの施設がありますから、ここいらへんはSONYの町って感じすらしますね。
さて、そんなSONY本社の徒歩最寄駅が“五反田”です(直線距離なら品川ですが結構回り道なんですよね)、
実際イメージとしては「飲み食いの町目黒」「工場のある街大崎」「風俗もある街五反田」専ら五反田は風俗街で有名だったりするんですが、街の内容は決して風俗の街ではりまません。
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(東急ストアの中に駅があるってとこが池上線らしいとこです)

そんな五反田には、清泉女子大があって、五反田の駅はは女性の乗降り客も多くって、歩行者の数も「女性の方が多いかな」ぐらいなんです。
ある意味、「有楽街を抱える五反田の繁華街が浮いているぐらい」なんですよね、これが、
gotannda01.jpg

その有楽街から店舗の紹介なのですが、そもそも遊楽街はどの辺なのかっていいますと、五反田駅か東の一角で、それこそ清泉女子大から五反田駅への導線になっているこの施設までの間
http://retour.seesaa.net/article/409189.html
画像でいうとこの道
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(道一本反対側には、岩盤浴の女性向けエステあるんですから)
と駅の間が、歓楽街です。
つまり、考え方ですがこれ五反田の街って上手く都市計画していけば今と全く違う商業地への生まれ変わるパフォーマンスがあるんですよね、
今回紹介する店舗にしても、いろんな可能性があるのは事実で、コンセプトが明解な(顧客層を絞った)飲食店への転身は十分有り得ると思います。

ここが有楽街です
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夕方なので人もまばらです

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こんなお店もあって、必ずしも風俗街ではないことがわかります

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そして物件です
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ええ、この画像の右側の
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このビルの2Fと地下が今回紹介するお店なんです

物件概要
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(こちらが地下)

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(こちらが2階です)

JR東急池上線五反田徒歩3分、品川区東五反田1、RC造5階地下1階建ての2階と地下1階、パブ・クラブ居抜き、
■2階47.90u、賃料30万円共益費4万円、保証金300万円契約期間3年、現状渡し、諸条件相談、業種相談(表示の条件は参考です)
■地下1階61.98u、保証金〜賃料全て相談(詳細は直接メールで問い合わせ下さい)、契約期間3年、現状渡し、業種相談
管理会社:東京ビルディング株式会社(TEL03-3349-1221)、担当:井上さん
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posted by iwahara at 04:26 | Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2006年07月13日

「富ヶ谷高級賃貸マンションいろんな意味で相談」

みなさんは『バブル』って言葉から何を想像しますか?
そりゃネガティヴな印象が多いと思うんですが、このデフレの時代だからこそ「バブルってものを一度解体して再構築する」って視点は必要だと思うんですよね、
それも後ろ向きではなく、別の見方で新しい価値を発見していくって方向でです。

「なんでそんな事をせにゃいかんの」って言葉も出てきそうですが、いやそれは何故って『得』だからです(笑
当然ですが、バブルは崩壊し「過剰」って言葉が似合う物量投入と詰めの甘いアンバランスな在り方は価値を貶められたかのようにも見えますが、見方を変えると「今これだけものはちょっと造れない」物がえらいリーズナブルに流通しているんですから、ここにピタッとはまる価値の創造があれば、えらい得するワケです、
アイデアさえあれば、法外な価値を手にするチャンスでもあるのです。

そこで、今回紹介するのは富ヶ谷の高級マンションなんですが、いろんな意味で個性派で、利用法もいろんな意味で相談、条件もいろんな意味で相談なのです(笑
実はですね、この物件を管理しているのはユナイテッド不動産さんなんですが、ユナイテッドさんと言えば「投資向けの1棟丸ごと売買で物件再生」って方法論で成長している会社です。ハイつまりこの物件も「条件を含めた全てについて模索している段階」でして、別室の募集も後続で開始される予定です(最上階は区分所有の売買も検討されていているぐらい)。

まー見て下さい、こんな部屋です
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きてますね〜

物件概要いきましょう
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小田急線代々木八幡徒歩8分、千代田線代々木公園徒歩8分、渋谷区富ヶ谷2、洗濯乾燥機、食器洗機、オーブンレンジ、冷蔵庫、セントラルエアコン、オートロック、モニター付インターホン、事務所相談(内容によって店舗用途相談)、ペット相談、専用庭有、築H元年11月、3階建ての2階1階メゾネットタイプ、200.82u3LDK+LD+L、賃料75万円、礼敷0/4
管理会社:ユナイテッド不動産株式会社(TEL03-5221-8070)担当:印南さん

賃貸条件はかなり相談です、続きを読む
posted by iwahara at 08:59 | Comment(0) | TrackBack(1) | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2006年07月09日

『店舗特集新宿編』から「ドエライ空室情報がっ」

何が凄いって、一に『立地』です。
所謂「各路線の終点主要駅=『ターミナル』の駅近1F店舗」という滅多にお目にかかれない物件だからです。
店舗物件にとってこの条件は、莫大な利益に直結する「収益性そのもの」になるので、時にu単価が幾らなのか噂でしか知られる事が無いほどなのでその価値は査定すら難しいのです。
こうなると賃貸って枠組みからも外れます、
それは経営権にも近く、民間主導の都市計画とも言えます。つまり、事業計画としてどれだけの売上を想定するのかって枠が“非常に広い”ので、極端に言うと賃料が幾らなのかって部分は主要な要素では無くなります。
これは「借りる方も、貸す方も」なのです

ちょっとややこしい話になります
当然事業性が高いのですから貸す方としては高額な賃料設定をして「高い売上を見込める事業計画のある借り手」に貸すのが本命でしょう。しかし、現代都市の問題として違法性があったり業務の内容に不透明な部分があれば、管理物件そのものの価値を毀損してしまう危険性があります(別のフロアの事業性の保全も、貸す側として他のテナントに対する責任になります)。
又借りる側にしても、同じ事が言えます「高額な保証金は、貸す側の会社が債務超過等で破綻すると“同時に飛ぶ”」危険性があるので、貸す側の財務体質を考えなければならず、賃料は幾らかって事よりよっぽど大事になってきます、

つまり、貸す側も「申込みの内容に対する審査」を重要視し、借りる側も貸す側の財務体質を重要視する事になります。
そんな意味でも「一定以上の企業規模や資産内容に応じた貸し手・借り手じゃないと契約は成立しない」のです。
話はこれだけでは終わりません、
高額な賃料は収益になりますから、当然課税対象です。貸す側の財務体質が良ければそれだけそのまま会社利益になる訳ではありません。高額の保証金は預かり金になりますが、それだけ額が大きくなってくるとそのスケールメリットは月々の賃料とは別の意味を持ってきます。
果たして賃料と保証金のバランスをどう取るのか?
上記のような複雑な内容の反映として、ターミナル物件の賃貸条件は「保証金重視」の形になってきます。
『借りる側貸す側それぞれの信用・財務体質』を同時に賃貸契約の形にすると、保証金の部分でこれを担保するのがわかりやすいのです。

さて実際どんなものなのでしょう。
立地はここ
新宿京王線出口から1分、JR新宿南口から4分甲州街道ルミネ交差点から70m
sinjyuku03tennpo.png
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posted by iwahara at 16:44 | Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2006年07月05日

『店舗特集新宿編』

個人的な話から入りますが、私は渋谷より新宿が好きです。
渋谷って開発された都市の趣が強くって、どこか雰囲気がよそよそしい感じがするんです。それこそ渋谷圏の中では、神泉辺りの方が好きです、
新宿も再開発には違いないのですが、昔からの「繁華街の味」みたいなものが雑然とした街に流れていて、どこか人間臭いんですね。
そんな新宿と言えば、昔はJAZZであったり、文化人であったりアングラ演劇の街として知られ、60年代の安保闘争なんかの頃には(その後の団塊の世代の皆さんが)殴りあいながら社会を論じた街でもあります。
JAZZで言えば、ピットイン(確かどこかに移動したんですよね)や木馬もありません。文化人の方や映画人の方は健在のようですが、歌舞伎町界隈は風俗の街と化し、石原都知事はNYのジュリアーニの政策を参考にしたのか新宿再生の方向で動いています。風俗店への規制を強化し、治安の回復のため街には防犯カメラ、不法入国外国人の摘発。
徐々にではありますが、確かに今新宿は変わりつつあるのです。
ライブドアのサーバーも歌舞伎町にあります、ITセンターとしての将来も可能性としてはありうるんです。
果たして『サブカルチャーの街』の本来の姿を取り戻すのか、
そんな新宿そのものを含めてリポートします。

今回紹介する物件は、歌舞伎町の店舗事務所ですから、新宿東口からスタートです。
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アルタの区画を横切ると、目の前は歌舞伎町です。
歌舞伎町のシンボル『コマ劇場』
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ここをぐるーっと廻って
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ここの隣のブロックに最初のビルがあります。

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思いっきり風俗街ですねー(笑
こちらが『第58東京ビル(左のビルです)』になります、空室は4階と地下1階です、
物件概要いきましょう

kabukim4.png
こちらが4階のお部屋で、店舗というより事務所っぽい内容

kabukimb1.png
こちらは地下1階、こちらの方が店舗向きです。営業店舗とか非本格喫茶としてはいけるんじゃないかな内容

JR新宿東口から5分、新宿区歌舞伎町1、RC4階地下2階建ての4階と地下1階
■4階54.35u、保証金200万円、賃料20万円、共益費40000円、契約期間3年、現状渡し、諸条件相談、業種相談
■地下1階39.34u、保証金〜賃料全て相談(詳細は直接メールで問い合わせ下さい)、契約期間3年、現状渡し、業種相談(設備的に飲食関係は難しいと思われます)
管理会社:東京ビルディング株式会社(TEL03-3349-1221)、担当:井上さん

4階のお部屋です
kabuki04.png
広々とした事務所って感じで、賃料と立地から考えたら「えらい格安」です。ネックとしては近隣が思い切り風俗街であるところですが、この街は風俗店舗の隣に洒落たレストランがあるのが自然なとこですから、堅い職業の事務所としてもいけるかもです。明るくて見通しがいいですから若い会社に向いている感じがします、
怪しげな雰囲気は“意外にも”無いのです(笑
昔、神楽坂の某店舗(昔は銀行⇒その後雀荘)って不思議な物件を見たことがありますが、それはそれは非合法な香りがしました、「ここは日活アクションのロケ地ですか!」と思ったほどです。
この事務所には、そんな雰囲気ありません。むしろイメージはオープンで、コマ横(映画街)ってロケーションは「土地そのものが持つ力」を感じさせてくれますから、いろんな可能性あるでしょうね〜

地下にいってみましょう
kabuki05.png
地下2階は雀荘でして、階段の中ほど右
kabuki06.png
室内のイメージは、スペックより狭く細長い印象です。
これは出入り口が部屋の真中にあるからなんですが、ここもアイデア次第で「二部屋ある感じ」で、この部屋を使い切れば物販でもいけそうです。(二つのコーナーとか)
それが又、何とも入りやすい地下専用階段で、1階路面ほどじゃないんですが、店への入りやすさは1階並で「ここは集客性ありますよ」正直そう思います。
保証金〜賃料まで相談の内容ですが、ここは4階の賃貸条件をダウンサイズして想像してみてください。
担当の井上さんの話ですと、「ともかくお話次第ですね〜」という事なので、これは面白いって思った方は、とにかく条件提示の前に内見してみたらって思います。
確かに集客の雰囲気ありますよ〜

そんなこんなで、歌舞伎町さくら通りへ
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posted by iwahara at 12:54 | Comment(2) | TrackBack(3) | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする





住まいの心理学(retour&kagewari)
retour&kagewari2.png
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不動産売買の在り方(retour&NAGAO)
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