2006年08月31日

東麻布にこーんな素敵なマンションがありましたよ〜

「築年数が昭和49年」これだけでも期待感は高まります
何故ってマンションが本気で高級だった時代でもあり、デザイン性もこの時代の方が自由で、効率的な設計って昨今の「現代的内容の良さ」と、着眼点そのものが違うからなんです。

まず外観からして凄い
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正面はこんなんなってます
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ご覧になるとわかりかと思いますが「バルコニー」が本気の「バルカン(銃座⇒バルカン砲⇒バルキリー⇒ワルキューレ、語源には様々な説アリ)」みたいです。
なのでお城とか要塞、軍艦の対空砲火銃座がならんでいるようですが、洒落たカラーリングのタイル貼りなので、とっても優美な外観になっています。
(これでコンクリート打ちっぱなしだと本当に軍事関係の施設に見えちゃうかもしれません)


実はこの物件、流石の内容で「内見一発申込で成約」となったのですが、凄さはそれだけではありません。

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東京タワーと続きを読む
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2006年08月27日

代々木駅至近から「アパートだからこそ」なお部屋がっ

ズバリ5万9千円です
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u数が物件概要に無いので、間取りから逆算すると「15uぐらいかな?」って感じです。洋間5.5帖をどう評価するかなので12uぐらいの可能性もあります。
しかし、この物件はu数どうこうってお部屋ではありません、

尖ってますね〜キャラが

doremi01.jpg

目の前電車走っていますが、この辺だそれほど速度出ていませんから「これぐらい環境騒音、全然オッケー」な賃貸強者向きのお部屋です。
その佇まいがなんかいんですよ、
暮らすことに全く困る事無いですし、3点ユニットのような合理性も無い。
木造アパートなのに変則三角形なお部屋、しかも『JR代々木6分』
そしてこれぐらいの広さって、「ほとんど全てに手が届く」典型
間取りは変則ですが、スカッと豪快ストレートなお部屋です。

物件概要としては
JR大江戸線代々木駅6分、小田急線南新宿6分、渋谷区代々木3、木造2階だての1階、
エアコン、共同洗濯機、1Rシャワールーム付き
賃料5万9千円(管理費2000円)、水道料金2500円、礼敷2/1

至ってシンプルな物件概要です
ところが以外や以外「ほとんどフルスペック」なんですよね。
しかも
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2006年08月24日

成約事例『事務所改装』特集pickles&cshool編

立地は新宿御苑です
御苑と言えば、新宿でも高級なところで繁華街の新宿とはこれまた全然イメージが違う所なのです。四谷方面への親和性が高いことと、南新宿近隣であるところが特徴になります。
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ちらっと新宿御苑そのものがどんなとこかと言いますと
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こーんな緑が、新宿駅の至近にあるのです。
なので、新宿を良く知る人には新宿御苑前と言えば「あー、いいとこだねぇ」となるんですよ〜

さて、御苑事務所の「ビフォアー」は
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こちらのお部屋も角部屋で採光面が多いんですが、後付けの造作部分(実は図面には無かったのですが、キッチン部分に「ほとんど部屋と同じ」造作があったのです)に蹴られて開放感はイマイチ

間取りはこうなります
piku_0m.jpg
pickles&cshoolさんの場合「Flashのスクール部分スペース」が必要になるのでかなり広めのお部屋なんです、

そーんなお部屋が
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2006年08月23日

成約事例『事務所改装』特集ZEROBASE編

立地は千駄ヶ谷原宿地区で
こっち方面になりますー
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この辺って原宿でも静かなところでのんびりお買い物するにはいいとこなんですよっ
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さて、そのお部屋の「ビフォアー」は、
zero_o01.jpg
なにげに『よくある事務所』のそれですね〜
内装に関しては一定レベルまでリフォーム済みで、現状渡しのお部屋ではありません。

間取りはこんな感じ
zero_0m.jpg
採光面が多いのが特徴で、こういったタイプの事務所は『開放感』がありますから頭脳労働のIT系事務所にはいいんですよね〜

さて、そんなこのお部屋を
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こちらがレリガーレさんの測定中の様子

改装後「アフター」です
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ええ、取材した時にはZEROBASEさんは既にお仕事中でして「ちょっ〜とお邪魔します」と撮影してきたところなのです
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posted by iwahara at 15:42 | Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2006年08月22日

成約事例『事務所改装』特集です〜(プロローグ)

以前空間デザイナーさんそのものであるCODALさんの事務所改装レポート(お部屋は住居も可)を特集した事がありますが、今回はIT系の事務所の方の成約事例から『事務所改装』を特集でお伝えします。
改装に関しては、住居と違って事業物件である事務所だと簡単に可能に思われがちですが、事務所としての内装が既にリフォーム済みである場合通常事務所物件でも改装の承諾は得られません。実際「原状回復特約(退出引渡し時に現状回復を行う)」を付ける事で相談になるケースはありますが、契約書上では原状回復義務を負う事になるワケですから、今度は入居する事業者の方が考えてしまう部分ではあります。
それでも通常事業物件の「原状回復特約」ってものは、退出時の立会いによって相談となるので、現状より物件価値が上回る改装が行われその後も事務所用途での継続利用が可能な内容であれば、通常のクリーニング費用で済む場合がほとんどですからここいら辺は管理会社や家主さんとの信頼関係問題になります。つまり原状回復にあまり神経質になる事は無いのです。

それはともかく、そんなこんあで事務所であっても改装承諾が得られるケースはそうそう多くなく、改装希望で探す時には物件概要特記事項で「現状渡し」の部屋を探す事になります。「現状渡し」って意味は完全にリフォームされた部屋ではなく、一部退出後そのまんまであるって意味で、綺麗にするにはご自身の負担でお願いしますって意味なんです(なので原状回復義務も通常発生しません)。
後事務所物件で改装希望の場合には「店舗物件から探す」って作戦もありますが、店舗物件は通常保証金が大きいので、用途は事務所専用ですって話で保証金部分を交渉していかないと(店舗はその店舗の営業収益から賃料を支払う事になるので家主さんから見るとハイリスクなので保証金額が上がる)、今度は初期費用がかさむので改装費用が無くなってしまう事にもなるので、この辺の物件探しがなかなか難しいのです。
実際は、現状渡し等改装の可能性が高い部屋は保証金額も少ないですから、内容が一致する部屋さえあれば、事務所の改装は「成功する可能性が高い」と見てもいいでしょう。

クライアントとの打ち合わせなんかでも利用する、自社の事業所の内装はダイレクトに営業ベースに関わる事でもあり、特にデザイン関係の事業所の場合企業イメージにも関わる事なのでおろそかに出来ないばかりか、とても重要なんですよね〜

さて、今回紹介する改装事例は2社で、
ZEROBASEさん(人材募集中ですよー)
http://zerobase.jp/
http://zerobase.jp/blog/entry-313.html

picklesさんとcshoolさん(今回の引越で共同の事務所設立になります)
http://www.pickles.tv/
cshoolさんはFlashのスクールで生徒さん募集中ですーweb関係者の方でFlashのスキルアップを考えている方はpicklesさんの現場を見ながら即戦力のFlashが学べますよー
http://www.cshool.jp/

そのどちらの会社も今急激に事業規模が成長中で、手狭になった事務所からの引越だったのっです。
さて、どんなお部屋が改装によってどんなお部屋に・・・
内装を担当したのはあのDADAcafeのレリガーレさんですっ

<ここは改装順で、、ZEROBASE編・pickles&cshool編につづく>
posted by iwahara at 21:21 | Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2006年08月14日

グランハイツ東新宿:外伝「大江戸線から帰った場合ルポ」

さて、グランハイツの本当の最寄駅大江戸線からコースだとどんな街が見えるんでしょう。東新宿からのコースだと抜弁天通りをちょっと行ってから、『新宿七丁目商和会』って「小さな商店街」をトコトコ歩いていくルートです

東新宿駅
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『新宿七丁目商和会』
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下北の裏通りみたいな感じかと
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そしてグランハイツ至近には「ほとんど要塞か、ピラミッド」
戸山マンションが
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(これ乃木坂の永谷みたいな巨大マンションです)

そーしてグランハイツに到着
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(な、なんか右上にUFOかなぁ・・・)

そ、それはともかく
じゃ、ここからちょっと歩きますが若松河田はどうでしょう?
又商和会に戻ると銭湯なんかが、「東宝湯」って名前がいいですね〜
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抜弁天はここで分かれ道で
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こっち行くと「都営新宿線曙橋」ですっ
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2006年08月13日

あの『グランハイツ』が東新宿に完成しますっ(2)

さて、実はグランハイツのメインは戸数からいっても1Kタイプで、「シングル都内」を考えている方にはこちらのタイプが現実的でしょう。
賃料もリーズナブルなので、8万ランクからのステップアップとしては最適な賃料設定になっています。
タイプは二つあって
Aタイプ28.07u1K
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A'タイプ28.07u1K
granhigasiA'.jpg
賃料10万6000〜11万3000円(5階角部屋で11万6000円)、共益費6000円


間取りで重要なのはA'タイプの存在で、後述するグランハイツ東新宿1Kの設計思想が良く現れているのがA'の存在だと思います。

物件概要
大江戸線東新宿8分若松河田9分、JR新大久保12分、新宿区新宿7、RC造5階建て、駐車場平置10台(35000円)・バイク置場10台(4000円)・ミニバイク3台(3000円)・自転車置場90台無料、入居予定日9月上旬、引越業者指定有り(キタザワ引越センター)、オートロック、防犯カメラ、ディンプルキー、TVモニター付インターホン、宅配ロッカー、玄関人体感知センサーライト、エアコン、システムキッチン、追炊き機能付セミオートバス、浴室乾燥機、ウオシュレット、光回線インターネット(KDDI・USEN)、CATV・BS・CS、礼敷2/2
(内見は予約制で土曜日内覧会に行われています)

貸主:株式会社リクルートコスモス アセットマネージメント事業部
媒介:株式会社リーヴゥエンティーワン(担当 倉岡)

AタイプA'タイプともに西向き東向きの方位や部屋の位置で反転タイプやカラーコーディネートが変わるので、実質4タイプあると考えてもいいです。
窓からの雰囲気や、導線の右回り左回りで大きく印象違いますから、少々申し込み募集終了が先行しても、なるべく全室内見可能な時期まで待って、希望の部屋を内見できてから申込事をお勧めします。

これが結構違うんです、
東のAから
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トーンはオフホワイト系で、明るい感じが特徴です。
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posted by iwahara at 07:58 | Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2006年08月12日

あの『グランハイツ』が東新宿に完成しますっ(1)

グランハイツと言えば年始特集で代々木の物件をレポートして、そのクオリティーはご存知の通りです。そーーんなグランハイツが東新宿に完成します、
現在内見可能なのは2階の一部の部屋だけで(毎週土曜日に内覧会があって申込を受け付けています)、各室見られるようになるには「後1、2週間かしら」といったところで、9月1日からの入居を予定しています。
そこでほぼ全タイプの室内が内見開始となったところで取材にいってきました。

最寄駅は「大江戸線東新宿(徒歩8分)」ですが、歩いてみて体感上近く感じるのはJR新大久保でこちらは不動産業の公式表示で徒歩12分体感上で10分といったところです。やはり商店街を通って歩く方が体感上の距離感は近く感じますからね、
区画的には明治通り大久保二丁目交差点から東になるので、新宿東部から早稲田にかけての住宅街になるので、文化圏的には大久保ではありません。
近隣には戸山公園もあって緑の多い地域です、

戸山公園は東京都の大規模住宅の開発地域でもあって、
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生協や

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スーパーマーケットも近隣です
(ここから新宿駅行きのバス便もあります)

戸山公園もすぐそこです
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さて、グランハイツ東新宿ですが、代々木の高層系に比べて東新宿はガーデンヒルズ風のシックなもので
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大人っぽい雰囲気があります。

物件概要です
大江戸線東新宿8分若松河田9分、JR新大久保12分、新宿区新宿7、RC造5階建て、駐車場平置10台(35000円)・バイク置場10台(4000円)・ミニバイク3台(3000円)・自転車置場90台無料、入居予定日9月上旬、引越業者指定有り(キタザワ引越センター)、オートロック、防犯カメラ、ディンプルキー、TVモニター付インターホン、宅配ロッカー、玄関人体感知センサーライト、エアコン、システムキッチン3口、追炊き機能付セミオートバス、浴室乾燥機、ウオシュレット、光回線インターネット(KDDI・USEN)、CATV・BS・CS、礼敷2/2
(内見は予約制で土曜日内覧会に行われています)

貸主:株式会社リクルートコスモス アセットマネージメント事業部
媒介:株式会社リーヴゥエンティーワン(担当 倉岡)

今回紹介するのは1LDK・1Kタイプです。2LDKタイプもあったのですがこの段階で全て申込済み募集首領となっています。

Dタイプ44.38u1LDK
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賃料15万2000〜17万2000円(4階まで)共益費7000円

1LDKといってもほとんど内容は2DKぶち抜き1LDKタイプなので「二人入居から」と考えていいでしょう。
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寝室部分も相当広いので、仕事用のデスクや化粧台関係を設置するなど「寝室+α」といったかんじの広さになります。
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posted by iwahara at 10:28 | Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする





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