2007年06月22日

今度はハイスピードでソリッドなマンションを紹介します

ちょうどタイミングよく前回の神泉レトロマンションと好対照を成すデザイナーズです。しかし、今回紹介するマンションは更に築年数が古いのです。
本来ならこれスマッチの”Teorema”で紹介するべきところなんですが、その特徴に間取りと広さが重要な特徴になっていますから、今回はretourのブログでの紹介となります。デザイナーズ創世記には定番ともなった「角が立って犬歯のようにギザギザな外観」を特徴にするこのマンションは坂倉建築研究所1974年作の『ビラ・モデルナ』です。
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ビラシリーズは「ビラ・セレーナ」「ビラ・モデルナ」「ビラ・ノーバ」「ビラ・サピエンザ」そして有名な「ビラ・ビアンカ(堀田英二設計)」等が挙げられますが、その中でも代表作のひとつがこの『ビラ・モデルナ』と言えるでしょう。
分譲当時から非常に高価なマンションとしても知られ(今でも平米単価等では図れない価格です)、「ビラ・ビアンカ」が原宿再開発で高層タワーに隠されてしまったように、この『ビラ・モデルナ』にも同じ環境を今迎えつつあるところです。そういう意味は昨今の都市計画やマンションの意匠デザインそのものを考えさせられるマンションとも言えるでしょう。

と、この辺まで”Teorema”調で話していますが、ここはretour&Rtourですからいつもの調子で間取り図からいきましょうか。
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どうですか、シンプルですね〜
これこそミニマルコンパクトの代表格にして現代のマンションにも挑戦的な何かを突きつける本物の在り方です。洗濯機は?等の無粋な話はここでは抜きにして、現代社会のシングルライフにこの物件がどんなメッセージを投げかけるのか考えさせられる物件のひとつです。

物件概要
JR渋谷7分、銀座線表参道7分、渋谷区渋谷1、SRC10階建ての8階、15.76u1R、築1974.8、エアコン、住居可、事務所可(最近は専ら事務所で知られていますが住居として仕様されている方も沢山いらっしゃいます)、エントランスにロビー(これは一時期ホテル形式で運用されていたため)、諸条件相談
賃料10万5千円(住居の場合10万円)、礼敷2/2

「15.76uで賃料10万円」只者じゃない事がここでわかりますね、続きを読む
posted by iwahara at 23:25 | Comment(6) | TrackBack(0) | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2007年06月17日

『神泉』いいとこなんですよ。

すっかり神泉といえば「渋谷の隣だけれど、歩けるほど近いので果たして駅として独立している意味があるのか」なーんて知られていますが(地元の人ほど渋谷駅まで歩きます)、はい、確かにそのとおりです(笑
むしろ神泉駅のいいところは、井の頭線にアクセスしている人の場合、渋谷駅の大混雑をかわして”裏を取る”のに便利なのと道玄坂から代官山方面の事務所に勤務している人に近道とかって存在です。
そんな神泉なんですが、意外と知られていないのが街並の良さなんです。すっかり円山町隣なものでホテル街の中の駅みたいに思われがちですが、いえいえそんな事はありません。渋谷の雑踏が苦手な人ならちょっとしたオアシスにも似た空間なのです(しかも渋谷に違いない)。
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スーパーもあって今では居住性のいい街と言っても間違いじゃ無いでしょう。

もうひとつ特徴があります。池尻や渋谷近隣の街とし人気のある青葉台の一部はその最寄駅が神泉なんですよね、今回紹介するお部屋も住所は青葉台なんです。
そんなワケで、神泉の商店街を池尻方向へ抜けます
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この先の信号を渡って、少し道玄坂方向に落ちます
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この先にその物件があります。
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レトロな間取りも魅力的ですが、しかも格安なんです。

物件概要
井の頭線神泉5分、JR渋谷13分、目黒区青葉台4、SRC造7階建ての5階、築S52.3、35.88u1LDK(2DK)
賃料10万円(管理費8400円)、礼敷2/2
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2007年06月09日

『分譲か賃貸か?』(後編)

建築業界にも時折ベクトルかかった情報があります。
ここも一部「間違いだらけの部屋探し」に書きましたが、神戸震災のDATAから見ても構造をきちっと見れば「RCの場合1971年以前のDATAから大幅な違いがでてくる」のであってRCの耐震性のDATAは1971年を基準に考えても妥当性が高いにも関わらず、建築業界の資料には(1971年以前のDATAを含めれば当然差が出るので)、「いかにも1981年以前の耐震性には問題があるかのような」ものもあって、売買資産評価としてもここかクローズアップされ「早急な建替えの理由」になったり、購入者がそれを極端に不安視したり(1971年以降のRCの数値は数%程度の差でしかない)、本来亀裂や資産価値としての問題点でもあるにも関わらず(大破と倒壊のDATAを合計すれば1971年以降のRC造には大きな差が無い)、賃貸住居を探している人が「1981年以降のマンションじゃないと不安なので築浅希望(イケイケ営業系不動産会社の思うツボ)」等ナンセンスとしか思えない問い合わせがあるぐらいです(そもそも契約時の火災保険で賃貸の契約で地震保険無しなのはデフォ→地震保険に入るのは外壁の亀裂等資産の保全を考える家主の側)。

そして昨今のメディアは?
こんな状態ですよ。
http://fujiyavstbs.blog99.fc2.com/
http://www.j-cast.com/2007/06/07008252.html
http://kagewari.blog.smatch.jp/blog/2007/06/post-2ca9.html

この辺話すと違う話になっちゃうのでアレなんですが、古築マンション等で心配なのは配管周りなんかのメンテナンスの部分で(マンションの場合極端な水周りの分岐は設計上も正しいとは言えない)、耐震性の検査をしたら最近の築浅よりよっぽど頑丈だったなんて話はゴロゴロあります。
そもそもコンクリートの水和反応(硬化)から見ても「1ヶ月で約85%1年で95%」その後も水和反応は何十年も続くんです(強度が無限って意味じゃ無いですよ)。一般的な構造物でも耐用年数は50年、公共事業のような大規模構造物なら耐用年数で100年と言われ、、

中古マンションであれば、管理組合の運営等管理人さんにも話を聞く事ができますから、共同体としての現在の運営を確認する事もできます。入居後に「一挙に同じ管理組合員となる”誰とも知らない入居者”全員と顔合わせする」というリスクもありません。管理上の問題やそのノウハウがバトルプルーフされていくにも10年からかかるところで「管理を買え」って話に知られるように、中古マンションを購入するメリットは山ほどあります。
しかし、これまでの経緯でお話してきたように「とにかく流通量が少ない」んです。
時折出る中古の有力物件には「情報公開当日に買い付けが複数件集中」なんて現象があるほどで(中古マンションへの潜在需要は想像以上に大きい)、経済マクロの”事情”と、「非木造住居で数世代」という文化的な蓄積の少ない日本特有の消費者知識の欠落による市場の偏向の結果、中古マンションの潜在需要を形成している”実価値派”はもっぱら賃貸しか選択肢が無い側面もあります。
ひょっとすると「新築分譲に傾斜しこれを購入する人に、いかに高価な新築分譲を購入しやすい環境を整えるのかって部分に経済マクロそのものが動いていて、これを既成事実化している」のじゃないか?
そういう政策とまで言いませんが、違和感を感じるのは事実です。
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posted by iwahara at 03:51 | Comment(0) | TrackBack(1) | 売買や賃貸の話 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2007年06月07日

『分譲か賃貸か?』(前編)

今回は「昨今の分譲」をメインテーマに話をして行こうと思います。その対比の中で賃貸の存在理由も明快になってくるのじゃないかと、

最初は誰しもが最も気になる価格の背景「市場」についてです。
「市場」なんて言葉を使うと一見経済学的な需要と供給のバランスで最適化された相場が頭に浮かびますが、現在の不動産相場の在り方はそれとはかなり異質のものです。『時制』という点だけで見ても「完成前に完売御礼」等の背景にも「第3次募集で大幅な割引」なんてケースもありますから、完成前の一ヶ月の間にすら資産価値は変動しているぐらいの勢いでその市場が特異だってことがわかります。
話をわかりやすくするために表現を極端にするなら、
@「不動産市場にはマクロが存在しない」からです。
不動産市場におけるマクロ的評価ってものは経済学の分析なんかの時には重要なものですが、現実の取引は「その物件1に対して売主1買主1」というミクロ経済で共通の取引はほとんど無い(物件はは1戸1戸違う)ため、マクロも何も「その部屋」からいきなり「東京都の住宅供給量」にまで話は飛躍します。
例えば「造作された暖炉はAさんには200万の価値を持つが、Bさんには無価値だ」なケースはいくらでもあるのであって、市場価格とは『流通しているu単価のサンプルに過ぎない』のであって、車の生産のように流通経路が常に安定していて同じ商品が多数の在庫によって担保される事もありませんからマクロで分析する事は全体像を図る事ができてもそれは参考に過ぎません。

「私にとってこのマンションは1億の価値がある」と当事者が断言すればそこには1億の価値が創造される事になります。この評価はその人物が購入者であれば「one」でいいのです。
現実ではどうなるでしょう?
今暮らしているマンションを中古で売却しようとする時「その人(one)が現れるまで1億で募集しよう」これは可能です。大問題なのは「それは一年以内に売却可能か?」という時制の部分の評価で、ここって正に『金融商品』なんです。
長期間売れない資産は、利回り換算でも損益が含みで増える事を意味しますし、それこそ巷の『現金問屋』さんが何故格安で仕入れができるのかって言えば「現金」だからです。
オークションされている方ならこの辺どなたもよくご存知ですよね、
最低希望価格を設定し延々更新を続けるのか?即買いの設定するのか?
■同じ商品は「決して同じ取引価格にはなりません」
しかし”その流通速度”を図る目安はマクロ的な相場にならざるを得ない。
だとするなら、不動産市場の評価には複数の視点が必要で、「極端に引いたところ」と「個別の物件内容」の双方を区分けして考えないと全体像を見失ってしまいます。

「極端に引いたところ」で、今何が起きているでしょうか。
最近は流石にマンションを供給可能な土地の不足で仕入れ営業の動きが鈍くなりましたが、一時なら毎日マンション開発業者の営業担当者が土地の仕入れ調査で地域の不動産会社に来店し、「一日に何人も来た」なんて事も珍しくありませんでした。
開発業者の背景には当然巨大金融資本があり、開発の可能性のある土地は先ずマンション開発業者か建売分譲業者が買い付けてしまいます。
とても簡単な話です、一般消費者が土地を買うなんて余地は最初から”ほとんど無い”んです。「分譲という既製品しか買えない」という事情を前提に以下の流れを追ってみてください。
※『既製品』と言えばリノベーション用の素材となる中古マンションもなかなか手に入れられません。高額な改装費用を乗せてリノベブランドとして売却する改装系業者が消費者にとって有力な競争相手だからです(この辺の盲点をついての中古素材マンションの購入等仲介のアドバイザー抜きには難しいものです)。

T資産価値の評価として、転売価格が心配な消費者心理から『ブランド名のあるマンション』や『新築・築浅マンション(築浅信仰)』に人気が高まる

ここの背景には、不動産知識の専門家とは言えない消費者心理もうかがえます。
実際不動産の仕事をしていて感じる事に(HPのコンテンツに「間違いだらけの部屋探し」書いているぐらいですから)「一般消費者の不動産知識の大半は間違っている乃至広告等によって誘導されている」と実際感じています。それは当然当たり前です、売買に至っては投資家でもない限り不動産取引自体の機会が一生に1回あるかないか程度の頻度であって、そんな一般消費者が不動産業の知識において熟練する事は構造的に不可能です。そんなニーズから「不動産仲介:エージェント」や「コンサルタント」ってシステムがあるのですから。

ここで大問題です、
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posted by iwahara at 11:04 | Comment(2) | TrackBack(0) | 売買や賃貸の話 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2007年06月04日

3.泉岳寺からリノベーションストゥディオを紹介します(高輪編)

駅徒歩が泉岳寺・品川と聞くと、この界隈に馴染みの無い人だと『高輪』と思えない人もいると思うんですが、実は地域的流れから言えば白金高輪駅から目黒通り方向(白金台)より魚らん坂から泉岳寺の方向南が高輪で(高輪プリンスもこっちです)北は三田になるんですね。
なので(「何処なんだ」って話にもなりそうですが)
でつまり、泉岳寺から白金高輪というと直線距離でも800mほどなので、ここは文字どおり『高輪』なんです。

そーんな港区高輪からリノベーション系ストゥデイオなお部屋を紹介します。
分譲マンションです、
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築1971年ですが、何と又現代的なストゥディオでしょうか。
こちらのお部屋(33u賃料9万5千円管理費8000円)以外にもこのマンションには40uクラスのお部屋もあって(時折中古で売り物件もあるようです)、そのお部屋も間取り構成が設計上DKとなるだけで居室部分をストゥディオ系で設計するスタンスは同じなんですね〜
そういう意味ではこちらの間取り(33uタイプ)のお部屋はコストパフォーマンスにおいても上と言えるかもしれません。

現地には品川から向かってみます。
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品川と言えばホテルです
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こちらはパシフィックホテル
このホテルの辺りから第一京浜を6分ほど歩くと物件に到着です。

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とてもしっかりした造りで、こちらも築年数を感じさせません。
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物件概要
都営浅草線泉岳寺2分、JR品川徒歩8分、港区高輪2丁目、築1971.2、SRC14階建ての4階(施工清水建設)、33u1Kストゥディオ、エレベーター、フローリング、システムキッチン、ウォシュレット、洗面台、エアコン、BS・CS、洗濯機置場室内、※新規内装フルリフォーム、外国籍相談、2人入居可、事務所可、諸条件相談、
賃料9万5千円(管理費8000円)、礼敷2/1
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posted by iwahara at 15:53 | Comment(4) | TrackBack(0) | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2007年06月02日

2.田町から「デザイナーズなの?」なほとんど1LDKマンション

さて田町といっても馴染みの無い人結構多いのじゃないかと思うんですが、それはそれは賑やかな街には違いないんですよ。(確かに品川系ではありますが)
しかし有楽町や汐留・三田が至近のこの街はそれほど賃料相場も高くなくて(大崎ほど安くないですが)山手線でお部屋を探す場合にはかなり有力な駅になります。

どんなところって、
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こんなところで、
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人通りは賑やかなんですが、ロードノイズは静かです。

海が近いので運河があるのです。
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さて、そんな環境にこちらのお部屋があるんですね。
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JR山手線田町3分、都営三田線三田6分、港区芝浦3、RC造5階建ての5階、築S48、29.64u1DK、ガスキッチン、洗濯機置場室内(ベランダ)、床材CF、エアコン、エレベーター無し、事務所可、
賃料8万3千円、礼敷2/2

なんといっても間取りの内容がいいですね。
物件広告上では1DKとなっていますが、こちら誰が見ても2Rか1LDKに見えるはずです。それだけ部屋の構成がいい。
しかも寝室は正方形なので、空間認知的にも実際の?数より広く感じる筈です、DKの7帖部分だけでもコンパクトな1R相当の広さですから家具のレイアウトもかなり自由に選択できます。この1R状の部屋にベッドを置いて寝室部分を書斎やリビングにする方が意外と使いやすいかもしれません。
通常の四角四面な棟ではなかなか無いタイプの間取りがどうして実現しているのかというとですね、こちらの外観ご覧いただけるとわかります。

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おっ、ちょっと見デザイナーズに見えませんか?
「麻雀」の文字が思い切り目立ってますが、、
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posted by iwahara at 05:47 | Comment(2) | TrackBack(0) | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする





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