2007年09月22日

「渋谷駅徒歩3分に店舗物件が→そして自由が丘へ」(自由が丘編)

と、ほどなく東横線で自由が丘に到着。
駅のですね、こっち側です自由が丘デパート側の商店街に向かいます。
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ここから都立大方向ってか、
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この地域の商店街にそのまま入っていきます。

何せ自由が丘の平日の日中ともなると、右も左も女性・女性、又女性と、人口における男女の比率がどうかっちゃっているのじゃないかと思うぐらい女性の多い街で、
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僕らの感覚だと東急圏=神奈川・蒲田系な印象なんですが、広く一般には渋谷郊外のお洒落な街としての知名度もあって女性に人気の街である事は言うまでもありません。

なんせ物件は自由が丘4分なんですが、すぐに到着してしまうも何が何なので(笑
この商店街のちょい先までいってみます。こちらが古民家cafeとして有名な『古桑庵』(興味のある人はググッてみてください山ほど出てきます)
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確かに素晴らしいです。
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と、そんな『古桑庵』近隣に個性的なお部屋が、
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どうですかお部屋よりルーフバルコニーが広いという典型的なパターン。
だいだいこういったタイプは間違い無く屋上屋ペントハウス系であると、

物件概要はこちら
東横線自由が丘4分、目黒区自由が丘2、RC造5階地下1階建ての5階、築1974.6、29.09u1R+ルーフバルコニー54.5u、契約期間3年、解約予告3ヶ月、住居・SOHO、デザイナーズ系リノベーション、
賃料15万7千円(SOHOの場合税込16万4850円)、共益費10500円、礼敷2/3

確かに単純に「30u1R」と見ると格安の印象はありませんが(契約のタイプとしても事務所系)、一番のチャームである自由が丘であってこのルーフバルコニーがどんなものかで評価が分かれてくると思います。
早速現地に、
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posted by iwahara at 02:05 | Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2007年09月20日

「渋谷駅徒歩3分に店舗物件が→そして自由が丘へ」

店舗と言っても趣味性の高いお店ならむしろわかり難い場所にある方がカッコいいものですが(場の雰囲気の方が重要)、大規模な収益を前提とする場合『計算できる立地』が重要になってきます。主要駅近くで広いフロアともなれば当然相場も高額になりますが、集客=土地の生産性が段違いですから”そういった業態”であればそれを上回る収益が見込めます。
タイプを分類するなら「趣味性や専門性の高い店舗は、相場も安く”印象の強い”わかり難い場所」が向いていて、「大規模な収益を前提とする収益密度の高い店舗は相場より立地」と分かれます。
簡単に言えば趣味性や専門性の高いお店は、その内容で集客できないと最初から成功の見込みが無くなってしまいますし、収益密度の高いお店は利便性も営業内容の一部となるからです。
店舗のレポートでは何度か説明しましたが『駅近や繁華街の中心部ある場合、テナントの階数に関係無く集客が見込める(最もわかりやすい例が”駅ビル”)』のも事実なので、駅からどのくらいかって部分が非常に重要になります。

渋谷宮益坂といえば”裏側”になりますが、なんせハチ公側の交差点の混み具合は”異様”で、できればハチ公側に行きたくないって人も多いでしょう。そして宮益が人の流れが少ないのかってそんなワケありませんから(笑
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みなさんご存知のとおりこんなんな具合です、
新宿で言えば西口方面みたいな感じでしょうか。

でここまで渡りますよね
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でここから先に郵便局見えるじゃないですか、その手前に鳥居があって
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その又手前に見ているこのビルが今回紹介の物件です。
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あんまり近いので「あー、あそこか」ともう場所わかっちゃっている方も沢山いそうですね(笑

振り返って
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ここですよここ、

近いですね〜
これぐらい近いと、既に今の段階でも「次はどんなお店が入るのだろう」レベルで認知されている人もいる筈で(当然同ビル他の店舗の利用者の方はそうでしょう)、
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「7階って今度何になるの?」って感じです。
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さて、物件概要見てもらえるとわかるかと思うんですが、こちらの物件”現状渡し”となります。前の業種ですが「眼科クリニック&コンタクト販売」になります、室内造作がどんな感じかは後半の内観レポート見てもらうとして、

物件概要です、
渋谷3分、渋谷1、鉄骨造11階建ての7階、213.13u(64.47坪)築S46・S59増築・H01増築、壁天上石膏ボード張り、店舗・事務所、電力設備:旧館部分動力120A・電灯60A:新館部分動力50A・電灯50A、空調設備は残置、給排水給湯設備・ガス・非常照明設備、消防用設備、現状渡、看板料:袖看板3万円(税抜き)・1階入り口3万5千円(税抜き)、物件名称『大協渋谷ビル』
賃料148万2810円(共益費込み税抜き)償却2ヶ月、保証金10ヶ月

”駅間近”のワリに保証金が安いのが特徴でしょう。
さて現状渡しの店内は
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2007年09月13日

パシフィックタワー麻布十番(3)

さて低層階の5階には、「5階だけの企画のお部屋」があるんです。
そんなC-hタイプから、
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物件概要にも説明ありますが、こちらのお部屋が床タイル張りとなります。

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なかなかスッキリとして、”デザイナー風の仕上げ”がコンセプトのようです、
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C-fと違ってクローゼット間仕切りを逆に完全に天上までとして新規に造作されています。
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低層階ならではの「落ち着く景観」(笑
住居らしいな雰囲気がこのhシリーズの特徴で(募集戸数はほんと僅かです)、
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単独で「C-hの出来栄えやいかに」と考えるなら、リノベの観点から見れば「やはりC-fかな」と、リノベである分賃料も高いですからC-hならオリジナルのCタイプを選択する方がCP比はずっと上だと思いますね。

B、B-fともに”1Lらしい1L”のB-hはどうでしょう。
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azabugiin009mBh.jpg絵は反転タイプ
これが”いんです”続きを読む
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2007年09月12日

パシフィックタワー麻布十番(2)

中層階に向かうと(3階〜14階が1L系主力の部屋のある階層になります)、
このマンションの中では一番コンパクトなタイプで申込みもかなり進んでいる(残りの空室は僅かのようです:空室確認必要)12階Aタイプからです。
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水周りは効率的でコンパクトな設計
このキッチンの裏側に
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独立洗面と浴室

玄関近くにトイレ
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スカット抜けのいい居室
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典型的なストゥディオですが、このAタイプはとても地味で(上階のGタイプと同ラインになります)、CP比的に見ても”無難”なタイプになると思います。申込みの進行はこの立地を含めたビジネス上のメリットと合理性からのものでしょう。

中階層でも眺望は十分立派な眺めです
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又、この中階層からリノベーションルームが含まれてきます。
「まだ築浅なのにリノベ?」と考える向きもあるかと思うんですが、どちらかと言えばストイックな”プロ仕様”のマンションなので、今回のリノベは『一般コンシューマー向け』を意図したものです(後半のレポートに出てきますが確かにCタイプにこの傾向は顕著です)、

そんな末尾枝番付きのB-fタイプ
azabugiin004mBf.jpg↓の絵は反転タイプですよ
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posted by iwahara at 12:48 | Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2007年09月11日

パシフィックタワー麻布十番「国会議員の皆さんはどんな暮らし?」(1)

お待たせしました。前回の予告どおり、なかなか見る事のできないマンション内観レポートをお伝えします。国会議員宿舎が新しくなったというニュースは昨年の『小泉300勝』当時からありましたが、まさか旧宿舎がオーナーチェンジで賃貸に出るとは思いませんでした。今回紹介するパシフィックタワー麻布十番は旧名称「リーフコート麻布十番」一般人にはその全容を知る事のできない国会議員宿舎として利用されてきた「ほとんどビル」なキャラクターの建築です。
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いかにも『タワーオブパワー』な造りで、昨今都内でよく見る三井系の中規模タワーとは外観からキャラが違っています。間取りの基本ベースも「広めの1L」であり、u数が広くてもファミリー向けの内容ではありません(ファミリーで使えない事はありませんよ)、あくまでもキャラは”パワーエリート向け”と言い切っていんじゃないでしょうか、成金主義的なゴージャスなキャラはありません。レポートご覧いただけるとわかりますが、印象は確かに”クレバー”なタイプです。
等々、ここは内観画像で皆さんそれぞれで判断いただければと思います、
この物件も「区分所有売買不可(あるとしたら1棟買いのみ)」の「分譲キラー」です、
※国会議員宿舎として利用されなくなった経緯等は聞かないでください、私にもわかりません(笑

その名の通り最寄駅は麻布十番
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ここから三田のこっち方面徒歩4分(って出口3から徒歩”すぐ”)
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早速物件概要です。
南北線・大江戸線麻布十番4分、港区三田1、RC造25階地下2階建て、築2003.01、43.93u〜100.99u(〜150.32uは全室成約済み)1R〜2LDK、ビルトインエアコン、システムキッチン(2口、3口タイプアリ)、オートバス、ドラム式洗濯乾燥機、タンクレスシャワートイレ(タイプにより)、ディスポーザー(タイプにより)、ガスオーブン(G・Hタイプ等一部)、’独立洗面、オートロック、防犯カメラ、ダブルロック、セコムセキュリティー、TVモニター付きインターフォン、BS・CS・CATV、Bフレッツ光回線、リノベーションルーム有り(ルームタイプ末尾f・h枝番付きの部屋、5階の部屋は床タイル他フローリング)3・6・8・10・12階フローリングは白、敷地内駐車場46台(45000円)、物件名称『パシフィックタワー麻布十番』
礼敷2/2:賃料等は各タイプの間取りに記載あり参照、

このお部屋は物件概要云々って物件じゃありませんから、早速お部屋に向かいましょう。
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共有部分なんかもほとんど今回リニューアルされていて、内部は新築同様(エントランスはまだ工事中でした)、

23階のGタイプです。
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寝室からリビング方向
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この寝室から見える眺望は
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こんなんなってます(今回東京タワーの絵が多いですよ)
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posted by iwahara at 16:27 | Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2007年09月08日

投資向け不動産売買のwebページに違った意味で”意味”があります。

そもそもの始まりは、いつやらのコメント欄にブログを利用した広告仲介をしている会社から記事の執筆依頼があった事に始まるんですが、
実際話の詳細を担当者から聞いてみると、これがなかなかタイムリーな話だったので、そのwebページの評論を兼ねてこれまた分譲を巡る昨今の情勢なんてものをレポートしてみようって話です。
そんなサイトはこちら↓
http://toushi.homes.co.jp/
ページ自体の主眼がDATAベースの公開(と、業者に対する広告媒体としての営業)にあるのは主体がHOME'Sなのでそこはベタとして(HOME'Sはなかなか変わったところで物件登録のシステムをそのまま自社HPのDATAベースとして貼り付けできるなどなかなかサービス精神も旺盛、ただその一部の業者への利便性が物件検索DATAベースそのものとして「ちょっちどうかな〜」な内容:ここはインターネットポータルの宿命だけれど、がある所謂ポータルに違いは無い)、このサイトの存在意義を角度を変えて見てみると、これが又大変有益なところがある。
■『ここが投資向け売買サイトである事』、
尚且つ、ちょっとサイトを見てもらえばわかると思うんですが、キャラクターがベテラン投資家のみなさん向けのプロサイトじゃなくて、一般投資家のみなさん(ってかサラリーマンの方向けか?)「不動産投資はどうですか」なサイト構成である事に大いに意味があります。

それがどうしたと言われそうですが(笑
「住宅用分譲マンションを購入検討してるみなさんが”分譲リスク”というのを学ぶのにぴったり」であるところです。
実際投資を学ぼう的な話だと、ここの成功体験談なるここなんかは、成功どころか(その可否がわかるのは投資ローンを完済した時なので)「おっかね〜・・・莫大な借金じゃん」とちょっと引きましたが、、
いえいえ、注目はそのコーナーじゃなくて、ここの不動産コラムが出色なんです。
そのコラムっていうのがこちら
『伊藤英昭氏の連載コラム』
ズバリ「いかに投資リスクを年頭に、不動産に投資するべきか」が、あれこれ書かれていて、同時に取得した不動産を大家さんとして管理運営する場合の難しさやそのリスク、分譲をめぐる市場の不透明さ(ここはretourの記事でも前に連載したまんまです)、分譲マンション購入ってどういう意味か、そもそも信頼される客じゃなくちゃいけない等、事テーマが投資なので分譲マンションの営業マンが決して言わないような話が気持ちいいぐらい歯切れよくズバズバ書かれています。
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posted by iwahara at 18:19 | Comment(0) | TrackBack(0) | 売買や賃貸の話 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2007年09月04日

『コンベンショナルな高級マンションin新宿』新しいコンセプトです

その最も特徴的なところが”物件概要”となるので、先ず最初にここからいきましょう。
物件概要
大江戸線東新宿8分・若松河田6分、都営新宿線曙橋9分、丸の内線新宿3丁目14分、新宿区余丁町、RC造5階建て:新築、施工:西松建設株式会社、設計:(株)INA新建築研究所、外断熱工法採用、Low-Eガラス採用、「スフェロー」24時間換気システム採用、パワーエコAir給湯システム、オートロック(防犯センサー:全1住戸玄関1階全住戸窓・防犯カメラ)、ディンプルキー、カラーモニター付インターフォン、温水洗浄機能付暖房便座(節水機能付)、IHシステムキッチン、オール電化、Bフレッツブロードバンド、BS・CSスカパー光、通勤管理システム(週5日)、ピアノ相談、Eg/F/L/Pタイプにはドラム式選択乾燥機実装、ミニバイク置場2台(別途契約有料)、駐輪場48台(予定:登録料2100円)、竣工・入居予定日:9月下旬(引越し業者指定あり:大田引越しセンター)、火災保険指定(地震保険付28000円)
物件名称『アーバス新宿余丁町』
映像紹介URL:http://www.cigr.co.jp/bkc/abas-shinjuku/index.html
管理会社:コスモスイニシア(旧名称リクルートコスモス)
媒介:ザ・リーブ新橋店(TEL03-3539-4070)担当:倉岡
賃貸条件、礼敷2/2

※パワーエコAir給湯
ヒートポンプユニット採用の高効率給湯システムで、なんとエアコンと室外機を共有するシステム。
※Low-Eガラス
断熱性の高い複層ガラスで、日射熱も遮る性能を持ち夏の冷房効率を高め冬の断熱性能を確保する高機能ガラス。
※「スフェロー」24時間換気システム
スウェーデンで開発された”集中換気システム”で、”全室”の空気を集中的に新鮮な空気と入れ替え換気フィルターに花粉等の捕集効果のあるフリマーフィルター採用。

テーマはズバリLOHAS(ロハス) でしょう。
※LOHAS(ロハス) :Lifestyles Of Health And Sustainability 健康と持続可能性志向のライフスタイル。

そして注目するべきはこのマンションが『外断熱工法』を採用している事です。

あまり知られていませんが、非木造建築(マンション)と言う存在はそれだけで環境に優しい工法とは言えません。何がって熱伝導率が高いため光熱費が高くなるのです(優れた設計の2×4木造建築は15〜30%光熱費のコストが安いと言われている)。夏暑く冬寒いのが日本の非木造建築で、欧米の場合そのかなりの建築が『外断熱工法』で外断熱材によってコンクリートの熱伝導を緩和し、建造物内の温度変化を抑える事で建築物の寿命も長いとされています。
この辺の技術的な話で以前六本木のアーバンホームズの吉村さんとこ一時間話した事もあるんですが、その話に出てきたのが「日本には梅雨があるので、必ずしも外断熱マンション寿命に繋がる保証が無いので日本の分譲の場合なかなか外断熱に踏み切れない」って話でした。
その工法も様々で「今のところ日本で鉄板の外断熱工法技術が確立されたワケではない」という結論です。

ここが正に「分譲キラーの独壇場」じゃないですか。
私が知る外断熱のマンションは他にもありますが、そのマンションも「建築デザイナーのオーナーと、同じ大学の同窓の管理会社社長による共同コンセプト」による”賃貸”でした。
物件の資産リスクは貸主が負い、入居者はそのクオリティーを賃貸契約によって享受するって方式です。極端に言えば大きなフレームとして分譲って概念より高級で効率の高い世界で、名ばかりのデザイナーズ(デザイナーの名前が公開されない)と違い、高級賃貸のあるべき姿のひとつです。
明快なコンセプトデザインによる高級賃貸で、そのコンセプトが『アーバス新宿余丁町』の場合「LOHAS(ロハス)」であると。そう言えると思います。
環境問題や、健康等に関心のある現代的なアイデアをお持ちのあなたにぴったりと。

と、物件概要の説明はここまでにして早速物件に向かってみましょう。
(まだ内装工事が完全に終了していないとの事で画像は外観だけですよー)

最寄駅から大江戸線東新宿を選んで向かう事にします。
何と言っても東新宿駅といえば『軍艦マンション』です。
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夕暮れの軍艦はちょっと黄昏ていますね〜

さて住まいの心理学の方でこちらも取材していますが、レポート中に出てくる「新宿6丁目の再開発」地域の先に物件はあります。
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後数年で、ここに大規模なショッピングモールを備えた高級物件が立ち並ぶ事になりますから東新宿駅が有力かと(大江戸線は第二の山手線ですからまーどこに行くにも通勤に使えないって事は無いですし)。

ここから抜弁天通りを進んで
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こちらがその弁天様
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ここを都営新宿線曙橋駅(本当の最寄駅はこちら)へ折れたところに物件があります。
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何せ交通量も穏やかな閑静な場所で、
この地域の高級住宅街としての将来性はここの「新宿でありながらのこの穏やかさ」という部分にあります。

ここに『アーバス新宿余丁町』が
yotyou06.jpg
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posted by iwahara at 20:03 | Comment(0) | TrackBack(1) | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする





住まいの心理学(retour&kagewari)
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