2007年12月26日

2007年を代表する傑作『狭山フラット』編集後記

「改装可能」に関しては、某サイトの関係もあってほんとに誤解が多いのでいろんな部分含めて『狭山フラット』がいい機会なので説明しますね。

一般の賃貸住居で「改装可能なケースは事実上あり得ません」。
改装が相談可能なのは本当に例外的な特定の場合に限られた話なんです、
実例として私が知っている改装可能の賃貸住居は『狭山フラット』含めても10棟ありません。
ここザックリと説明しますが、
「住居として契約可能な部屋」は=即入居状態の部屋を指します。
ですから基本的にそのまま暮せる状態の部屋の内容でなければなりません。
そして家主がリフォームした場合、これはほとんど固定資産税のように減価償却設備として課税される対象=室内造作は資産なんです。
だとすると、まんま改装可能だとすると現状渡し(リフォーム前)的な募集に限られますが、一般的に公正に賃貸住居として入居者募集する部屋は「業者のクリーニング済み(東京ルールで認められている特約事項)」です、和室の場合畳の表替えを入居前に行うものデフォです。

簡単に言い換えると、倉庫貸しのような状態で募集される部屋はほとんど無いと言っていいんです(法的にもそうなるんです「倉庫」は事業物件の「倉庫」です)。
確かにみなさんいろんな噂は耳にしていると思います、

最初にこの噂レベルの話から
この話はほとんどが「一般媒介の部屋」で、一般媒介とは専任の管理会社を持たない(契約する不動産会社は募集時の媒介が中心で管理上のコンサルまで家主と深い関係ではない場合も多い)取引なので、法令遵守的な側面(東京ルール含めて)でも管理不動産会社の介在の力関係で若干リスクがあります(管理は大家さん中心)。
※一般媒介そのものに問題があるって意味じゃないですよ、
その状況で入居契約でいきなり改装を認めるような話が仮にあったとしても、れだけ自己責任の部分も多くなりますから、退去時の原状回復で紛争になる可能性も考えなくちゃいけないって事です。

噂レベルではなく、正規に改装可能なお部屋の代表選手は「定期借家契約(取り壊し予定)」です。しかしこのケースも1年短期でもない限りそう簡単には改装可能の相談が出来るケースは稀です、
答えは簡単です「気分が変わったので解約したい」になったら、
家主さん大変だからです。

原状回復を求めても、事業契約のように保証金(6ヶ月〜12ヶ月)を積んでなければ、果たして入居者が原状回復の支払いをしてくれるのか(そもそも素人レベルで改装する人は正規のリフォームの料金を知らないケースが大半)それを保証出来るのか(借主からの)特約の申し出が無いと定かじゃありませんし、原状回復の合意がないと費用負担の打ち合わせもままならない。
ですから新規入居段階での「改装可能ですか?」というお話があったとしても、
「2年間なり解約しない保証がどこにもない」上に「(申込書提出前)どんな方なのかわからない」状況で可能も不可能も何も答えられない事になります。構造的に問い合わせの内容として要件を満たさないのです。
同時に「原状回復の特約の意思表明無しで改装承諾」とは「事実上そのまま出ていってもいい保証」に形としてなってしまうので、そうなると話以前に「そういう話でしたら申込自体お受けでき無い」ぐらいのレベルになっちゃうんです。

てことは〜
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2007年12月25日

2007年を代表する傑作『狭山フラット』(3)

Aタイプとなると既に305Aは成約で、205Aを撮影って予定だったのですが「まだ工事中」という部分もあって、「今のところ05系のAは内容同じです」との事で、一部画像は305Aのものが含まれています。
なこんなで205Aなんだと思ってご覧下さいっ
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間取図のとおり「長い部屋」です。

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こちらは角部屋でも正面を向いた窓の多さが特徴で、
この障子がやたらと素晴らしい
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デザイン上のアクセントはこの05系AがNo1でしょう。
「長いリビング」にも特徴があって
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この廊下風でありながら洒落たcafeの2階席風の「流れる感じ」といい、このリビングはリビングじゃ無いです。ここも表現激しく難しいんですが「勝手に自由な感じ」が強くどうにもここの空間に(外光の明るさ含めて)TVモニターが置けないんですよ。当然座面の高さの低いソファーも似合わないでしょう、ここに似合うのは「木製家具とグリーン」です。
ほぼ間違い無いと思います。
鉢植え関係やシンボルツリーなんかで空間デザインできる人に向いています。

そうなるとリビングと寝室は?
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このフロアが想像以上に広いんです。
十分このスペースに寝室とリビング容易にふたつの空間造れます(内見するとなんとなくわかっていただける筈)。
そしてこのフロアのみフローリング
その板材が又、工業用サブロク(板材印アリ)を”打ち込み”という斬新なもので「えらくハマってます(笑」ズバリカッコいいです。

こちらのお部屋こそ恋人関係的婚約者の若いカップルの方向けのお部屋ですね。
狭山のイメージは両サイドの角部屋がご夫婦やカップルの方、センターラインのストウディオがシングル系ってイメージに感じました(当然センターラインでも二人入居でも広すぎるぐらいですが空間造り的に二人入居となるとやはり空間デザインセンスが必要に思います)。
唯一残念なのは、サッシの防音性が若干弱くこの205だと「ロードノイズ入ります」、そういう意味でもこちらサイドのAは「若いカップルの方かな〜」と、

キッチンの奥まり感もイイ感じ
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この辺の雰囲気の良さってかセンスは狭山フラットの真骨頂でしょう。
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2007年12月24日

2007年を代表する傑作『狭山フラット』(2)

402Dはキッチン横向きタイプなので04系Bに継ぐ抜けのいい部屋です
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ほんと、デザイナーズ系のフロアに障子が似合いますね〜

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このお部屋は天井残りだったりと、スケルトンの度合いに差があり。

そして床の仕上げが昔の造作の関係で違っていて(接着用の部材が塗料のようになっているのかもしれません)、ツートンカラーに
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同じ02D系の302はどう変わるのかといいますと
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床がオフホワイトのCF張りです、
開発にあたっている担当の方のお話ですと「若干ビギナー向けの大人しいスケルトンも考えて」、実際上層階のリノベも進行しているんですが、完全スケルトンなお部屋は少なくなる方向にもあるかも知れない感触でした(完全スケルトンのお部屋のインパクトが強すぎるのでヴァリエーションも含めて検討しているとのお話)。
「改装可能の延長で、入居者判断で”よりスケルトン”は相談可能でしょうか」
と確認すると、
「撤去費用等は原状回復含めての入居者負担になるので、完全スケルトンでの入居希望なら早いうちに現在の”スケルトン度の高い部屋”で契約された方がいいでしょう」という事です。
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やはり若干部屋の”抜け”というか素材的な高級感は完全スケルトンの方が上ですね。

次に変則系の301D
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2007年12月23日

2007年を代表する傑作『狭山フラット』です(1)

デザイナーズ・スケルトンリフォームと呼べばいいでしょうか。
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基本コンセプトは2DK・2LDK住居の壁・天井・床を抜いてどこまでシンプルな形に住居を考えられるかって、1Rストゥデイオな方向性を「ファミリー向けの大人しいマンションの中に当たり前のように実現する」ところです。
それはマンションの素性そのもので、非木造のレーゾンテートルを問うものでしょう。

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デザイナーズリフォームは3階以上の上層階が中心で、和室6帖の一般的なフルリフォームのお部屋もあるんです。
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こちらが原型と、

キャッチコピー的には「造作・塗装自由、アトリエ派アート系」になるんですが、このお部屋は”生成り”なところが特徴で「非常に”完成度”が高い」ので、改装可能物件的(相当誤解が多いです)な延長で見るのはちょっと違うのじゃないかと思います。
(この辺詳しくはレポートの締めくくりでまとめようと思います)

名前のとおり立地は埼玉県狭山市になります、
その狭山市って何処なんですか?な方も多数いらっしゃると思うので、乗車時間的に複数のケースと比較してみましょう。
狭山市―高田馬場:西武新宿線(急行)45分・(快速急行)37分
八王子―新宿:JR中央線(快速)50分・(特別快速) 37分
町田―新宿:小田急小田原線(急行) 31〜36分
多摩プラーザ―渋谷:東急田園都市線(急行)20分
綱島―渋谷:東急東横線(急行)21分
蒲田―五反田:東急池上線23分

印象ほど遠く無いですね。ざっとみていくと乗車時間20分以内なら「近郊」賃料相場も都心部とほぼ同じ、20分を超えると「郊外」割安感ありも大幅な変化は無し、30分超えると「独立地方都市」賃料相場にも大幅な変化がある。
ざっくり見ると”乗車時間15分前後の差”でライフスタイルそのものが変化します。
当然乗車時間の長さは始発駅が近かったり始発駅だったり電車に座れる可能性も高くなりますから慣れてくれば「文庫本を読む・新聞を読む・携帯ゲーム機で遊ぶ・webの閲覧する・音楽を聴く・寝る」等も可能。
ボトルネックは終電となるでしょう、
(勤務地への近さって見方だとこのブログで頻繁に紹介している「山手線圏内地下鉄路線」に入ったほうが断然違いが出る)

さて、そんな狭山市における『狭山フラット』物件概要は

西武新宿線狭山市10分、埼玉県狭山市入間川3、築S57(今回内外装完全リノベーション)、RC造7階建地下1階、61.90u〜65.75u1R〜2LDK、エレベーター、バストイレ別、エアコン、2口ガスレンジ、洗濯機置場、独立脱衣洗面台、屋上テラス、5〜7階の改装は工事中で今現在の募集は4階まで、
保証会社加入必須(賃料+共益費の50%・連帯保証人がいる場合30%)
意匠デザイン:「スキーマ建築計画」長坂常氏(東京藝術大学美術学部建築学科卒)
管理:ユナイテッド不動産株式会社
ペット相談(和室系オリジナルリフォームの部屋限定:条件変更アリ)、
造作・塗装OK(デザイナーズリフォーム限定:原状回復アリ相談)、ルームシェアOK
賃料デザイナーズ:7万8千円〜8万1千円(共益費3000円)、礼敷0/2
和室系オリジナル:6万5千円〜6万7千円(共益費3000円)、礼敷0/1

都心部と比べると爆発的な安さです、
そして60u超える1R系ストウディオを探す事すら簡単じゃありませんから得られる相対的な価値は圧倒的。
デザイナーズのお部屋は基本的にはペット不可ですが、これは内装がスケルトンであるためで、犬等飼う方はフローリングすら犬の腰に良くないのご存知に思いますから実際に相談する場合にはコルク系やタイルカーペット利用に思います。ネコの場合もそうですが床関係の改装仕様を書面添付して内容によっては相談する事は可能だとの事です。

狭山市西口から現地に向かいますっ
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2007年12月15日

『Nine目白』本格デザイナーズです(2)

6号室です
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「あれ?違う」
窓の位置関係と形、そして床のカラーリングも違います。
コレ説明しますね、
一般に白系には清潔感あり最近流行ですが光を反射しやすいので「色が前に出る」んですよ。つまり体感上天井が低く感じる(壁も天井も白だとそういった印象は起きません)、地階である1階のお部屋は天井付近にワイドな窓がありますから、明るさの演出と相まって元々窓のレイアウト的に天井が高く感じるので明るい床でバランスする。
中階層の1階の”2階”の特徴は対向面の抜けのいい窓になるので、天井高を高く見せる意味でも若干ダークカラーでもOK(こちらの方が高級感がある)、

とですね、この6号室はシックで落ち着いた感じに(雰囲気は随分違います)

次はお隣の”玄関”から地階の”1階”2号室
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おー何ですかっ
って、コレどうなっているのかって

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こ、これは、、

天窓なんですね。
そしてこの明かりを取り込む切込みが”棚”になっている。
かなりの幅なので、かなり物が上に置けます、
しかし、こんなデザイン見たこと無いです。そしてこの部屋が地下だと思う人もいないでしょう。

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で、微妙に曲がってます〜
この角度の取り方も絶妙。

じゃ反対側の1号室は?
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3号室の反転タイプ、
なんですがー
このマンションの設計上のもうひとつの特徴は左右の壁のデザインが”必ず違う”事で、単純な反転に感じません。
右利き左利きに関係していると思うんでうが、私(本来左利きでその後右利きに強制)には「周りにくい感じ」を感じました。個人的な印象では「3号室の方が上じゃないか」ここもですね利き腕だけじゃなく普段の生活習慣でも違うと思うので対象性のある部屋が希望の方は「反対側も見る」必要ありますよ。別の部屋かと思うぐらい印象違います。
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posted by iwahara at 00:24 | Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2007年12月14日

『Nine目白』本格デザイナーズです(1)

デザイナーズといえば”所謂デザイナーズ”と”ほんとのデザイナーズ”が論議になりますが、言葉の意味的に二つあるのは事実です。前者は「デザイナーズ風イメージ」後者は「意匠デザイン誰誰」、現実問題どっちがいいの?と聞かれても一概に答えられない部分ありますが(前者も内容がコピーであってもオリジナリティーが無い分居住性が無難にまとまっているケースもある)、経験上前者のケースは店頭効果的内容である場合が多くて建築や内容という点で「コンベンショナルなタイプの方が上」であるケースが大半に思います。
又、デザイナーズとうと建築コストもかかりますから「30uランクのストゥデイオ系〜」という場合が多く、”所謂デザイナーズ”なら12万ランクでもアリかなと思いますが、後者の場合16万ランクと考えるのが”いい線”になります。つまり本格デザイナーズはやはり賃料も高い、
理由のひとつはシングルのリーズナブルな部屋の中心的広さである20uランク(狭くなる分賃料が安くなる)だと間取的にもほぼ定番になってしまいますから、デザイン性の違いも表現し難く本格デザイナーズとのマッチングが難しいってとこも大きいです→”所謂デザイナーズで十分”にもなりますからね。
そんな意味で10万以下で本格デザイナーズというと「世間にデザイナーズなんて言葉の無かった時代の名作」の空室を探す等入居のチャンスも限られてきます。

そんな中20uランクの意欲作が目白に竣工したのです。
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Nine目白(いろんな意味でも9です)

先ず間取ですが
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(9号室は成約済み)
「あー同じようなのがズラット並んでいるんだ」
と一見誰も間取的に目を惹かないかのように見えますが
なんと
”9室どれ一つ同じ部屋が無い”んですよ。
そんな事が可能なんでしょうか、
流石に全室詳細までは紹介できませんが「どうやって平面図上に違いの無い間取で全室違うのか」って建築デザインの内容は十分お伝えできると思いますよー

物件概要
新宿区下落合4、JR目白14分(西武池袋線椎名町8分/西武新宿線下落合9分)、新築壁式RC地上2階地下1階建、17.59〜19.10u、オートロック、エアコン、浴室乾燥・暖房機能、ウォームレット、移動式収納、IHクッキングヒーター、室内洗濯機置場、CATV、二面採光、保証会社加入必須(賃料+共益費の50%・連帯保証人がいる場合30%)、1年以内契約違反規定あり
意匠デザイン:藤田征樹、管理:ユナイテッド不動産株式会社
※各部屋に1台の自転車を備え付けてあります
賃料8万1千円〜8万6千円(共益費3000円)礼敷0/2

おや、20uランクって話なのに17.59u?
ここがみなさん全室体感実効20uなんです、その秘密はお部屋のレポートで、
そして「えっ、地下室?」→「全然1階です」その秘密もお部屋のレポートで、、


早速目白駅から現地に向かいます
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左にチラっと見えるのが学習院です。
最寄駅的に遠くないか?な声も聞こえてきそうですが、ここにも理由があるんです。目白からだと目白通りの緩い商店街をすーっと歩いていけるので体感上も遠く感じないですし、通勤アクセス考えると(池袋勤務以外なら)どう考えても「山手線を使えるのは大きい」ですからね。最寄駅は目白と考えていいでしょう。

目白通りには特徴があって、西に向かう道には駅近くに「目白3丁目交差点の角」があるんです、少々大きな駅ならここに出口があってもいい幅の区画になるので「実測目白3丁目の角から物件まで徒歩10分の距離(公正取引表示の分速80M計測)」そして、元々図面資料だと徒歩14分なんですが地図DATA計測だと正確には徒歩13分なんです。ほとんど徒歩10分(実徒歩12分)なんですよ、

イロイロ不思議が多い物件なんです
9室ほぼ同じ間取なのに全室内容が違う、17.59uなのに20uランク、地下なのに1階、目白徒歩14分表示なのに実は徒歩10分(笑
それもあって、この『Nine目白』の存在に気が付いていない業者さんも相当いる筈です(内見する以前に物件の存在を知らない人も多いかも)。
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posted by iwahara at 07:36 | Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2007年12月10日

『俺たちは天使だ!』の部屋に空室がありますよ。

といってもご存知なのは70年代以前に生まれた方だけかも知れませんが(ハイ、私は60年代生まれででございます)、
私的には俺たちシリーズだと、「俺たちの勲章」派なのでどうにも『俺たちは天使だ!』に探偵事務所のあるマンションとして登場するシナリオ名”茜台ハイツ”の外観が記憶に無くてですね(笑
これ動画は無いのかと、ニコニコで探して1話丸まる発見しましたが残念な事に”茜台ハイツ”が出てこないんですよ〜
なので、TVドラマの内容を追う形の紹介ができないところが残念です。
さて、そんな逸話のある今回募集のお部屋はといいますと

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  こちらですっ






一見してプロなら「レストルーム(厳密に言うとバストイレ同一=簡単な3点ユニット系では無い)」形式とリノベ無しに在り得ない間取から、「あ、絶対これは要チェック」とわかる図面なんですね〜
そして物件名称が高輪○○○ハウス「おーこれはっ」、
しかも賃料が12万5千円ととんでも無く安い(高輪2丁目ですよ)。

早速現地へ、
募集図面は最寄駅泉岳寺ですが、実際利用されるのは「白金高輪」の方が有力に思います(徒歩10分ほどです)。買い物的にもピーコック等高輪からのルートの方が流れて的にも自然ですからね。取材の方は泉岳寺からスタートです(泉岳寺駅前にも食材スーパーありますよこちらは以前のレポート参照ください)。
泉岳寺と言えば交差点の”高さのある神社”が有名と、
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物件は歩いて3分ほどすぐそこで、立地的に言うと
ここ裏手は『名棟:伊皿子アパートメンツ』のあったところで、現在東急建設が三井の「パークコート高輪ヒルトップレジデンス」を建築中
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それだけ魚籃坂から伊皿子坂の上と言えば、いいところなのです。この区画も上記の再開発のほかに秀和高輪レジデンズ等も集まる高級マンション地帯なのですっ

そこに
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こちらがあります。「デザイン性の高いペアシティみたいな雰囲気」と言えばおわかりいただけるでしょうかっ

物件概要
浅草線泉岳寺5分、三田線南北線白金高輪10分、港区高輪2、SRC10階建の4階、築S53.8、41.87u1LDK地上権、委託管理、総戸数113戸、分譲賃貸、エアコン2、3口システムキッチン、保証会社利用可能
賃料12万5千円、礼敷2/2

無条件に安いですね、
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posted by iwahara at 01:38 | Comment(2) | TrackBack(1) | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2007年12月03日

江戸川橋や神楽坂関係情報等々〜

今回は又、お得なマンションの情報ですよ。
なにせ間取がいいのです、
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最近見かけないこの3帖間といい横向きの6.5帖居室といいユニークこの上ない内容です。
一見40uランクの1LDKそっくりなところもその使い方を様々考えさせてくれる面白さがあって見過ごしそうで、見過ごせないお部屋ですよ。

江戸川橋といえば、神楽坂と護国寺の間にあって江戸川橋に近いので江戸川橋と、
街的には江戸川橋通の東が神楽坂文化圏、西が早稲田系と川を渡って北東は音羽、北西は目白台高級住宅街と、江戸川橋交差点で四つの文化も交差するところも特徴で今回の物件は立地からは早稲田系なんですが神楽坂にも近く庶民的地域の暮しやすい立地と言えるでしょう。

近隣の商店街は地蔵通商店街で、
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しみじみとして、馴染みのいい商店街です。

ほぼこの商店街近隣にこちらが
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エントランスなんかもレトロでいい感じなんですよ。

物件概要です、
有楽町線江戸側橋2分、新宿区山吹町、RC造4階建ての2階、築1975.3、30.8u2K、室内全面リフォーム、バストイレ別、エアコン、室内洗濯機置場
賃料9万2千円(共益費1000円)、礼敷2/1
かなりお得ですよ、室内全面リフォームもあって「内容を保ちつつ3帖和室がつていくる」とレトロ系をお探しなあなたに願ったりなお部屋です。
もうちょっと近隣環境をと、目白台方面に足を伸ばしてみます。
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