2008年05月31日

「春日に古築一戸建てcafeが誕生します」(長期連載:その3)

春日cafe内装工事開始です、
現店舗オーナーがブログにてレポート執筆中との事で、より詳しく知りたい方はこちらのサイトを要チェックですっ
小石川の長屋を「改築」してカフェにするプロジェクト
http://blogs.yahoo.co.jp/nagayacafe

さて築年数不詳のこの店舗ですが、上記ブログにて有力な情報が
http://blogs.yahoo.co.jp/nagayacafe/8023739.html
襖の下地に「昭和25年の新聞」と言うことで少なくともこの店舗の築年数は”58年以上”である事は間違い在りませんっ
そんな歴史ある店舗の外観は
kasuga_mi01.jpg
味がありますねー
歴史というか威厳すら感じます。
ここ数世代の店舗の”いかにも普通の改装跡”が実に残念なところで、今回の改装のテーマは「いかに元の姿のイメージを再現できるか」ある意味”エイジング”がポイントになります、

店舗の脇のこの私道
kasuga_mi02.jpg
いかにこういうしみじみとした風合いを取り戻せるかってところです、

最初の画像でも既に玄関等復元されているのが確認できるかと思いますが(ここは物件オーナーである大家さんが気を利かせて古い引き戸等を捨てずに保存していてくれたものです)、物件に残る古材を”あっちのものをこっちに使って”等工夫のしどころと、

この後方からの角度が又美しい
kasuga_mi03.jpg

1階内部は
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posted by iwahara at 23:38 | Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2008年05月22日

笹塚から横玄関のリーズナブル

物件最寄は代田橋なんですが「代田橋→笹塚は徒歩圏」な部分はかなりこのブログで広報したところでみなさんご存知のとおりですっ
笹塚最寄でリーズナブルな選択肢を探すなら代田橋至近のお部屋が相場的にも有利なので見逃せないところ。
そんな代田橋・笹塚圏からリーズナブルな物件がありますよー

代田橋レポートなんかを先ず基本知識に読み進んでみてください
http://retour.seesaa.net/article/88794287.html
早速代田橋駅から笹塚方面へ
sasaoohara02.jpg
こちらがご存じ『代田橋沖縄タウン』マイナーな存在感が代田橋らしいところ

そしてここには玉川上水流れてまして
sasaoohara03.jpg
なかなかイメージ繋がり難いところですが、「甲州街道と環七で最強」ばかりが『代田橋・笹塚文明』じゃありません(確かに強烈ですが、、)。

物件はその「甲州街道と環七で最強」地域最寄なので幹線道路近くは苦手なあなたには、はっきり言って向いていませんが”都会的な雑多な世界の中でクリエイターっぽく”なる志向のある方には「まさにピッタリのお部屋」となるのは間違い在りません。
さて、そうなると心配なのが『ロードノイズ』となりますが、
sasaoohara04.jpg
こちらが「大原交差点=甲州街道×環七」
環七方向はこんな感じ
sasaoohara05.jpg

確かにわんさか走っていると、
しかしすねこの大原交差点は上下の立体交差構造と、信号停止の関係で甲州街道側のロードノイズは以外や大人しいところがポイント(特に街道沿いは実際現地ロケーションを確認しないと実体が大幅に違うので地図だけでは判断できないものなのです)、

そこからちょっと先にこんなお部屋があるんです。
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posted by iwahara at 21:34 | Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2008年05月16日

「春日に古築一戸建てcafeが誕生します」(長期連載:その2)

なかなか探すのすら難しい古築一戸建てcafeが何故に”ほぼ一発”でみつかるケースと、長期化し事実上断念せざるを得ないケースに道が分かれるのか、
それはDADAcafeのケースで説明するのが最もわかりやすいかなと思います。

DADAcafeのオーナーはご存じデザイン事務所(店舗・事務所のデザインに実績)のRELIGAREです。
そしてスタッフには店舗開発のコンサルしている佐藤マネージャーがいて、RELIGAREにとっては内見した瞬間に”既に内装後のイメージと事業計画の実現性が見えいてる”事になります。「ここならこれだなぁ、ここってこういう事かぁ」のような部分は私が説明しなくても既にイメージにあるんですね、
同時に仕事柄RELIGAREさんも不動産物件の市場動向ってものはよく知っているので、「こういうのってどうかしら」的な問い合わせ段階で最初から私の「ここはこうじゃないと」な部分を織り込んでくれているので調査そのものがツーカーで進むのです。

実際依頼があった時にはRELIGAREの田村社長(ちょっと相川翔似の)が「こんな感じのお店を探しているんだが」と実際の営業店舗で打ち合わせしたぐらい『具体的な条件提示以上にキャラ重視』であったところも大きいワケです。
ここも「といっても希望賃料には限界あるのでは?」な意見が聞こえてきそうですが
「上限はあっても下限は無い」じゃないですか。
そりゃナンセンスな話には乗れないですが、成約になるのすら難しい古築店舗の場合受ける側にとってもその可能性を想定できないと仕事にならないのであって、そーんな状況で賃料高い方が営業成績になるなんて考えないワケですよ(営業だけ考えるなら最初から「ちょっと難しいです」とお断りした方が早いし、実際お話伺って依頼をお断りする場合もあります)。

そしてその店舗が営業的にも成功する事が不動産業者的に最重要になるので(そこまでいって始めて”仕事したな〜”となるのであって)、いかに初動の”選択肢の幅を確保するのか”ここに勝負がかかってきます。
そうです、簡単に言えば不動産業者的には逃げたい仕事のひとつです(笑

「依頼する側の心理によって物件がみつかる」部分は想像以上に大きいと言えて、
「契約するだけじゃないのか」と思う人もいるかもしれませんが”それは大きな間違い”なんですよっ
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posted by iwahara at 18:01 | Comment(2) | TrackBack(0) | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2008年05月12日

「春日に古築一戸建てcafeが誕生します」(長期連載:その1)

このブログで古築cafeとしてはDADAcafeがあまりにも有名ですが、今回店舗ビギナーの方が同様のカテゴリーに属する古築cafeを開店します。
”時間に限りある2年だけのcafe”です、
この一文で、このブログを通読されている方なら”ピン”ときたかと思いますが「再契約不可の定期借家2年店舗」をベースとする企画になります。

このジャンルの店舗探しはとにかく難航するのが”常識”となっていますが、その大半は依頼内容に「現実とのズレ」があるケースが大半なのです。「古民家を改装して」を希望される方が非常に多いんですが、一般的にこれは”ほとんど不可”です(DADAも純粋に”古民家”とは言えない)。仮定の話として店舗可能の”住居”があったとしても店舗への改装許可はほとんど不可ですし、まかり間違って可能だとしても今度は”解約時住居への原状回復”として数百万は覚悟しなくてはいけません。「あったとしても不可である」という意味です。

先ず知っておいていただきたいのは、「即入居可能の住居用一戸建て」が店舗として(それも飲食で)使用可能となるケースは”先ず皆無”だという事です。
ですから、少なくとも事務所可の”事業物件”が「もしかして相談可能かも知れない」レベルになります。
なくなんとか相談可能の話まで進んだとしても、用途地域的に思い切り低層住居地域の場合にはご近所付き合いの関係上夜間まで飲食可能である等の営業は難しく(よっぽど人の出入りの無い経営ならギリギリ相談可能かもしれない)、なんとか営業にこぎつけても近隣からの苦情で、オーナーサイドから解約の相談が持ちあがる可能性(ですから余計に家主さんが”飲食店舗可”とする事が皆無になります)すらあるため、元々繁華街や商店街にある等立地的な要素も関係します。

自由に改装可能で、ボロボロの一戸建てだとしたら?
これは法的に住居として利用可能な物件では無いため今度は法的に一般住居として公募する事が不可能です。
つまりそのタイプの物件が空室募集される場合「事業物件倉庫や店舗」になるって事です。
又、街で見かける誰も住んでいない倒壊しそうな民家は何?
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posted by iwahara at 02:13 | Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2008年05月04日

「一戸建て系cafe可、住宅付き店舗が上板橋に登場か、」(長期連載:その1)

題名には”長期連載”の副題ついているところなんですが、
えーこちらはあくまでも情報レベルのレポートです。
実際物件自体は私も見ていて内部も知っていて「これはいいですねぇ」な会話が現地で飛び交っているところなんですが、まだ正式に賃貸としての募集開始に至っていないのであります。
ブログ記事は広告では無いので先行レポートで公開しても構わないといえば構わないのですが、公正取引委員会的なところもあるので、ここは慎重にというとろで今回は「どんな感じの?」な部分までのレポートとなります。

上板橋と言っても馴染みのない方もいると思うので、ここからサクっと説明してみましょう。
ちょうど隣駅をレポートしていますからロケーション的な部分はこちらを参照ください。
 ↓
http://retour.seesaa.net/article/80596156.html
街の雰囲気は板橋区なるイメージと随分違って、”中野杉並の北側ブロック”に属していて練馬区の住宅街に近く、近隣の豊島区池袋系とは距離は近いのですが街のキャラは全く違うのです。それでいて上板橋駅から池袋は(東武東上線)乗車時間10分ですから都心アクセスの利便性も高く、今後は地下鉄副都心線の登場により「そのまま渋谷方面」に向かうのも容易で”非常に相場が安い”と、そんな地域性から若いファミリー等に人気の街です。
ゴツイ再開発等がかかっっていないところがいいところで、

駅を降りるとこんな感じ
kamiita01.jpg

こちらが駅前のメインストリート
ときわ台駅まで続いています。
kamiita02.jpg

街並みにはこんなお店があったりで
kamiita03.jpg
とてものんびりしています。

この区画の裏側なんかにも、小規模な商店街があって
kamiita04.jpg
この地域の特徴として、狭い通りに商店が集中するタイプじゃなく「途切れる事無く各区画にお店がぽつりぽつりとある」な緩いところが特徴で、この辺は中央線含めて東京北西部に共通する傾向かも知れません。
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posted by iwahara at 01:57 | Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする





住まいの心理学(retour&kagewari)
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