2009年12月31日

年末だけにショートショートで千駄ヶ谷から2DK

以前レポート中で「これは推薦」みたいな形で紹介したマンションの空室情報がありますので今回は当時のレポート補足みたいな形でご覧いただければと思います。
 ↓
http://retour.seesaa.net/article/128474000.html
この中で登場するトーカン原宿キャステールです

立地的には千駄ヶ谷というより千駄ヶ谷小学校渡っちゃってるので、まんま原宿といった方がいいでしょう、
かの有名なビラシリーズ(ビラビアンカ・ビアフレスカ・ビラセレーナ)が立ち並ぶ区画で、
ちなみにこちらがビラフレスカ
senndaharaT03.jpg

セレーナとビアンカの間にあるチサンマンション原宿が又味わいあるんですよね、
senndaharaT04.jpg

場所が場所だけに買い物の利便性はそうそう高くありませんが、
千駄ヶ谷にはコープもありますし、小規模ながら地域の商店街もあります。
senndaharaT02.jpg

コンパクト系の2DKながら造りもよくレトロな味わいなど内容豊かなマンションですが、今回紹介のお部屋は実質1LDKタイプな造りで広さも十分かなり注目のお部屋です。
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posted by iwahara at 22:24 | Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

年末だけにショートショートで千駄ヶ谷から2DK

以前レポート中で「これは推薦」みたいな形で紹介したマンションの空室情報がありますので今回は当時のレポート補足みたいな形でご覧いただければと思います。
 ↓
http://retour.seesaa.net/article/128474000.html
この中で登場するトーカン原宿キャステールです

立地的には千駄ヶ谷というより千駄ヶ谷小学校渡っちゃってるので、まんま原宿といった方がいいでしょう、
かの有名なビラシリーズ(ビラビアンカ・ビアフレスカ・ビラセレーナ)が立ち並ぶ区画で、
ちなみにこちらがビラフレスカ
senndaharaT03.jpg

セレーナとビアンカの間にあるチサンマンション原宿が又味わいあるんですよね、
senndaharaT04.jpg

場所が場所だけに買い物の利便性はそうそう高くありませんが、
千駄ヶ谷にはコープもありますし、小規模ながら地域の商店街もあります。
senndaharaT02.jpg

コンパクト系の2DKながら造りもよくレトロな味わいなど内容豊かなマンションですが、今回紹介のお部屋は実質1LDKタイプな造りで広さも十分かなり注目のお部屋です。

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posted by iwahara at 22:18 | Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2009年12月18日

都心近郊のコンパクト事例をひとつ

このタイプはコンパクト系の典型で、
中途半端さが無い分スカッとわかりやすい内容になっていて”いさぎよさ”というのでしょうか物件概要そのものに説得力のあるお部屋です。
あえて都心近郊とした事に特別理由は無いのですが(笑
しいて言うならば現在都心部では同タイプが事務所系により過ぎて住居用途の可能性を十分発揮していないもどかしさみたいな要素があるもので、今回のお部屋はコンパクト住居の「ちょうどいい参考」となるかなと思います。

街は吉祥寺です、
実は等ブログでは某掲示板で連続『東京で住みたい街No1』に選ばれている吉祥寺は滅多に取り上げないのですが、そこにはえー様々な理由がありまして、
「そもそも商業地なので住居を探す街ではなく、下北同様に地元で”ここは吉祥寺”と認識される範囲が極めて狭い(商業地範囲のみ)」なところからくるものです。
(ターミナル駅特有のなんちゃらな部分も大きいですね、ええ)
実際に地元の人間的には吉祥寺で暮らすって「三鷹よりか・西荻よりか・三鷹台よりか」で考えるところで(週末は人の集まり方が半端じゃ無いので地元民的には「週末は吉祥寺には・・」な部分もあるので隣駅の街も同時に選択できる状況にしておくのは利点として認識もされるんです)、そのまま吉祥寺徒歩では滅多に考えないものなんですよね。

つまり「はは〜なるほどコンパクトタイプがあるの」となれば、
「それならアリだわ」な話もなると。
以前レポートした池尻のケースと同じラインの話だと考えてください。
http://retour.seesaa.net/article/109276827.html

具体的な話になりますと、
吉祥寺徒歩で住居のあるエリアと言えばほとど「公園西側の御殿山・末広商店街から前進座方面(西荻系)・北東飲食ホテル街の裏」しかありませんが、今回のお部屋はその中でも有力どころの西側の御殿山となります。

さてお馴染み吉祥寺駅
jhojinoR01.jpg
御殿山であれば南側アプローチですから上図のJR・井の頭線共有ロビーとなるので、新宿方面の通勤も渋谷方面の通勤もどちらもOK。
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posted by iwahara at 23:44 | Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2009年12月08日

銀座から非常に珍しい住居系事業物件です

事業用途(事務所店舗)可であるところがテーマのとなりますが、当然そのまま住居としても契約可能ですから(又別の意味でメリットがアリ)様々な見方を交えて考えていただけると意義深いかなと思います。
※今回はテキスト多めのレポートになりますよ

通常事業物件は棟単位で○○ビルのように事務所として募集されます。
その中で「店舗可・飲食可」がジャンル分けされ事業物件だからといって全てが店舗や飲食可ではありません。
特に飲食可となると保証金だけでなく賃料設定も変わるケースも珍しくなく(物件単体が事業性を持つので信用リスクが高くなるため)、住居と比べて事業物件の探し方というのはどうしたって選択肢が狭くなりますから(店舗における集客性が高いとなればそのまま賃料も高くなる訳です)、「事業計画」として現実の中からどうやって実現性の高い可能性が探れるのかって戦略戦術がとても重要になる訳です。

すっかり最近はひとつの雛形として常識化していますが、「隠れ家系店舗」という発想はそのまま賃貸条件も格安となるので有利となる着眼で、この場合の戦術は「離れ家における集客性」(ここが経営者としての”勝ち目”)になります。
事務所といっても頻繁に人の出入りのある事業所に近い運営であれば、事実上店舗と同格の許可が必要になるなど想像以上に審査含む過程は複雑で対象物件の選択というより実際に借りてからの運用や契約にこぎつける過程という実戦的な部分の法が重要だと考えてもいいでしょう。

その中の戦略戦術の中でも代表的なものが、人の出入りの少ない事務所の場合(個人事務所等)『マンションタイプ基本住居募集で事務所も可』が格段に賃貸条件的に有利だって選択です。上記の店舗事例にあるように、事業物件は借りた店舗・事務所そのものが生産性として反映されるため(簡単に言えば利益に貢献する)、住居契約物件とは相場そのものが違うんです。ざっくばらんに言えば賃料が高い、
又、事業契約となると、使用が住居目的では無いですから経年変化の想定も大きくなり室内設備も「業務用エアコン(動力の場合もあり)・タイルカーペット・蛍光灯がズラッと」大概がこのパターンになります:内容によっては原状回復を前提に改装相談だったりしますから余計に内装はシンプルな方がいいワケです。
住居用の水周り設備(特に浴室)やクローゼットは事業用途としては無駄になります。

ですから有効床面積の比較は同列にできないため、同じ平米数だと事業物件の方が住居専用より相場が高くても相対的には(有効床面積が広くなるので)同等と考える事もできるでしょう。(賃貸管理の点で言えば反面住居の方が安定長期契約の可能性は高くなります)
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posted by iwahara at 15:38 | Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする






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