2011年03月18日

原宿のミニマルコンパクト

原宿と言いますか”この辺”で住宅街と言えば千駄ヶ谷の事となりますから最寄駅は地下鉄副都心線北参道駅となります。
千駄ヶ谷レポートはこれまで随分と行ってきましたが、今回はリアルにJR千駄ヶ谷駅からの徒歩より原宿徒歩の方が近い北参道最寄の物件となります。

レトロマンションに次いでretourレポートで推奨されてきた(推奨ってワケでも無いんですが、、)コンセプトに『ミニマルコンパクト』があります。
勿論都心部であるからこそ生きるコンセプトで、賃貸条件とのバランスで都心部での暮らしを合理的に判断した場合、トレードオフ的に郊外や都心近郊の一般的な賃貸物件に対抗可能な選択肢となり得るとして提案しているところです。
(都市との融合性の高さを利して喫茶の利用による”リビング・書斎の外部化”や通勤時間短縮など戦術的に考えた時のトータルバランス)
勿論『ミニマルコンパクト』単体にはモバイルPC的意味合いのプライバシー性やコンパクトな機動性という(荷物減量をポジティブに評価する)独立した価値意識があるのも事実です。

副都心線北参道駅からスタートです
kitasandouga01.jpg
こちらは代々木駅よりの1番出口(ちなみにここから代々木駅歩いても10分ほどです)

そしてこの界隈レポートする時に常に登場する駅前のサブウェイ
kitasandouga02.jpg

物件最寄の出口はココ原宿寄りスタバがある2番出口となります
kitasandouga03.jpg

ここから明治通りを千駄ヶ谷3丁目交差点まで行きまして、
kitasandouga04.jpg

”昭和のデザイナーズ事務所”など並ぶ道を進むと、
「千駄ヶ谷と言えばアパレル事務所やデザイン事務所」そのままの街並となりまして
kitasandouga05.jpg

まもなく今回のお部屋に到着です。
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posted by iwahara at 21:03 | Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2011年03月14日

東日本大震災に伴う計画停電

東日本大震災により物件レポートは中止です(今週末にはレポートできるかもしれませんが状況をみて考えようと思います)。

都内は『計画停電』により大混乱となっています。
東京電力の発表が二転三転したため、結果として初日の今日はほとんど実際の停電が行われず(夕方から第五グループだけ実行されましたね)、混乱の中心は交通機関とりわけ各電鉄会社の運行が全く読めない状況となってます。

詳しい計画停電の区分けですが
(昨日はサーバがパンクした東京電力HP今日はアクセス可能です)
http://www.tepco.co.jp/index-j.html
ところが、この新しい情報にも間違いなのか町目だけでなく番地単位で区分けがあるのか、自治体発表の区分けと違う”グループ重複部分”があり(三鷹市一部において確認)、いったいどうなっているのか正確なところが確認できない状態です。

現在がこの状況ですから電鉄会社も明日のダイヤをどうするのか明日には対応間に合わないのじゃないでしょうか。
(政府の方は官房長官発表と矛盾しますが、鉄道会社への送電は(各社自家発電もあるため)停電しない方向で検討できないか打診中らしいですが、どうなるのかまったくわかりません)
実行スケジュールは以下で
第1グループ 06:20-10:00 の時間帯のうち3時間程度
第2グループ 09:20-13:00 の時間帯のうち3時間程度
第3グループ 12:20-16:00 の時間帯のうち3時間程度
第4グループ 13:50-17:30 の時間帯のうち3時間程度
第5グループ 15:50-19:00 の時間帯のうち3時間程度
第1グループ 16:50-20:30 の時間帯のうち3時間程度
第2グループ 18:20-22:00 の時間帯のうち3時間程度

(なんとこのスケジュール事の時間割は日々変わるということで、、22時編集)

■そもそも第1・第2グループが何故2回なのかとか(おそらく地区は同じグループでも違うのかもしれません)不明瞭な点が多くて準備するにも明解なスケジュールがわかりません。
(日によって割食うグループが変わるって事ですね:22時編集)

大震災の災害に関して言えば、被災者の方には何と申し上げればいいのかという大変な被害となっております。
『犠牲者の方へのお悔やみと負傷者・被災者の方へのお見舞いを申し上げます。』

不動産建築という分野で考えれば、今回は津波によって大きな被害となっております。
地震単体の耐震性に関してはかなり優秀だった日本の建築ですが、津波のエネルギーを前に大変な被害となったところです。
(RC構造物も何かが激突したのか大破しているものもありますね)
現在の建築は木造・非木造ともに地震における揺れに対する耐震性能はかなり優秀だった事は間違い無いようです。
都内でも非木造建築における亀裂事例などは散見されますが、大破・倒壊という事例は一部商工系建築(低コストの鉄骨造が多い)がやはり多い印象です(今回の場合は津波の被害が大き過ぎるために検証DATAは出ないと思います)。

■東京都内においてもかなり大きな揺れ(震度5強)がありましたが古築木造アパートにおいても大きな被害は無く、防災の点から言えば『津波や火災・停電などの二次的災害』への対応が今後さらに大きな焦点となってきているように思います。
ですから、東北の被害に比べれば東京の計画停電はたいした事ないという考えでは無くて(被災地においても停電が大きな問題となっています)、深刻に考えるべきところでしょう。

通信環境から言えば大容量バッテリーのあるノートPCであり、
携帯であれば最近ソーラー発電の予備電源があります。
「ソーラー発電パネル+バッテリーチャージャー」
「ソーラー充電器 携帯」
「エネループ ポータブルソーラー」
などのキーワードで検索すれば商品みつかります。

エアコンが使用できない場合、
(ライフライン的にガスも止まっていると無理ですが)
電源が必要になるファンタイプでは無く、圧電点火式でACの必要が無いシンプルなガスストーブが必須アイテムです。
「リンナイ R-483PMSIII」等
電源が必要無いモデルであることを必ずメーカーに確認ください。
(リンナイであれば取説のpdfがダウンロードできます)

そのほかアウトドア系の装備は=防災グッズにもなります。



『福島第1原発震災事故』に関しては未確認情報も多いため『住まいの心理学』の方にアップします。

posted by iwahara at 19:32 | Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2011年03月04日

賃料設定を簡単に想定する方法

えー正直忙しいといいますか、なかなか取材レポートを書けない環境にあるものですから今回は地味でありますが”使える情報”をレポートします。
カテゴリ的に「あれ?」と思う方もいらっしゃるかもですが、いえいえいどうして『分譲か賃貸か』を考えさせてくれるレポートになっている筈ですよ。

地域の相場なんてポータルサイトで検索すれば一発でわかるじゃないですか?
などと切り返されてしまうと身も蓋も無いですが、、
結構面白い話になってますので、お付き合いくださいな。

【さて本題】
「地域の賃料設定を簡単に想定する方法」
一番簡単な方法が『分譲・中古マンションの販売価格を想像してみる』です。
(時折賃貸なのだから賃料は自由にいくらでも設定できるのではないかと誤解されている方いると思うので、その誤解への解答でもあります)

賃貸というのは「資産運用や投資のひとつの方法」です。
簡単に言えば手離した方が資産保全や運用益として他の債権や証券が有利であれば不動産を手放すことが賢明になります。
簡単に言えばそれ以下の賃料となるのなら大家業を廃業して売却した方が有利なボーダーラインがあるという事です。
特に不動産所有で資産運用する事が有利なのは「インフレによる資産目減りが無い」ところです。
インフレ経済の場合定期預金などはインフレ率より高い金利じゃないと貨幣価値の下落に負けて目減りするのと同じ、土地資産はインフレに応じて価格も上昇するのでそこが保存されます。(土地資産バブルは更に別論議です)

しかし現代社会はデフレですから→貯金しておくだけけ金利0でも(物価が下落=貨幣価値の上昇により)資産は増え続け保全としても安全なので流動性から言っても「土地で所有しておくより現金で持っている方が得」な状態です。
デフレ時代の不動産資産というのは本来手離した方が有利(発端がバブル崩壊なので資産デフレでもあるんですが)なんですが、証券市場と同様に「下がるとわかっている状態で売りと考える人もいない」ワケでどこかで下落は止まります。

更に投機市場のような(所謂不動産バブル)では無く、実体経済にける実需を考えた場合日本は高齢化により人口が減っている上、高齢化晩婚化などで「シングルの部屋は述びる」(そういう意味では人口は減っても世帯数は増えるかもしれない)予測はありますが、ファンダメンタルとしては『供給過剰』であり、東京地区でも住居・オフィースの空室率は実質で5%前後に達する筈です。
(賃貸としても利用されていない空き家も加えれば10%超える可能性あります:日本の都市部全体で15%近いと主張する評論家もいるぐらいです。)

つまり元々からして不動産投資に向いている環境では無いワケです。
(昔からの大家さんの場合、資産が大幅に目減りしている事になります←高い時に売却して定期預金・債権や証券投資に切り替えてた場合と比較した時の損益)
しかし資産デフレで不動産価格が実質「底値状態」なので、
『新規に不動産投資を始める人』には今が有利であり、同時に現在は0金利政策で(本当は物価下落よる逆金利というか物価下落率分資産は増えているんですが)低利回りであっても高い利益率になります。
(これが不動産投資が人気の理由)

ちょっと話が長くなってますが、
えーつまりですね、『中古マンションなどを購入して分譲賃貸として貸し出している部屋』が地域の『賃下げ相場を引っ張る傾向』にあるんです。

これが「地域の賃料設定を簡単に想定する方法」なのです。
■『中古マンションなどを購入して分譲賃貸として貸し出している部屋』の賃料の決め方
中古マンションを購入して賃貸住居として運用する場合、利回りから逆算して賃料設定するとまず(不動産価格が下げ止まりか下落傾向なので)周囲の相場より安いため入居率も高いってなぐあいで、それほどクリティカルに相場を調べなくても簡単に賃料を設定できます。
「利回りありき」で考えるんです。
 ↓
額面利回り7%:最近の賃貸相場では標準的な数値でしょう。
額面利回り5%:堅いとも表現できますが”低い数値”でしょう。
(利回り10%超えるのは資産価値が大幅に下がった古い木造アパート一棟売りや不動産価格が不安定な”地方”や”郊外”の場合で←元本リスクが高くなれば利回りも高いと、ここは債権や証券投資と同じでです)
※以前不動産投資する時の利回りの目安は10%でした。後段の説明読んでいただければ「額面で10%無いと厳しい」という状況理解いただけると思います。つまり現在の7%がいいところという状況はかなり『借り手市場』という証明です。

注)購入や新築賃貸だけではなく、通常の賃貸も大規模リフォームなど融資を受けて運用するケースが多いですから上記の利回りは表面上であり、購入の場合で言えば購入時の銀行借り入れ金利をマイナスして初めて所得となり(小規模修繕や空室リスク分も引き当てなければならない)実際の利益はほんの数%となります。
 ↑
賃貸住宅を”賃料”で考えるので「なんだか損」と思っちゃうのです。
賃貸とは『住宅ローンの金利程度で長期利用を設定できる権利』なので、それが何%の利率で自分は借りているだろうと考えれば「賃料は支払うだけ損」なんて考えにはならないでしょう。
(「賃料は支払うだけ損」なんてのは分譲やっている営業店のセールストークですよ)
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posted by iwahara at 13:27 | Comment(0) | TrackBack(0) | 売買や賃貸の話 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする





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