2012年03月28日

リーズナブルなデザイナーズレポートの筈だったのですが、

retour&Retourブログは、不動産の事実ニュース記事であって「そのままですが日付更新されるブログなので」広告掲載における基準に該当するものでは無いのですが、自主規制として事前に成約終了情報が確認された記事はボツにしています。
時折この現象発生しておりますので、長く読まれている方は驚かないかもなのですが、えーそのような理由で今回は周辺情報と「こんな感じの部屋でした」的レポートとなってしまいました。

企画的には「不思議とデザイナーズが多い街」がポイントです。
デザイナーズがやたらと多いと言えば「麻布十番駅交差点から北東の東麻布方面」ですが、郊外でもデザイナーズが多い街があります。
例えば賃貸と関係無ければ都立大学の柿の木坂方面(専らここはデザイナーズ戸建エリア)、祐天寺もレンガ外装の建築が何故か多かったり、荻窪には固有デザインのアバンギャルドな戸建があったり(後者の2例はどうやらそのデザインを得意とする建築事務所が地元にあるからと推定されます)、
代田橋には妙にユニークな(デザイナーズジャンル以外を含む)建築が点在していたり、そんな街ってあるものです。
(湾岸にタワーが多いのは都市計画的なものなので個性とは違うと思いますが有名ですね。)

地味な街なのになんとなくデザイナーズが多いと言えば丸の内線東高円寺です。
(駅名知らない人も少なくないかと)
方位的には東高円寺駅の、
higasikou02.jpg

南側となります、
higasikou01.jpg

南側にはいかにもネコのいそうな蚕糸の森公園がありまして、丸ノ内線荻窪方面への各駅の中では唯一JRとのアクセスは弱いながら(南阿佐ヶ谷は直線で阿佐ヶ谷徒歩・新高円寺は直線で高円寺徒歩・新中野は直線で中野徒歩・中野坂上も直線で東中野徒歩ですし西新宿はそのまんま新宿徒歩)、環境のいい街のひとつとなります。
(微妙にですが東中野はJR系ではなく笹塚方南系に属しているのです→なのでメインは南側なんですね、)
higasikou03.jpg

higasikou04.jpg

何故デザイナーズが多いのかと聞かれれば、思いつくのは美術学校があるからぐらいしか思いつかないのですが、確かにデザイナーズが多いのです。
(あくまでも私の主観ですから正確な評価ではありませんのであしからず。)
ちょっと歩くだけで風景はこんな感じでありまして、
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posted by iwahara at 19:09 | Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2012年03月13日

荻窪から玄人好みのシングル向けマンション

考えてみれば中央線紹介する時に荻窪増えていますが、
これ実のところの評価もあるのです。
「もはや時代は吉祥寺では無い」部分ありますし、
(今の吉祥寺は吉祥寺では無いが正確かも)
新宿が街として以前より拡大している背景から言えば電車等の利便性や(丸ノ内線始発の)通勤性能など、最近の私の評価は「荻窪中央線最強説」なんですよね。
元から荻窪はファミリーの街なので特性もマルチだって要素も寄与しているかもです。

さて今回はいつもの荻窪駅画像を別角度から、
ogi73n01.jpg

私の知る中で中央線一番珈琲の美味い喫茶店
(勿論異論は認めますよ(笑、)
ogi73n02.jpg
当初JAZZ喫茶系として知られていた時代もありましたが現在は歴史ある純喫茶ですね。

ogi73n03.jpg
アーケードを抜けるとここに交差点がありまして、

ちなみにこれはその先の交差点のHPです、
意外と知られていませんが荻窪の南口側にはアメリカンエキスプレスがありますから、南のアメックス・北のHPみたいな外資コンビがなんとなく違和感の中存在しているのも荻窪の特徴かもです、
HPは八幡のお祭りなどに集合場所を提供など地元に協力的で関係良好のようです、
ogi73n05.jpg


商店街は駅からずっと繋がってまして(この先の辻のちっさい商店街は微妙に教会通り商店街とも繋がってます)説明するまでも無く、荻窪で買い物に困るって要素は皆無です。
ogi73n04.jpg

この辺は確かに車の交通量もそこそこの通りなんですが、総じて各車徐行しておりまして(荻窪は街並みが古いので直線で抜けられる通りが少ない)、歩きやすいって事はありませんが、歩き難いってところでもありません。
(ちなみにこの辺は文京地帯でして普段は学生服の中高生が多数歩いている道でもあります。)
ogi73n06.jpg
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posted by iwahara at 19:16 | Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2012年03月08日

設備や間取り構成の整理(などなど)

春ということもあってですね、これまた随分部屋探し論の基本になりますが『設備構成』どう選ぶかだとかザックリとコスト的に価格で表すとどんなもんかなどあれこれとレポートしてみたいと思います。
(コストの想定はシングルでオーソドックな間取りをベースにしています)

話をわかりやすくしてしまいたいので「あえて大雑把に分類」して詳細な解説は最小限度に省きます。
(その方がわかりやすいのじゃないかと思って、)
■マンションフラグがある場合
・構造はRCから選ぶ(RC=SRC>鉄骨造>鉄骨ALC)
・バストイレは同一3点ユニットをベースにする
・1階〜最上階まで階層は特に関係無し
(デザイナーズの半地下はむしろ上階より狙い目)
・キッチンの広さは欲張らない
(ギリギリ所謂1Rによくある火力1口システムキッチンNGまで2口マストのフラグは立てない)
・フローリングのフラグは立てない
(カーペット>フローリング>CF)
・幹線道路沿いNGはナンセンスである
(建築許可的に高層建築の場合整備された公道との接道がマストと思っていいです)

▲無理でも2口ガスコンロマストにすると5千円前後高く想定するべき
▲無理でもバストイレ別にすると1万前後高くなるだけでなく母数が半分以下になると思った方がいい
▲オートロックは(防犯性能では無く)グレードなのでグレードに相当して高くなるのが一般的だが「都心部希望なら都心部の古築分譲はオートロック普通だったりするので」郊外の場合だと数千円は高くなると想定してもいいかも。
(てか郊外はオートロック云々以前に母数に対してマンション少ないですから)


■広い部屋のフラグがある場合
・築年数を無視
・間取は案外重要で「1Rか○KなどのKタイプの間取りを選択」
(DKはNGと考える方がいい場合もある)
・和室をNGにしない
(築年数の古い和室6帖は現代的マンションの7帖以上の場合が少なくないだけでなく6+3の2Kが含まれてくる場合もある)
・洗濯機置場は(ベランダバルコニーでも公取委的には室内です)ベランダバルコニーでも可とする
・必ずしも郊外有利とは言えない
・1階の方が体感上の広さは上の場合が多い
・間取り図の○帖などの帖数は信用せず平米数から割り出す
(「部屋は8帖以上希望」などの出し方が一番お勧めできないパターン)
・基礎知識としてマンションの平米数は壁芯計測なので対アパート比で体感上5%〜10%狭いぐらいに思っておいた方がいい
・むしろ事務所で募集メインなんかのカーペット系の部屋が狙い目


▲広い範囲で「30u越える1R」を探すのはアリですが(特に都心部)、ここに「築浅希望で調査範囲も狭い場合」には実質高級系ストゥディオしか選択肢が無いので1万以上高くなってしまう場合もある
▲勿論ストゥディオタイプをNGにしない(居室からキッチンが見えるのはNGとかにしちゃうと候補が無しになる場合もある)
▲広い部屋希望なのに水回り重視な場合=1LDKマストになると思っていい
(1LDKの基礎平米数40平米の相場で想定しないと候補は無い)



■アパートフラグがある場合
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posted by iwahara at 19:05 | Comment(0) | TrackBack(0) | 部屋探しのポイント | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする






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