2012年11月25日

落合・東中野からマンションらしいマンション

今回のお部屋はちょっと出色のコンパクトタイプです。
ありそうでなかなかないという典型かと思います。
山手通り沿いの駅はだいたい似通ったところありまして、
その代表が『東中野』『中野坂上』『初台』『中目黒』です。勿論その中でも『東中野』が一番マイナーかなと思います、
都心部への利便性アクセスは初台に負けるにしても、相場の安さや総合的な住環境はひょっとすると東中野が上かもしれません(『中野坂上』は事実上西新宿圏なのでキャラクター的に山手通りの駅と言うより青梅街道の駅)。
『中目黒』はですね、、、風評相場でえらいことなってまして、そもそもが渋谷に近いのに相場が安いところから始まった人気なのに、現在の相場が「西麻布とほとんど同じ」じゃこれ何の意味で人気の街なのかさっぱり訳がわかりません。

そんな意味で「駅的にマイナーなだけで相場が安い」とくれば憶えておきたい駅のひとつとなります。
今回紹介のお部屋は「JR・大江戸線・東西線」が使えますし、新宿行バス便もあるようですから、新宿近郊的にはかなり便利。
※東中野に中央線文明的なイメージを重ねるのはNGです、中央線文明は中野駅までで、東中野は中野坂上から連なる新宿近郊都市です。
(JR東中野駅にはオレンジの快速は停車しません。黄色の各駅だけとなります、)
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駅も改装になりまして、
えらい綺麗になってます。
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もうひとつ東中野には特徴があります。
幹線道路があるだけでなく駅近くは商業区画にあり高層規制が緩い関係で、マンションが多いんですよ。中野以西の中央線文化圏が低層住宅エリアであるのと対比関係になるぐらいマンション多いです。

さて、東中野駅の構成ですが、
山手通りを挟んで北西は「中野外郭」、東南は「中野坂上外郭」、
「最も東中野らしい街区」は駅近の北東部と南東部を指します。
前述説明のように、この北東部・南東部がマンション多い背景には商業地指定の背景があり、特に北東部はいかにもな繁華街がありますが(昔は栄えた時期もあったと思われます)、現在でもその名残が残っているのですが、ほとんど静かに消え去る方向にありまして、所謂飲み屋街的な傾向はほとんど無く、むしろ有力なマンション再開発地域と目れているところです。
(こちらがその時代をしのばせる絵のひとつ)
higaoti12.jpg

今回紹介の物件は「北東部」に属しており=東西線落合駅が最寄となります。
(JR東中野から東西線落合駅は直線で460mしかなく徒歩5分ほど)
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落合駅周囲には食品スーパーなどもありまして、東中野北西部商店街に行かなくても日常の買い物には困りません。

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交差点のバスは新宿西口行

※ちなみに上図の絵は1・2番出口方面で、今回は街紹介的に撮影しておりますが、物件最寄出口は東の3・4番出口方向となります。

早稲田通りを東に進むと
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静かでゆったりとした住宅街となり、
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posted by iwahara at 05:29 | Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2012年11月15日

吉祥寺繋がりで西荻窪のデザイナーズアパート

なかなか探してもそうそう見つからない非常にレアな物件の紹介です。
「同様タイプを○○地域で」と依頼されても困るぐらいのレア度となるでしょう。
『デザイナーズ系アパート』(実際上のグレードはテラスハウス相当と思ってください)を西荻窪から紹介します。
※グレード的には『分譲キラー系マンション』と同等クラス

エリアは駅南側の吉祥寺・井の頭系地区となります。
早速駅からスタート
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毎回恒例ですが駅”付属”の西友
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物件は駅南側なのでこちらに進み
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裏道商店街をそのまま南下
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昨今の経済動向で決して景気のいい雰囲気ではありませんが、若い人向けのcafeに更新されているお店もあり、
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中央線の中でものんびりした商店街区画として優れた地域のひとつなのです。
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ここから住宅街区画へ入りまして
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五日市街道を渡ってすぐの文教地区に今回紹介のお部屋があります。
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posted by iwahara at 07:20 | Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2012年11月06日

"人気の街"考察『吉祥寺』

”人気の街”を考える場合、プロの立場から言えば真っ先に考えてしまうのは『その問題点』です。何故なら相場が高いであるとか空室が無い等ベーシックなところから部屋探しの常道から考えることは「それを避けつつ実質的な成功を狙う方法」となりますから、いきなり”そのまんま人気の街がベター”だと考える事はまずありません。

いくつかそこいら辺の根拠を並べてみますと、
1)大体のケースで人気の街は地元民の意見と言うよりあまりその街の知識の無い総花的投票だったりする。
2)メディアにおける露出であるとか(勿論口コミ的実ネタもありますが)、所謂知名度投票になりがちである(本気で住環境などを検討したものではない)。
3)人気の街と聞けば営業色の強い新興店舗(しかもターミナル系)が押し寄せる事になり、地元の不動産環境そのものが(管理側から)複雑化する事が多い(同時にこれは業者間情報流通の障害にもなる)。
4)CP比的に人気の街駅徒歩10分と”隣駅で徒歩5分”はどちらが便利かと言えばほとんどのケースで『後者』であり(しかも相場が安い)、プロはそれを知ってますから職業倫理上からも「そのまま人気の街を勧めるのはあまりにも無責任」である。
5)東京の場合(ここ上記4と被りますが)隣駅は徒歩圏である場合が多く(近郊で15分〜20分・都心地下鉄圏なら10分以内)隣駅徒歩5分は本命駅の徒歩15分以内である事も多いので、隣駅での紹介は「単に隣の駅の方がが近いだけ」だったりする。
 ↑
などなどです。

注)メディア優先に過ぎて(その人気はともかく)本質的なその街のキャラなり魅力が逆に誤解されているとかのケースも少なく無いので(何故この街が相場高いのかプロでも首をかしげるようなケースありますが)、人気の街って話はある種のバロメーターにはなっても部屋探しの現場では(プロ的判断が強ければ強いほど)「あまり重視されない」と言ってもいいです。

■何故に今回街紹介で吉祥寺なのかと言えば(ネットの調査だと常にNo.1)、
吉祥寺は口コミ的にも東京において有数の都心近郊独立都市ですし(中央線住民的には自由が丘など比較にならないと思ってたりします)、昨今のデフレ不況が所謂人気の街的な”風評相場”を解消させつつあるような感触があるためです。

早速街の紹介いってみましょう。

吉祥寺駅駅ビル改札は
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ご覧のとうりいつもと変わらないのですが、

現在京王井の頭線と隣接する駅ビル(ユザワヤが入っていたビル)が建て替え工事になっており、
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同時に駅南側区画そのものも大規模な再開発となるとのことで、
井の頭線側の改札もこのとおり。
kitimati02.jpg
駅南にもロータリーができるほどの大規模再開発となりいくつかのビルは既に立ち退き確定しているとの話を耳にしたことあります。
(吉祥寺再開発は後段に登場する北側の旧商店街からという話の方がその噂は早かったように思うのですが、南側から先行する形になりそうですね。)

正面出口改札も改装中です。
kitimati04.jpg
工期的にも簡単に終わりそうも無いので、暫く吉祥寺駅不便かもですね。

さて吉祥寺といえば、
二本の主要なアーケードが街構造の基本となります。
サンロードと、
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ダイヤ街チェリーナード
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地元民的には(ちょっと下北風でもありますが)ダイヤ街と駅との間の旧商店街区画が重要でして、
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kitimati08.jpg
南口大規模開発の動向見ると以前から再開発計画のあるこの北側旧商店街の今後が余計心配になりますね。
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posted by iwahara at 13:33 | Comment(0) | TrackBack(0) | 『街』 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする






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