2013年03月24日

『賃料100万円』

正確には110万円です、
まーその誤差で一部屋2DKが借りられてしまいますが、100万ベースとなれば10万円も1割ですから、タイトルはわかりやすさ重視で100万円となっております。(分譲タイプです)
内容的には(著作権の関係で管理会社提供の室内画像はブログで公開できないのですが)、以前紹介した国会議員のマンションとほぼ同格かと思いますので参考にしてください。
http://retour.seesaa.net/article/54891475.html
イメージ的には高級オフィースビルの全室が住居になっているホテル系建築です。

まず考えるのはスケール的に「どんな人が借りるの」って事になりますが(笑
昔は、このタイプ外資系法人貸しを計算に入れて外国籍の幹部社員用の住宅的に開発していた時代があります。(ホーマットシリーズまでいかなくてもと各社夢を見たというかそれを模倣するように高級マンションを手掛けていたんです。)
※実は意外な事にかなり上級幹部の方でもそりゃ外国籍の方ですから「小津安的和風住居はどこにあるの」なニーズも強く、驚くほどリーズナブルな(最近の若い人的にはボロと言ってもいい)古築アパートに「ついにみつけた」と喜んでいたりするんですけどね、、

そう言っておきながら相場評価なんかを出してみます、、
最初にお断りです「駐車場が’2台ついてます」この辺ですと2台で9万とか余裕なので部屋だけの賃料ベースは100万と設定します。
極端に広いもので(144.57平米)、えーっと45平米が3.2室分ですから仮に45平米だとするとザックリ言えば32万相当のお部屋となります。50平米前後の高級マンションであれば珍しく無い賃料です(数年前なら36万してました)。
現実はそれより細かいこと言えば5平米割高ですが(ザックリ×3で一部屋当たりに戻すと15平米)、これだけの広さを確保する部屋を保持する占有係数みたいな部分にも比重は強くなるわけで、単純に平米単価で判断はできないタイプです。
※事実このマンションは「ホテルオークラによるレセプションサービス・共有部分にゲストルーム・スカイラウンジ有り」なので前述15平米云々が無意味となる特典があるため、むしろ割安だと言えるのかもしれません。
(ええ一般人には「ホテルオークラによるレセプションサービス」の意味がわからないだけでして、、、って何?本当に。)
ちなみに前述のホーマットシリーズ辺りが賃貸に出る場合概ね「70u2Lで賃料63万とか」でしょうか。

つまり「誰が借りるのか」の答えですが、この場合「虎ノ門で144.57平米の広さを必要とする人」という解釈になりますね。ホテルオークラの要素もそこを表してます。
間取り図ご覧いただければわかるとおりにメインは『32.4帖のLDK』です。
(※極端に広いと申しましても私の田舎である北海道あたりですと二束三文の土地に建坪こんぐらいの広さの家は普通にあったりしまして、殊更に高級という位置づけで無い場合もあります。←雪下ろしどうすんの?な方が重要だったり。)
繰り返しますが「虎ノ門のホテルオークラ近くで144.57平米の広さを必要とする人」が借りるんです、
ですからえー庶民的には誰が借りるのかまったくわからなくて自然ですよね。
(オフィースで考えれば「あーなるほど」的にわかっていただけるかもしれません。しかも本社虎ノ門だとかで、)

■前説が長くなり過ぎましたね、早速現地レポート開始です、
位置的には大雑把的にも物件所在的にも『虎の門』です。
最寄り駅は虎ノ門では無く神谷町となります。
toratw01.jpg
神谷町は昔愛宕の分譲キラーを紹介したことありますが、オフィースビルの中で住居となれば(母数的にも相場的にも)それは高くて当然な立地となります。
toratw02.jpg

不動産評価的にずらーっと立ち並ぶ上物を眺めれば底地の評価が考えるまでも無くわかるって感じですね(所謂担保価値ですね)。
toratw03.jpg
実はすでに今回紹介の物件見えちゃってます。
真ん中のタワーです。

物件までのルートは左にTV東京な流れでオークラへの別館(サウスウィング)方向へ道なりです。
toratw04.jpg

toratw05.jpg

物件正面はタワーオフィースなんですが、住居タワーは横道から入れます。
toratw06.jpg

toratw07.jpg
意匠における特別な方向性は無く、ドーンと普通にタワー型の合理的オフィースビル様式の外観。
デザイン的には手前のタワーオフィースのが個性的だったりします、
toratw08.jpg
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posted by iwahara at 23:17 | Comment(6) | TrackBack(0) | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2013年03月14日

飯田橋・九段下の準分譲キラー

そうそうシングル向けの賃貸住居が多いという地域ではないのですが(まー飯田橋と言えばシングルなら神楽坂方向がメイン)、立地的に珍しい方位からハイCPな準分譲キラー系マンションの紹介です。
この部屋タイプと価格帯であれば春のこの時期でも”瞬間消え”は無いでしょう。
一見何の変哲もない普通に言い部屋というパターンのようで絶妙にバランスを取ったコンパクト系というクレバーなタイプのお部屋です。

早速JR飯田橋駅の所謂JR出口(東口)です。
iidatiy01.jpg
絵的に「え?」っと思われる方いらっしゃるかもですが飯田橋のJR出口って地味なんですよね。
本当にこの絵がそのままのイメージです。
iidatiy02.jpg
ちなみにここから神楽坂側まで結構な距離だったりします。西口のが最寄りなのですが前述のとおりで西口は西口でホームから相当歩くので徒歩距離はどっちもどっちで、帰り道の買い物など考えると東口のがメインになるのではないかとの想定です。

さて今回は南側である千代田区方面に向かいます。
iidatiy03.jpg
神楽坂サイドと違ってのんびりゆったりしているイメージ。

かといってガチのオフィース街では無くって、非常に高感度の高い住宅街でもあります。
iidatiy04.jpg

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絵には登場してませんがここのちょっと先にスーパー三徳ありますから食品の買い物的な心配もありません。
神楽坂的な大人向けの飲み屋さんがズラーっと的な街並みでは無く、
iidatiy06.jpg
御苑あたりを上品にした感じの街ですね。

iidatiy07.jpg
勿論八百屋さんもあります。
物件はすぐ先で1階〜3階に複数室の募集があります。
こちらは今回お勧め候補の1階のお部屋
iidatiy00_m.jpg
(間取り的には個性的タイプでは無いので3階他室も似たような感じです)
コンパクトに独立洗面を配置したB・T別設計は構造的にはレストルーム式なので設計上の合理性は担保されてます。
キッチンからの流れは「1Rストゥディオでもよかったのでは」と思う部分もありますが、これはキッチン横にクローゼットというのもアレなので1Kタイプとしているのでしょう。
若干無理な設計にも見えますが、マンションでB・T別でかつ独立洗面と行けば少なくとも25平米から必要なところで(それでも居室は6帖ギリ)、床面積的に分譲キラーなら普通に11万管理費1万などになります。同タイプは都心近郊でもそのぐらいの相場になりますからそのままのスケールでこの立地ですと12万超えてしまい逆にバランスを取るために室内設備も超豪華としてパッケージする事も少なくないのですが、今回のお部屋は前述の絶妙にバランスを取った設計で22平米に収めることで以下の物件概要となるのがポイントになります。設計やパッケージが個性的って事ですね。
(そのまま『分譲キラー』と呼んでもいいのですがそんなこんなで今回は「準分譲キラー」と呼称してます。)
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posted by iwahara at 10:17 | Comment(4) | TrackBack(0) | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2013年03月02日

吉祥寺の事件と実生活における防犯性

今回の事件は(私にとって吉祥寺周辺は地元のようなものですし)被害者の方が今春上京の賃貸契約者の方だった事からもショックでした。
吉祥寺における大きな事件と言えば20年ほど前の井之頭公園の事件(未解決)以来ですから、今回の事件により治安上の不安が増す心配はありませんが(立川方面へ逃走とも報道されているもう一名の容疑者も早急に逮捕されるといいのですが)、今春から東京生活ビギナーとなる方や送り出す家族の方には心配されているでしょう。
東京生活における防犯上のポイントはHPであるとかスピンオフブログである『住まいの心理学』などでも折に触れて説明しているところですが、今回大きく報道もされましたので特集として詳しくレポートする事としました。

<『吉祥寺』及び様々な街の特徴>
(今回は事件が事件ですので具体的な街名を挙げた踏み込んだレポートとします)
注:レポート中でも記載しておりますが、東京都固有の犯罪発生率は必ずしも高く無く以下文中説明される比較件数の多い街などの表現はあくまでも「心理的に防犯意識に敏感」などの場合の参考となる指標であり「危険な街」を意図するものではありません。

吉祥寺は決して犯罪の多い街ではありません。
住居侵入窃盗などにおいて、DATA上の認知件数だけなら三軒茶屋を中心とする世田谷区が多く(女性の一人暮らしが多いという背景もあるかと思います)、このブログでも田園都市線のレポート自体少ないですが世田谷区を特別女性向きの街のような特集をしておりません。(世田谷は大田区同様東急系ですから神奈川などにに親和性のある方や駅郊外におけるファミリー戸建て等に適正のある庶民の街エリアと考えてます。)
発生率的には違法入国外国籍人口が想定される池袋繁華街から北(板橋埼玉に繋がる風俗街点在地域)が高く、街固有に言えば大久保・新大久保・鶯谷でしょう(この点は時折ブログでも実名挙げて紹介してますし風俗も多く一般常識としても街がら的に女性には向かない街と言っていいです)。
逆に任侠ヤクザ系の方も多く暮らす街ですが台東区入谷方面や浅草などは飲み屋街の喧嘩は多くても住居は安心で住居侵入窃盗発生率は低く(任侠ヤクザの方が違法入国系犯罪を抑止している点あると思います)、大田区も決して高級住宅街ではありませんが昔ながらの庶民の暮らし地域文化が犯罪を抑止している側面があるでしょう。
(大田区から神奈川方面エリアで固有の街的には町田が風俗メッカです。以前は蒲田にもその傾向ありましたが昨今蒲田は印象随分変わったように思います。)
文京区がダントツで犯罪発生率が低いのも皆さんご存知のとおりかと思います。
街個別の側面は、個別調査依頼時には勿論説明してきたところなのですがブログにおいて踏み込んで発言してこなかったのは誤解を招きやすい部分もありますし、事不動産においては風評によって誤った評価となる事が資産リスクに直結もしますので十分な注意が必要であるためです。数値が相対的に高いと言っても東京都そのものが(所謂繁華街でのトラブルを普段の生活で留意すれば)犯罪係数的に決して他県比較上高くない上に、住宅における犯罪認知件数はDATA上戸建てに多く(空き巣などの場合も物色するモノもそうですし侵入リスクと成果の関係性泥棒でも考えますから)、集合住宅・賃貸住宅における犯罪事例はあくまでも個別の問題であり「統計的に紹介することが似つかわしくない」という判断もあります(HPでは紹介しております)。ですから個別具体的な内容は調査依頼の中で該当地域が関係した時個別対応で説明してきたところです。
(数値的に戸建ての犯罪認知件数は集合住宅の倍近かったと記憶してます。)
■防犯意識や防犯性能に求めるニーズは結論『ほとんどが心理的側面であり東京を殊更心配するような数値は無い』←この判断に間違いはありません。
中央線エリアの犯罪統計も線路沿いに窃盗等の犯罪(自転車泥棒であるとか軽家財目的の空き巣)が集まる傾向ありますが、駅近で防犯性が落ちるのは人の出入りもそうですが『飲み屋街含めて繁華街が近い』点が専らとなります。
これはつまりエリアの問題というより生活習慣における「繁華街との関係」に留意する事が本旨であり、特定地域の危険性を意味するDATAと理解するのは少し違うという意図です。
(※この背景から専らこのブログでは街紹介的に「風俗・繁華街の位置関係などの説明」を重視してます。)

吉祥寺においても昔は井之頭公園に不良出没などの話も聞きましたが(公園内に交番できた経緯)、現在はそういう話も聞きませんし、せいぜいが「春の花見が迷惑」というぐらいです。
渋谷や新宿六本木のような若者のギャング的な”何”という話も無い街です。
前述のように『東京都の犯罪係数そのものが決して高くない』のは事実ですが、
■留意すべきは前述の生活習慣における『繁華街』からの流れになります。
(繁華街最寄りの場合には「深夜の帰宅時などに注意が必要」など)
まさかと思いましたが、
(現在逮捕されている容疑者が一部事件との関係を供述している報道を元に記載してます)
「容疑者が家出状況の未成年」と耳にした時真っ先に想定したのが(吉祥寺は渋谷や新宿のような不良がたむろするような場所が無い)『ネットカフェ』でした。
1カ月前に家出、漫画喫茶に滞在 ルーマニア国籍の少年
http://sankei.jp.msn.com/affairs/news/130301/crm13030113580013-n1.htm

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posted by iwahara at 20:05 | Comment(0) | TrackBack(0) | 『街』 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする





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