2013年08月31日

新宿から実にリーズナブルな1Rですpart2

予告していた一個前のレポート
新宿から実にリーズナブルな1Rです
http://retour.seesaa.net/article/371838493.html

こちらの周辺環境『新宿6丁目再開発の今』現地レポートとなります。

最初におことわりしておきますが、私この取材時足に若干の故障がありあまり広域に歩けなかったものですから(現在完全回復しております)、若干範囲狭い形での現地レポートとなりますがご容赦ください。
早速大久保通り近隣の副都心線線東新宿駅からスタートとなります。
higasin3g01.jpg
東新宿駅=新大久保的に解釈されている方いらっしゃるかもですが、実際のところは東新宿駅付近は所謂大久保繁華街から既に外れておりますので、確かに明治通りから西は土地勘無い方には簡単に進められない部分ありますが、明治通り東区画は普通の住宅街でありまして新宿最寄り的にも有力な利用駅となります。
(副都心線駅ですから渋谷も一本なわけでその利便性の高さも抜きんでてます)

東側戸山小学校方向といいますと、
higasin3g02.jpg

higasin3g03.jpg
このように大規模住宅も多いため買い物環境も充実しておりまして、
不通に住宅街であることがわかります。

さてここから今回の本題で再開発区画へ南下してみましょう。
一区画先の新宿7丁目交差点が大江戸線の東新宿駅です。
まず、軍艦マンションがまだ存在する事を確認と、
higasin3g04.jpg
(よかった、、まだ存在します)
そして再開発区画は、
higasin3g05.jpg
ドーンとデカイのが建ってますね〜
ちょっと数年でしょうか見ない間に「ほんといつの間に」ってぐらいの感覚しますよね。
以前工事中でちょっと寂しかった裏通りも見栄えがグンと上昇。
higasin3g06.jpg

余計なお世話かもしれませんが、
最近の全面ガラス建築っていつ見ても「水槽のよう」に感じるのは私だけでしょうか。
higasin3g07.jpg
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posted by iwahara at 23:23 | Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2013年08月20日

予定変更です、なんと間取り研究的な話になります。

実は三鷹ハイCPパート2的に取材まで終わっていて、退出前だったためプライバシー保護上ブログへの掲載時間調整していた物件あったのですが(B・T別が効いたのか)、15日退出内見開始の物件が「内見機会週末1回で一発消え」しちゃいましてボツになってしまいました(笑
前回に引き続きレポート的にはなんというか予定変更となります。
さて、一発消えと言えば春のシーズンだけかと思いがちですが、内容抜けている部屋は「2週以内に消える原則」ありますので、そのまんまかなと言ったところです。
加えてアベノミクスというかやはり今年は年間通して内容上位の物件に関してですが”動きが早い”傾向あるみたいですね。
(※反面個性的過ぎる物件は相性が激しいのである程度空室が続く場合あります。←その代り個性的な部屋は概念として早期契約率に劣っても解約率が低くなる事になるので各大家さんには個性的な賃貸物件に是非チャレンジしていただきたいところです。)

そんなワケでどうしたものか困ってしまい、当該レポートでテーマにしようと思っていた基礎平米数とB・T別設計のあれこれを間取り研究的にレポートしたいと思います。
■賃貸物件の賃料は概ね「広さに比例する」のはみなさんご存じのとおりです、
そこで問題になるのは日本人に需要の高いB・T別も果たして平米数に比例して存在するのかって言うと、そうなりません。
簡単に言うとRC造でB・T別に設計するためには一定以上の平米数が必要だからです。
(例外はデザイナーズに準じる特殊な設計・間取りの場合)
・一般的な設計から言えば「居室6帖を確保しつつB・T別にするには22平米以上必要」
・加えてガスコンロ2口なんて事になれば「25u以上必要」
・更に居室7帖以上とかになれば「間取りが1Rストゥディオか限りなく30uランク」
 ↑
ザックリ言えばこんなところです。
建造物の保守管理上RC造マンションでは水回りの配管を最短距離に設計しなければいけませんから(かといってデッキ構造として床下配管自由度を上げてもマンションは配管が結露しやすく結局傷みやすい)、一般的な設計の場合B・T別でガスコンロ2口となれば「対向面に一直線にズラーッと並ぶ」みたいな事になります。つまり基礎平米数に余裕が無ければ「DKだけの部屋に布団敷いて住んでいる」みたいな事になり兼ねないと、、事実水回りが平米数の半分以上を占める部屋少なくありません。
洗濯機置場室内・独立洗面などとなれば”この一直線”が更に伸びる事になります。
(木造APはキッチンの位置や向き・トイレの位置などかなり自由に配置されているんです。←木造は構造上配管自由度が高い。)
ですから再三ブログ等で説明しているように「マンション適正=3点ユニットもOKであること」がマンションにおける部屋探しのキモであり、日本と言えば和洋折衷なんですから現代人の方々は3点ユニットも使いこなしてくださいよってな話なんです(格安の部屋を探せなくなってしまう)。

■もういっこ重要な事は募集図面に記載されている間取り図上の「○帖」ってのは参考でしか無く全く信用できないってのも豆知識です。
何故って「畳の大きさが基準によって違うため」でありまして、
江戸間 1.54u:約176cm×88cm:9.24u
団地サイズ1.29u:約160cm×80cm:7.74u
 ↑
ほらね、
マンションなんかで表示される帖数ってか、新しいものはほとんど上記の「団地サイズ」に準ずるものだと考えた方がいいです。
(学生時代に暮らしたオンボロアパートなんかの6帖は大概江戸間なので現在マンションで言えば7帖に相当する。←古い物件ほど室内広いって現象が起きる理由のひとつ。)

▲ちなみにプロの間では間取りに表示されている帖数は無視して、基礎平米数と間取りから実行上の居室の広さを想定します。ですから帖数表示の無い間取り図で漠然と「この部屋は何帖ですか」と聞かれても返事に困る場合もあるんですよね。「それは団地サイズですか?江戸間でですか?」みたいに、
(間取りに表示されている帖数を鵜呑みする営業はプロの間でも素人扱いですから、)

そんなこんなでポータルサイトの不動産コンテンツなどで「6帖の広さで安い(20平米以下)B・Tがあった」なんて言っても、実際には無理なんですよ。
それは団地サイズだからですよと、
(今回ボツになったレポート物件も実は20平米以下の珍しいB・T別だったのですが、原稿的には「居室は5帖程度と考えてください」と解説つける予定でした。)
■昨今「7帖以上希望」が少なく無い背景は(昭和の研究とかだと個人の部屋は6帖で十分ってのがあります)、そのまんま7帖間以上を希望しているのでは無くって「団地サイズの6帖は狭すぎ」って事なのじゃないかと思うんですよ。
事実、江戸間6帖改装リノベの物件などで内見となると「ここは8帖ですか?」と評される事多いです。(確かに団地サイズの7帖は9.03uなので元が箪笥置場みたいな+αのある江戸間6帖は団地サイズ8帖に匹敵する事が珍しく無い。)
そして、これが又不思議な話でして(日本人特有の生真面目さというか)改装前が6帖だとそれが江戸間でもその後の募集も表示は6帖だったりするものですから、現状「部屋の広さは内見しなければわからない」という状況になっているワケです。
そんなこんなで「総じて古い物件ほど広い」傾向ありますね、
てか間取りの表示では無く平米数を確認しましょう。
▲更に言えばマンションはその平米数の計測がほとんど壁芯計測なので表示上の広さより実際は狭く、「同じ平米素の場合マンションに比べて木造アパートのが広い」って事も忘れてはいけません。

以前にも紹介しましたが、昨今はコンパクトな浴室ユニットも出てきているので(狭い事には違い有りませんが)平米数が少なくてもB・T別にできる可能性は高まっているので、格安のB・T別がもっと選択肢として増えて欲しいところではありますが、「マンション適正=3点ユニットもOKであること」が原則である事には変わりありません。
(マンションは高級物件でもレストルーム形式でB・T同一少なくありませんし)
設計上の自由度高い木造アパートなのに3点ユニットだと違う意味で残念な気持ちになりますが、、
「木造はB・T別など水回り自由度高く、マンションは元々水回りに設計上の制約がある」という常識が広まってくれれば話が早いんですけどね。

所謂建築家の明示あるガチのデザイナーズの中には20平米以下でも余裕のB・T別設計に成功している事例(キッチンの裏側にトイレとバスルームを並べて、トイレがバスルームの脱衣洗面を兼ねる異例の設計)もあるので今回の話も一概には言えないところですが、成功例は一部に限られてますから”一般例としては”今回紹介の広さ目安を参考にしていただくのがベターに思います。


最後に
2週続けて画像が無いのもアレなので、
えー三鷹レポートで使おうと思っていた三鷹駅からの画像をアップしましてまとめとしておきます。
akamita0S.jpg
本文となんの脈絡も無い画像でスイマセン(笑
赤い月ってこれのことかーと思った画像であります。
(残念ながら未確認飛行物体ではありません。)

posted by iwahara at 14:25 | Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2013年08月12日

新宿から実にリーズナブルな1Rです

最初にいきなりですが、現地取材いけませんでした(笑

えーとですね、猛暑もあって夕方からの取材を予定しておったのでありますが東京都に激しい雷雨注意報が出ておりまして(近隣で停電もあるなど洒落にならないので)「御苑近くは随分レポートもしている」など含めまして現地取材NGの判断しました。レポート中にも出ておりますが新宿6丁目再開発進捗なども確認したいところですので、ここは後日補完でレポートいたします。

立地環境としては「最寄りは東新宿駅」で明治通りの東側なので所謂新宿繁華街や大久保エリアではありません(この一本通りの向う側がここでは大きいのであります)。物件最寄は天神小学校ですしロケーションとしては「新宿御苑郊外」というキャラクターで考えても間違いないかと思います。

最近リーズナブル1Rのレポート続いているおりますが、相場評価的にかなりこのタイプの賃料底値が落ち着いてきた感強く感じます。数年前なら7万5千円ランクのものが「ひょっとすると6万台」になっていたり8万以上は堅いランクのものが7万台といった感触で、『ミニマルコンパクトは6万台〜都心でも7万台で可能性アリ』ここに落ち着いた感ありますね。ザックリ言えば総じて5千円下がったといいったところです。
■常識的に考えると引っ越せば「あくまで可能性ですが5千円安くなるかもしれない」となります。
しかし、昨今しっかりした管理会社であればかなり多数件『更新時に賃下げの打診』が確認されてますので、いきなり解約を考えるのでは無く更新の時「5千円賃下げの打診」なら角の立たない交渉になると理解されるのがまずはベターな判断だと思います。
(家主さんもどうせ新規募集で5千円下がるのであれば、賃料支払安定している現入居者の契約条件を賃下げする方が得な話ですから。)

つまり、
ここのところハイCPですとかリーズナブル的文言続いていますが、これだけ続くと「もうこの相場で常識」って事ですね。
(予定に変更が無ければ次回もハイCP1Rのレポートになります。←退出予定情報なのでプライバシー保護からレポート公開を控えている状態で、いきなり即決終了が無ければ予定通り次回レポートもハイCP1Rとなります。)

さて物件ロケーションに話を戻します。
ザックリ言えば「明治通りの東側一本裏、東新宿駅が最寄りで東新宿駅と新宿三丁目駅の間にある」なかなかどうして思い切り新宿都心のロケーション。
買い物環境もマルエツが近隣ですし、新宿6丁目再開発地域も隣ですから新宿都心間近ながら地元感のある暮らしが可能なロケーションと言えるでしょう。

間取りもなかなかユニークです。
jyuku6no1u.jpg

大原則として『マンションでB・T別とするには約22u以上必要』というのがあるのですが、
1Rストゥディオ系などの特殊な設計ですと稀に19u〜B・T別が可能になる事があるんです。
(ですけどこれはデザイナーズなどのレアケースがほとんどですから20u以下の1Rを探す時には3点ユニットをベースに考えてください。)
▲今回のお部屋はまさにこのタイプですが基礎平米数から考えて居室の実行平米数的広さは「団地サイズの6帖前後想定」になるでしょう。
築年数が1973年ですから違った意味のヴィンテージ感もあり、なかなかの内容であると思います。
若い方は勿論ですが、違いの分かる大人の方にもハマるコンパクトではないでしょうか。

【物件概要】
大江戸線東新宿4分、都営新宿三丁目7分(地下通路E1口だと4分)、丸ノ内線新宿三丁目8分(丸ノ内線新宿御苑前12分)、新宿区新宿6、築1973RC造5階建の2階、20.41u1Rストゥディオ、
オートロック、システムキッチン、バス・トイレ別、洗濯機置場室内、光ファイバー、
賃料7万円(管理費5000円)、礼敷1/1、

どうですか、文句付けようの無い内容。
新宿都心ということもあって、防犯性を気にされる方いらっしゃるかもですが、以前から説明のとおりオートロックは防犯設備では無くプライバシー保護設備グレードです。ですが、いくつかの条件が整うと防犯設備として機能します。
今回現地取材となっていないので詳細は確認できないのですが、今回のお部屋は外観的に「バルコニー開放で隣室も容易に渡れる外壁型では”無い”」上に中規模世帯数のマンションでもありますから、オートロックが一定レベルの防犯性能を発揮する造りになってます。
ロケーション的にポイントになる部分かと、
高級マンションを謳っているものではありませんが、必要にして十分の設備と「ユニークな間取り設計」をベースにしているのでB・Tですが極端に部屋が狭いということもなく、コンパクト系1Rを都心で探している方にはなかなかのお勧めでは無いかと思います。
大江戸線東新宿駅は若干(周回方向的に)利便性落ちる部分ありますが、ここは丸ノ内線が10分以内ですから十分でしょう。
新宿系を希望されている方には有力な候補となるかと思います。

■住まいの心理学の方でも告知しておりますが、
 ↓
暑すぎる時には部屋探し諦めましょう。
業者も夏季休業任意に入るので万全の状態で調べられない場合ありますし(といっても14日〜週末あたりが休業期間に思いますが)、この状態で引っ越しやったら引っ越しやさん倒れますよ(笑
探し時的には8月後半からでしょう。
今週はほぼストップと考えていいと思います。


posted by iwahara at 21:24 | Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2013年08月03日

荻窪からペット可中堅シングルタイプ

最近紹介する事の多くなっている中央線荻窪からです。
特別荻窪押しでは無いのですが、賃貸住宅も多く母数的に選択肢が多い証明とご理解くださいませ。
今回は大変珍しい小型ペット2匹可のアパートとなります。
小型ペット2匹可と言えば管理会社ライフィックスさん思い出しますが、ペット可に強いライフィックスさんでも2匹可は限定的だった筈で、非常に珍しい内容になります。
他お部屋の内容もペット可に特化した部分もあるので、建築コンセプトから意図したものであることがわかります。
立地は駅南側の大田黒公園方向となり(地元の方はすぐにイメージできると思いますが)、所謂一戸建て高級住宅街の”ちょっと先”となります。
いつもの駅の絵からスタートです、
ogipekuro01.jpg
商店街に入りまして、
ogipekuro02.jpg
すぐ西側交差点方向へ曲がり、
ogipekuro03.jpg

ここから住宅街へ入るのですが、
かなり大きな駐輪場施設があります。
空状況までは確認できませんが、今回のお部屋の場合もここポイントかもしれません。
(物件はこの駐輪場から実徒歩で10分ちょうどでした)
ogipekuro04.jpg

荻窪の駅南側大田黒公園方向といえばかなりの高級戸建て系低層住宅街であるため、街的には安全なんですが、初見で歩く人にとってはちょっと寂しく感じられるかもしれず、
ogipekuro05.jpg

ogipekuro06.jpg
男性であれば勿論なんてことない歩きやすいルートと距離ですが、女性の場合だと自転車利用もあるかなと思った次第です。
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posted by iwahara at 13:19 | Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする






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