2013年09月27日

新宿近郊として高田馬場を想定してみる

今回は分譲キラー系なので、所謂男街系の高田の馬場ですが女性のみなさんもアリなパターンとなります。(後述しますがルート的にも女性にもお勧めの立地です。)
思いつきそうでなかなか思いつかない選択肢駅のひとつに「高田馬場」があります。
池袋近郊ですと「女性は目白か西武池袋沿線だとか」ですし、新宿近郊は大久保界隈のあのなんとやらの関係でなんとなく馬場だけ取り残された感があったりします。
そんな高田馬場もですね、駅の西側東側及びJR側・東西線側で随分と印象違ってきます。
確かに大まかに言えば男街なんですけども(笑、
今回のルートは(近道も歩いてみたんですがそれほどのメリット感じられず)、早稲田通りから明治通りという商店街〜オフィース区画幹線道路ですし、先日紹介した地下鉄駅出口付近に成城石井なんてできましたから今回の物件に関してはかなり女性向きの内容備えたものとなっております。

ちなみに現在地下鉄6番出口は工事中
babakkui01.jpg
(7番出口から撮影しております)
6番が使えないのでちょ〜と不便なんですが、どうやら駅出口のあるビル自体建て替え中らしく暫くかかると思いますが、最寄り出口は6番となります。

先日もお伝えした成城石井、
babakkui02.jpg

早稲田通りから明治通り交差点方向はこのような感じであります。
babakkui07.jpg

babakkui08.jpg
(当初近道ルートで現地向かったので若干画像が時系列違っちゃってます。)

更に明治通りの物件周囲はこのような感じでありまして、
babakkui03.jpg
こちらは目白方向向き

そして物件目の前は警察署
babakkui04.jpg
オートロックの防犯性云々抜きにこれ以上ない防犯”立地”でしょう。
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posted by iwahara at 16:50 | Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2013年09月17日

『男の1LDK』中野から

中野って時点でもうイメージは男性的な感じかもしれないんですが(中央線街キャラ分類でも中野は男街ですから)、いつでしたか報告した中野駅の改装により特に駅北側の雰囲気は随分と変化しました。同じ男街でも高円寺駅北側ともうほとんど同じかと、
今回タイトルは『男の1LDK』となってますが、いつものように「そのまま性別を意図したものではありません」のでお間違えの無いように。所謂”男性的”なる延長の”男の”ってコピーです。

■最初にお断りです
先日の台風で取材行けず今回も現地レポートはありません。
というか新宿6丁目の場合と違い、中野は駅改装後も以前レポートしておりますので、今回はテーマが間取りと物件の基本構成ということもあり後追いで取材の予定はありませんので、悪しからずです。
以前の中野駅改装後のレポートは以下(こちらを参考にしてください)、
変化した中野駅から設計に優れる2R
http://retour.seesaa.net/article/295415777.html


まず中野駅の北側南側の街キャラの違いからおさらいしてみます。
中野のいいところとして昔から知られているのは西武線沿線となる北部でありまして、薬師から野方の方なんですね。JR中野はブロードゥエイなどで知られる「サブカル系の街」であり、飲み屋街も有する男街に属します。駅南側はもう丸の内文明圏の趣となるため「新中野から中野坂上に連なる」という雰囲気が大で(この点駅北側で早稲田通りまで行くともう西武圏になるのと似てます)、実はJR中野駅近隣の商業地というのは中野区全体として見ると「ちょっとマイナー」なエリアだったりします。
事実その関係で、取材レポートの多い駅ではありませんし、中央線文明圏的にも評価分かれる区画でした。
それが前述の駅改装による「抜けの良さ」により大幅に変化するのではなかろうかと思われであり、
雰囲気的には高円寺と変わらないので、JR総武中央緩行線中野止まりや東西線始発に乗れる優位性など本来持っているパフォーマンスは荻窪に匹敵するものです。
駅近は商業区画がガチっと占めているので、住居は駅からちょっと歩く形となるのは確かですけどね。
さて、話を物件に戻しましょう。
1LDKと言えば若い方二人入居か女性キャリアの方向けなイメージあります。
おおよそ男性は一般的には25u前後の安い部屋の志向強いでしょうし、広い部屋なら1Rストゥディオのドーンな部屋の方が選ばれやすい傾向ありますから、リビング+寝室の必然性がですねあまり男性には一般的とは言えないかなと思う訳であります。
そこで何故今回のお部屋が「男の1LDKか」
nakati1lks.jpg

デザイナーズを謳っているものではありあませんが”それ系”ジャンルに属するでしょう。B・T同一で階層が1階だけで(ちなみに計算された植栽により低層特有のオートロックにより女性でもアリな部屋です)、殊更男性向きという事では無く「キッチンがストゥディオ風にLDKに露出して”いない”」ところがポイントです。
広い部屋を志向する場合有効壁が広いと本棚やら大型TVなどの配置が楽でアバウトでもいけるので、この辺が前述のB・T同一と1階そして”中野”と合わせてトータルで男性向きかなと思ったところです。
勿論広さ的に二人入居可なので、引っ越し無精な人にも向いているかと、

【物件概要】
JR中央線中野6分、中野区中野5、築1991RC造4階建の1階、44.54u1LDK、
オートロック、エアコン、洗濯機室内、光ファイバー・CATV、専用ゴミ置き場、駐輪場、駐車場有料(27,300円礼金1:空確認要)、2人入居可、保証会社利用可、
賃料11万3000円(管理費1万円)、礼敷0/2(礼金0は9月申込時のキャンペーン)

(資料では中野徒歩が6分となってますが、管理会社地図の表記位置と距離計測にひょっとすると勘違いあるようで、実測8分実徒歩10分以内と考えるのが妥当な感じですので宜しくお願いします。)
『分譲キラー』より安くフルスペックで約45平米のデザイナーズ的それ系であり、パッケージとしてハイCPです。シングル向けには高級といっても9万ランクで十分に思いますが、「引っ越しとか面倒だし暫く無いな」且つ「分譲買うとかそういう予定無い」な方に有り得るパターンと思う所存です。

位置的には駅北へスーパーライフのとこ先まで少し入ったところからJR沿いに東って位置で、若干寂しい感もある閑静な住宅街って部分も男の1LDKって感じだったりします。
中央線希望で女性であれば文句なく『阿佐ヶ谷・荻窪・西荻窪』がお勧めとなりますが、中野繁華街は風俗は少なく主に飲み屋街ですし、なんといっても新宿までの近さから言って男性に中野はアリアリでしょう(若い方なら高円寺のがそれは面白いでしょうけれど)。
ちなみに純粋な近さから言うと新宿までは中野坂上のが近いんですが、坂上はあれで街が淡泊ですから、マンション母数の多さ含めて坂上だと「新宿至近の癖の無いクレバーな選択」なイメージになるでしょう。

今回のお部屋もちょっと前なら余裕で15万クラスだと思うので、割安感相当大になってますね。
(これホントの話です。数年前比較でも同レベルの部屋千歳烏山とかで15万前後してましたから、)
相場的にそこそこ高い中央線でこのパッケージはかなり割安感ありますね。


posted by iwahara at 03:33 | Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2013年09月09日

なかなか探すと見つからない中堅シングルから8万円台

意外とこのタイプが無いんですよ。
『分譲キラー』ほどの予算は無いが、9万以下中堅シングルゾーンで25u以上だが所謂「広すぎる1DKアパート的間取りでは無いもの」(理想は30u)、都心部であれば古築リノベでいくつかこのパターンを発見する事もできますが、近郊沿線でとなると土地の不動産評価の関係でRC造でカチっとしたは建築費用融資との関係から構造的に存在しないからです。
なものだから郊外となれば木造アパートで高級ランクのものを探すのが吉なんですが、そりゃできればマンションでという需要もあるのも自然な事であります。
しかし低層指定地域も多くなりますから郊外となればなるほど「低層RC」なる最も高級な建築仕様になるのであり、更に前述記載の底地の不動産評価との関係からなかなか難しいのであります。
(大家さんが元々大資産家で建築時に融資の点などそれほそど気にしない力があれば別です。)
どちらにしても郊外ゆえの低層RCは建築コストから考えても「賃料を安く設定するのは構造的に難しい」ですし(『分譲キラー』が郊外も都心もれほど賃料に違いが無い理由と同じように)、それで空率率が大きくなってしまえば大家さんの経営も赤字になってしまいます。

な関係で、デザイナーズとかの方がそれに近い候補になる場合が少なくありません。
(端的に言えば郊外でヴィンテージを探すことはほとんど無理であるため、)
今回も「デザイナーズながらハイCP」という前述適合性の高い候補がありましたので、
「なかなか探すと見つからない中堅シングル8万円台」の”探し方”としての紹介です。
デザイナーズ希望では無い方でも、マンションフラグがあるのであれば郊外で中堅シングル25u以上を探す場合にはむしろ最初からデザイナーズもアリとしておく方が適合性高くなる場合がりますよって事例です。加えて「その場合こういう間取りは驚くところじゃありませんよ」の参考にもなっているかなと思います。
大変にCP高い内容のお部屋なので、内見があればほとんど一発消えだと思います。
(●来週にはもう終了している可能性大のお部屋なので「部屋の探し方的参考」趣旨のレポートとなります。)

■井の頭線久我山駅です

久我山と言えば、永福町や浜田山とは一線を画する「井之頭系」であり文化圏的には「三鷹台や三鷹・吉祥寺」だったりする街です。
実際に久我山駅からのバスは三鷹駅行きだったりします。
メインの商店街は駅南側なんですが、今回のお部屋は北側。
kugadeti01.jpg

北側と言っても買い物等不足する事ありませんし、小規模ながら商店街もあるんです。
kugadeti02.jpg

kugadeti03.jpg
静かで落ち着いた街であり、街キャラ的には女性系かもしれないですね。
(ここは井の頭の賃貸全般に言えているキャラかも知れません)

物件への最短ルートは「人見街道まっすぐなのかな〜」と思いますが、若干迂回必要であることと、人見街道は地元的には「案外歩きにくい道」なので(防護柵歩道はあるんですが幅が極端に狭い)、前述の買い物環境との接続も考え、ちょっと遠回りながら歩きやすいルートを選択してます。
kugadeti04.jpg

久我山の環境を若干説明しますと、商店街のある南側区画は「ちょっと歩くとすぐ畑で、牟礼とかも近い。歩行者とかは子供達なんかも多くてのどか」な街で、北側区画は「井の頭的には吉祥寺郊外の井之頭公園や三鷹台から連なる”杉並区風の戸建てエリア”」とでも言えばいいでしょうか。
(ある意味そのまま杉並区西荻窪方面に接続するからそういうキャラなんですけどね、)
kugadeti05.jpg
実に閑静な住宅街です。

間もなく物件となります。
■物件概要は徒歩4分となってますが、今回紹介ルートだと実徒歩7分〜9分かなってところです。

お部屋はこちらの1Rストゥデイオ
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posted by iwahara at 17:48 | Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする





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