2014年04月30日

『新御徒町から御茶ノ水』

このブログでも「春の引っ越しシーズンは避けるべき」レポート何度か書いてきたところですから、いよいよ頃合いかなと考えてらっしゃる方もいらっしゃるかも知れません。
そこで、あまり候補駅として思いつかないながらも有力な都内の街を紹介しておこうかと思ったところです。(カテゴリー『街』は随分久しぶりですね)

それほど大袈裟なレポートではありません(笑
「この辺歩くとどんな感じ」ですとか「この辺からここまで普通に徒歩圏」なんて感覚がつかめていただけると吉かなという企画となります。
『新御徒町から御茶ノ水』といえばその中心は秋葉原になりますが、秋葉原は住居とはあまり関係ありませんので「あえて迂回するルート」を選択しております(土日のアキバの混雑は相当ですからね)。
大江戸線新御徒町駅よりスタートです
sinokaotya01.jpg

駅直下が佐竹商店街となっております
sinokaotya02.jpg

sinokaotya03.jpg
緩い感じで有名な佐竹商店街ですが、確か日本で二番目ぐらいに古いアーケード商店街でありまして、このなんとものんびりした雰囲気が特徴となっております。
今回紹介するエリア的には、この辺が相場最安でありまして、とにかく古いビルなどの中高層非木造建築が多く、所謂フルスペックな築浅マンションを探すエリアではありませんが、ベテラン向けの味わい深いマンションを探す場合好立地。
且つ、入谷方面的なガラッパチ度も無くですね(笑、初心者の方にも安心な東京東側の住宅街と言えると思います。

ここからJR御徒町方向へ歩いてみましょう。
sinokaotya04.jpg
JR方面向かうと「住居と事業物件が立ち並ぶ」景色ですね。

sinokaotya05.jpg

この絵の先はJR御徒町駅です
sinokaotya06.jpg
街の各所の細道には隠れたお店が各所にありまして、ざっと街の全体像を掴むにも引っ越ししてから1年ぐらいかかりそうな面白さも特徴のひとつ。
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posted by iwahara at 15:01 | Comment(0) | TrackBack(0) | 『街』 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2014年04月25日

あっという間に成約終了で取材NGになってしまった戸建の話

これは取材にって古築木造戸建てのいいのがあったのですが、
管理会社さんに電話した時にはもう終わっておりまして(内容上位の部屋が2週と空室続かないのはやはり本当で)、残念ながら自主規制により取材NGとなった戸建てのお話です。
場所も都心部中央線の某駅とかまでしか言えません。
賃貸条件的なものも15万以下だったというところで後はご想像ください。
物件概要は内容的な部分は問題無いかと思いますので、
そこから紹介しましょう。
【物件の”内容”】
築昭和34年代の木造2階建て3K以上(50平米越え)、
オールフローリング、ペット相談で(他も各種相談な)H25内装フルリフォームのお部屋でした。
浴室関係の設備もかなりセミオートバスなどにリフォームされており、
まー誰が見ても「これは決まるわ」という戸建てだったのです。
この内容だと井の頭線ぐらいの郊外でも普通に15万はしますから、それより安いとか驚きのハイCPだったのです。

(こちらはイメージ画像となっております)
iikag0001.jpg

「何故都心部でそんなに安いの?」とお考えの方もいらっしゃるでしょう。
理由は簡単で、だいたいこのタイプの戸建ては公道との接道状況などから『再建築不可』の立地になっていおり、区画整理の進まない旧市街が残る都心に多く「売買価格がドーンと落ちる(事実上売却もできないので資産評価が安い)ため、賃料って売買額との利回り計算で決まるため」都心なのに安いって現象が発生するのです。ほとんどの場合土地権利も「旧法借地権」だったりします。
(ですからこの現象は基本的に「木造APと戸建てだけで発生します」)
時折建替えができないものだから「柱一本残して事実上建替え」なんて裏ワザが登場したるするのもこのタイプ(仮に中古売買する場合も銀行が資産評価しないのでローンの対象とならず、現金でしか買えないとかの場合もあります)。
言うならばですね「買うより安い賃貸」とでも表現すればいいかなと思います。←案外このパターンはあまり論じられていません。

今回紹介の戸建ての場合は賃貸なので流石に建替えクラスではありあませんが、リノベとほとんど同じ意味のフルリフォームだったんですね。
■さすかにこういう部屋を「探してください」と依頼あっても『運』としか言いようの無いレア度なんで、まず無理な上に出現頻度的に立地は選べないですから「立地より戸建てマニアである」的なニーズが無いと調査の対象にはなりません。
(と申しますか、どんな調査やる時でも何気に希望条件に無くても「戸建て賃貸は無いかな」とか調べているんです。)

契約した人はラッキーでしたね。
唯一心配なのは「この契約のお得度合がどれだけ凄いかわからない場合がある」事でしょうか。
その価値がわかれば「こんないい話取り壊しになるまで絶対契約更新」的に考えるべきところなんですが、不動産的お得度の意味が十分に理解されておらず「安くてラッキーだった」などですと2年4年で次の部屋なんて勿体無い話にもなりかねません。
(借地借家法における借主特権が『更新権』である事をご存じ無い方少なく無いんですよね。←そこが最大の”特権”なんですけどね。)
減価償却課税評価的には室内造作の価値は10年で損耗とかになりますから、更新で10年目とれば確かに引っ越し時にもなりますが、流石に8年以上などの長期契約実績信用があれば家主さんと自費負担リフォームなどの相談もできたりする場合もありますから(相談可の保証はできませんけれど)、長期契約で損をするって話は常識的に考えて無いのです。
「極端に初期費用の安い条件の部屋を転々とってパターンが損なんです。」


今回のは中央線沿いでしたけど、昔白金高輪のお寺の敷地内の戸建て賃貸なんて「かなり珍しい物件」もありましたよ(地図見ても入口わからなくてどこから行けばいいのか随分苦労した記憶あります)。なかなか、都心になればなるほど「マンション希望」多かったりするので、そういう存在自体ご存じ無い方も多いかも知れませんね。


posted by iwahara at 18:26 | Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2014年04月17日

若い人向けのB・T別をミニマルコンパクト的に応用する

あえて今回の物件を「男性向けB・T別」と定義してみようと思います。
(性別ではなくあくまで自我モデル的な意味合いですの誤解の無いようにお願いします。)
B・T別と言えばマンションには不向きな設計で、シングル向けとしては3点ユニットのがべたーであるとさえ考えていますが(B・T別を優先するなら木造APのが優れたものあります)、
今回はその逆パターンを考えてみようと、こういう企画です。

『住まいの心理学』ブログの方で時折特集している「ミニマルコンパクト」という概念の部屋は17平米以下の1Rマンションで3点ユニット構成を想定したものですが、通常シングル向けマンションのB・T別と言えば最低でも22平米、2口ガスコンロの上位設計なら25平米となり「もう平米単価的に割高になってしまう」のが通例です。これは特にRC造などの高級建築になればなるほど水回り配管の設計自由度が”無い”ため、ズラ〜っと横並びとなる水回りが床面積の半分に達してしまうためです。
マンション設計で20平米以下でB・T別を実現するには設計上相当工夫が必要で(例外は浴室トイレ建材に特殊なものを用いるデザイナーズなど)、普通に設計するとどうしても居室6帖を確保する事が困難になります。
これがシングルRCマンションのB・T別「郊外でも8万越えの真実」となっております。

しかし時折、やはりデザイナーズ系などの設計で20平米前後のままB・T別に挑戦する部屋があります。母数は少ないのですが「予算に制約ありつつ水回り重視に特化した希望の方向け専用マンション」のような存在です。
一般的には予算に制約の多い若い方向けのB・T別となるんですが、若い方が二口コンロやB・T別を生かし切れるだろうかって考えた時、「ミニマルコンパクト志向なお風呂好きベテランの方」にこそ好適なのでは無いかと考えたんですよ(東京ビギナーの方にはフルスペックの部屋は贅沢ですよ)。
所得にそこそこ余裕もあって、PCはノーパソやタブレットで(TVもワンセグで十分)衣類関係も整理されていて無駄な持ち物が無い的な、東京での生活に特化している方で料理は結構する方で、尚且つ「お風呂だけは長風呂だ」な方。
普通にいけばこの方はB・T別で8万5千円以上な世界かと思いますが、そこをミニマルコンパクト適正から予算を抑える形にできないかと考えてみました。
(反対に居室7帖以上希望タイプの方はストゥデイオタイプの3点ユニット1Rがお勧めです。)

物件はかなり鷺ノ宮の『阿佐ヶ谷』です。
ルートは駅からそのまんま中杉通りを北となります。
asasagipa02.jpg

asasagipa03.jpg
阿佐ヶ谷駅から北といってもご覧のとおりで買い物に困る事は全くありません。
ちなみに最後の方で絵出てきますが、中杉には旧中杉通り商店街というのが北側にありますが、ここは地域の商店街的な緩いスケールのところで物件までのルートとして旧中杉使うと遠回りになっちゃうので今回の取材ではそのまま中杉通りを北上します。

asasagipa04.jpg
絵をみて「あれ街路樹はどうなったの」と思われる方いらっしゃると思います。
現在一部相当規模の剪定が行われており、私その辺は詳しくないのですが確かかなりの数街路樹を撤去しなければならないとかの話が杉並区で出ていたように記憶してます。
今後どうなっちゃうんでしょうね。
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posted by iwahara at 19:43 | Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2014年04月08日

シリーズ『高級木造アパート』浜田山1K

昨年から定期的な感じでお伝えしている高級木造アパートですが、
必ずしも母数が多いタイプでは無いので、発見した時にはレポートにしているような感じとなっており、今回は浜田山からの紹介とこのようになっております。
サイドバーの記事検索窓で「浜田山」調べていただければ過去の街レポート出てくるかと思いますので、買い物環境的な部分は過去記事参照いただければと思います。
(井の頭線の駅的にはNo1が永福町、No2が浜田山or久我山でしょう。)

いつもと同じ絵もアレなので今回は商店街側から駅を
hamokuaps01.jpg
徐々に徐々にですが、バブル崩壊後に感じていた浜田山の退潮感はすっかり回復に転じており、今後商店街は更に活性化してくるのじゃないかなと思っていたります。
JR駅との姉妹関係的に言うと、浜田山はバスルート的に阿佐ヶ谷系となります。

今回は浜田山駅線路沿いの道を高井戸方面へ進みます。
hamokuaps02.jpg

hamokuaps03.jpg

hamokuaps04.jpg
この辺は緑も多く低層で井の頭線沿い側道の幅も線路から離れているので、浜田山から永福間や三鷹台から井の頭公園駅間より格段に音も静かに感じます。
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posted by iwahara at 23:24 | Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2014年04月04日

戸建てバージョンのこんな家もあった的レポート

今回は諸般の事情から図面もありません。
取材NG以外にも微妙な部分があるので、自主規制として図面掲載も見送りました。
大きな特徴がその物件概要にありますので図面無しですが内容は濃いものとなっております。

立地は某新宿系沿線の大変有力な駅です。
発見の経緯は、問い合わせがルームシェアであったところに始まります。
(以降の説明は友人同士のルームシェアの場合となります、恋人関係の場合はジャンル分けとして『婚約者』分類となるので、ルームシェアとは呼ばず二人入居の枠内になります。)
■以前にもお話した事ありますが、日本の借地借家法では事実上欧米に見られる『ルームメイツ方式』は不可能なんです(日本でこれをやるとするとシェアハウスの経営になるんですね)。現行法の中でルームシェアを考える場合、どうしても保証人関係が分散して弱くなる事と、契約名義人の代表者としての安定度が不明瞭であることや「友人同士の喧嘩別れで解約となってしまう短期解約リスク」からペット可より友人同士のシェア可の数は少なくて仮に交渉でOKが出るタイプでも解約時などにも不明瞭な部分を残す事もあり得ますからretourでは基本的にですが「備考欄にシェア可の記載のあるものに限り」紹介してるんですね。

※本当に昔から真剣にシェアの契約に取り組んでいる老舗の契約ですと、火災保険まで各人分散させるなど「起こり得る紛争の経験蓄積」が大変多くその契約の随分と工夫されていたりします。
喧嘩別れ解約の場合でも最初に退出してしまうのが契約名義人の場合、後処理どうしたらいいのかなど管理上のリスクがあるのは事実で、管理会社の対応含めて最初から「シェア可」のがベターだと考えているワケです。

さて、そんなシェア可物件ですが、必然的になにがしか個性的だったり、家主さんがリフォームを半分あきらめていてなんとか現状でというパターンがあったり、母数は少ないのですが最初から『想定外の物件』を探すような話になるんですね。(逆に堅い内容の候補は出難い。)
更にこの時の希望条件は『一戸建て』でした。更に母数は限られて更に個性派しか出てこない形だったのです。
(今回の話とは少し離れますが、原宿から千駄ヶ谷界隈でも時々10万だとか11万とかで謎の戸建て賃貸が「数年に1室ぐらいの頻度」で出る事もあるんですよね、半分運任せの調査となるのも確かなんですが希望条件に幅があれば「その時の運勢」的に何がしかの答えが出るのが東京賃貸の面白いところです。)

■調査時どうなったからお話しますと、引っ越し自体時期が不確定となった的な連絡があり、内見候補の選定そのものが流れてしまい「随分珍しい物件だったので大変残念だった」のです。
業法的に既に実際の引っ越し予定の無い案件で管理会社に空室照会する訳にもいきませんから、現在の状況も不明という事もあって、今回は物件が特定されるような情報は(あまりにもユニークなので)掲載できないと考え図面公開も自主規制したと、こういう事です。

■『ルームシェア可・会社寮相談一戸建て6LDK+2Kの100平米超』
賃料は記載しませんが、十分にリーズナブルなものでした。
2階建の上下階ともにトイレが個別にあり、
更にキッチンが1階に大きいのが1、2階振分けで各室にミニが2で合計キッチンが3なんです。
もう最初から寮のような建築となっていて「これはルームシェアじゃないと借り手がいない」という珍しい建築。設備的にはやはり浴室が旧式かなという部分や、決して建築も高級ではなかったんですが『某新宿系沿線の大変有力な駅』徒歩圏であることや、その広さですね。
2階の二部屋(間取りでは無くアパート室数的な2Kが2室)各室25平米以上・1階も和室が振分けで2あり昔は1階もアパート室数的な意味で2部屋あったのじゃないかなという造りで2LDK50平米超。
こういうタイプって通常『事業系の事務所戸建て』などに見られるもので、最近の国交省DATAベースからは検索項目無くなりましたが、昔なら「寮」として登録されているのが自然な物件。
逆にこのタイプを探す時には通常は『事業物件』から探すのが常道ですから、
(何故か事の時には事業系の登録が無かったので、大家さんの判断で事務所NGだったのかもしれませんね。)
こういうのは探してもそうそう見つかる部屋じゃありません。
●更に備考欄には『各種相談可』
資料見ただけで「この人(お客さん)ラッキーだ」と思っちゃいました。
引っ越しの予定が無くても「こんな風にしたら面白いかも」とか想像させてくれる物件でした。

流石東京賃貸、こういう物件もあるんですよね。


posted by iwahara at 05:46 | Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする





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