2014年05月28日

浜田山のキャットハウス現地レポートです

今回テーマであるキャットハウス以外にも2室空室アリとの事で折角ですから3室の長編レポートとなっております。
(間取りと【物件概要】は末尾にまとめておきます)

最近所在が多くなっている浜田山、
ちょうど先日レポートと道順は途中まで同じです。
駅前からスタートしましょう。
hamagreen02.jpg

線路沿いのルートを進みまして
hamagreen03.jpg
(前回レポートと同じ踏切を渡ります)
hamagreen04.jpg

ここに広大な高級低層マンション大規模開発地域がありまして、
まー見てください。
これぞ低層高級のお手本的な内容。
hamagreen05.jpg
(地元反対運動もあったようで、浜田山の緑を残す的な意匠は相当のもので、私これほど緑の多い大規模開発をちょっと見た事ありません。広尾のガーデンヒルズをちょっとだけ思い出させるほどのスケールになってますね。)
hamagreen06.jpg

hamagreen07.jpg
これだけ緑の景観に配慮してどこに地元反対の部分があるのかちょっとわからなかったのですが(高層タワーでもありません)、帰り道でわかりました、どうやら避難区域緑地を巡る訴訟になっているらしく、これだけ緑を残しているのですから、十分相談和解可能な部分だと思うんですが…。当事者では無いので無責任な発言もできませんから、この話はここまでで留めておきます。
hamagreen08.jpg

同敷地は公園とも連動しており、
hamagreen09.jpg

つまり、
物件までの通勤路が「この高級マンションにより整備された緑の多い道を通る」事になり、犬飼いの方にはこれ以上無い環境であるという事ですよ。
更に、神田川沿いの遊歩道に接続しており、
hamagreen10.jpg

hamagreen11.jpg
散歩し放題でしょう。

物件はこの橋を渡ったちょっと先です。
(ちなみに先ほどの高級住宅街の一本駅よりルートで戻りますが環境そちらもはほぼ同じです。)
hamagreen12.jpg
所謂私有地寄りに建築されているアパートなので、プライバシーに配慮して外観は限定的な範囲としております。
(防犯的にも安心なタイプですね)
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2014年05月26日

世田谷のデザインリフォームマンション(バイク可)

世田谷線となりますと、
まずポイントとなるのは三軒茶屋からの田園都市の電車混雑です。ここに今回のお部屋に関して重要なポイントがあるのです。今回も同じライフィックスさんの管理なのですが、注目すべきは中型バイクも相談であるところでしょう。
(株)ライフィックス
東京都杉並区堀ノ内1丁目12−6 ジュエリー杉並
TEL: 03-3311-6120/FAX:03-3314-6509
(注:今回紹介のお部屋はペット可では無いのでご注意ください)

バイカーの皆さんはご存知かと思いますが、消防法上マンションでバイク置場を常設している物件は大変少なく(駐車場同様の仕様が求められるため)、東京シングルライフの場合バイクを諦めるケースも珍しくありません。そして、世田谷線となれば最初に思いつくのが田園都市の通勤混雑です。
つまり渋谷なら「バイク通勤やいっそバスを利用」の方・新宿なら下高井戸から京王線もありますし、名と言っても山下駅=豪徳寺で小田急ルートでも新宿通勤可能。
■特にバイクの場合「目の前が世田谷通りなのでそのまま真っ直ぐに玉川通り→道玄坂と6キロ無い距離」であり平均時速30Kmでも11分で渋谷駅です(信号待ちを除く)。
電車の場合は、物件が世田谷線世田谷駅徒歩2分ですから、世田谷線ってあの地域では常に循環するバスの様な存在なので仮想「三軒茶屋・下高井戸徒歩10分(豪徳寺なら徒歩8分とか)」ぐらいに考えてもそうそう間違っていないのではなかろうかと思います。

【物件概要】
世田谷線世田谷2分、世田谷区世田谷1、築H3.05 、RC造7階建ての1階、21.79u1DK、
デザインリフォーム(ダイノックスフィルムデザイン浴室ミラー・キッチン、ダウンライト、居室床大理石張りなど)
エアコン、室内洗濯機置場、オートロック、TVモニター付きインターフォン、防犯カメラ、管理人常駐、角部屋、
バイク置場50cc(2500円)、50cc以上(5000円)、
保証会社利用可能(ナップ:初回賃料合計30%タイプ〜)
家賃は自動振替となります
鍵交換代1万2千円
賃料7万2千円(管理費1万918円)、礼敷1/1

間取りはこちら
setajyu01.jpg
かなりチャレンジングなリフォームとなっております。
元からの間取りが1DKながらベースは効率のいい横玄関のストゥディオ系間取りであることと(二面採光効いていると思います)、郊外の小規模低層オートロックなので防犯性能も期待できます(都心大規模マンションの場合にはオートロックは防犯設備とは言えない)、更に管理人常駐。
内容をそのまま見ていくとら女性向設計となりますが、物件概要的にはバイカーに高い適正があります。
キッチンはデザイン性高いとは言えJHの1口、ですがここもキッチンワゴンで増設が容易な設計になっていますから大きなポイントにはならないと思います。
個人的意見としては「畳の部屋が好きな床上ライフ系」の人気なもので、大理石仕上げの居室はどうかなと思う部分もあるのですが(笑、この造りですと日中はベッドがソファー替わりになるかなと思いますから掃除も楽って評価でアリじゃないでしょうか。DK部分もDKというよりコンパクト2Kに近いものです。欲を言えば「床面積が24平米あったら?」と思いますがこの点は配置するインテリアの内容でカバーできそうです。

■このレポート直前に「前回紹介の浜田山ペット可アパートと合わせて取材行ってきました」、
今週中には各室の物件レポートお伝えします。
暫くお待ちください。


posted by iwahara at 11:16 | Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2014年05月20日

浜田山のキャットハウス

速攻取材に行きたいところなのですが、これがなかな日程が付かない状態でして、
なんとか来週のどこかで現地レポートできると思うのですが、既に即入居状態で募集開始との事から図面資料段階の情報から先行でレポートしていこうと思います。
杉並区から世田谷でペット可住居に理解の深い管理会社と言えば『ライフィックス』さんです。
(株)ライフィックス
東京都杉並区堀ノ内1丁目12−6 ジュエリー杉並
TEL: 03-3311-6120/FAX:03-3314-6509
(都内では唯一では無いでしょうかペット可二頭まで相談できる会社です)

同時にライフィックスが管理しているシリーズと言えば、木造2×4タイプで2階はグルニエ、1階には半地下があるという「通常シングル賃料でちょっとメゾネット風のアパート」がその代表であり、この間取りタイプってだけでも他には探しても滅多に無いでしょう。個性的な管理会社です。
(同タイプの設計となると三鷹台の建築系管理会社の物件にも一部ありますね。)

■実は今回のお部屋は「企画リフォーム」でありまして、
担当の方に伺ったところ、成功すれば他室のリフォーム時に参考にしたいというお話。
ですから、来週からの即入居でお部屋が決まってしまった場合にも今後の動向によってはシリーズ化される可能性もありますので、他に同タイプの無い企画リノベーションですが今回取材予定となっているものであります。

【物件概要】
井の頭線浜田山10分、杉並区高井戸1、築H12.02木造2階建の2階、29.40平米2R、
キャットルームとして企画リフォーム(キャットウォーク有)、
エアコン、B・T別、フローリング、室内洗濯機置場、駐輪場、バイク置場(自己管理)、CATV、二人入居可、ペット可(犬猫中型2匹まで)
保証会社利用可能(ナップ:初回賃料合計30%タイプ〜)
家賃は自動振替となります
鍵交換代1万2千円
賃料7万7千円(管理費3000円)、礼敷1/1

目玉でもある間取りはこちらです
hamagreen01.jpg
担当者の方も、ペット専用的にはまだ詰めたいところもあるのだけれど現在可能な限りやってみましたというこの内容。
実際に”ネコ飼い”(羊飼いと同じイントネーションで読んでください)のみなさんにとっては、実際に入居後あんなものやこんなものを用意してなど物入りな部分もあると思います。この辺が予め準備される事となりますので割安感も大。
理想を言えば、壁は爪がひっかからない腰壁で防衛されてればと思いますがコーナー部分を「傷が付きにくいタイル張り」とする事で対策されております。

グルニエ式の2Rのイメージわかない方は過去レポートを参照ください。
http://retour.seesaa.net/article/5545277.html
30平米近い広さ(マンションの壁芯計測と比較すれば実質30u超える事になると思います)、これが実現しているのはこのグルニエ方式であるからとなりますから、絵で見たままで若い方向きかなという部分はありますがガチっと内階段として正式なメゾネットになりますと床面積の効率に弱点出ますし、ハシゴ式のロフトは「ぶっちゃけ収納庫でしかない」ところを考えますと合理的設計であると思います。

■今回はペット可マンションの紹介となりましたが、似た企画で「デザイン重視」のマンションが世田谷にもあります。現地取材の日程が立たないものですから次回は連続でこちらの世田谷の「デザインリフォームマンション」物件情報を紹介いたします。
(取材についてはなんとか二本撮りでいけないか計画中です。)


posted by iwahara at 03:19 | Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2014年05月09日

郊外らしいB・T別1K「千歳烏山から芦花公園へ」

久しぶりの京王線千歳烏山です。
私の中で同地域は「堅いお勤めのコンサバ系OLさんに高いマッチングとなるドラッグストアの多い街」と考えています。今回の取材でさらにそう思いました、
物件最寄りは芦花公園駅なのですが、十分烏山も徒歩圏との事でまず烏山から歩いて向かったのですが、大変緑も多くて小さいお子さんも学校も多い地域なので、治安的には全く心配の無い典型的な東京郊外ですが、夜になれば街灯環境からも(阿佐ヶ谷なんかと比べれば)暗いでしょうから、終電帰宅の多い個性的な仕事されている方の場合ですと、帰り道が暗くて不安という結論も多くなるだろうと思います。
その反面、帰宅時間も早い方なら「緑も多くて大変環境がいい」という評価になりますので、相性がそれぞれの地域に存在するのは事実ですね。

千歳烏山は過去取材事例に多い駅ではありません。これは西武新宿線にも言える事なのですが「過去人気の街として知名度も高かった」関係で(母数となる既存の入居者数も多く)、日本デフレ時代における賃料の下落傾向が起き難かったところあるんです。徐々に徐々に市場と合致している側面がり簡単に言えば割高感があったんですね。
ちなみに京王線文明的には「=都営新宿線である新線区間」→『笹幡文明』(ここに初台の一部と代田橋も含まれる)、下高井戸を中心とした『ちょっと世田谷線文明』(ここに明大前の一部と桜上水が含まれる)、八幡山は交差点駅なのでスルーして(明大前も交差点都市的色彩があり下高井戸方向と井の頭の永福町方面に二分化してます)、千歳烏山を中心とする『仙川文明』(周囲の駅多数)というような分類になります。
細かい事言うと、『笹幡文明』は小田急と丸の内方南までに拡大しており、『ちょっと世田谷文明』はそのまま東急圏に繋がっていて、千歳烏山はJR三鷹郊外だったりします。
今回最寄りの芦花公園も実は「駅北側は荻窪系」です。

と、前置はここまでにして千歳烏山駅南口からスタートです。
titorokanori02.jpg

千歳烏山の商業地域メインは駅北側ですが、ご覧のように駅南側も商店街が伸びており東京郊外における代表的な暮らしやすい街のひとつです。
titorokanori03.jpg

titorokanori04.jpg

物件へのルートは更にそのまま南下の後芦花公園方向となる東に向かうルートです
titorokanori05.jpg
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posted by iwahara at 17:09 | Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする





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