2015年01月30日

春の部屋探し戦術を考えてみます

このブログ読者の方なら春のシーズンにおける部屋探しが得策では無いことご存知かと思います。
(解約予告を出さない部屋探しによる1ヶ月だけの二重契約の多発や、退出リフォーム工事の集中により空室リリースが大幅なに遅れるなどにより「見かけ上極端な売り手市場が形成されてしまう」だけでなく、瞬間空室不足も実際に発生する。)
しかし、そんな春のシーズンが存在するのは学生さんや社会人の移動など春に引っ越さなければいけない事情が集中するためです。
既に東京で暮らしていていつ引越しでも別段構わない方は春を避ければ済む事ですが、そうはいかない事情の方が多数いらっしゃることになりますので「春引越しせざるを得ない場合の作戦をどうするか」考えてみたいと思います。

まず、基本戦略から
■市場連動性を避ければよい
ネット関係者の方に説明するならば「SEOの反対をいけばよい」と言えばわかりやすいかと思います。SNS的に言えば関連性のあるハッシュタグを避ければよいとなります。
いかにも集中ししょうなログやタグと言えば?
「B・T別、フローリング、オートロック、洗濯機置場室内、ガスキッチン、築浅、2階以上」
上記を避ける、
NGにするって意味では無いところがポイント。
そもそも市場の偏向は、営業店などがそのキーワードで検索する事から発生しますので、逆を狙うなら検索にヒットしなければ実際はその条件の部屋であってもいいのです。
大家さんが殊更空室登録をチェックしていなかったり、管理会社さんも「比較的短期解約率の高い春の需要を殊更意識していない場合」殊更設備詳細を国交省のDATAベースや図面資料に記載しないケースもあるんです。
東京の場合、ほぼ99%エアコンはデフォルトでついてますし、最近の部屋はほとんど洋間ですし、洗濯機置場の無い部屋の方が珍しいですし、電気キッチンであったとしても最近通販のIHは凄く安いですからどうとでもなりますし、RC造なら築年数ほとんど無関係ですし、心理的にNGでなければ1階も2階もそれほど防犯性に差異ありません(本当に防犯性の数字をガチで下げるのであれば最上階と1・2階を避けるとなりますが、そもそも東京の室内における犯罪発生率は共同住宅は戸建ての半分以下なので「防犯性の高い地域選択」の方が何倍も需要です)。

つまり?ここらから戦術論になります。
しっかり待ち選びをして(繁華街の存在や街の治安情報ない場合には警視庁の公開DATAを見る)、後は平米数と希望賃料だけで探してみるって作戦です。
母数が多すぎる場合には部屋のイメージなどを伝達します(洋間希望など)。
ちなみに警視庁のDATAはこちら
http://www.keishicho.metro.tokyo.jp/toukei/johomap/johomap.htm

(1階か2階などよりよっぽど重要なDATAです)

そして東京一人暮らしをリーズナブルに進めるキモのスキルは「3点ユニットへの適応能力」です。
ここは以下記事を参照ください。
東京ビギナー向け『3点ユニットの使い方』
http://kagewari-retour.seesaa.net/article/201046742.html
また今年も東京ビギナーな方多数と思いますので恒例の3点ユニットガイドです
http://kagewari-retour.seesaa.net/article/395199492.html

『3点ユニットスキル』持っておいて損する事は皆無ですので、是非会得しておきたいものです。


■再び戦略論「個性的過ぎる部屋は相場と連動しない」
一般的では無い部屋は、一般的な需要が高まる春のシーズンともぶっちゃけ関係ありません。
ですからはなから個性的な部屋を探すと決めてしまえば春のシーズンも恐れることありません。
(といっても夏ほど安いということはありませんが、、)
和室レトロ、都心の木造古築(旧法借地権の物件)、ビンテージ系、かなり郊外の戸建て、あえて2Kとかを指定してみる、トンチンカンなリアルデザイナーズ(居住性を犠牲にするをいとわない)、立てるロフト付きアパート(立てても公取の指導でメゾネットとして登録できない)、必殺の銭湯の近い風呂無し(これは賃料が安すぎて仲介の調査母数で補足仕切れない場合もあります:これには複数の事情があるのですが専門的過ぎるので詳細説明省略します)、
ド・都心のミニマルコンパクトなマンション(17平米以下など)、
retourの読者の方はもともと上記のパターンが多いかも知れないので、ニュアンス的には「更に個性的な部屋で冒険すると腹を決める」ぐらいの勢いで。
上記パターンだと、後からなんだかんだと問題点が出てくることもそりゃあります。
しかしですね、賃貸住居の個性的な部屋における諸問題は「最初から個性派希望と決めていた場合」面白おかしい忘れえぬエピソードにしかならないのです。そもそもユニークな暮らしを求める希望条件であり、一般的な居住性は優先順位が低いって事ですから。
ある意味「様々なな賃貸スキルを獲得しているベテラン向けの戦略」に違いは無いのですが、誰でも最初は初心者ですからね(笑
思い切ってそういうワンダーランドを目論むって選択もあるのだろうと思います。
東京で暮らそうってのですから(地方に比べて断然相場高いのですし)、面白おかしいって事がなけりゃ嘘って部分もあるじゃないですか。
(勿論自己責任ですよっ)

■基本戦略に戻ります
極端な事言えば「部屋探しより街選びの方が何倍も重要です」。
不動産の基本、土地購入で想像してください。大事なのは地価ですよね?
何故か賃貸の部屋探しのときには「この部屋とこの部屋、どちらの底地のが評価額が上だろうか?」ここを考える人ほぼ皆無ですが、それはおかしな事なんです。同じ不動産なんですから。
地価には居住性能が反映しているのですし(商業地は意味が別ですので誤解の無いように)、部屋を借りるってのは底地の資産価値も含まれてます。
ある意味ド・都心の旧法借地権(説明しだすと大変なことになるので省略します)なんてのは賃貸最大の醍醐味であり、最強の借りたモン勝ちの世界です。
ですから、街選びは部屋探しよりよっぽど重要な事で、土地勘の無い人は「そこはどんな街ですか?」部屋の内容より先にそこを聞くぐらいでちょうどいいのです。
と、考えると「部屋の設備詳細の細かいところを云々する」って意識が軽くなりますよね。
部屋探しの心構えはそんぐらいでちょうどよいのです。
部屋だって、住む人が違えば全然別物になるのであって、部屋の居住性細かいところを一番左右するのは何かって「借りた人の暮らし方」ですからね(見た目についても家具のレイアウトやインテリアのセンスで全く別物になるのですし)。ここも忘れちゃいかんところです。

<次回は通常の物件取材に戻ります>

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2015年01月26日

中央線推奨駅の西荻窪からハイCP1Kアパート

昨年度から相場状況的にかなりお勧めになっている西荻窪を何度と無くレポートしてきましたが(推測ですが地元大手老舗がしっかり市場動向を理解されているため適正賃料をリードしているためだと思います)、春のビギナー向け的な意味でも「吉祥寺に暮らすという事は西荻か三鷹台方面か三鷹で部屋を探すということ」なる地元見解を説明しやすい物件ということで早速取材に行ってきました。
レポート中記載ありますが、今年この西荻窪でかなり大きなニュースもあるんです。

今回の物件は大変わかりやすいルートで西荻窪から吉祥寺方向の立地です
西荻駅の北側ルートは大きく分けますと「駅前商店街北上コース」「西友通過コース」「吉祥寺方向に伸びる商店街コース」の3つのルートがあります(荻窪方面は大きな分類としては駅前商店街北上コースの範囲に含まれる)。
今回は「西友通過コース」ですが、「西友通過コース」と「吉祥寺方向に伸びる商店街コース」は狭い幅の中並走していますから、帰り道で商店街も紹介しましょう。

いつもの西荻窪駅です
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冒頭説明の西側方向への通勤2ルートがそのまま見えますね

今回は西友ルートとなりまして
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まあ買い物にこれ以上便利な通勤ルートは滅多にないかと思います

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こちらのルートは一本北側並走する商店街に比べれば住宅街のそれなのですが

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飽和状態で商店街内に出店できなかった若い人のお店かな?という店舗もちらちらとあるのです。
(※以前のレポートでもお知らせのとおり西荻窪の若い人のお店はだいたい吉祥寺系だったり、吉祥寺系より趣味性更に上だったりします。「流行る前の東急裏」に近いイメージかもしれません。)

といいつつ基本閑静な住宅街であり
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西荻の北西と言えば女子中女子高女子大というかたちで、歩行者のほとんどが女子の街でもあります。
駅徒歩9分ですが印象的に「西友を抜けてからカウントされる感覚」のため駅徒歩は8分ぐらいにしか感じませんでした。
→続きを読む

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2015年01月18日

ストイックな男の1R in 千代田区

予告どおりのシングル1Rのレポートであります。
そこはretourですから春のシーズン前とはいえビギナー向けでは無く、玄人好みの東京ベテラン向けの1Rレポートとしました。
ちょ〜っと画像がぶれてましてシャープネスでごまかしておりますがスイマセンです。
今回は個別のお部屋ではなく、マンション単体レポート的な内容とします(予定していた資料が既に終了しておりまして手元には非公開系の別室資料はあるのですが現空でこの部屋という候補が無かったのです)。所謂分譲賃貸で年間通しで見れば定期的に空室があるタイプとなりますので、シングル母数の少ない立地からオンリーワン型になりますが「こういうお部屋がありますよ」系のレポートとしました。
物件概要もざっくりとした相場情報としてお伝えいたします。

さて、取材対象は住居的に日本最強を誇る千代田区です。
部屋探しにおいて一般的では無い街ですから考えたことも無い方少なくないでしょうけれど前述のようにオンリーワン的に「ここだけ候補」はあるんですね。相場的にも決して想定外なものでもありません。
早速JR市ヶ谷から向かいましょう。
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いつ歩いても靖国通りは広々して歩くだけでも贅沢な感じがします。
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地下鉄出口はここと
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ここ
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都営地下鉄最寄の出口なのですがこの出口が主力かなと思います。
物件までのルートはここから約600mなので地下鉄出口からだと徒歩8分ってところです(JRだと10分)、ちなみに半蔵門駅からも8分ちょい。立地的に日本最強クラスであること間違いありません。

市ヶ谷駅から千代田区側と言えばいつも通るルートでして、
東郷公園交差点に向かって南下します。
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のんきな飲み屋街が延びており
ひとブロック歩くと交差点です
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(ちなみに最後のあたりに出てきますが、角を曲がらずに靖国通りまっすぐ歩くと大きめの食料品スーパーも先にあります。)

東へ進みます
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この辺は昔ながらの商店街となっていて
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画像のとおり小さな食料品スーパーやお豆腐屋さんなどもあり
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ごく普通に生活観のある住宅街でもあるのです
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東郷公園交差点から5分ほど歩くと物件に到着
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(肝心の画像がブレちゃっていてスイマセン)
→続きを読む

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2015年01月09日

年明けでまだ空室調査開始前なので店舗物件レポートです

概ね各管理会社さん1月4日から営業開始していると思いますが、業界的に水曜日か日祝の公休多いですし月曜日は祝日ときていますから(更に年明け初日は新年会やるところもあるでしょうから)、逆算しますと1月の物件登録など各社通常業務で出揃うのは15日からじゃなかろうかと推定します。
(定休日祝系だと13日から)
そんな訳で、時期的にも賃貸住居レポートするにも少し早すぎる感もあるので今回は「事業物件はこんな感じ」みたいな番外編的レポートとします。
参考レポートになりますから現地取材も無し、興味ある方は概ねの位置も紹介しますのでgoogleマップなどでチェックいただければと思います。

いきなり【物件概要】の特徴から
「事業物件」の特徴として空室間も無い時期は「賃料相談」となり具体的な数字が表記されない場合があります。これは事業物件の特徴として借主サイドもビジネス判断から事前に「坪単価いくらの物件で」と明快な基準がある場合が少なくないので(ここ貸主側も同じ)、物件問い合わせの時にでも「まずどんなもんですか」みたいに聞いてくださいで、ある程度管理会社さんと話が通じちゃうんですよね。更に事業物件は業種の審査や設備関係の変更など交渉部分も多いため「全体含めて賃料相談」もあり得るって話です。
いかんせん、それでは物件調査もままならないところあるのでREINS公開時(行政指導で義務付けられている国交省DATAベースへの空室情報登録)には目安となる賃料を貸主側も決めなければなりません。
この辺の微妙なところは【事業物件の特性】のひとつとして「解約予告期間が長い=内見開始前からのアバウトな公募期間も長い」ってところが関係していると思います。まだまだ内見も始まらない段階ですと家主さんもさて次回の募集はどうするかって部分が未定だったり、解約予告は入っていても退去日未定だったりしますから「スケルトンにするにしても果たして入居日がいつから可能なのかも未定」となるからです。
ある意味、解約予告期間の募集は貸主側からの借主の想定も「プロの業者」となり、「賃料相談のまま募集開始でもいいでしょう」の判断があり得るとなります。
勿論賃料未定でREINS登録前となりますと、管理会社の直客が想定されている部分もあるでしょう。
(補足しますと、同管理会社の契約者などに業務拡大案内的に「今度この店舗が空室に」など”内輪内”で募集が行える。)

初めて店舗経営などを考えている方は今回紹介のような「プロ想定物件」は現実的ではありませんから(何をどのように交渉するも何も参考となる店舗過去運用事例が無い)、基本的に新規にお店を考えている方はREINS掲載の公募賃料が決まってからの物件がベースになります。

今回紹介するのは「そんなプロ向き情報」なのですが、
概ねこのタイプの資料の見方は近隣相場が参考となります。レポート中ではそこにも軽く触れつつ進めてみようと思います。

早速間取りと【物件概要】です
gigyotereyon01.jpg
間取りからはスケール間ちょっと掴めないかと思います。
2,3階一括で約66平米という店舗なのでワンフロアは30u前後のコンパクトなビルのようです。
現在の募集状況ですと業種等の内容も相談の範囲で飲食可など特定の条件明示もありません。

【物件概要】
JR中央線四谷1分、新宿区四谷1、築S62RC造3階建ての2、3階、
2、3階一括66.33u(20.06坪)店舗、スケルトン渡し、
5年間(普通借家契約)、解約予告6ヶ月、しんみち通り至近、
礼敷1/6(償却1)

物件概要の内容的にスケルトンとなってますし軽飲食まで絶対NGって事は無いのではなかろうかと思いますが、ここは実際業態内容伝えて確認しないことにはなんともです。
(飲食にしては保証金が安いですから)
立地的には四ッ谷駅至近の新宿駅側昭和系飲食店街区画になりますね。
四谷の飲食店の特徴は「サラリーマン向けなので土日はほとんどお休み」だったりするところでしょうか。ちなみに四谷は地元不動産屋さんも土日お休みが多くて住居の内見日程などに困る事もあるぐらいなのです。
さて、近隣のREINS空室状況から店舗の平均相場をざっくり見ますと「坪単価2.5万〜3万」といったところですから、今回のお部屋も「賃料税込み50万〜相談(限りなく60万前後)」といった線ではなかろうかと思います。
スケルトン渡しの店舗の場合、なんといっても店舗内容費用が未知数になりますから新規に店舗開業を考えている方はブログサイドバーリンクのレリガーレなどデザイン事務所の意見も聞きつつ可否を考える事になります。デザイン事務所としても現物見ないとザックリした工事費用も出せない場合もありますから「まずこういう工事だといくらぐらいかかるのか」みたいな相談から開業資金の計画をあらかじめ立てておくべきでしょう。
(最近の店舗はほとんどが造作譲渡権もNGで「居抜き」などの募集はとても少ないですから、店舗内装スケルトンで想定するのが現実的です。)

ちなみに店舗の場合地域への広報期間的にも「開業後半年間はお客さん0でも営業継続可能な体力」が必要ですから、それなりの備え無しに開業ギリギリでのキックオフは危険です。
そもそも店舗開業のためお仕事を事前に辞められている場合ですと、ほぼ自動的に『保証会社利用』で話が進むでしょうから(賃貸住居と違い事業物件の場合は資本金の提示を残高証明提出する事で『保証会社』審査通貨します←勿論内容によりますが)、いずれにしろ十分な開店資金の準備は必要になります。つまり開業資金に比例して可能な店舗のサイズ(と単価)が具体的に逆算される形になります。
王道でもありますが、開業リスクを考えるのであれば「小さい店から」が基本です。
(最初から共同経営的な話を持ち込むのはほぼNGだと思ってください。賃貸住宅のルームシェアと同じで信用部分が人間関係に左右されるので審査的にはかなり弱い評価になり、新規開業だと「共同経営話」はほぼNGでしょう。管理会社としては「それなら分割して個別の名義で審査する方が安心」だからです。)

さて、店舗物件的には駅も近いですし飲食店街の中の店舗ということで「わかりやすい実力勝負」な内容の物件ではなかろうかと思います。
店舗の場合1階路面店マストな場合も少なくありませんが、1階はどーんと賃料も高くなりますからケース倍ケースですね。繁盛店になればしょうしょう賃料高くてもと考える事もできますが=いつ過労になるともわからないところもあります(飲食などの場合自身の過労を計算に入れていない場合も案外多いのです)。少し肩の力を抜くのであれば1階路面にこだわえらず考える方が選択肢も増えます。

■事業物件の資料をあれこれ見ていると「いかに賃貸住宅の募集が仕様も明快で安心か」わかりますね(笑
更に店舗経営の難しさというか資金を準備するのも大変な事です。
今回のお部屋は保証金6ヶ月ですが、飲食可保証金のベースは12ヶ月なので契約金初期費用も高額になります(しかも民法上仮に貸主が債務超過で倒産などしますとその保証金も飛びますから店舗経営のリスクってものはメンタル的にも相当の体力を必要とします)。


<次回からはいつもの賃貸住宅レポートを予定しています「春のシーズン前ですからシングル1R系」としましょうか。>


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posted by iwahara at 01:39 | Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする





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