2015年02月27日

こんな部屋があった的レポート高円寺で2K古築AP

ぶっちゃけどうにも取材の時間が取れず、物件概要紹介のショートレポートとなってます。
と言ってもJR高円寺商店街からの駅近なので現地画像は過去レポートでだいたいカバーできているかな部分もありますのでご理解くださいです。
加えて今回のお部屋は個人的関心が主でありまして(笑、かなりの古築個性派です。
※ブログ読者の方も個性的な部屋好きの方多数と思いますが、実際問い合わせの現場で同タイプが希望されるケースはなかなかレアとなっています。

さて、どのようなお部屋なのか。
ザックリアウトラインから説明しましょう。
RC造などの非木造建築は床構造がほとんどデッキ上げされ基礎作って上に床材仕上げをしますから、水周りの床下配管を自由にできる事から効率的にB・T別などのレイアウトが可能です。
やろうと思えば「水周り最小・居室最大」も自由自在なんですね。
効率最強なのは「風呂無しトイレ共同、専用キッチンのみ」などの4畳半一間や6畳一間の懐かしき学生アパートになりますが(ひょっとすると12平米でも居室は十分な広さを確保する)、流石の東京でも銭湯廃店が続く状況の中、風呂無しは限られたベテラン向けとなりましたから基本設備でお風呂はついていて欲しいところです。
しかし今度は1K・1DK設計の難しさで縦横比的に「無駄に広いDK」みたいなお部屋が多くなり、古築木造アパートで「1K風呂付16平米8畳一間」というのはほぼ皆無なのであります。
(むしろこの設計は投資向け分譲ワンルームマンション3点ユニットの方が得意とする。)
確かに古築和室系となれば江戸間なので6畳でも新しいマンションの8帖に匹敵するので古い木造アパートの居室が広い事には変わりないのですが。

少し話はそれますが、
古築木造アパートの場合、現代の2×4設計(パネル系モノコック構造)と違い遮音性に劣ります。
暗騒音が聞こえるっちゃ聞こえます。
しかし、木造アパートは設計ミスの非木造と違い「無茶なフローリングにでもしない限り」甲高い音は発生しないので、共同住宅ベテランなら本来全く気にならないものなのです。
たとえばですよ?建築としては日本最強である「注文住宅の土地付き木造戸建て」の場合でも自室と隣室との謝恩が完璧なんて事ありませんよね(笑、家族間の音はなにがしか聞こえても普通です。
加えて現代でも地方などにいけば玄関の鍵を閉めない地域があるように、隣家の音が聞こえても普通の事なのです。
(※音が聞こえない例外は「ホテル」←建築仕様も別ランクとなり同水準の建築が一般住居で行われるケースはほとんど皆無。「ホテル」の場合は共同体意識皆無であり隣室は完璧な赤の他人なので隣室の音が暗騒音では無く、危険察知も含む注意喚起を必要とする音になるので脳内イコライザーの設定処理条件から違ってきます。)
かといって現代社会ではなかなか引越ししたら近所に挨拶って時代じゃありませんから、前述括弧記載のように「共同住宅性がある空間なのか、プライバシー保護フラグのある空間なのか」曖昧となっており、隣室の音問題が発生しやすい状況に転じています。
本来の共同住宅は「仮に少々近所迷惑な音がしても脳内処理的に”どうでもいい暗騒音”と分類されるため、それを不快な音でウルサイと自我は認知しない」のです。
(※関連で昨今の報道では保育園の子供の声が騒音かなんて話が話題になってますね。)
 ↑
ザックリまとめて考えると、「中途半端に高級な築浅マンション」ほど心理的に隣室の音問題が意識されやすい傾向にあるワケです(入居者心理的にも)。加えて引越し頻度が高いほど音問題認識頻度も比例して高くなる計算になります(下記)。
 ↓
逆に少々オンボロな古築木造アパートでかれこれ15年選手ともなりますとww、特に近所付き合い無くても何気に周囲世帯の環境ってものが十分情報として(自宅周囲におけるいつもの俗社会音のように)認識されていますので、殊更共同体意識など無くても「近隣騒音を特別不快な音と認識しない状況」となります。
こういう表現は微妙なんですが、、「オンボロ木造アパート仲間」的な”セレクト感”と言いましょうか(あれですよピッタリなのは「同じ四流大学仲間」みたいな奴ですww)、昭和の文化住宅や公団住宅の安定感はこの辺が母体かなと思います(しがない猛烈サラリーマン世帯仲間的な)。

現代社会の場合、この辺の「環境としての周囲の社会認知の在り方」がなかなか難しくなっているため(特に土地勘も無い新しい駅の部屋に引越したなど)、隣室の音ストレスが発現しやすくなっとんのですよね。←ぶっちゃけ根本的な解決策は「何デシベルとかの音量では無い」ため、ここを遮音性能に求めることができないって根本的な矛盾を抱えているんです。
(※社会的には外国籍の入居者の方関連もここに含まれます。生活習慣が違うと日常音に耳慣れないものが多く含まれてくるので、自分の脳内で経験的に形成された「いつもの俗社会音」の枠が適応されず、「異質音枠」となるためです。)
確かにRC造や鉄骨増ワンフロア1住戸の当たりくじを引いて「遮音完璧」な場合もありますが、資料や内見でここを完璧プルーフする方法はありません。
(※それでも隣室の音がって方はホテル住まいを検討してくださいとなるのですが、この解決策は住居建築って話からもう逸脱しちゃいますからね。←戸建てでも近所の音は聞こえますから。)

■結論、古築木造アパートの遮音性能は「古築木造アパート希望の人には関係が無い」のであります(笑

さて、前置きはここまでで、
本日紹介するお部屋の間取りはこちらです
tyuukoue6gou00_m.jpg

凄いのは19.78uでB・T別(洗濯機置場はありませんけれど)、間取り図を図形としてなにげに見てもらえるとわかると思うのですが床面積の8割がたが居室になってます(一般のB・T別1DKマンションの場合水周りがほとんど床面積の半分を超える)。ドーンと開け放って1Rストゥディオのように使っても光熱費などそれほど心配することなく居室の広さが最大化しているって事ですね。
ちなみにRC造マンションで居室6帖確保しつつB・T別に設計するためには「だいたい最低22平米〜必要で設計上無理なくやるには25平米必要」です。どうしたって賃料は高くなりますよね。

そして珍しい「4帖半+4帖の2K」。昔の縦長2Kの一般例は「3帖+6帖」なので窓側が6帖になる分間に入る3帖や4畳半の部屋が暗くなったり縦長忌避の理由になったりしますが、4帖半+4帖は使いやすそうです。この物件は2面採光なので元から間に挟まる部屋の開放感確保されているので、この心配は最初から無いのですけれど「これは縦長じゃなくて横長なんだ」と思います。
トイレは和式となっておりますので最近の若い方には高いハードルかもしれません(ちなみに私は全く無問題な年齢ですww)。
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posted by iwahara at 01:19 | Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2015年02月16日

阿佐ヶ谷から珍しいビンテージ系マンション2DK1Lタイプです

阿佐ヶ谷といえば「低層住宅街」です。
端的に言えばマンションが建築物としてそう多くない地域なので(マンションを探すなら幹線道路に近い丸の内の南阿佐ヶ谷のが探しやすいでしょう・そして中央線でマンションを探すなら迷わず荻窪です)、有力なマンション物件というだけでも得がたいものがありますが、今回は中堅大手の分譲とは言えS61築のヴィンテージ系となりますから輪をかけてなかなか無いレア度であると思います。
更に駅にも近いですから、2DKではありますが=ファミリータイプ限定では無く幅広く条件一致する方もいるのではなかろうかと思います。
この内容ですから。時期から考えて来週もまだ空室だろうかもう微妙ですね(即効制約となるでしょう)。よって今回のレポートは「こんなタイプが阿佐ヶ谷にあることもあるんだ」的趣旨となっております。

阿佐ヶ谷駅といえば有名な商店街ですが、
asavili02.jpg

今回はこっち方向ではなく、
いつものこの絵から
asavili03.jpg
西友手前を東に抜けるこっちの旧商店街に入りまして
asavili04.jpg
昔からの商店街なので、そんなに遅い時間じゃないのですが「もう閉店時間」だったりするのは置いておきまして、、、地元で有名どころの和菓子屋さんなどもちょこっと写っておりますね。
asavili05.jpg
この商店街はゆる〜くそれなりに東に伸びているのですが、そのまま伸びて駅南側の飲食店街と繋がっている印象となってます。
(そのまま高円寺まで続いているとかそういうのはありませんので(笑、)
asavili06.jpg

物件は駅近なので商店街ちょこっと進んで、ちょいと曲がったところでもう到着です。
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posted by iwahara at 16:13 | Comment(5) | TrackBack(0) | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2015年02月14日

retour東京が引越しです

■追記編集10/6現在 富士見台本店での接客相談などの対応は行っておりません。
事務所機能再編に伴い、暫定的に接客対応は「西永福のヘアーサロンRetour乃至、最寄の銀座ルノアール予約制」となっております。

本来がretour&Retourの趣旨からして引越し現地レポートしないといかんところなんですが(笑
私もまだ一度も行ってないのですよ(web部は店頭業務を行っていないので)。
後日本店ブログの『不動産売買の在り方(retour&NAGAO)』の方でレポートあるかもな話も聞いているので、retour&Retour的には折を見てと機会があればと思っております。
(引越し告知はブログ『住まいの心理学』にも同時に行っております。)

代々木→西武池袋線富士見台徒歩3分(中野区上鷺宮)へ引越しです。

既にご存知の方いるかもですが、つきましては電話番号なども変わっておりましてブログサイドバーのバナーですとかHPの記載と地図ページも差し替え完了しております。
〒165-0031 東京都中野区上鷺宮3丁目17番8号 共栄ビル2A号室
TEL:03-5848-8022 FAX:03-6368-6531

地図ページにも記載しているのですが「管理会社から契約の委託」を当社に要請される場合がありますので、その時には代々木時代と利便性変わりが無いように「希望があればweb_retour御用達の『喫茶銀座ルノアール』でも契約可能」とする方向です。
(※ルノアールで契約の場合は段取りなども専用の方式検討してます。)
現在予定している可能店は「高田馬場・代々木・四谷・中野」となります。

それから売買や不動産投資のコンサルは富士見台(上鷺宮)本店のが個人相談などやりやすい環境になりますから「老後は大家さん業も考えている」などの場合にはプライバシー保護含めて事務所機能向上すると思います(代々木は個人事務所スペースでしたが富士見台はかなり広くなります)。
IT系の進歩で昨今は必ずしも実店舗が都心寄りである必要の無い時代になってきましたから(業界事情で住所も大事なフリーランスの方は大変だと思いますが)、郊外への移転は案外アリな時代になってきたようにも思います。
大手さんも分室を郊外にとか増えてくるかもしれませんね。
(自宅SOHOも進んでますし)
いずれにしてもweb_retour業務には変化ありませんので宜しくどうぞです。


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posted by iwahara at 02:12 | 告知関係 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2015年02月09日

JRの高田馬場は男街からわかりやすい1K

高田馬場と言えば過去に「地下鉄東西線の馬場駅」として紹介事例がありますが、その時にも説明したかなと思いますが、JR高田馬場駅と東西線高田馬場駅は案外離れておりまして、東西線の馬場駅から副都心線の西早稲田方面やそのまま荒川線沿いに雑司が谷方向は文化的に「文京区っぽい」部分もありまして、男性女性変わりなくお勧めな街なのですが、ことJR高田馬場から西側となりますとそっち方面は「早稲田通りから小滝橋とぐるっと回って大久保・新大久保を囲む区画」になるんです。
新大久保のようなあからさまな風俗街やホテル街はありませんが、駅からの商店街のイメージなどはそのまま韓国街化する前の新大久保の商店街とよく似た印象であり、わかりやすく言えば男街です。
勿論あくまでもこの判断は印象や文化的背景の説明ですから、地元情報ご存知の方には性差無く便利な駅なのですが土地勘無い方の場合ですと上記説明の理解で間違い無いと思います。

さて高田馬場から成城石井などもある東西線駅方向はこちらですが
babatikada02.jpg

今回テーマはJR高田馬場ですから
babatikada03.jpg

こちらですね
babatikada04.jpg
駅の作りからして新大久保に似ているのがわかります

駅前商店街の様子がこちら
babatikada05.jpg
駅近は歩行者の方も若干多国籍であったりしまして欧州系の方もチラホラいらっしゃいます
商店街を少し西に進みますと西友がありまして
babatikada06.jpg
物件最寄なので「まず買い物に困ることありません」

ちなみにそこから更に西向かいますと
babatikada07.jpg
これが実にのんびりした商店街であり(中野ですとか千石近くのようでもあります)得がたい雰囲気があります。

さて、物件方向に戻りましょう。
お部屋は先ほどの西友近隣から住宅街へ南下したポイントにありまして
近隣はこのような様子です。
babatikada08.jpg
街紹介的に少し遠回りしておりますが、徒歩距離的にはJR出口から2分ですから物件はすぐそことなります。
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posted by iwahara at 17:21 | Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする





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