2015年05月24日

三田線繋がりで千石からハイCPな2DK

特集の三田線繋がりで今回は都心部の千石からハイCPな2DKを紹介します。
東京での暮らし浅い方には都営三田線なかなか馴染みが無いかも知れません。
賃貸住宅の相場には想像以上に「駅の知名度」が影響しておりまして、三田線千石と言えば文京区ながらお得感のある相場で有名な駅のひとつです。確かに丸の内線の文京区な街ですとか春日方面と比較すると千石はJR巣鴨が近いということもあり(歩いても10分ちょいだったと思います)、街柄も若干庶民的だったりします。個人的意見になりますが私は文京区の中でも屈指の暮らしやすい街だと思っています。
ちなみに千石駅周辺の商店街は「巣鴨駅方向に巣鴨まで続いいる白山通り」と、「不忍通り北の住宅街に小規模なもの」がありますが、今回の立地は不忍通り南の文京エリアになります。
最寄出口はA2ですが、わかりやすいルートと買い物的にはこちらが便利かなと思いあえて一丁目交差点のA4出口から向かいます。

不忍通りです
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確かこの辺には昔女子高の寮もあったとのことで、ご存知の通り東京でNo1の治安を誇る文京区ですから実に平和な街並みとなっております。
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帰宅時などの買い物はこちら
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この辺から住宅街へ南下します

まーこれが実に平和な住宅街で
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(ちなみに文京区の住宅街は”高級戸建てがズラー”っとかのイメージとは違います。歴史も古いので区画整理の進んでいないところもありますし、狭い道に古築低層住宅が並ぶ様子も珍しくありません。)
そのまま先へ
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中学校がありまして
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このあたりをちょこっといった先がもう物件です

retourの取材には珍しく、この日はかなり早い時間だったのでちょうど中学生の登校時間だったりしたのですが、女子中学生が校門前で生徒同士が「おはようございます」と挨拶しておりまして(学友に「おはよう」では無く)、すわ宝塚かと思いましたが、北海道の地方都市で暮らした私には考えられないお上品な文化に触れたというところです。
(なかなか文章ではこの印象伝わらないと思うのですが「さすが文京区」などと思った次第です。)
物件最寄には小石川植物園もあるのですが、そちらは後述します。
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posted by iwahara at 08:35 | Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2015年05月13日

【特集】三田線ヴィンテージマンション『サンシティ』RELIGAREデザイン

●11/5 成約募集終了により一部記載を編集

2回に渡り特集としてレポート続けておりますヴィンテージマンション『サンシティ』
http://retour.seesaa.net/article/418161211.html
http://retour.seesaa.net/article/418538312.html

■いよいよ『物件概要』などなど詳細の紹介です

間取りから紹介いたしましょう
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●約95平米の2SLDK、今回のリノベーションによりリビングは23帖というスケール、
ペット可(むしろ推奨)となります。オーナはペットとの同居に理解ある方で同棟は管理規約上もペット可ですし(詳細は後述『物件概要』参照)これだけ緑の広がるマンションですからペット飼われている方や、これからペットを飼ってみたいと検討されている方に契約していただける事を歓迎しておりまして、特別なペット用の設備はありませんが、キッチンから玄関のサービスルームに出入り口があるのは「玄関サービスルームにネコトイレ設置かな?」も考えての動線設計によるものです。
勿論ペット飼われる予定の無い場合はキッチンバックヤードとしても使いやすいサービスルームとなります。

オリジナルの間取りは4SLDKとなり、ウオークインに改装される部分が当時の納戸Sです。
今回サービスルームとなっている玄関脇のスペースは4帖前後の部屋だったのですが、キッチンを玄関方向に拡張し、微妙なサイズだった4帖前後の部屋を玄関ホール延長のサービスルームに改変したものです。

●洋間床仕上げはホテル仕様のタイルカーペット(デパートなんかの床想像してください)となっており、フローリングより高級感ありながら傷等原状回復などの心配も少ない合理的な設計。
フローリングの傷などの原状回復はタイルカーペットの一部張替えより遥かに修繕費用大きくなりますから、本来フローリングは貸主にも借主にも実はベターと言えない事はどの業者も知っている事です。(同時に”広告性を優先すればフローリング仕上げが有効”なのも知っている。)
間接的ですがペットとの暮らし適応性高いポイントのひとつとなっています。
特に犬の場合ですと滑るフローリングは腰を痛めるとの事で、愛犬家の方は床にカーペットやラグを敷く事が一般的です。

■今回のリノベーションを担当するのはcafeなど店舗改装レポートでもお馴染みの『デザイン事務所RELIGARE(サイドバーリンク参照ください)』です。
RELIGARE作品過去レポートはこちら
http://retour.seesaa.net/article/9553413.html
http://retour.seesaa.net/article/22764679.html
http://retour.seesaa.net/article/76331271.html
http://retour.seesaa.net/article/99823276.html
http://retour.seesaa.net/article/111295309.html
http://retour.seesaa.net/article/182722218.html

RELIGAREはお任せで設計デザインしてしまう会社では無くて、かなり細部にわたりオーナーの希望を確認しデザインの提案を進める会社なので、「総合的な監督・監修・設計・デザイン企画」という説明の方がそのスタンスわかりやすいかも知れません。
プライバシーに関わる事なので詳細は公開できませんが「ぶっちゃけ都心近郊投資向け1Rが余裕で購入できる金額」かかっております。
平米数が90超えてきますとその平米数だけでも工事費用が大きくなりがちとなりますから、この間取りに決まるまで複数回の設計変更しており(RELIGARE代表の田村さんはギリギリまで相談続けてくれますから)、募集賃料の点も検討した上、効率性の限界まで追求した間取りです。


【物件概要】
都営三田線志村三丁目10分、板橋区中台3『サンシティ』、築S55施工三井建設・鹿島建設、SRC造15階建ての7階、94.50u2SLDK(2LDK+DEN)、
●デザイン事務所RELIGAREによるリノベーションルーム
エアコン、追炊き機能付きセミオートバス(浴槽1418型)、B・T別、温水洗浄便座、浴室暖房乾燥機能、独立洗面、洗濯機置場室内、洋間床リビングデザインカーペット仕上げ、システムキッチン、TVモニター付きインターフォン、
●24時間ゴミ出し可、駐輪場(2000円)、駐車場(1万3000円〜空き確認要)、JCOM対応(ネット・CATV)、ヴィンテージ分譲賃貸、補修用のタイルカーペット付属(グリーン約10枚 ブラウン約5枚)、
鍵交換費用:19,440円(税込)
●ペット可(資金+1ヶ月・解約時償却2ヶ月)
 管理規約:体長胸骨から坐骨まで50cm以内一頭のみ(登録料1000円)
賃料17万円(管理費10000円)、礼敷1/1
賃料15万円(管理費10000円)、礼敷1/1←10月からの再募集賃料です。
長期入居の方希望、

※申込時に4年以上の入居予定を申告できる場合賃料相談
 ↑
みなさん一番確認したいところは最後の「賃料相談」かと思います。
(8/26編集:この部分は夏の条件変更時に正規募集賃料に反映されました。)
■4年で申告したが3年で退去となっても違約金等の記載は無く、たとえば定期借家契約などのように「説明可能な理由があれば勿論解約可能」ですが、入居申込時に4年以上の継続入居を”約束として記載可能な場合”に審査の一部として賃貸条件相談に応じるというものです。
この趣旨ですが、「長期契約が想定される申込に限り、同棟他室の特別リノベーションされていない空室募集条件と近い線を目安」となります。
 ↑↓
リノベーションで今回造作は全て新品ですが4年後になれば室内造作の減価償却が進む事も事実です。オーナーは90平米超えるファミリータイプ物件という事もあり「長期安定入居が想定されている方ほど交渉を含め審査評価が有利になる特記事項を設けた」のが上記となります。

※この特記事項は「仮に当初はそのままの条件で2年契約」した場合でも、「その後4年以上の継続入居が想定される」と申告すれば”更新時”に同様の相談が可能。
※この特記事項は審査内容に応じた判断となりますから「具体的数字の明示や確約はできない」ものとなります点ご理解ください(審査の結果賃料相談・契約に応じられない場合もあります)。

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■『サンシティ』は竣工当時、近所でも「エスタブリッシュメント階層向け高級マンション」と知られており(条件は違いますがニュアンスは広尾ヒルズと同様)、前回レポートで紹介の管理組合HPにも「デフレに耐えた住宅地」として報道された記載のヴィンテージマンションです(それだけ保全性も高いという意味)。
こちらが今回RELIGAREによるリノベーションルームとなって、上記の賃貸条件ですからハイCPで無い筈がありません(というか非常にレアな物件です)。
同様賃料で都心近郊築浅マンションとなれば60平米前後である事考えればダントツのハイCPであり、三田線に馴染みの無い方少なく無いと思いますが、取材時は帰り道「春日で大江戸乗換えで神楽坂で休憩」となったのですが、牛込神楽坂まで約25分(志村三丁目から直通大手町は約26分)、池袋に出るなら山手線巣鴨乗換えとなりますが「志村三丁目から巣鴨は13分」です。
ぶっちゃけ渋谷系の方には不便な沿線ですが、大手町・新宿・池袋が概ね乗車時間30分圏内であり、都心近郊の落ち着いた環境で90平米越えるヴィンテージマンションを求めている時には「違いのわかるシングルな方からDINKSな方まで」広範囲に適応性ある物件となっています。
(立地環境的には「ときわ台系の住宅地」であるところもポイントです。)


■ちなみに今回retour東京のスタンスですが
所謂「リノベーションから賃貸条件、管理会社の紹介までの総合的なコンサルタント」の立場であり、オーナ自身が直接物件管理可能な法人等であればretourの媒介による募集・契約まで行いますが、本物件オーナーは一般の方となりますので「管理会社の推薦・紹介」となっております。
管理会社委託契約が完了していないため、前述記載の【物件概要】は暫定的なものになりますが、ほぼ上記記載内容で進められる予定です。
『内見開始』は基本的には物件引渡し予定日の5月30日からとなりますが、工事の状況によっては月末近くであれば内見可能な日程調整可能かもです(検討されている方はretour担当岩原までメールで相談いただければと思います)。
(※5/23追記、引渡し予定日が伸び現在6/7前後予定となっています。→5/28追記、内見開始6/7引渡し予定6/13入居予定6月中相談となっています。)


勿論、内装工事完了後「室内レポート」アップしますのでお楽しみに。
<工事完了編へ”つづく”>


●大きな間取りが見たい方はこちらのサムネイルで(5/12最新)
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posted by iwahara at 20:22 | Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2015年05月07日

【特集】高島平と三田線ヴィンテージマンション(2)

『高島平』から大手町方向3駅目に三田線「志村三丁目」があります。
いよいよ特集のメインとなるビンテージマンションへ向かうとしましょう。
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(ちなみに三田線志村三丁目駅はとても地味で最後の方に画像でてきます。)

街的には環八方面にはほとんどお店は無く、この駅前通りが主だった商業区画であり、
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街そのものは小規模であると同時に、厳密に言うと今回の物件区画と別キャラになります。
物件は駅徒歩10分(その中の当該棟まで数分)ですが、物件区画は更に首都高池袋の南なのです。
この区画は東武線の上板橋〜ときわ台に及ぶ住宅街を形成しており、三田線で言うところの「板橋区役所〜新板橋」と文化圏が異なります。
(「板橋区役所〜新板橋」となると、中央線で言えば中野〜大久保ですとか、井の頭の神泉だとか、日比谷線の上野入谷みたいな?池袋近隣の”板橋区の駅”は板橋区ですが限りなく池袋ダウンタウンとなっており実際池袋ターミナル賃貸仲介店の営業範囲に含まれます。)

■今回紹介の「三田線志村三丁目や志村坂上と東武線の上板橋〜ときわ台」で形成される区画は練馬区桜台などに雰囲気近いかもです。
三田線志村三丁目固有の特徴もあります。
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「『高島平』インパクト」と言ったら冗談になりますが大規模開発型の建築が確かに目立ちますね
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今回画像は出てきませんけれど、首都高池袋の北(駅より)には実際規模の大きな高級マンションもありますし、街道が近いという事もあって中高層建築の開発がやりやすい面があるのでしょう。
(「東武線の上板橋〜ときわ台」だとそれほど高層のイメージ無いので三田線高島平〜志村方面の特徴と言えるかもです。)
大規模開発関連の整備も行き届いている感じで
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そこは庶民の街板橋ですから駅前にはドーンとパチ屋があったりしますが(笑
井の頭線の杉並で言えば浜田山の井の頭街道北に渡っちゃた成田西周辺とかにもちょ〜っと似ているかもです。
さて、物件は商店街を抜けた先となりまして
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郊外小規模駅の弱点である「cafe不足」により、
事実上物件周囲でお茶するならこことなりそうな、
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こちらを目印に最寄交差点を渡ると「”物件領地”の間口」となります。

いつもの都市デザインの画像をはさみつつの
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「”物件領地”の間口」が見えます
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初回レポート記載のとおりで、今回紹介の物件はスケール的には「広尾ガーデンヒルズ」に近いものがありまして「一帯の丘全体が複数棟で構成される物件街区となる」構造を持ちます。
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ここから先は広大な管理組合HPに「サンシティのマークは構内に緑しげる樹齢250年以上と云われる御神木「スダジイ」」なんてコピーのある、旧旭化成敷地を三井が開発した『サンシティ』敷地となるのです。
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当時の公団のテーマでもあった「庶民に非木造高層建築を」という企画の『高島平』と違い、
この『サンシティ』は明らかに”ヒルズ的”な西洋型高級住宅群を意識した大規模開発設計となっており、敷地に入った瞬間「間違ってなんとか農業大学板橋キャンパスとやらの敷地に入っちゃったかしら?」のような印象です。
敷地への入り口は別にもありまして、
事実上『サンシティ』専用の食料品スーパーや
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動物病院もあります
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(今回のお部屋は「ペット可かつ推奨」なのでここ重要なポイントです)

建築のスケール感がわかっていただけるでしょうか
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posted by iwahara at 03:25 | Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする





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