2015年06月30日

とてもザックリした賃貸における「賃料査定計算」の話

かく言う私とても数字は苦手です(笑
よりまして、今回の話はとても計算式がアバウトとなっております件ご理解ください。
(またどこかに計算ミスあると思いますが是非暖かい目でみてやってください。)
参考記事として以下挙げておきますね。
『住まいの心理学』から
不動産投資の表と裏
http://kagewari-retour.seesaa.net/article/420511461.html

(大家さん業は簡単に投資収益あがると思ったら大間違い的内容となっております)

さてretour&Retourではもう少しベタなところから「賃貸住宅の賃料はどのように計算されるのか」という話をしようと思います。
時に東京でも都心部の物件ではその賃料設定を「投資目的で購入された中古分譲マンション」がリードします。
これって実に簡単な理由です。
現在の東京における不動産投資は
「利回り7%でなんとか採算ベース(春相場はこんな感じかも)」
「デフレ時代の賃下げで利回り6%が続出(昨今は通年でも安いですが夏相場はまず6%)」
「利回り5%台となればオーナーはかなり苦しい(空室率によっては赤字もある)」
ざっくり言えばこのような状況で、「利回り10%は夢のまた夢」といったところです。
勿論地方都市や相当に郊外まで行けば利回り10%の可能性は残りますが、これは数字上の話でありまして「上物建築物まで安価であるとか、そもそも土地不動産の価値安定度が低くいつ大きく値下がりするのかわからないから」でありまして、資産リスクをデフレートすれば「実際のところ安全圏は地方都市でも利回り8%〜7%」となっている筈です。
この傾向は都心部において「資産価値安定度は小規模物件<大規模物件」となる構図で同じ数字を示し(床面積の広い高級物件は利回り5%でも安定運用になる)、簡単にまとめると「安価な部屋ほど見かけ上の収益率は高くなりますが、資産リスクは大きい」となるので、決して安価な物件の想定利回りが幾分高いからといって収益率が高いって事にはなりません。

■ここまで話を進めてきて「賃貸住宅の利回りって何?」な方も多数と思います。
簡単な計算は以下です。
中古売買価格900万の1DKがあるとします。
更に賃貸住宅として貸し出すためリフォームに200万かかったとしましょう。
合計1100万円
利回り7%だと→(1100×0.07)÷12=6.41万
分譲賃貸だと「管理費と修繕積み立てなどの実経費」もありますので(固定資産税はひとまず置いておくとして)、「利回り7%なので賃料7万円前後で貸したい」となるのです。
つまり、
ある程度その賃料から「仮に区分所有でその部屋を購入した場合の価格が逆算できる」となります。
例えば「賃料8万で利回り7%の場合、(8÷0.07)×12=約1371万」となります。
昨今は値下げで限りなく6%ですから「(8÷0.06)×12=約1600万」のラインでしょう。

自分で1DK25平米の分譲マンションを中古リフォーム済みを購入すると想像してみてください。
1600万ぐらいかな?と思いますね(流石に1300万で指値1200万とかほど安くは無い)。
相当に古築でリフォーム無し40平米割り込むぐらいの1Lでも1900万ぐらいですから(これをリフォーム400万で2300万だとすると利回り6%で賃料11.5万)。
そして、所得含めて大手銀行の住宅ローン審査が厳しい方になれば住宅ローンも広告のような低金利では借りられません。数%にはなるでしょうから賃貸住宅って「購入と比較して完全に損失となる部分」は数%(少なくとも5%から4%以下)になります。
分譲の場合支払い年月によりますが、20年ローンなんか組むと余裕で「よく考えたら5000万の部屋の銀行への支払い総額が7000万」とか余裕でありますので、仮に購入しても銀行の利益になる部分を除くと更に賃貸における完全な損失は少なくなり「下手したら3%あるかないか」とも言えます。
(注:所謂大家さん業に収益が見込まれるのは「借り入れなしで購入できる現金所得がある」「土地資産は最初から自分の所有物である」など資金調達時のコストが安いからで、一発現金で購入できる預貯金ある人を除くと、賃貸住宅の契約で損する人はほとんどいない筈なんです「自分は今運百万銀行から借りたら金利何パーだろうか?」みたいな。更に大家さんは「地獄の半年偶然空室」なんてリスクも背負いますから。)

■ここお叱り覚悟で言いますけれど、
現代の分譲マンションの存在は「結婚という起業の補償金」みたいな側面もあり、、。
本当の需要に応じて購入が行われているのか疑問なところもあります。
(資産は本来相続前提にするものの筈で、現代社会の核家族化・少子化を考えますと「新世帯単位で資産購入が行われる」事自体に矛盾があると思うんですよ、、。しかも新築分譲の場合ほとんどこれ銀行の資産評価を受けていないでしょう。←更にその銀行が建築時のスポンサーだったり。)
繰り返しになりますが、決して賃貸住宅の契約は借りる側に損ではありませんし、間違っても貸す側にとって不労所得だなんて事ありません。健全経営には貸す側に相当のノウハウとコネが必要です(どう考えても借りる人が得すぎる部屋とか実際にあります)。

そして賃貸住宅の審査は、
前述の賃料8万円の場合→「1600万の資産を2年貸切で更に強制更新契約権あり」というものです。
(借りる側は2年の賃料合計で考えちゃいますが、貸す側は1600万の資産を貸す事になりますのでそこは慎重になりますよね。)
中古の1600万相当のベンツを2年貸切(強制更新権付き)契約した。
これが賃料8万円の契約における審査スケールです。

更にそこを突き詰めていくと、、
ご存知のとおり、賃貸住宅の賃料設定は前述の中古売買の利回りだけでなく周辺相場も照らし合わせます。するとですね、
底地価格の評価はすごく大事でありまして。単純に駅近徒歩2分繁華街のど真ん中とかですね(笑
思い切り商工地域ですとか(住宅地評価としては価格が安い)、そこでcafeを営業するならお得なんですが、住居としてとなりますと「利回り高くないですか?(賃料設定大家さんの勝ちでは?)」な場合もあるのでありまして、
ガチに賃貸で割安感を求めるのであれば「この部屋の売買価格は幾らだろう?な着眼」あるべしなのであります。
端的に言える事は「都心部の賃貸はオーナーも資産価値安定度から低利回りで貸している」のですから、借りる側も都心部の方が相対的に得になる計算になります。


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2015年06月17日

阿佐ヶ谷からナチュボーンなハイCP1K

勿論物件資料的にデザイナーズを謳ったものではありませんが、間取り設計的にナチュボーンでデザイナーズみたいな結果になる部屋って存在します(マンション固有の現象かと思います)。
今回のお部屋も「昔は事務所として設計された時もあるのだろうか」なるお部屋でありまして、そんな経緯もナチュボーンな印象に繋がっているのかもしれません。
お部屋は「阿佐ヶ谷・南阿佐ヶ谷から青梅街道沿いの荻窪寄り」に位置します。
南阿佐ヶ谷から荻窪間の青梅街道は交通量も多いですし事業物件も多く、南阿佐ヶ谷駅を最寄と考える場合には閑静な住宅街のそれとは違いますから、「阿佐ヶ谷・南阿佐ヶ谷はご存知女性シングル向きの街」ですが今回はストイックな男性向きな一面もあるかなと思います。
ここも生活動線によって印象違ってくるので、後ろの帰り道阿佐ヶ谷ルートも是非ご覧ください。

さて、阿佐ヶ谷と言えば商店街ですが、南阿佐ヶ谷駅近くの”出口”は交差点からかなり東側にオフセットされており、
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こちら
厳密に言うと、こちらは商店街支流なんですが、
となりの本流出口も
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この辺だと商店街も収束しって印象の出口なんですね。

そこで先ほどの支流出口が南阿佐ヶ谷駅の交差点からどのぐらい東かと申しますと
miogiasad03.jpg
標識画像がちょっと切れちゃいましたねww
250mだったと思います。公取委の不動産徒歩距離規約ですと分速80mですから「約3分」
ゆっくり歩いて南阿佐ヶ谷駅ホームから出る時間も入れると5分ぐらいの位置となり、
今回のように「南阿佐ヶ谷駅から西の荻窪寄り」になる場合、有名な商店街から離れる事になるんですね。
駅前交差点は杉並区庁舎や郵便局から警察などが集まる公共建築エリアでありまして、
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厳密に言うと南阿佐ヶ谷駅は商店街に接続していないのであります。

そのまま表示どおり3分進むと駅の交差点
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(梅雨の季節感ある画像となっております)
南阿佐ヶ谷駅が接続しているのは「中杉通り」です
miogiasad07.jpg

物件までのルートはここから青梅街道直進です。
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青梅街道にもお店はあるのですが、あくまで地域店の印象で
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商店街の賑わいはありません。どちらか言うと交通量メインで歩道は空いており歩きやすいルート。
というわけで、駅から8分で物件に到着。
この道順だけだと商店街は案外遠いよってだけに終わってしまいますが、「阿佐ヶ谷駅へのルート」は印象が違ってきます。
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posted by iwahara at 19:59 | Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2015年06月07日

【特集】ヴィンテージマンション『サンシティ』RELIGAREデザイン「内観編」

●11/5 成約募集終了により一部記載を編集

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お待たせしました内観編です
まだ工事的に未了の部分を残していますが、所謂内装的な部分はほぼ完成した状態の画像となります。
早速緑というか公園状態の『サンシティ』へ
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複数の別棟を抜けまして
物件棟へ到着です
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エントランス
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流石ヴィンテージマンション、共有部分はエントランスからエレベーター含めて全く衰えを感じさせない管理状態にあり、エレベーターには「引越しなどの場合養生措置をする」旨注記もありました。

上階から見た中庭方面
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室内へ向かいます
今回はいらぬ注釈無し画像中心にお送りします。

玄関からの土間的納戸
キッチンへスルーできる引き戸も開放した様子
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ここの出来栄えがすこぶるよくてですね
床は玄関フロアが延長した形のセメント仕上げ
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これはペット飼育を前提としない方ならちょっとしたグリーン栽培空間にもできそうな内容ですね。図面資料段階より使い勝手のある仕上がりとなってます。
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玄関よりの居室2(乃至書斎)
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廊下からリビング
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リビング
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レストルーム(洗面と浴室)
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文字どおりの”分譲クラス”です
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2015年06月01日

三田線繋がりシリーズ「春日から1Rストゥディオ」

シリーズで紹介している三田線ですが、今回は春日の1Rストゥディオを紹介しましょう。
(分譲キラー系ながらダントツのハイCPとなっております。)
物件概要的最寄駅は東大前なんですが、買い物環境的にも東大前を住居の通勤メインに使うことはあまりないかと思いますので、春日徒歩7と考えるところでしょう。
春日なら「大江戸線、徒歩で後楽園の丸の内線と南北線」と使えますから利便性も高く、三田線シリーズ共通で「渋谷方面は苦手」ながら新宿から東京東側へのアクセスは抜群なので東京山手線圏内推奨の住宅地となります。
駅知名度的にもファミリー系や高級マンションの多い後楽園駅は有名ですが、春日最寄のシングル向け住居となりますと以外や以外相場も安かったりするのです。
更に今回は茗荷谷・後楽園側では無く、東大側(東側)ですから東京ビギナーにポンと思いつく駅ではありません。東大出身の方は説明の必要無いと思いますが(笑、「春日から東大方面の住宅街で」と希望される方がいるほど都心なのにとても静かでいいとこになります。

ちなみに東大前界隈の買い物環境的商業地は「東の根津、西の春日」となっており、
街ち選び的には「台東区下町文明なら根津、文京区的な大人しい街なら春日」という棲み分けです。
今回立地は後者です。
地下鉄春日駅A6からスタート
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この先本郷弥生交差点から言門通りへ通じるルート地元商店街を進みます
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商店街にはcafeなどもあるのですが
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シャッターの下りた店も多く「あれ?」と思ったら近々小規模再開発があるとの事で、複数店舗に渡る建替え後は若い方向けのお店も増えるのでは無いかと思われです。

先に進みましょう
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お店的にはいかにも地元の小規模店であり、食料品スーパーも小規模なものなら近所にあります(大規模な食料品スーパーは春日メイン商店街となります)。

実に平和な街でありまして
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流石文京区「上品な高齢の方や、いかにも堅いお務めの方や東大の学生さん以外を探す方が難しい」といったところで、「一番怪しい人物はどこから考えても私」でした(笑

更にちょこっと進んだところで物件に到着です
toukasuganb07.jpg
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posted by iwahara at 19:12 | Comment(2) | TrackBack(0) | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする





住まいの心理学(retour&kagewari)
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