2015年07月28日

「代々木から初台」コンパクト2Kそして店舗(2)

前回代々木の「参宮橋と北参道の間」あたりをレポートしたところですが、
そのまま参宮橋交差点から北へ、「代々木初台間の高級住宅街」を抜けます。
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この辺は「マンションだらけ」となっておりまして
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坂道も多く、古くからの街であることがわかります。

間もなく山手通りの交差点へ
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こちらからも「都市インフラ建築の絵(画)」を、
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(代々木八幡方向)

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(初台方向)

山手通りから初台商店街はすぐ近く(沿って伸びているといってもいい)、
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渡ると先にすぐ商店街が横切っているのが見えます。

初台駅方向
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ここから1、2分で駅です。

レポートの店舗はここから南、代々木八幡方向です。
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実にいい感じの商店街が延びておりまして
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(画像左に初台の老舗、都不動産さんが写っておりますね。)

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こーんなお店も現存しております。
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2015年07月26日

「代々木から初台」コンパクト2Kそして店舗(1)

retourが鷺ノ宮から更に北の中野区に引越ししてから「足の遠のく代々木かな」といったところですが、高級住宅街として知られる代々木もまだまだイメージ的に知られていない部分もありますので、今後もレポートしていきますよ。
代々木エリアは「新宿へも渋谷へも」下手すると余裕の自転車通勤圏ともなる”所謂ダウンタウン”が主な位置づけとなり、高級住宅街として知られるのはその代々木の外郭となる「千駄ヶ谷から表参道方向」「参宮橋から代々木八幡方向」「初台から代々木上原方向」「代々木初台間(参宮橋の北)」のように分布しておりまして、ぶっちゃけJR代々木駅の周囲は南新宿と西新宿南のダウンタウンです。
こういう事言うと怒られちゃうかもですが、「インチキ臭いフリーライターや探偵」なんかが似合う街でありまして(笑、最近高級住宅街として知られる恵比寿も本来「ヤクザな街渋谷の更にダウンタウン」であったりしますので、JR山手線エリア=相場が高くて部屋を探すのが難しいって事は”無い”のであります。

言うならば高級住宅街の隣接もあるので、格安系住居の区画も限定されるので母数が少ないって事ですね。「候補オンリーワン的出現率」は代々木でも代々木上原でも恵比寿でも目黒でもあり得ます(流石に代々木八幡や千駄ヶ谷となると無理ですけれど)。
今回はダウンタウンに隣接する代々木方面から2Kマンションを、そのまま初台へ高級住宅街を抜け珍しい商店街の店舗をレポートします。

いつもの絵ですが代々木駅です
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(今回は西口交差点から振り返ってみました)

初台方向へそのまま直進
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いつも登場する食料品スーパー
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代々木と言えば共産党なので関連事務所をチラっと
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ローソンの横を南下して住宅街へ
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この辺も高級住宅ありますが、棲み分け的に分布しており昔からのバラ釜マンションも少なく無いところで格安物件も共存する形で「大都会近くの街」を形成しています。地元住宅街的なところは弱いので、都心近郊沿線の街をイメージされると違います。しかしみなさん想像とは違いまして「全部事務所」って事も無いのであります。
いかにもフリーランスの方や帰りが遅い方に向いている街でしょうね。

首都高沿い(この先西参道交差点渡ると参宮橋)をちょこっと進むんだ住宅街に2Kマンションがあります。
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posted by iwahara at 21:49 | Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2015年07月24日

【特集】ヴィンテージマンション『サンシティ』追加情報編集版

■昨日より賃貸の募集条件変更があります
(わかり難くなるので、前告知記事は削除し編集する形で再アップします)
●11/5 成約募集終了により一部記載を編集

長期契約の方希望という意味で、4年以上入居予定の申請ある場合に交渉可能としていた部分を公式募集条件に反映させる形の変更があります。

100平米近いリノベーション大型2LDKペット可、
板橋区の世田谷と知られるときわ台系立地、神保町まで23分の立地でこの賃料設定は好条件、且つRELIGAREによるハイレベルなリノベーションですから都内でもレアな内容となってます。
広いリビングのある部屋をリーズナブルに探している方に好適。
『サンシティ』敷地には動物病院もありますから、特に緑の多い環境重視なネコ飼いの方にお勧めです。


<以下は告知済みの情報編集・7/25追記アリ>

■有名大手による査定の結果、先日の『現地内覧会』以上の評価を得て(ブログでは詳細をお伝えする事はできないのですが”内部的にはほぼ同評価”)、
・正式に売買の公募が決定しています
詳しい情報希望の方は賃貸同様に情報公開一般公募が始まりますので、REINS(国交省DATAベース)で仲介調査してくれる中古マンション売買取り扱い業者に依頼すれば募集資料など取り寄せ可能となります。
(※中古マンションの売買についてはローン条項など「賃貸における審査とまた違う意味の事前確認」が求められる場合があります。)

以下が、売買関連情報として公開可能な追加情報「実管理維持費の内訳」と「売買価格」です。
(賃貸或いは売買で成約終了となった場合プライバシー保護のため「売買価格」は削除されます。)
・サンシティ管理組合
 全体管理費  4,500円
 修繕積立金   100円
・棟別委員会扱い分
 棟別管理費  8,100円
 棟修繕積立金 10,500円
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合計      23,200円
(※分譲マンションの場合築年数に応じ管理組合により修繕積立て増額決議も想定されます。本物件の平米数であれば将来合計金額4万前後も想定範囲内となります。)

■新築分譲に懐疑派のretourですが、今回のような中古ビンテージは例外です(住居としての実価値が流通価格を上回るため)。

更に以下画像のとおりで
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広大な敷地を持つマンションなので土地持分が一般の分譲マンションより広い。それだけ土地不動産比率が高く、この点は現代作のタワー型と比較すると、その資産保全内容に大きな差をつけます。
ヴィンテージである所以もですね
以下は敷地内通路の路面画像なのですが
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現在この仕上げのコンクリート平板仕上げが可能なのだろうかという高水準であったり、

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(マンホール部分まで同様の砂利タイルっぽい仕上げが施されています)

物件所在棟前の中庭公園
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この環境で、90u超えるリノベーションビンテージマンションが好条件で売に出ることはそうそう頻繁ではありませんから、ホームタウンを東京に決定されている方には貴重な情報です。

(※賃貸と同時公募なので「賃貸申込があれば売買買い付け申込しても即時賃貸申込に負けてしまうのではないか?」と心配される方もいらっしゃるかもですが、前述の「売買時の売渡承諾時の審査」においてそこを含めてカバーされるように検討されています。)

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賃貸【物件概要】
都営三田線志村三丁目10分、板橋区中台3『サンシティ』、築S55施工三井建設・鹿島建設、SRC造15階建ての7階、94.50u2SLDK(2LDK+DEN)、
●デザイン事務所RELIGAREによるリノベーションルーム
エアコン、追炊き機能付きセミオートバス(浴槽1418型)、B・T別、温水洗浄便座、浴室暖房乾燥機能、独立洗面、洗濯機置場室内、洋間床リビングデザインカーペット仕上げ、システムキッチン、TVモニター付きインターフォン、
●24時間ゴミ出し可、駐輪場(2000円)、駐車場(1万3000円〜空き確認要)、JCOM対応(ネット・CATV)、ヴィンテージ分譲賃貸、
補修用のタイルカーペット付属(グリーン約10枚 ブラウン約5枚)、
鍵交換費用:19,440円(税込)
●ペット可(資金+1ヶ月・解約時償却2ヶ月)
 管理規約:体長胸骨から坐骨まで50cm以内一頭のみ(登録料1000円)
賃料15万円(管理費10000円)、礼敷1/1←10月からの再募集賃料です。
長期入居の方希望、

詳細は前記事の以下参照
【特集】三田線ヴィンテージマンション『サンシティ』RELIGAREデザイン
http://retour.seesaa.net/article/418909292.html


●大きな間取りが見たい方はこちらのサムネイルで
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地図「”中台出入口”近くの信号」西へ渡った先が『サンシテイ』です



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2015年07月18日

三鷹市牟礼の木造デザイナーズ

東京の賃貸は「駅徒歩10分以上で少し賃料安いところ」のような条件設定にほとんど意味が無い事は皆さんご存知と思います。
その駅から10分以上歩くと別の沿線の駅10分前後範囲に到着してしまうからです。
しかし、鉄道は山手線内側エリアを中心に放射状に整備されていますから「郊外に行けば徒歩10分以上の住宅街も多数存在する」事になります(縦横無尽に整備されている東急圏の場合は”その時にはもう神奈川県”だったりしますが)。東京の地図は西に長く北に短く南は海です。
所謂「東京西側」なる希望地域の始まりじゃないですけれど、都心部から最も遠のく事ができるのは東京西側となるのは間違いありません。
単純に西へ西へと進んでも、都心部に匹敵する主要都市(国立・立川・八王子)が存在し、高尾から先は流石の通勤圏外となります。
いざ探してみれば「三鷹郊外のが安い賃貸住宅が存在する」とかだったりしまして、中央線快速の混雑を逃れようと思えば三鷹郊外はかなり魅力的ロケーションとなります。

三鷹駅北口先はもう武蔵野市なので「北は武蔵野西久保・南は烏山方面・東に牟礼」が三鷹市徒歩10分以上の有力な賃貸格安地域であり、そのまま「吉祥寺系の方は西久保で、京王烏山系の方は南へ、井の頭文明圏なら三鷹台や久我山から徒歩圏の牟礼」このような位置づけでしょうか。
三鷹市牟礼というと三鷹駅からバス便のイメージも強いのですが、三鷹台から徒歩可能な範囲はバランスと環境のいい街であり、勿論井の頭公園まで散歩コースになる特徴を持ちます。吉祥寺の印象が井の頭公園(三鷹市)の方なら牟礼が断然お勧めです。

流石に距離があるため今回retourレポート発かもしれませんが「スタート駅が登場しません」。
立地をわかりやすくするため、バス便を意識して「井の頭のジブリ美術館あたり」をスタート地点とします。
smurep2x02.jpg
確かジブリ美術館って撮影規制があったかなと思い、遠慮がちの撮影となっております。
こちらが三鷹市から出ているバス便のジブリ美術館前。
三鷹市は外国人観光客の方にも盛んに三鷹市バス便や三鷹水道道路沿いでの徒歩を広報しているようですが、ご存知のとおりジブリ美術館は吉祥寺から徒歩15分前後に位置し、吉祥寺通りをまっすぐ歩けば苦も無く吉祥寺なんですけどね、、。
この日も外国人観光客の方が帰りのバス停で若干迷っているところに遭遇しました(同じ街列の地元住民の方が対応)。

さて、今回はジブリ前から更に南へ進みます。
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公園は更に延びておりまして、
厳密には井の頭公園では無いのですが、以前民間の福利厚生施設だったところもほとんど井の頭公園が延長した形の公園緑地化されているのです。
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現在は避難場所となっていて、井の頭公園よりはるかに空いており、近隣住民の方相当得している状況となってます。
ここから先は「昔からあるここだけの地元商店街(駅北西久保と同じですね)」がありまして、
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規模は商店街という内容では無く、1区画の商店地域みたいな感じです。
狐久保交差点まで進みます。
(吉祥寺からバス便となると一番本数多いのはここで下車するパターンかと思われ。この位置からですと物件まで徒歩10分前後ですね。)
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交差点を東へ
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曲がった瞬間から「耕作地域・農業の街に入った感覚」ありますね。
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「そういえば三鷹って日本無線がある」と知ってはいたのですが、
ここにあったんですね。
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こちらがまた見事な建築で
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正面なんか港区のどこでしたかね〜、古い郵便局の建築に似ています。
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2015年07月06日

同じ賃料規模で極端に違うキャラクターの部屋(2)

(7/15追記編集)
梅雨空のかな早速近所にある好対照な二つの物件現地レポートです。
物件概要紹介順と同じ丸の内線東高円寺駅の「堅いシングル向け1K」からスタートしましょう。
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駅北側には小規模ですが商店街もあります
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物件は蚕糸の森公園の先となる駅南側「文教地区」方面です
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学校と閑静な住宅街の先
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住宅街に入ります
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この辺は坂も多くて道幅の狭い認定外公道も少なく無い(東京で坂が多いと言えばかなり古くからの街と思われ)落ち着いた住宅街です。
文教地区的には後述の美大まで広範囲に連なっており(東高円寺の特徴ですが通学中の学生さんの大半は女子)、東高円寺駅南側は「小規模な美大とデザイナーズと女性街」となります。
駅北側の西はJR高円寺区画・東はJR中野圏となるので街の印象は随分違ってくるのも特徴です。

間もなく物件に到着
オーナー注文住宅との連結棟タイプと思われるため、プライバシー保護のため
「この画像のどこかに映っています」的紹介となりますのでご理解ください。
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高級木造APという性格もありますが、構造的にも「女性入居者希望」なお部屋ですね。
この物件から次の「新中野格安2DKアパート」まで歩いて10分ほどで、
1Kアパートからちょっとだけ更に南下して『旧街道』と思われるルートを東にまっすぐ進むと到着です。
higasinn3m08.jpg
歩いてみると、ここが昔ながらの商店街だったことがわかります。

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看板が白飛びしちゃいましたが銭湯があって、小さなcafeもありました。
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2015年07月03日

同じ賃料規模で極端に違うキャラクターの部屋(1)

部屋は設備が最新でフルスペックである方が普遍的に上位という事もありません。
設備はともかく部屋は広ければ広いほどいいなんて事もありませんよね。
どちらを選ぶのかそれは入居者が選ぶ事でありまして、
この人にはこちらが上位でもあの人ではそれじゃNGなどなど賃貸住宅も各室にキャラクターがあって(そこは人物評と同じく)、相性がよければどの部屋も誰かにとっていい部屋になるのです。
(※勿論管理会社が賃料計算などの査定をしっかりやっている部屋が条件となります。管理会社が○質店とかは論外。)
学生時代のオンボロアパートにも風情があって楽しい思い出もあるでしょうし、
仕事に専念する時に緊張感のあるデザイナーズマンション選ぶ世界もアリな選択です。
スローな仕事に転職を考えるなら古築で和室なアパートのがゆったり考える時間を持てるでしょうし、ニューファミリーな成功を確認するため分譲マンションの舞台装置が必須な時代もあるでしょう。
賃貸住宅で何が一番面白いって
「同じ賃料で全然違う部屋があること」まさに個性の違いですね。

今回はそんな企画から「条件的に近いけれど内容が好対照な二部屋」を一度に紹介してみようと思います。
「物件概要比較レポート」から始めるとしましょう。
(ここのところの梅雨天候で現地レポートは次回の予定です。)

■最初のお部屋から
高級木造2×4の1Kタイプ(空き予定ですが少し賃料アップで独立洗面タイプもアリ)
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東京における2×4高級木造と言えば「三井ホーム」ですが、所謂同系列の設計意匠となる中堅大手の高級アパート(外観も注文住宅系です)。
時にマンションの評価で『分譲キラー』なる造語を使って説明しておりますが、高級木造APの場合は『戸建てクオリティー』と呼べば同じ趣旨になるかなと思います。
計算上もしっかり居室は江戸間6帖を確保しており、木造ならではの床下配管自由度を生かしたB・T別、RC造で言えば22平米ランクのB・T別8万水準の内容でしょう。
キッチンは電気コンロ一口ですが、料理好きな方は「キッチンワゴンにオーブンレンジ」装備する事で「無理やりな2口ガスキッチンな部屋」を越える事も可能でしょう。

【物件概要】
丸の内線東高円寺7分、杉並区和田3、築2005木造2階建ての2階、19.87u1K、
エアコン、室内洗濯機置場、バス・トイレ別、電気キッチン、CATV(JCOM)、保証会社契約要、
賃料7万2千円(管理費3000円)礼敷1/1

立地は「近隣に美大があるせいなのか何故かデザイナーズ建築が多い東高円寺」から。
このアパートも大変デザイン性も高く高級感のある外観となります。
居室の広さは江戸間6帖あれば十分で「やはり日本的B・T別生活がベスト」な方に適応性の高い堅い選択となりますね。
広すぎない事は”光熱費”が安上がりになる事を忘れてはいけません。
更に熱効率の点で2×4はRCマンションを超えており、ランニングコストの優位性もあります。

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■好対照な対抗馬はこちら30平米越えの2DK
marukureumi02.jpg
いかにも「文豪が苦労人時代に過ごしたアパート」っぽいこの作り。
資料にはバスルームの設備詳細の記載が無く、バランス釜なのか一般の給湯式なのか不明なのですが、この部屋を選択する場合は「その辺あまり気にしないタイプの方」がそもそも適正高いと思います。
ひたすら広い、しかも設備にエアコンがありません(これも設備では無く残置物がある可能性はありますが)、しかし前後に窓があるので「風通しよく暮らしてエアコン稼動は最小に」「冬はコタツも活用し」のような暮らしが似合うお部屋ではなかろうかと思います。この広さで1Rストゥディオ的に全開放でエアコン依存高い生活となるとかなりの光熱費になりますからね。
振り分け2DKなので一部屋丸ごと書斎にできます。文系な方は勿論ですが自宅SOHOなIT系の方にも以外に高いマッチングあるように思います。

【物件概要】
丸の内線新中野5分、中野区本町6、築1975木造2階建ての1階、32.4u2DK、
洗濯機置場(屋外)、バス・トイレ別、ガスキッチン、Bフレッツ、
火災保険の他に入居者倶楽部(24時間緊急連絡など)加入要:21,600円
賃料6万9000円(共益費3000円)、礼敷0/1(キャンペーン中に限る)

詳しい記載はありませんが、年数から見ても「木造モルタル造」だと思います。
遮音性や断熱性にも2×4のような期待はできないのですが「むしろ開放構造が特徴」なこのお部屋の場合、普段から何げに外の日常外乱騒音が聞こえるところがリラックス効果を高めるポイントになります。(遮音の性能は高く無くても木造モルタルはダンピングが効いているので刺激音は少ない)
古い木造モルタルアパートはインテリアなどで「古築戸建てcafe風」にもって行くことができるので(実は高級リアルウッド家具と相性がいい)、そっち方面の面白さもあります。
それにしてもハイCPですよね、これだけ好条件の部屋は滅多に無いです。
(RC造でも新御徒町によく似たタイプの和室2Kが存在します。)

どちらの部屋もそれぞれに個性があり一概に優劣をつけて考えるものではありません。
自家用車だって価格が広さで決まったりしませんから(笑
車好きな人が「この足回りのデフのところがさ」みたいに、マンションマストな方が「ラーメン構造(末尾※参照)によるこの構造が」と語る事を聞いたこと無いのですよ。流石にそこまで専門的である必要性は無いと思いますが、間取りや設備平米単価だけでなく「部屋の個性や中身」ってものへの関心高い方がベストマッチな部屋を見つけるコツではなかろうかと思います。


※文中登場した「ラーメン構造」は以下の日本建築学会リンク参照
http://www.aij.or.jp/jpn/seismj/rc/rc1.htm


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