2015年09月27日

中野シングルのショートショート

今回は以前取材物件と位置的にほとんど同じだったりするので、現地取材レポートはありません。
参考となる過去レポートはこちら
中野駅北側レポート「屋上使用可の2LDK」
http://retour.seesaa.net/article/416881139.html


内容的にも「堅すぎる選択」が特徴でもあり、ここも物件概要中心でもいいかなと思った理由です。
堅すぎるとは何か?
思うに参考としているのは東○のアパートメント系列的なホテル系賃貸ではなかろうかと思うのですが、その募集も所謂幅広く仲介を希望するとようより、あまり比較検討を前提にしていないスタイルなんですね(勿論営業窓口は他社仲介などの業務は無し)。「カチっと内容固めてあるので賃貸条件が合えば、わざわざ似たような部屋探して内見するまでも無くOKでしょう」みたいな。
コンパクト系で賃料も相場踏まえて抑えてます、コンセプトもストイックな’ぐらいシンプルなもので、特別な謳い文句もありません。
「こういうわかりやすい部屋のが暮らしやすい」って方、かなり存在すると思います。
(ぶっちゃけ「部屋探すのもめんどくさいって」人がいても驚きませんし、「他の部屋見るとか無駄な時間無く”これです”と鉄板の堅い選択で」というニーズだってあります。)

勿論世の中に絶対はありませんけれど、「ここが堅い線(それ以上はもっと賃料出さないと無理)」って限界値は存在します。特に今回は「マンションを前提とする堅い選択」になりますから”その線”を判断しやすいのです。

■間取りはこちら
nakayakuted01.jpg
図面見慣れている人なら瞬時にわかると思いますが、このバルコニー構造が暗示しているのは「できれば外干しして欲しくない」ですね。同時にL時奥側は腰高窓になっており簡単なものは室内干ししやすくなってます。或いはサンルームとしてcafeテーブル置くのもアリでしょう。一見地味な1Rに見えますがその内容はしっかりストゥディオタイプとなっており、現代的なものです。

【物件概要】
JR中央線中野10分、西武新宿線新井薬師前10分、東京都中野区新井1、築1992年、RC造5階建ての5階、19.3u1R、
オートロック 、エアコン、室内洗濯機置場、Bフレッツ光、トランクルーム 、24h管理、敷地内ごみ置き場 、バイク置場(有料)、
再契約型定期借家(2年)
(再契約料:新賃料の1ヶ月分 事務手数料:5,000円(税別))
保険要加入 火災保険 1年契約 9,100円(指定)
鍵交換費用15,000円(税抜)
賃料6万3000円(管理費7500円)、礼敷1/1

欲を言えば棟内ランドリールーム施設で乾燥機が使えるとよかったのですが、ご覧のとおりの「フルスペック」ですから、管理会社の「この賃料でOKなら他見なくても十分ですよね」の意図もわかるってものです。賃貸条件もベストバランスですね。
「時間勿体無いので、さくっと決めたいですから、リーズナブルに設備関係とかひととおり揃っているマンションで(難しい希望条件とかありません)」な方にピッタリ。
●重要なポイントは「再契約型定期借家」であるところで、
目的は「問題ある入居者とは再契約せず自動的に解約できるようにしている」のです。
この管理方式からして「堅い」。
入居者としても安心なスタイルです。

東京単身赴任、できれば家賃も抑えたいサラリーマンな方など最適でしょう。
中野〜薬師というこの辺じゃ屈指の暮らしやすい街で且つ新宿も近い。西新宿から中野坂上や東中野あたりでは意外とこういうタイプは存在せず(都庁前近くのシングル向けライオンズがちょっと似ているかも)、
探そうと思うと案外無いタイプなんですよ。
「堅すぎる選択こそが個性」なお部屋です。


<次回は好対照に「ちょっとユニークなあまりにも新宿系」を予定しております。>


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2015年09月17日

上板橋住宅付き店舗戸建て「その後レポート」です

「世の中そんな話もあるんだね。」
”そんな話”です。

kamitanotudu12.jpg

過去レポートリンクはこちら
http://retour.seesaa.net/article/95567459.html
http://retour.seesaa.net/article/100633371.html
http://retour.seesaa.net/article/103759662.html
実はこの物件、オーナーから媒介のお話あった時から「将来借主さんへ売却の可能性」をかなり突っ込んだ部分まで詰めて打診していたのです。この時にはオーナーも使用の予定があるかもしれない云々で当時7年という珍しい長期定期借家契約となっていました。
ある意味売買の話をオーナーと進めたところは最近レポートした特集の『サンシティ』と同じで、『サンシティ』の場合はそのまま正規に売買でも公募行われているのはご存知のとおりです。これは不動産投資における「相互に利益となる想定」から計算しているもので、なんたって「そこに住み続けたい」って入居者がいる場合、一番不動産の利益を最大値で認知するのは入居者です。オーナー側は将来の不動産価格変動リスクを10年内外の期間で利益確定させる事でヘッジさせますから、理想はそこに住み続けいたいという入居者がいる場合、不動産自身(土地や部屋や家など)その評価が最大値の人に所有される事が不動産にとっての幸福でもありますから、投資コンサル的に(オーナーに相続含めた長期保有の具体的計画が無いのであれば)「賃貸から後に中古売買」などの話に及ぶ事は「相互に利益となる想定」になります。
えー、苦手な電卓はじいて計算する訳であります(笑

(更新に関してはオーナー直でも可能なのですが、媒介時の関係ありますので「かれこれ7年目かな」と確認したのですよ。)
■そして、この『上板橋中店舗戸建』の運命は、
とっくのまに入居者ご夫妻のマイホームとなっていたのです(しかも店舗はcafeに)。

前述のオーナーサイド使用可能性が無くなり、入居者であるご夫妻にお子様も生まれたとの事で、何せ人格者のオーナが(まだまだ若い方なんですが)「どうです購入されますか」と打診され、
プライバシー保護のため詳しい事は書けないのですが、これまでの賃料分も勘案した金額を提示。この物件は旧法借地権なので、名義変更など難しい部分もあるのですが、地主さんとも円満に名義変更。
当時まだ30代だったご夫婦はマイホーム所有者となったのです。
「えーっ本当スかそれ あら〜よかったですね」となりまして、
早速「その後取材」の約束をしたのでした。

(プロ的には、旧法借地権の中古事業物件は通常住宅ローンはおろか事業系金融機関のローンが必要となったり、そもそも銀行系は審査的に貸付NGだったりもしますから、「現金資産の多い人がキャッシュで」以外はなかなか入手できないタイプの不動産です。事業経営されている初回オーナーからのバトンタッチだからこそ成功した実例だと考えます。)


■久しぶりの上板橋
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(何せお子さんや学生さんが多い街です)

駅前の商店街に通り名あるように
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「ときわ通り」こちらも『サンシティ』特集で説明したように(上板橋過去レポートでも触れていますが)板橋区の世田谷とも呼ばれる「ときわ台街区」の中核駅となります。
ザックリ範囲の説明しますと、「西に環八・東に環七・南に254号・北に首都高5池袋線」で囲まれたエリアで、ファミリーの街でありとにかく子供が多いので自動的に文教エリアともなっており、ちなみに上板橋駅周辺も学校多数、且つ食料品スーパーも多い街です。

上板橋戸建へのルートは、商店街からヨーカドーのところをちょこっと曲がり、
kamitanotudu03.jpg
そこからときわ通りの一本北側裏道を板橋区平和公園を抜けつつ中学校までまっすぐといった道のりです。
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2015年09月13日

代々木からハイCP木造アパート1K

前回レポートの失敗を踏まえまして、今回はノーリスクにハイCPな木造アパートを狙います。
木造アパートの場合無理して広さを追わなければ、安心してハイCPなお部屋が探せます。
理由は簡単で、RC造などの非木造マンションの場合床面積が”壁芯計測”がほとんどですが、木造アパートは実測値ですから同じ床面積なら断然木造アパートのが広いのです。無理して広さの数字に拘らなくても木造アパートは実際に現地で見るほうが広い部屋が多いですから。

retour事務所引越し後もレポートの多い「代々木」ですが、
やっぱりですね、都心近くで新宿にも渋谷にも近く住環境も優れているなど代々木には突出したところありますので、山手線圏内の部屋探しのひとつの基準にもなり得る地域だと思います。
さて、勿論代々木は相場も高いのですが、今回は突出したハイCP木造アパートになりますから注目です。

街レポートはほとんどショートショートでいいですね。
読者の方もほとんどお馴染み代々木レポート的にご存知と思います。
定番のルートで向かうとします。
駅から
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この日はお祭りがあったっぽいです。

西へ(初台・参宮橋方向)
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いつもの食料品スーパーがあり、

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最近取材レポートした参宮橋近くのマンションで曲がったポイントの、更に一つ先を曲がり、
yoyosenki05.jpg

ほとんどもう到着なのです
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2015年09月09日

再び『サンシティ』の告知です

●11/5 成約募集終了により一部記載を編集

過去エントリー成約終了の編集してから間もないですが、
他社仲介さんのお話なので、詳細はつまびらかにできないのですが「所謂ドタキャン」が発生しました。よって過去記事も再々編集しているのですが、
http://retour.seesaa.net/article/418909292.html
http://retour.seesaa.net/article/420295420.html
http://retour.seesaa.net/article/422938442.html

本来なら違約金もののキャンセルです。
(都条例により手付け金禁止以来、慣習法的にも正規の契約ドタキャン違約金は請求不可能となっております。「その間の募集停止」「管理会社審査業務他と再募集の経費」などなどです。)

内容的には仲介さんが段取りよく進めていればこのような事にはならないのですが、
契約優先で未確認な部分をそのままに話を進めてしまった関係で管理会社さんもガックリとなった事のようです。
(ですから業者間で取引停止になるような瑕疵は無く経緯自体は”よくある簡単な事情”です。)

retourは上記案件にまったく関係はしておりませんが、
何気に売買資料の再掲載ですとか、前述の記事編集など(他ポータルサイトなどに客付け掲載している業者さんも編集作業発生していると思います)、結果的に広範囲に影響及ぼします。
法的には勿論キャンセルしても問題無く、それを保証もされているのですが、
冒頭記載のとおりで、昭和の時代における「手付金倍返し」という慣習が無くなったため、東京都条例の流れから言えば「事実上申込書一番手正式受理」となって以降にキャンセルが発生した場合、各方面には物理的な実損が発生してしまう状況になっているため(勿論この流れの結果「申込の受理段階での審査」なども厳しくなりました)、仮にキャンセルの可能性があるのであれば『入居申込書の送付』から「審査必要書類の送付完了」この間に判断していただきたいのが業界の本音です。
「審査必要書類送付」=いつ審査が終わり『契約金清算書発効』となってもおかしくないためです。
管理会社は審査通過をもって『契約金清算書』を発行し、同時併行で契約書作成業にも務入りますから。
(※前述「手付金倍返し」とは、契約者事由キャンセルの時には”手付金流れ”として違約金となり、貸主側事由で貸し止めとなり契約できなくなった時には貸主は違約金として借主側に手付金を倍にして支払うというもの。)

売買の場合は、現在でも賃貸における手付金に相当する契約の流れにありますから(売買契約後の売買決済日に決済できずキャンセルの場合契約金が売主のものとなる←この時契約金の返済を求める事が可能なのは「ローン条項」と呼ばれる住宅ローン審査に落ちた場合の救済措置)、同様の心配は無いのですが、手付金禁止条例以降の東京都の場合、キャンセルは可能ですがそのタイミングは「慣習的合理的期間内に判断いただきたい」ところなんです。
※仮にretourが仲介していた場合ですと、キャンセル可能性のある案件を残している場合「管理会社へ審査などのサスペンド(物件の募集はそのまま継続ください)」を申し入れます。これは会社間の信用だけで無く(縁起的要素も含めて)顧客の信用を守るためもあります。←世の中なにがあるかわかりませんからね。
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posted by iwahara at 22:15 | Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2015年09月03日

今回は街紹介「東高円寺〜JR高円寺」です

てか、ぶっちゃけ手前味噌ですが珍しく取材レポートの候補選定に失敗しまして、、(笑
常に下調べ無しぶっつけ本番で取材レポートしているのですが、失敗する場合あるのでございます。
古築ボロ系ハイCP木造アパートはギャンブルな部分ありますのでそこは平にご理解ください。
(ちょ〜っと他入居者様的に問題を感じまして、今回はNGとさせていただきました。)
そのままってワケにもいきませんから、方針転換「街紹介レポート」といたします。

JR中央線に比べて相場も安く、電車の混雑も楽だと知られるハイCP路線の丸の内線でありますが、だいたい最寄のJR駅とコンビになっています。
「阿佐ヶ谷・南阿佐ヶ谷」「高円寺・新高円寺」「中野・新中野」「東中野・中野坂上」「西新宿・大久保」そんな中妙に浮いている駅が『東高円寺』となります。
東高円寺駅か過去レポートでも「美大があるからなのか妙にデザイナーズが多い街」としても紹介しておりますが、高円寺にも中野にも歩ける微妙に中途半端な位置取りも特徴です。
丸の内線駅の中でもその街の印象も「中野でも無く高円寺でも無い文教系の街」として独立した雰囲気を持ち、蚕糸の森公園を備えるなど環七沿いの街ながら環境的にも優れているのが特徴です。

早速駅周辺の環境から
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最寄にコンパクトな商店街
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まず買い物に困る事の無い街です
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(丸の内線各駅はどの駅も買い物環境が強く、ちょっと弱めな南阿佐ヶ谷ですら阿佐ヶ谷商店街に接続してます。)

商店街の規模は小さくてちょこっと北上するともう大久保通りへ
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ここから中野の南側商店街区画までおおよそ10分かからないぐらい、
中野駅まで歩けば10分ちょいってところです。
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さて、今回は高円寺まで歩いてみようがテーマなので駅に戻ります
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この小規模スーパーは冒頭紹介の商店街にも別店舗がありまして、こんな近所にあってグループ的にはどうなんだろうと思ってしまいますが、暮らしている人には便利なポイント。

駅南側(公園側)
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蚕糸の森公園がこちら
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環七を渡り、北上します。
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近道に入ると図書館もあります。
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posted by iwahara at 22:30 | Comment(0) | TrackBack(0) | 『街』 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2015年09月02日

【特集】地方都市への不動産投資

直近のレポート「恒例の北海道にセカンドハウスはあり得るだろうか」も参照ください。
http://retour.seesaa.net/article/424718942.html

上記レポートから更に不動産投資に着目し、札幌の地元住民的な有力な利用駅の相場調査をしてみました。
地下鉄東西線(円山公園から琴似)とJR函館本線の隣り駅周辺(桑園など)を3000万以下で調べてみたところ、
「戸建てで1500〜2500万で余裕で購入可能」
「中古マンションだと2900万でも余裕の90平米ランク、最安は暖房のみ仕様セントラルヒーティングの1Rでも150万〜可能、60平米前後なら1500万前後」という水準にあります。
(今回は新札幌方面は調査してません。)

資産評価を精緻に行うのは地方の不動産の場合(底地価値が不安定で安価であるため)、非常に難しく表面上の利回りは「東京辺りでは腰抜かすほど高い(10%以上の利回りが余裕)」などなど手腕の高い知見が無いと運用は難しいのですが、資金的には「極論自己資金で誰でも可能な状況」とも言えるんですね。
果たしてそこをどう考えるのか。
資産価値評価の難しい不動産投資の王道は「10年目安に利益を確定させ」以降の運用と資産価値をオマケぐらいに考えるところにあります。
更に、前回レポートでも触れたように「地方といえどもマンションの修繕積み立てと管理費は東京と同じ」でなければなりませんが、価格に対して東京と同水準の積み立ては金額的に難しく(近隣の木造APの賃料と同額とかになってしまう)、雪害などで大規模修繕が発生した場合別途管理組合から修繕費用の請求もあり得ると考えます。逆算すると(東京と同水準の管理費・修繕積み立てで考えればよいことになりますから)→十分な修繕積み立てをやった場合近隣の木造APの賃料を超えかねないのですから、額面上の利回りがどこまで有効なのか疑問です。
(それだけマンション志向が気運として高いときだけの想定利回りになる。)
 ↑
■念のためもう一度書きますが、
マンションの場合ですが、売買の図面資料などに記載される「想定利回り」ここには潜在的に発生する可能性のある「修繕積立金の不足」が織り込まれておらず、実運用時の管理維持コストが未知数なんです(管理組合議決に依存する)。
更に価格が安い分、収益金額そのものも小額であるため「見込み収益と潜在的維持管理費コストの比率」において、不動産価格の安い地方になればなるほど維持管理費額が相対的に大きくなるんです。
不動産構造論としては「地方経済は底地と上物の資産評価比率」から考えて(目安としては底地の担保価値で上物の建築費用の融資が可能か)、圧倒的に「不動産価格の安い地方は”建蔽率・容積率の低い土地付き戸建て”中心であるべき」なんですが、、地方の場合「無尽蔵に郊外建売の開発」も偏在するために、どうしてもド・郊外の格安戸建て売り出しにストップがかからず、且つ自家用車の利用率が高いため都心部の戸建ての資産価値も正常化しない=容易に供給過剰になってしまう傾向があります。
本来あるべき底地評価も不安定なのです(中心部の土地評価も容易に分散してしまう)。
結果として、注文住宅を施工できる資産家以外は建売分譲などで常に上物の水準が低レベルになる傾向があり、「耐久消費財的傾向強くても、デベロッパーがファンドと提携や銀行融資などで資金調達して(この銀行が主に住宅ローン窓口となればノーリスクで”売逃げ”的に投資資金の回収ができる)建築したマンションの方が水準高く見える」場合も少なくありません。←この傾向が続く場合は見栄えの良さから地方のマンション需要が高まることも予想されますが、、、。
●結論、何を選んでも地方の場合その資産保全リスクが最大の鍵になるのです。
(=10年などの短期間で利益確定させる想定をするべき。)

但し、不動産投資で重要なのは「空室のリスクヘッジ」ですから、地方の方が少ない自己資金でも複数室の運用によるリスクヘッジが可能。
ちなみに一棟買いの価格を同地域で調べてみると(サンプルとても少ないんですが)、
3階建て鉄骨造で一棟買い3200万(総戸数不明)、築浅RC造1R8戸で6900万(1戸あたり約860万)などなど。
東京で2000万前後の2DKを素材買いして600万でリノベした場合と比較すると(1戸のコスト2600となり業者のリノベ転売なら3000〜の価格設定になるのかな)、遥かに地方不動産投資のハードルは低いです。

なかなか考えさせられるDATAであるのは事実です。


posted by iwahara at 06:02 | Comment(4) | TrackBack(0) | 特集「明日の大家さん」 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする





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