2015年10月29日

分譲マンション基礎工事「報道されている傾くマンションの問題」など

まずとっかかりとなる報道を並べてみます、
データ改竄の現場管理者は「ルーズな人」「キャリア15年ほど」 旭化成建材役員が印象語る
http://www.sankei.com/affairs/news/151023/afr1510230001-n1.html
マンション傾斜、国交省厳しく対処 旭化成側に3040件連絡指示
http://www.nikkei.com/article/DGXLASDZ23HQY_T21C15A0EA1000/
くい深度最大1・3メートル不足 三井住友建設、住民に説明
http://www.sankei.com/affairs/news/151025/afr1510250004-n1.html
北海道発注工事でデータ流用=改ざん社員と別か−旭化成建材
http://www.jiji.com/jc/c?g=soc&k=2015102800980
旭化成建材 横浜市の公共施設でもデータ流用
http://www3.nhk.or.jp/news/html/20151029/k10010286741000.html
マンション施工不良 元現場責任者、不正なくい打ち「日常的」
http://www.fnn-news.com/news/headlines/articles/CONN00306740.html


全体像的な話は「住まいの心理学」にちょこっと書きましたので、興味ある方はそちらも読んでみてください(そもそも大規模マンション建設の立地なのだろうかという話です)。
さて、問題の事件ですが、
誰に主体的責任がみたいな話の結論が出るのは相当先になるのではなかろうかと思います。
最近の報道もすっかり「買取や賠償の話」に移ってきてますね。
●大規模マンションの話と言えば、随分昔になりますが某建築家さんとの話に「そう言えば湾岸のどこやらに昭和の有名なのあるけれど、あそこは液状化で地盤が悪いから巨大な基礎がさ船みたいな仕組みで緩い地盤の上を併行移動しているって話があるよ」なんてのがありました。
この基礎の話って、今回の『支持杭』では無くて『摩擦杭』の話かな?とも思いますが、確かに代々木の名棟のひとつも(コンクリートでガチガチの岩石塊みたいな奴で地下駐車場が要塞状態)頑強な棟の周囲で表面だけ舗装された部分が波打つようによれているんですよね。
上記建築が工法的にどちらなのか詳細はわかりませんが、今回の事件が投げかけているものは「大規模RCマンションともなれば建築が建築だけに購入者には(消費者として)建築の知識も必要になる」という事だと思います(同じローンで購入される商品の代表例である自家用車購入でもエンジンの形式など一定の知識を必要としています)。
事実、分譲マンションに詳しい人は「床の遮音建築仕様」などにも明るい人少なくありませんが、とてもとても流石に今回のような杭の工法までの知識を求めるのは無理があります。
更に報道されているようにやっかいなのは立て替え含めての自主管理決議の問題です。

retourは分譲マンション懐疑派であり、先日紹介したビンテージの『サンシティ』のような中古マンションはリスク部分が経年によるプルーフされているだけで無く、往年のゼネコンによる当時渾身の建築時代であることから例外と考えています。
http://retour.seesaa.net/article/418909292.html
中古マンションであればことほど左様に管理組合の運営や建築時の時代考証なども外から評価できますが、新築分譲マンションの場合どれほど建築の知識があっても管理組合の運営はこれからヨーイドンですし、施工会社の状況も現在進行系ですから全くの未知数になります。
(法制の再検討が必要なのではないかの点は住まいの心理学記事に記載のとおりです)
あまりにもリスクが大きい。
『サンシティ』の現地内覧会前には「まず賃貸契約から購入希望となった場合」も検討していたぐらいです。ハイリスクな分譲マンションの購入において一生の間で最大の融資を受けて一発購入という流れは、、あまりにも無理筋です。
(というか建築業界全体にある”新築志向”それ自体に論議が必要でしょう。)
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posted by iwahara at 18:02 | 売買や賃貸の話 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2015年10月24日

先日レポートつながりの高円寺ちょいレポート

※えー実は某物件取材レポートの予定だったのですが、ちょ〜っと事情ありまして街レポートに変更しております。
今回は高円寺の中でもサブカル商店街として知られる「駅南側(JR高円寺〜丸の内新高円寺)ルック商店街」を中心にレポートします。

丸の内線新高円寺からスタートしましょうか。
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商店街入り口は駅出口すぐです
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ちなみにこの周囲の住宅街は
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商店街の一本裏でもこの静かさで、その利便性や街柄から「以前は格安狙うならレトロな木造APで」という地域でしたが(当時は問い合わせ男性がメインの街でしたけど)、デフレ以降は西荻窪同様に随分割安になった感あります。
昨今は女性の問い合わせも増え、個性派の方は男女問わずお勧めの街になってます。
相場的には「やはり新高円寺駅寄りの方が安い」です。

高円寺のレポート時には必ず説明する部分ですが、風俗街もある高円寺は基本男街なのですが、この風俗街は駅北側の商店街入り口近くに集中しており、更に駅北側に広がる商店街は「中野系」に雰囲気が近いため。個性派の方が希望する「駅南側サブカル商店街区画」は以前から相場がもう少し安ければ男女問わずお勧めだったのです。
(古着屋さんとか関係無く、庶民の商店街好きな方には駅北側のがお勧めです。)

以前ハイCP木造アパートレポート時に若干画像不鮮明だった商店街近くの銭湯がこちら
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今回は商店街のレポートメインなので早々にルートに戻ります
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ルック商店街と言えば、雑貨屋さんや古着屋を中心にしたアパレル関係のお店がその特徴です。
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ご覧のとおり歩行者は女性が多く、昨今の女性にも人気の街となっている事がうかがえます。
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(勿論中にはキワモノ系のお店もありますがそこがいんです。)
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posted by iwahara at 21:47 | Comment(0) | TrackBack(0) | 『街』 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2015年10月16日

桜台はひょっとして凄く便利な街かもしれない件

副都心線の乗り入れは西武池袋線にも延びていて「西武有楽町線」により接続しているんです。
つまり、本数は限られますが練馬駅と渋谷は直結しており、隣り駅で有数の住宅街である桜台の近隣に「新桜台駅」というのがあるのです。
しかも西部池部線は相場も決して高く無いので(隣りが大都市練馬駅なので凄く安いということもありませんが)、井の頭線的な位置づけはできませんけど東急沿線で神奈川県までいっちゃうよりアリなのじゃないかと思うのです。新桜台駅からだと(小竹向原で乗り換えもあると思いますが)渋谷だけでなく新宿も直ですし、桜台駅なら池袋線なので池袋が近い事は言うまでもありません。
しかも桜台は練馬までほとんど歩いても行けちゃうので、これ相当なものですよ。

そして、今回の取材は更に別角度の利便性をお知らせします。
さて、ここがどこかと申しますと、
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桜台駅最寄の環七バス停降りたところなんですよ。
桜台方面には都営バス(王78)と国際興業バス(赤31)が走ってましてJR高円寺から乗車して10分程度でしたかね、座る座れない気にしない時間で到着してしまうのです。

つまり、週末はバスで高円寺にも簡単に行ける。
これだけのアクセスがあるって滅多に無いことだろうと思いますよ、ほんとに。
■今回紹介するお部屋がまたかなりのレア度のお部屋でして、
私の中では「北の村田マンション」と呼ばれている個性派なのであります。
先ほどのバス停からちょこっと住宅街に入り
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小学校に隣接する公園などの先
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ちょいと入ったところに
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もう到着なのです。
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現在どうなのかわかりませんが、この物件以前私が内見した当時は都内でも有数のデザイナーズ専業管理会社の媒介で(今回は堅い管理専業の会社が媒介となっています)、当時「リノベーションは御社のあれですか?」と聞いた時「いえいえオーナー主導の」なんてやりとりのあった物件です。
何故そんなやり取りがあったのかと申しますと、各室相当個性的なリノベーションが行われていたからでして、今回紹介するお部屋はこちら。
sakuneridd01.jpg
ドーンと40平米超える1Rが特徴で、居室は軽く15帖を超えます。
他のお部屋はどんなだっのかと言いますと、当時のお部屋がまだ残っているのかわからないのですが「大理石のモノリスのような間仕切りのあるお部屋」や「外資系オフィースのパテションのような仕切りで寝室が簡易に区切られているお部屋」や「天井から床まで真っ白なお部屋」など凄いものがありまして、総じて「ドーンと広い」がテーマでした。ざっくり言うと「外国人の方向けっぽいお部屋」が特徴。
今回のお部屋は、洗面など高級部材を用い天井ダウンライトのフローリングというオーソドックスなデザイナーズ仕様となっております。
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posted by iwahara at 20:45 | Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2015年10月09日

やはり注目でしょう武蔵野市西久保

今回はデザイナーズ系1Rの紹介なのですが、過去レポートでも何度か取り上げたことのある武蔵野市西久保、三鷹駅利用地域としては牟礼と双璧の安さですね。井の頭公園寄りを希望なら牟礼、吉祥寺市街地寄りを希望するなら西久保という選択になると思います。
「基本的に吉祥寺徒歩圏では住居は探せない(ほとんど商業地であるため)」というセオリーから一般的には男子は三鷹で女子は西荻ってのが王道の吉祥寺界隈での部屋探しになるのですが(西荻がまたハイCPな街なのも私の中では有名ですが)、荻窪以西の街の場合だと、各鉄道が都心部に対して放射状に整備されているので駅徒歩10分以上のエリアが含まれてきます。
(逆に言うと荻窪以東は駅から10分以上歩くと、他の沿線の駅徒歩10分以内に入る。)
ですから、三鷹なんかの場合ですと「駅徒歩10分以上で更にハイCPを狙う」事が可能です。その代表地域が南の牟礼・北の西久保って訳なのです。

しかも牟礼は駅徒歩は遠くても井の頭公園には近く、西久保は五日市街道か井の頭街道を利用して”チャリでもあれば容易に吉祥寺東急裏に出ることが可能”な特徴を持つので、チャリをよく使う方や駅徒歩を苦にしない若い人が格安に吉祥寺界隈で暮らす場合有力な選択肢となります。

西久保も何度か紹介してますから、駅からの道のりもお馴染みの絵になっちゃいますが、
早速、三鷹駅からスタートしましょうか。
こちらが駅中ショッピングなんとやらです、
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三鷹駅も随分綺麗になったものです
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(ほとんどの買い物は駅関連だけでもできちゃいます。)

いつもの駅前通りを北上
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東急ストアもあり〜の
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駅前武蔵野市サイド商店街は南口の三鷹市サイド商店街とは違って地味です
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(下手すると後述する物件最寄の商店街の方が大きいかも)

そのまま進み
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井の頭通り交差点を過ぎると、
街の印象は西武系の雰囲気となります。
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三鷹駅北側の武蔵野市サイドは駅近よりこの辺の方が商店街の雰囲気も馴染みいい感じもするのです。musanisino09.jpg

だんだんと郊外の「いかにも住宅街」となってきます
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ちょこっと横目の建売戸建て開発地域かしらな景色も実に平和です
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間もなく五日市街道交差点
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ちょうどここまで信号待ち込みの実徒歩で15分〜17分ですね。
(女性なら20分はかかっちゃうかもです。)

物件はすぐそこででありまして、
右手に並木道の「武蔵野市公共建築地帯への間口」を望みつつ、五日市を西へ。
musanisino13.jpg
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posted by iwahara at 01:27 | Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2015年10月01日

ちょっとユニークなあまりにも新宿系 の予定が...

なんとここ数日の動きで「申し込み入った」ようです。
業者専用DATAベース情報によると、審査中の意味かな?のフラグが、、。
今回は物件概要のハイCP(30平米超えで9万以下)なところが特徴のひとつだったので、なんとも残念です。←やは新宿御苑前4分でこの条件だと決まるのも早い。
(告知や広告依頼のある記事を例外に、ブログは広告や募集媒体では無く「トップページから落ちれば”全てアーカイブス”なので」成約済み情報を交えた記事も問題とならないのですが、不動産ニュースとして運営している関係上、成約済みの後からレポートを挙げることは自主規制でNGにしています。)

仕方が無いので、取材物件を取り巻く周辺情報みたいなレポートにしてみます。
あーもーな気持ちもありつつ、
そこはままよで現地レポートから「この辺だとこういう感じ」な情報をそこはかとなく紹介します。
■新宿御苑前です。
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御苑前で部屋を探す場合一般的にはそのままメイン商店街を北上して富久町方面というのがよくあるパターンかと思いますが(”太陽にほえろ”のロケ地でもあった)、数は限られてくるとは言え駅近の二丁目〜花園も候補地域に入ります。
(ちなみに四谷四丁目交差点〜四谷三丁目駅間は神社仏閣エリアなので住居的には少し間隔が空き、愛住から四谷三丁目そして曙橋って”次の住宅街”が始まります。)

御苑前の商店街を北向きに入り
jyononggaza02.jpg
通常はこのまま北上する訳ですね。
ちょこっと先に食料品スーパーもあります。

運がいいとちょうどこのポイントにある某宮廷マンション(地図見るとバレバレだと思いますが、、)、ここに空室が出る事あります。部屋のタイプには手ごろな1DKが含まれていて、更に運がいいとかなりの好条件で契約可能です(実際retourの仲介で複数室の契約実例あります)。
そんな某マンションから商店街の西側裏手に入ると『太宗寺』がありまして、ひとつのポイントになっています。
jyononggaza03.jpg
「ここから新宿三丁目寄りに行くと飲食店街もありますよ」な地域自主的都市計画のような棲み分けです。

某宮廷マンションは大規模マンションというほどの戸数の無い号棟なので、御苑で部屋探しする時に予定することはできませんが、御苑前は開発も古く古築棟も多いので「空室さえ存在すれば」賃料が高いという印象はありません(新しい物件はダントツで高いのは事実ですが)。
曙橋がダントツでハイCPなのは事実ですが、御苑前の方が四谷より探しやすいかなって思います。
さて、レポートに戻ります。
実際のところは『太宗寺』周辺はまだまだ住宅街であり、
jyononggaza04.jpg
飲食店と言ってもcafe的なもの
(ちなみに当初レポート予定の物件はこの近隣にあったのでした。)

同地点から靖国通り方向へ右向け右するとこんな感じ
jyononggaza05.jpg
ちなみにこの辺の靖国通りは(後ろの方で出てきますが)新宿三丁目のような賑わいは無く、とても静かで「所謂繁華街的な不安」というのもありません。

但し、新宿ど真ん中でもありますから(笑
ここから更に「”あの有名な”新宿二丁目的な世界」の近くに歩いて周りますと、
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”その手前”でも思いきり飲み屋街ですねと変化してくるので、やっぱりひとつの目印は『太宗寺』なんですね。
(※”あの有名な”新宿二丁目的地域はエリア的には意外と狭かったりするのです。)
ちなみにですが、御苑には「そっち方面の方にも差別無くお部屋を紹介する、その筋に有名な不動産屋さん」などもありまして(と、その管理会社さんから説明受けたことあるのでした)、新宿御苑と言えば元々高級住宅街でしたし、弁護士事務所が多いのでも有名ですが、この混在感は他に類の無い世界でしょうね。新宿らしいと言えば新宿らしい。

私は、そこから先には踏み込まずですね(逃げているのでは無く、夜の繁華街を撮影すると想定外なところから勘違いされトラブルになることもありますので)、靖国通りからUターン。
jyononggaza07.jpg
新宿三丁目方向の絵ですが、驚くほど静かなものです。
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posted by iwahara at 17:00 | Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする





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