2015年11月25日

年末にかけての不動産(慣習的な)動向です

(※12/18表現に一部間違いがあり編集あり)

ほぼ年内引越し予定の方の部屋探しは終了している方多数に思いますが、
「ひょっとして」な例外事情も世の中常にありますので、業界の慣習的に「12月中旬以降は大家さんが店じまい」な動向などをお伝えします。
話の始まりは簡単な理由で、昭和の時代「夜逃げと言えば年末」だったため12月に引越しする人そのものを審査的に警戒するためです。それもまさか12月中旬以降に「急いでいます」となれば、すわ危ない入居者かと大家さんは本能的に思いますから、12月は11月からの部屋探しの契約が残る上旬までがせいぜいで中旬以降は仮に空室が出ても募集開始は年明けからってパターンが少なくありません。
(※現代社会から見れば年度末って3月4月の方ではってご意見もあるかもですが、江戸時代以来の商習慣の流れにある昭和イメージは年度末12月そのままで、人間心理的にも年度末はやはり12月ですからね。)

■勿論のこと、『分譲キラー』などを運用している大手開発会社の高級マンションや、例外事項な木造アパートなども年末年始はカレンダーどおり(契約時書類取得の関係で役所の仕事納め=年末休業日)ですから、前述の早めに12月が終わってしまうパターンは「堅い内容のマンション物件」などに顕著な傾向と言えるかも知れません。
前述のとおり、一番の問題は「空室が出ても、時期が時期ですから募集は年明けからにしましょう」パターンが出てきてしまうところです。
しかし、上記点も大家さんの思惑は「12月に募集開始するより春が近い分少しでも高め賃料で募集開始できる」となりますから、12月の部屋探しの弱点は「母数が若干弱い」という事だけで(仮に越年で募集される部屋が12月から公募されても”高め賃料”の設定なのですから)CP比などに影響を与えるほどのものではありません。

とはいえ、
契約的に(世の中何があるかわかりませんから)役所の書類手配や所得証明(最近の契約ですと審査でマスト多くなってます)、この辺の準備が師走の何とかで遅れて「契約が越年となってしまった」なんて事もあり得ます。
これがまた、不動産業界の年始営業開始は”かなり遅め”ですから(成人式までが連休パターンもある)部屋の引渡しが随分遅くなってしまったなんて可能性もあります。
12月だからといってそれほど心配ないだろうとのんびりし過ぎるのはやはりリスクになりますので、ご注意ください。

●ここまでの情報から→「となると1月からもう相場上昇か」と考える方いらっしゃるかもですが、
そこはそれで(12月は部屋探し・契約件数自体スケールダウンしますから)、若干割高設定の新規募集が増えるだけで、それ以外は12月と在庫状況ほとんど変わっていないワケですから「CPの高い部屋に関しては12月の部屋探し状況とほぼ同じ」となります。
(堅い選択のちょっと割高な部屋は1月のが多いと言えるかもしれません。)
春のシーズンも視野に目に見えて強気に相場が高めになるのは「2月中旬以降」でしょう。
※最近は春のシーズンもDATA段階で相場上昇がはっきり確認できるほどでは無いのですが、春の部屋探しって、とても高い確率で「有力な選択肢が管理会社空室照会時に”終わりました”だったり、内見候補が内見アポや内見当日までに他の申し込みで消える」という現象が発生します。ざっくりした印象で有力な選択肢の2割近くが部屋探し工程中に消えるという形で”目に見える”ということです。

「来春から大学生・進入社員で上京なんですが」という方は、
今回の話で「そうなると1月から部屋探しでしょうか」と考えちゃう場合あるかもですが、そこまでの話じゃありませんから(笑
引越しでもっとも重要な”縁”は「その時に引越しとなった事情」の方なので(新入学の引越しなので○月となった・転職したので引越しは○月だった←みたいな)、その『縁起日程』まで移動させる事はありません。そういう事情の運と縁の線上にいるんですからね。
今回の話は、ぶっちゃけ引越しは何時と決まっていなくてそろそろ引越しも考えていて、既に東京在住の方向けの情報となります。
来春から上京って方は、早くてもせいぜいが「2月〜(入居2月末〜3月)」。
繁忙期にわかっていて突撃する必要も無いですから「3月中旬から探し始めるとはは避けた方がベター」ぐらいの想定でよろしいかと思います。春の契約は若干ですが入居日(賃料発生日)交渉も長め可能な場合もありますから(4週以上は無理ですが)、狙ってギリギリの日程にするのは得策ではありません。”少し早めに”と考えておけば十分です。


posted by iwahara at 15:45 | Comment(4) | TrackBack(0) | 部屋探しのポイント | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2015年11月23日

先日の牛込柳の続き的な神楽坂オーソドックスな1R

8月の以下レポート
「牛込柳から神楽坂へファミリータイプ高級アパート」
http://retour.seesaa.net/article/424422215.html

ちょうどこの続きというか、上記レポートの「ここ曲がって北が神楽坂駅」という大久保通りの牛込交差点のちょい先が今回のお部屋になります。
同じルートでも面白くないので、今回は「牛込神楽坂から飯田橋を歩く」感じのレポートとしてみました。

物件は凄く駅近なので、
牛込神楽坂駅のA1出口を出て
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右手60mで物件に到着です
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大変にかっちりした物件で、
内容も欲張らずオーソドックなRC造1Rの堅い設計のお部屋です
uskagiid1wo01.jpg
収納的に、バスルームの背面あたりにオープンハンガーラックが欲しいかなと思いますが、設計と構成上17uでも居室6帖取れる内容で19.80uですから、居室部分の広さは6帖を少し超える広さになります。資料的には7.5帖となっており(江戸間換算ですと6.5帖ぐらいかな)、実広さザックリ7帖前後の広めのお部屋となります。
RC造の1Rとしてとても堅い設計であり、ユニバーサルにお勧めの内容。
(玄人的にはランドリールームで洗濯機置場が無い方がベターに思いますが、昨今の需要的に洗濯機置場はマストなので、ここは室内洗濯機置場アリで正解でしょう。)
→続きを読む

posted by iwahara at 20:06 | Comment(2) | TrackBack(0) | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2015年11月21日

ここ最近の調査における東京の賃貸相場感

調査業務的に「そもそも東京の風呂付賃貸MSの最安は?」「東京23区全体における事業物件事務所の最安は?」なケースがあったので、せっかくですから「どんな感じなのか」レポートしておこうと思います。
※木造APについては「内容不明でワンダーランドな例外事項の一点もの」が含まれてくるため平均化する事ができませんのであしからず。

いずれにしても商店街系の鉄骨造(木造高級系APと内容は同等)を例外として、RCマンションの建築コストはどうしても一定水準必要となりますし、仮に郊外に出たら出たで底地の担保価値評価から建築費用の資金調達に限界点が出てきます。「東京都の果て」まで行っても17u以上などの一定水準のMSは最安でも4.5万といったところです。
地方都市在住者の方が聞けば「地方なら余裕で1LDK借りられるよ」って話も出てくると思いますが、たとえばの話「室内造作のリフォーム工事や使用される造作設備の値段は東京も地方も同じです」、つまり地方相場の場合ぶっちゃけ敷金1でもルームクリーニング代も出ない可能性すらあるワケで、果たして維持管理費が十分確保できるのか危ういところもありまして(分譲における修繕積み立て金で考えてみてください)、見かけ上は資産リスク込みで利回りは高いが経費の比率が高く、空室が安定的に流通しているのか疑問なところもあります。
事実地方都市などの不動産投資の方法論として「とにかく10年目処に利益確定したら転売」という手法があるぐらいですから。地方都市の非木造賃貸の賃料が安いとしても維持管理上の不安から長期運用リスクが高い事を意味しています(地方の場合「いつかは持ち家」が常識なのであまり問題にはなりませんが)。借主側から言えば、設備の管理的に「大家さん資産保全的に大丈夫だろうか」と逆に心配になってしまう部分もあります。

■つまりそこそこ標準的な17u前後の風呂付RC造MSのボトムラインは日本全国で考えても「4万〜」な水準がベースラインだと考えます。
東京における底値を考える上でも、ひとつの判断材料になるのではないでしょうか。
(※これが、木造アパートにおける面白さの反証でもあります。MSで例外事項を狙えるのはビンテージな都心古築物件まででしょう。最安狙いの場合は設備内容的にも木造APのが安全です。)

母数分布的に考えるなら、廉価なシングル向け非木造MSは「6万〜7.5万」がやはり主力ですね。
B・T別をこの価格帯で狙うなら高級木造APを狙うのが吉で、20u以下なのにRC造MS限定でB・T別を狙うのは「設計上もう無理かかっている」と考えるべきです。
RC造MSで一定水準以上のB・T別は(この段階でおおよそ22u以上必要)昭和の時代から受け継がれている王道「8.5万クラス」で考えておくのが懸命です。
ついでになりますが、6万〜7.5万ゾーンでRC造MSを狙う場合、むしろ積極的に「3点ユニットでミニキッチン可」を前提にして事前に生活設計を考えておくほうがクレバーです(ここはMSにおける賃貸必須スキルと言ってもいいぐらい重要なポイント)。RC造MSの希望条件に無理をかけると急速に水準下がってきちゃうからです。
『ミニマルコンパクト』の概念も絶対ではありませんが「非木造MSが対象」です。
(注:工務店さんの内装リフォーム金額は平米単価だから違いは無いだろうと思っている方いらっしゃるかもですが、実際の工事において何をするにもやはり木造の方が簡単です。非木造の場合当初見積もりはともかく実際の工事費用には(何があるかわからないので)常に余裕が必要で、実コストは「内装リフォームも非木造は高くなる」と考えておくべきなんです。)


●事業物件の場合は(そもそもオーナー側でも資金調達が事業系でなければならなくなるなど)、どうしたってコストがかかる上に、事業が赤字にでもなれば未払いや遅延も出てきます(特に飲食店舗は未払いを織り込んでいるから補償金が12ヶ月なワケでありまして)、家主さん側の会計的にも事業用途になれば税務的にも住居向け賃貸と同じにはいきませんから住宅向けより相場は高くなります。
本店登記も可能な事務所専用で考えた場合、こちらもボトムラインは「4万5千円〜」な雰囲気です。
その代わり事業物件の場合、都心に案外近いところでも(古築ビルがあるため)最安を発見できる可能性があるなど、相場のバラつきも大きく、ザックリと一番安くても事務所専用と言えば5万ぐらいする感覚で間違い無いかと。
(何やらペーパーカンパニー向けなのか「怪しげな部屋はあっても使用不可・本店登記用の住所として使えます」みたいなオンボロビルでも数万はしてました。)
小規模に起業を考えている方は「断然SOHO(住居兼事務所)のが有利」なのは一般常識かと思います。この場合もSOHOとして利用している場合セカンドハウスが禁止されるなどの事項は無いのであり、とにかくコスト安を重視するならSOHOを軸に様々な組み合わせで検討するのが吉かと思いますが、事業物件の場合は「会社規模的に事務所で何人雇用するのか」などの(賃貸条件では無く)会社の経営方針を定めるのが先だと思います。
最初からゴリゴリに無理しなければならない起業で大丈夫なのかって部分を考えるのが先ですから。

■いずれにしても個人事務所の最安が4万5千円ぐらい。一般的な3名程度20平米以上の小規模事務所を考えるなら6万〜となるでしょう。
(※事業物件の場合「本店登記が可能か」などの条件も確認必要となります。)
また、業種にもよりますが「事務所の住所や内装デザインが新人採用する上で大きな要素となる」事も少なくありませんから(定着率にも影響あると思います)、経営に心配の無い事業者の方は事務所のコストに拘り過ぎるのも考えものだと思います。
ところが、
一般の方はご存知無いと思いますが「デザイナーズ系の事務所物件」なるものは「ほとんど存在しない」と思ってください。オーナーが設備としてデザイナーズの内装しちゃうと自動的に改装の相談もできなくなりますし、デザイン優先する事業者の方は会社イメージに合った内装を自前でやろうと考えるのが一般的なため、最初から事務所をデザインリフォームする事は滅多にありません(皆無に近いと思ってください)。
稀に「元々はSOHO限定だったのだけれど、入居者もほとんど事務所用途なので今は事務所専用になってます、な元は住居のデザイナーズ物件」なんてのがあった場合、それは非常にレアです(相対評価価値が凄く高い)。そんな候補が存在した時には迷わず本命候補に入れるべきだと思います。


まとめになりますが、
「なんだかんだ言って木造建築が衰退するのは問題です。」
(確か総務省調べで、現状日本の建築6割以上は非木造となっています。)
産学ともに新築に傾斜する中「非木造建築の保全・延命技術」も大事なテーマですが、
高性能な現代的木造建築技術の促進と木造建築の政策誘導があってもいいと思います。
フローリング部材に樹脂性が登場したように、新素材開発にも繋がるのでは無いでしょか(極論鉄骨より強く木と同様の粘りがあって加工も容易な難燃繊維のフレームだとか)。
2×4以来のモノコックによる壁式っぽい設計もある中、木造ハイブリッドな新方式開発可能性だってある筈です。非木造でも鉄鋼造建築の一部は「新木造建築」に置き換え可能だと思うんですけどね。
(木造ハイブリッドならリサイクルの可能性もありますしね。)


■そろそろ年末を控えまして、来年度から東京で云々を考えていらっしゃる方の参考になればと実DATAを元にボトムラインのレポートとしてみました。
posted by iwahara at 21:05 | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2015年11月10日

池尻から優れもののアパート

田園都市線問い合わせがある時には「東京でも1位2位を争う通勤電車混雑がある点と、三茶中心の偏向相場(高すぎる)」などを必ず説明しておりますが、個人的見解ですが(接続の世田谷線も好きですが)賃貸物件を探す場合キャラ的に被る井の頭線の方が探しやすいと思います。
そんな田園都市線においても「池尻大橋は例外」であり「神泉・池尻・道玄坂地区」的に独立した地域として見ています(所謂京王新線地域と同じ見立てで→井の頭の駒場東大前もここに含まれます)。
同地域は渋谷駅まで徒歩圏エリアであり、隣接する代官山とも地域がクロースしているので”文化的にガチ渋谷系希望”の時には有力な推薦地域となります。
(※渋谷系を考えると、相場度外視すれば”千駄ヶ谷原宿表参道エリア””松涛から富ヶ谷代々木八幡エリア”番外編の”恵比寿”となるところですが、相場バランスや趣味性から”神泉・池尻・道玄坂地区”が一番バランス取れているかなと。)

前述のとおり立地的にターミナル駅との位置関係や幹線道路の配置が京王新線地区と”ほぼ同じ”であり、街の印象も似ています。
※結果的に今回レポートは「都市インフラ建築のデザイン画像」増えております(笑

神泉駅もホテル街で有名ですが(割と数多く過去レポートある筈です)、地元的には渋谷駅こ近いのに普通に暮らせる静かな街であって(神泉界隈地元から言えば「ホテル街は渋谷駅側の一部だけの話」)、流れ的にも池尻と合わせて代官山へ流れる道玄坂界隈の住宅街です。
さて、今回はそんな”神泉・池尻・道玄坂地区”から池尻大橋のアパートをレポートします。

■取材はJR渋谷駅から徒歩で向かいましょう
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(普通に歩くと渋谷駅から池尻大橋駅は25分から30分です。お仕事の関係で「渋谷あたりからタクシー」な場合も少なく無い方にはかなり大きな要素になると思います。)

せっかくなのでちょこっとだけ商店街に入っていきますか、
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そして道玄坂・246玉川通りへ
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後はまっすぐ歩くだけで池尻です
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246沿いのオフィース街も新宿副都心に匹敵する内容で、
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渋谷駅から15分ほどでこの辺でしたかね、
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ほどなく池尻の住宅街が見えてきます。
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posted by iwahara at 20:55 | Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2015年11月01日

「新築分譲マンション」を考える補足です

※前回記事の補足という事でショートショートです

正規の業者だけが閲覧できる国交省のDATAベースの事をREINS(レインズ)っていいます。
このREINSには「中古マンションの成約時過去情報」なども一部閲覧できるのです。
プライバシー保護がかかっているので、概略しか記載できませんが実際の取引の状況など調べてみると厳しい実情を知ることもあります。
ポイントとなるのは「中古マンションの価値保全性はあっても容易に現金化できない」ということです。単純な話利回り10%想定で10年売れなかっとしたら丸損なのです。賃貸のケースで考えれば「数年売れなかっとしたら」どれほどの金額になるか誰でも計算できますよね。
市場原理と言ってしまえばそれまでですが、不動産は基本一点もので同じ在庫があるものではありませんので、所謂経済学におけるゲームの論理のように数式化できません。
「偶然そのタイプの部屋をそこで探していたんですよ」な購入者の登場確率は総需要だけで担保できるものではありません。これに反して賃貸住宅である程度の市場原理が働くのは同一在庫じゃありませんが、1DKだとか2DKなどの類型で同一地域に他の空室もあり、総需要も大きいので”見かけ上そう見える”だけです。
(※賃貸の場合もユニークな一点もの系は「相場を離れる」傾向ありますから、中古売買の現金化率も推し計れるものでしょう。)

時に巷で流通している書籍などで「高値で売り抜け」みたいな成功本も多数あるでしょうけれど(実際にライターさんからそれらしい話も聞いた事ありますが)、これも構造矛盾です。そこそこ現金化が早くなるためには「流行のナントカ型」みたいな(わかりやすく言えばついこないだ完売して買い損なった人もいるような)築浅物件の早期売却事例になります。←てかそうじゃないと売れた値段の評価を素人が判断できません(長期保有の場合の貨幣高倍率というかインフレ・デフレ率なんて通常計算しません)。つまりこういった書籍の話って「投資向け購入でキャピタルゲイン稼いだ」って話なので、何の参考にもなりゃしません。

そもそも不動産の資産価値は現金化によるものでは無く”実価値”で考えるべきものです。
(この土地に暮らしたいと最も思っている最適需要者が所有者なんですから。)
さいしょっから現金化時有利な資産ではありません。
参考になるのが銀行担保価値になりますが、銀行の評価には別途様々なパラメーターが関係するので実価値からかなり離れるものになります。
単純な話、手持ちの中古マンションなどを売却したら幾らかって判断時に早期現金化を前提にしちゃうと、大手業者の「買い取り保障額」みたいな数字にしかなりません。
それは「相場評価の7掛け6掛けの数字」です。

実際にですね、REINSの過去DATA見ていると売主の希望価格2千万ぐらいの中古マンションが(よっぽど早期に現金化したかったのでしょうか)1600ぐらいに値下げ後、業者の指値1300万ぐらいで成約し(売買の場合指値やローン条項などで売却額が変動するとか珍しくありません)、投資向けで購入したこの業者が(推定ですが)600万ぐらいで改装して4000万で売り出すなんて実例をDATAを追いかけるなか偶然発見することもあります(これも内心3600になり後に指値3000でもいいと思っているのかもですが)。
■不動産って現金化には強くなく(なんらかの事情で資金が必要な場合は担保にして銀行融資で考えるべき)、『相続』を前提とするものなんです。
仮に所有世帯に相続人がいたとしても、サラリーマン世帯の場合「次の世代もこの立地が通勤有利」なんてどこにも保障ありません。『相続』を前提とする=家業があるとか大農家であるとか家制度が生活にリンクしている世帯じゃないとその利便性も未知数になります。→たいだいのケースが「改装して賃貸に出す」のが有力な選択肢になるでしょう。
(※この時にも相続税に困れば、早期売却しか手が無いケースもあり得ます。だとしたら最初から6掛け7掛けしか価値が無い事になってしまいます。)

■私が現代社会の棲み分け的発想として
「地方などローカル『共同幻想」健在なところは(これも相続人もきっとこの地域に住み続けるだろうみたいな物語がある場合)不動産の購入は合理的」
「都市生活のサラリーマン世帯は、無理に不動産購入では無く資産運用は現金化の容易な金融商品等の方がクレバーなのかもしれない」
 ↑
ここに繋がるんんです。地方なら『相続』やそれに類する可能性が高い。そして地方で一般的な「土地付き木造戸建て」であれば築年数的に相続時の税務評価が下がるので、高額な相続税の心配も少ない(土地付き戸建ての場合上物壊して更地にするもの容易→一点ものでは無く汎用性の高い更地は流通性が高いし市場原理も働きやすい)。
都市生活=核家族なんですし、この傾向は世帯構成的に東京は更に高いと思います。
(※勿論この場合、長期契約可能性や高齢になっても借り易い賃貸住宅の法的整備も必要ですけど。)


posted by iwahara at 15:10 | 売買や賃貸の話 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする






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