2016年01月25日

目黒からベテラン向けの1Rストゥディオ 現地レポート

予報に反していいお天気だったので、早速現地取材です。
目黒線不動前からスタートします。
目黒線と言えば地下鉄南北線がそのまま乗り入れている路線となりますが、南北線は本数も少なく(乗り入れに関しても白金高輪止まりも多く)利便性的にアレなところもあるのですが、地下鉄南北線は混雑的には空いている路線ですから「おっとりした方にはむしろお勧め」なところが特徴のひとつ。

不動前駅です
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(後述にも出てきますが、不動前の商店街は複数散在しており駅前部分だけではありません。)

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駅前部分の区画は小規模なものですが、スーパーオオゼキもあって賑わっております。

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物件へのルートはそのまま山手通り方向に向かうのですが、

このルート上には謎の都市計画道がありまして(拡幅も中途半端ながら行き止まりという)、この道がJR目黒駅へのショートカットとなっております。
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ここの先に左右に企画歩道を備えた立派なバイパス道?が伸びているのですが、

西側端が思いっきり行き止まりなんですよ(笑
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(当初はどういう計画だったのでしょうね〜)

ちなみにこの界隈にも参道があって小規模な地元商店街を形成しているようです
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バイパスをそのまま進むと目黒駅となりますが、
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山手通りへ北へ曲がり少し歩くと今回紹介の物件となります。
kinibunn10.jpg
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posted by iwahara at 17:09 | Comment(2) | TrackBack(0) | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年01月23日

目黒からベテラン向けの1Rストゥディオ

何せ天気予報が雪もあるかとの事で、取材が追いついておりません。果たして現地レポート上げられるのかまだ未確定なのですが、物件概要レポート先行でいこうと思います。
時折メディアにおいて東京人気の街レポートなんてありますが、最近は単純な好感度調査では無く某不動産ポータルサイトのアクセス上位のレポートになっているようです(それが人気の街を反映しているとは思えないのですが、、)。調査の趣旨的には利便性や漠然とした希望順位などを表すものに思いますが、目黒も荻窪に続き上位の街です。
目黒と言えば探し方にコツのある街のひとつ。
理由は簡単で、駅近が品川区であったり駅商店街も大規模で且つ飲食店街だったりしますから、一般的な探し方でマンション限定などしますと「割高な分譲キラー系ばかり」になってしまいます。
白金側ににも目黒西側にも格安木造アパートは存在しますか、前述のポータルサイトのアクセス統計なんかですと目黒を指定する人はマンションマストなのじゃないかと推定されるので、印象は相場の高い街となっているかもしれませんね。

玄人的には目黒は相場も安く、探しやすい街のひとつなので、事前知識無く探した場合との違いが大きな街のひとつです。
特徴としては前述の駅近なら木造アパートの他、目黒の街の”いいとこ(=古くから多数住居がある)”が駅から10分以上西側に歩く油面交差点近くであるってポイントがあります。
駅徒歩的には不動前の方が近かったりするのですが、地元的には目黒駅徒歩圏内なんですね。メインの商店街までの距離は近いですから。
油面交差点付近の”いいとこ”は高級住宅街でもあり(そこそもここ江戸時代からの住宅街なので)、大邸宅も珍しくない場所ですが、古くからの住宅街なので賃貸物件も多数存在します。
思うに「古くからの街で大邸宅も多い」=「相続税対策の賃貸住宅転用(や売却)も多い」という歴史的経緯もあるように思います。
専ら油面交差点から目黒駅はバス便だったりするので(便数も多いです)、資料的にはバス何分と表示されるケースもありますが、実際に歩くと商店街までそれほど距離が無かったり、商店街は体感上の徒歩距離を短く感じさせますから「普通に目黒徒歩10分ちょいでもいいよね」だったりするのです。

ちなみに油面ってのは江戸時代に御用馬の施設があった場所らしく、その後馬繋がりで競馬馬の施設となり、現在は移転し無くなってるのだそうですが馬繋がりのお祭りが現存しており何気に「チャリやバイク乗りの方には縁がある場所かも」知れません。

地味なポイントですが、不動前駅の商店街も庶民的で雰囲気がいいですから不動前から近めで目黒駅徒歩もそこそこな立地は「かなり有力な推薦地域」となります。
今回の物件もそんな立地の物件です。
時期的にはビギナー向けの1Rなどの方がよかったかのかなと思いますが、街のイメージからがベテラン向けなところありますから、今回はあえてベテラン向け物件を紹介します。

間取りはこちら
megudoumaega01.jpg

「大型クローゼットが何故無いのか」ですとか、「この広さで何故にB・T別じゃないのか」ですとか、「レストルーム方式はよしとして独立洗面は可能じゃないか」なご意見あるかと思いますが、
そこがベテラン向けなんですよ(笑
洗濯機置場のある脱衣室はランドリールームと理解できますし、使い方によってはウォークインとすることもできるでしょう。B・T同一はRC造系マンションのセオリーですし、この間取りによく似た部屋を某有名ビンテージマンションで見た事ありますので、マンション生活ベテランの方なら迷わず生活がイメージできる間取りになっています。
元は1DK的内容なのかしらと思いますが、現在は12帖を越える1Rストゥディオとなっており、横幅ワイドな1Rですから体感上の広さも高い水準にあると思います。

【物件概要】
JR目黒11分、目黒線不動前9分、目黒区下目黒3、築1986、SRC造9階建ての4階、32.53u1Rストゥディオ、
オートロック、エアコン、室内洗濯機置場、2口ガスコンロ(グリル付き)、
駐輪場、角部屋二面採光、二人入居可能、
(洋室床仕上げは記載が無く現況優先とします)
賃料9万5千円(管理費8000円)、礼敷1/1

所謂中堅シングル向け30平米9万円”圏内”と言っていいでしょう。管理費込みで3千円出るとは言え平米数も30平米を超えてますからね。仮の話ですが築浅『分譲キラー』系で目黒なら12万ぐらいでも居室7帖以上あるかなないかなってところですからそのハイCP度合いが際立っています。B・T同一などの内容から東京ビギナーな方は資料を目にする事も無いと思われですから、そこは玄人好みなこのお部屋の価値をご理解いただける方の特権でしょう。

方位も(二面採光なので)実質東向きであり(個人的にはマンション北東ベスト論者なので最強よ評価しています)、朝日が入る方位となりますので暮らしやすく、実際の日照は内見しないとわかりませんがお部屋が暗いという事も無いでしょう。
春のシーズン前に「今年こそ30平米超えの部屋で」と検討されている方に推奨です。


posted by iwahara at 19:39 | Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年01月13日

井の頭線富士見ヶ丘のショートショート

春日に続いて「つい先日レポートの」と書こうと思ったところで驚きました、
その(直近なつもりだった)過去レポートが2014年の9月とかどうなっているのでしょうね(笑
すわ空白の1年か、ここは異世界なのかと思いましたが、単に50も過ぎて1年が著しく早く感じているってだけなのでした。
いやはや何時の時代から1年前は数ヶ月前に変化したのやら(今年の夏の取材だと疑わない私がおりましたとさ)。
えーそんなこんなで富士見ヶ丘は過去レポートありますが、
http://retour.seesaa.net/article/404984229.html
同様キャラクターの高級木造アパートでなかなかの新築があります。
取材はお正月真っ盛りでしたので勿論当時は空室ですが、内容が内容なので年明け早々に終了してしまうでしょうけれど、前述過去レポートにもあるとおり同系統の高級木造物件が「井の頭線ならそこそこ探せる」感触ですから、成約終了に諦める事はありません。
高級木造アパートはRC造MSよりクオリティーにおいて上回るケースも多々あります、ダメもとでも探してみる価値大です。

今回の物件は駅徒歩1分という近さなので、現地取材的にはショートショートになります。
早速井の頭線富士見ヶ丘駅です。
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駅としては終電停車駅であるなど、車庫があって井の頭線的には要所でありながら過去の他レポートでも記載あるとおり「街的には小さな駅」に属します。
(隣りの久我山駅に歩いても鉄道道なりで800mしか離れておらず、公取基準計算で徒歩10分なんです、今回の物件も隣り駅の久我山駅徒歩11と記載されており「久我山駅なんだけど車庫もあるので駅もつくっておいた」的存在が富士見ヶ丘駅だったりします。)

駅南側の商店街にちょっと街が寂しいかもな印象ありますが、駅北側には商店街ならびに西友もあり、久我山の近さ(というか街の実体は久我山所属です)などなど、知名度の低さから相場も安く路線選択が井の頭線なら富士見ヶ丘も含めて損は無いでしょう。
内見なんかの時も駅からの徒歩だけでなく地図を見て隣り駅との位置関係確認しておきたいところです(久我山駅との距離感など)。
ちなみに駅の東側は荻窪環八ルート郊外圏となる高井戸ですが、高井戸は幹線道路沿いの大規模マンション主体のファミリー系の街なので別キャラクターになります。←シングルの問い合わせの多いretourの場合過去希望駅として高井戸が含まれたケースは皆無に近いので富士見ヶ丘単体で考えた場合は西側久我山所属の街の方がシングルの方には現実的かも知れません。
(高井戸がシングルにネガティブという意味では無く、高井戸も環八からちょっと東に離れるともう浜田山徒歩圏なので、浜田山からの調査に含まれているのです。)

こちらが駅前商店街入口付近の様子です
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(えー取材はお正月から間もない時だったので普段よりがらんとしております。)

過去レポートにも登場しているガーデニングショップを右手に住宅街へ入ります
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徒歩1分ですから、
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住宅街へちょこっと入ればもう到着です
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posted by iwahara at 18:19 | Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年01月05日

今回は春日の白山通り西側のストゥディオ

街レポート的には先日(12/14)の以下記事とほとんど同じであります。
http://retour.seesaa.net/article/431172756.html
今回も中堅シングル向けストゥディオとなりますから、同地域にはこのタイプひとつの典型なのかも知れません。構造はRC造では無く鉄骨造となりますがこれまでの経験から「鉄骨造の低層ワンフロア1住戸は強固なものが多い」という感触ありますので今回物件はRC造同等で評価しております。
(※後日「日本の鉄骨造」みたいな形で『住まいの心理学』でレポートの予定です。)

南北線後楽園駅から向かう流れも同じになってしまいますが、そこは角度を変えつつ紹介してみようと思います。
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そのまま白山通り裏の商店街を進み
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ずーっとまっすぐ進みます
(先日レポートで言うところのクイーンズ伊勢丹通り過ぎるまで直進です。)

簡単な買い物は商店街で十分間に合っちゃいます
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食料品スーパーのある角を通過し、
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幼稚園・小学校の区画を更に通過
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この辺は小学校敷地です
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(学校正面はレポート後半に出てきます)

すると「昔からの地域の商業区画かしら」という細道に出まして、
ちょこっと曲がると物件に到着です。
(鉄骨造建築は商店街などの商工区画に多くみられる建築でもあります。)
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posted by iwahara at 07:25 | Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする






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