2016年02月28日

代々木上原らしい高級1LDK

庶民の暮らし優先している人だと「素で広尾や白金台や代々木上原を住みやすいとは思わない」でしょう。かくいう私もそうなんですが(笑
賃貸住宅の面白さを考えた場合ちょっと角度が変わってきます。
分譲で高級住宅街に暮らすとなれば到底及ばない水準というものが明確になります。しかし、賃貸物件の場合「ここは読者の皆さんも体感されていると思いますが」、確かに近隣の中古マンションの値動きに賃貸住宅の賃料は連動しますが(賃料とは利回りですから)、もっと大きな意味で「賃料相場が土地の公示価格と同じく比例して推移しているか」と聞かれればまったくそうならないのです。
理由はとても簡単→土地価格が高い(円高)=資産保全性が高い(安全な国際通貨)=低利回りでも(金利が低くても)他の優位性が重要、この話と同じです。
不動産の場合、非常に高価で広い土地や都内有数の相場の高い不動産になればなるほど想定利回りは低下します=相対的に賃料は購入価格に対して”割安になる”って意味です。

確かに区分所有として中古売買などに流通できない木造アパートなどはまた別の賃料設定となりますから(一棟売買は可能ですが)、上記は「マンションや戸建に限定される話」になります。
ですから、30代中堅勤労者世帯の方になれば「安い部屋のイメージが平均的に7万〜8万5千円前後」となるでしょう。勿論そうなると選択肢もマンションが主力になります。
ザックリ言ってしまうと「購入可能な分譲住宅」を意識すると郊外が割安と感じてしまうかも知れませんが、資産評価的にはリスクの高い不動産になります。その部屋を貸す場合の賃料(利回り)もそうそう安く設定できません。それでも周囲の賃料が安いとなれば(駅知名度などの副次的要因を無視した場合)中古売買価格は大きく値崩れしている事を示唆してます。
よっぽどじゃないとそうならないのです。
想像以上に「所謂いいとこと呼ばれているマンションの賃料(利回り)は割安だから」です。

つまり、庶民的エコライフを面白おかしくってハイCP生活タイプとは違い、
中堅勤労者となって「そろそろ落ち着いて生活の豊かさを合理的にに日常化するコンセプト」で考えた場合、”いいとこ”として知られる街の中堅高級マンションの選択は”ベスト”な選択になります。
調べてみるとわかりますが言うほど賃料高くありません。
(いかにもな賃貸素人狙いの高い物件が存在しているのも事実ですが、、建築わかる人が探せば結果は違ったものになってきます。)
■分譲購入で考えちゃうと想定外でも、賃貸なら(”いいとこ”の物件は低利回りなので)案外容易に”いいとこ”の生活が手に入る合理性があるっちゅう話です。

今回紹介する1LDKは賃料20万円ですが、二人入居を想定してます。
※ちなみに既にご夫婦で将来は分譲購入を考えるコンセプトだと高くても賃料15万以下、経験的に賃料16万8千円を超える世帯は「少なくともファミリータイプの分譲購入は考えていない」(中堅シングルが8万ちょいですから二人入居となっても家賃節約で貯金が増える要素が無い)ボーダーラインと考えています。
時々紹介する「30代シングルできれば9万台30平米越え」をひとつの基準とする場合なら「二人入居の『分譲賃貸』乃至『分譲キラー』クラス20万は十分低利回り(割安な賃料設定)を体感できる数字になる」という算段です。
(クオリティー的にはシングル『分譲キラー』11万以上×2人を超える物件なので、内容的には更に割安となります。)

長々説明してしまいましたが、
早速代々木上原駅西寄りの南口からスタートです
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今回駅近なので、駅テナントに食料品スーパーが入っているのは助かりますね。
代々木上原の商業区画自体小規模なものですからね。
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ルート的にはそのまま南へ井の頭通りへでてちょこっと回り込むと「もう物件」というロケーション
近道使ええばこう
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前述の一度井の頭線出ちゃって向かうとこうです
uetikasibu04.jpg
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posted by iwahara at 23:41 | Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年02月21日

またもや後楽園・春日から2Kマンションです

同じエリア連続してしまってますが、
こればかりは予定できるものではありません。三回連続かってご意見あろうかと思いますが、ままよと取材に出動です。
(しかも立地からして以前のレポートの近所でありました。)
今回は街歩き的に商店街の一本裏にある旧街道を交え、若干角度の違うレポートにします。

南北線後楽園駅8番出口よりスタート
koikasuko02.jpg

いつもの商店街を進んで
koikasuko03.jpg

24時間スーパーの角を
koikasuko04.jpg

こちらへ
koikasuko05.jpg

帰り道でわかった事ですが、先日の春日レポートで「これは旧街道かも」と思っていたルートはそのとおりだったですね。商店街の裏手には昔ながらの飲食店街の名残が(流石に現在はポツリポツリの趣でした)確かにありました。
(ちなみに上記画像の先交差点を南北に伸びるルートです。)
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posted by iwahara at 03:36 | Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年02月13日

春のシーズン「東京賃貸のあれこれ」

いよいよ春のシーズンとなりますが、このブログ読者の方は「夏相場」などご存知でしょうからこの春に引越しを考えている方ほとんどいないと思いますが、そこはそれ時期が時期ですから東京在住の方は親族血縁の方上京引越しの件で相談される場合あると思います。
春のシーズンで注意事項や探し方などざっくり列挙しておこうと思います。

1)ネットで物件検索はできない
あれは部屋探しコンテンツであってプライバシー保護の点からも業法からも一般の方が取得できる情報は限定的であり、仮にその掲載が本当でも「相場感」を掴む的利用に留めるのが無難です。
(retourにも小規模ながらDATAベースありますが「あくまで参考、間取りを楽しむコンテンツとして」公開しているものです。約1ヵ月掲載で自動削除のメンテナンスしていますが、retourの場合もDATAベースの物件問い合わせからそのまま成約となった事例はほぼ皆無です。)
ちなみに春のシーズンとなれば、熱心な専業ポータルサイトの情報でもタイムラグありますから「実在率50%あるかな、、」水準でしょう。大規模で掲載件数が売りのサイトなら「実在率30%もあやしいかも」です。

更に細かい事ですが、大家さんと管理会社の契約「取引態様」の中でも『一般媒介』(一般媒介それ自体が必ずしも問題という意味では無く信頼性微妙なものが掲載されやすいという意)が重複して多めに掲載される傾向もあります。
不動産DATAベースは「正規の宅建業者しか閲覧できない国交省のREINSこそが本物」であり、一般の方が閲覧できるポータルサイトの検索サービスは趣旨の異なるものです。

2)TVCMで御なじみのなんとかは”よく考える”
絶対ではありません(信頼高いお店やフランチャイズも多数存在します)、絶対ではありませんが、一般論としても顧客側から見れば繁忙店より地道に営業している業者の方が「物理的に接客時間を十分に取れる」ので何かと安心です(それだけ長く調査もできることになります)。集客に強いターミナル営業店の繁忙期と言えば担当者が1週間に20組近く対応となっているケースもあります(そして成約率は低い)。

顧客サイドから見れば仲介代理人を依頼する場合「長い時間営業コストをかけてくれるほうが得」なのですから、そこを判断材料とするのも方法かなと思います。
※営業の厳しい地方都市の不動産業の環境はなんだかんだとTVCMでお馴染みの系のお店しか残れなかったりするため、その感覚で上京される方もいるかもです。自己責任となりますから事前にネットなどで情報確認しておくべきでしょう。

3)春のシーズン的な東京ビギナー向けの廉価な1Rなどは母数も多いため、店頭接客時のREINS(国交省DATAベース)検索時にも簡単には絞り切れないため、○質系営業店は顧客に不利となる”高い希望条件を歓迎”する。
 ↑
■特にここ重要ですからよ〜く読んで相談された方へお伝えください
どういう意味かと申しますと、
本来専門職である宅建業者は建築の知識や設計のセオリーなどから「このタイプの建築ではこういう設計が多い」「B・T別は鉄骨造が木造なら出てくる」「築浅オートロックはむしろ防犯性が劣る場合もある」「駅徒歩10分越えると別の沿線駅10分とかになる(徒歩10分以上で賃料が安くなるのはそこそこ離れた都心近郊都市から)」「駅近過ぎれば繁華街も近く防犯性が落ちる場合も少なく無い(駅近で問題無いのは都内地下鉄駅)」「単純に山手線圏内でも名前がマイナーな駅は相場も安い」「RC造の耐用年数は少なく見ても50年はあるのでRC造の築30年など”建築としてまだまだ若い”」「マンションの耐震性で築年数の影響があるのは鉄骨造の場合で、RC造であれば耐震基準改正年と実際の耐震性に大きな違いが無い(古いものでも強い)」「マンションの床仕上げはプロ的にも生活上もカーペットの方が合理的」←などなど説明して、
「あなたの希望条件をプロ的に詰めて考えると、このようなタイプの部屋を探すべき・この点だけは妥協すべき」などの説明を行うべきなんです。
 ↓
●しかし担当者に接客時間の余裕が無い場合「素人さんらしい矛盾した希望条件言ってきてるな」と思っても”歓迎”なんです。
母数が沢山出るより「その条件だとギリギリこれだけ、他は賃料高くなっちゃいます」と話をまとめてしまうのが簡単だからです(実際嘘では無い)。
候補少ないことや希望賃料が上がることは営業店にとっては”得すること”ですから。

希望条件はまずアバウトに「”これぐらいの賃料でお勧めの部屋を”」とかの聞き方がいいでしょう(和室系や洋室系・木造か非木造・広いか広さより設備などの大雑把な希望は伝える)。
それこそ「築浅オートロックのタイル張りで2階以上の室内洗濯機置場マストでB・T別のフローリングな部屋、できれば2口ガスコンロ」なんて希望条件だと「ハイわかりました」と治安的にも微妙なエリアを案内されちゃったり、設備は希望条件でもすっごく狭いとか「一番安くても8万します」などの展開もあり得ます。

参考間違いだらけの部屋探し
http://www.retour-tokyo.com/txt02.htm

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posted by iwahara at 16:32 | Comment(0) | TrackBack(0) | 部屋探しのポイント | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年02月06日

高円寺からベテラン向けビンテージ1LDK

大規模マンションなので通年ある程度の空室が予測される物件ですが、何せ分譲のビンテージなので設備的にも上級者向きの内容のものも多く存在は知っていましたがこれまで紹介する事の無かった物件を紹介します。間取り紹介のところに管理規約的な補足も記載しておきましたが、紹介のお部屋は東京ベテランの方なら余裕で暮らしこなせるお部屋となっております。

高円寺と言えば十年ぐらい前までは”完全な男街”であり、女性に人気は隣り駅の阿佐ヶ谷と相場が決まっていましたが、個性化時代となった現代においては男女の差異無く”個性派に人気の街”となりました。現在中央線サブカル系としては最強と言えるでしょう。
歴史の変遷の中吉祥寺は年々サブカル系代表の座を下りていった形になっています。
高円寺が過去”完全な男街”であったのは(この点は現在の吉祥寺も共通ですが)風俗街があるからです。所謂アーケード商店街から離れることなく(或いはその中に)風俗街は街に馴染む形で存在し、裏通りも盛んな街な昭和的な側面があります。
と言っても吉祥寺もそうであるように、だいたい街の商工組合的な世界で風俗街は特定地域・条件に制限されますから普通に生活する分には「阿佐ヶ谷より面白いお店が多い街」であり、東京東側の某区にあるような”喧嘩沙汰もあるよな飲み屋街”は存在しませんから男街といっても実質はイメージ先行のものですね(昭和的な習俗の退行もあって昔より街の印象も大人しくなった気もします)。

さて、高円寺がサブカル系として知られる背景は「古書店・中古レコード店・商品もオンボロ中古屋さん・圧倒的な古着屋群・若い人の小規模インディー系アパレル店・ライブハウス・パンク系・風俗街・ガード下の怪しげな飲み屋街・凄く安い飲食店・個性的な住人などなど」これらが混在する強度文系のいかにもB型中央線な人を代表するところとなります。

早速駅からスタートです
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ぶっちゃけ取材時間が遅れただけなんですが(笑、取材の時間はおおよそ23時でありまして、繁華街ルートを歩いても夜道が怖いとかないですよってレポートとなっております。

物件は高円寺駅の北西側にあり、ルートも商店街を直進です。
kousyu4o03.jpg
ちなみにこの北西商店街の入口には風俗店が集中している場所があります。

北西商店街そのものは、雰囲気的には下北なんかに共通する小規模店舗が並ぶもので、
kousyu4o04.jpg

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中央線地元民的には高円寺の繁華街で夜道の治安が心配に感じる事はありません。
むしろ、若い人には夜も明るくて歩きやすい街かな〜と思います。
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5分ほで北西商店街は行き止まりとなりまして
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ここから先は、高円寺というより「杉並区の街」に変化します。
(高円寺は住所は杉並でも駅周辺の繁華街は何気に中野系ですからね。)
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posted by iwahara at 23:08 | Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年02月01日

目黒繋がりで、今度は荻窪からビギナー向けデザイナーズ

デザイナーズなのであからさまにビギナー向けってことは無いので「比較的入居者を選ばないユニバーサルな」意味でご理解いただければと思います。
前回繋がりで「果たしてそれが人気の街投票となっているのか疑問」ながら検索アクセスの多い駅の一番手である荻窪からシングル向け1Rを紹介します。
冒頭記載にあるように、今回は目黒と趣向を変えて古築ハイCPでは無く「居住性の堅いデザイナーズ」を選んでみました(間取り説明に記載あるとおり収納だけは工夫が必要です)。
荻窪は青梅街道と環八といういわば幹線道路の街、そしてバス便多数の中央線では有数のターミナル駅ですからマンション系も多く(用途指定的に通常幹線道路が無いと中高層マンションは建築できない)母数分布からビギナー向けの堅いタイプも探せるってところで今回候補を選択してます。

その無数に存在するバス便により荻窪圏と呼ばれる範囲は「北は西武線各駅、西は西荻郊外、南は井の頭線各駅に及ぶ」とても広い範囲でありまして、基本ファミリー向けの街となります。駅近隣の商業施設の内容も商圏であるファミリーを意識した大規模なものなので、勿論の事シングルな方にも暮らしやすい街で、駅北西の青梅街道裏に飲食繁華街はあるにはあるのですが(末尾画像説明のような)所謂西荻や阿佐ヶ谷などの飲食店が多数ってキャラではありません。その代わり荻窪はラーメン店でよく知られてますから「飲食と言えばまずラーメン」な方には十分すぎる街となるでしょう。
利便性は丸の内線始発駅なので説明するまでもないですね。

荻窪レポートも過去多数なので、新しい角度の画像ってのがまた難しいので、今回は青梅街道商店街の北側を歩くって形でいこうかなと歩いてみました(物件所在は青梅街道南側なんですけどね)。
早速の荻窪駅
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というわけで青梅街道北側へ渡ります
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北側には荻窪地元でも評価の高い教会通り商店街があります
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青梅街道南駅側を振り返れば
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『ルミネ・タウンセブン・西友』がごっちゃになっておりまして、大概の買い物は全部ここで済んじゃいます。流石ファミリーの街。

青梅街道北側の商店街店舗をちらほら紹介していきますと
こんな感じですね
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基本は緩めの商店街であり(それでも30年前ぐらいの衰退期より挽回してきてます)、ポツリポツリと若い人向けの新店舗もありました。
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posted by iwahara at 00:39 | Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする





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