2016年02月13日

春のシーズン「東京賃貸のあれこれ」

いよいよ春のシーズンとなりますが、このブログ読者の方は「夏相場」などご存知でしょうからこの春に引越しを考えている方ほとんどいないと思いますが、そこはそれ時期が時期ですから東京在住の方は親族血縁の方上京引越しの件で相談される場合あると思います。
春のシーズンで注意事項や探し方などざっくり列挙しておこうと思います。

1)ネットで物件検索はできない
あれは部屋探しコンテンツであってプライバシー保護の点からも業法からも一般の方が取得できる情報は限定的であり、仮にその掲載が本当でも「相場感」を掴む的利用に留めるのが無難です。
(retourにも小規模ながらDATAベースありますが「あくまで参考、間取りを楽しむコンテンツとして」公開しているものです。約1ヵ月掲載で自動削除のメンテナンスしていますが、retourの場合もDATAベースの物件問い合わせからそのまま成約となった事例はほぼ皆無です。)
ちなみに春のシーズンとなれば、熱心な専業ポータルサイトの情報でもタイムラグありますから「実在率50%あるかな、、」水準でしょう。大規模で掲載件数が売りのサイトなら「実在率30%もあやしいかも」です。

更に細かい事ですが、大家さんと管理会社の契約「取引態様」の中でも『一般媒介』(一般媒介それ自体が必ずしも問題という意味では無く信頼性微妙なものが掲載されやすいという意)が重複して多めに掲載される傾向もあります。
不動産DATAベースは「正規の宅建業者しか閲覧できない国交省のREINSこそが本物」であり、一般の方が閲覧できるポータルサイトの検索サービスは趣旨の異なるものです。

2)TVCMで御なじみのなんとかは”よく考える”
絶対ではありません(信頼高いお店やフランチャイズも多数存在します)、絶対ではありませんが、一般論としても顧客側から見れば繁忙店より地道に営業している業者の方が「物理的に接客時間を十分に取れる」ので何かと安心です(それだけ長く調査もできることになります)。集客に強いターミナル営業店の繁忙期と言えば担当者が1週間に20組近く対応となっているケースもあります(そして成約率は低い)。

顧客サイドから見れば仲介代理人を依頼する場合「長い時間営業コストをかけてくれるほうが得」なのですから、そこを判断材料とするのも方法かなと思います。
※営業の厳しい地方都市の不動産業の環境はなんだかんだとTVCMでお馴染みの系のお店しか残れなかったりするため、その感覚で上京される方もいるかもです。自己責任となりますから事前にネットなどで情報確認しておくべきでしょう。

3)春のシーズン的な東京ビギナー向けの廉価な1Rなどは母数も多いため、店頭接客時のREINS(国交省DATAベース)検索時にも簡単には絞り切れないため、○質系営業店は顧客に不利となる”高い希望条件を歓迎”する。
 ↑
■特にここ重要ですからよ〜く読んで相談された方へお伝えください
どういう意味かと申しますと、
本来専門職である宅建業者は建築の知識や設計のセオリーなどから「このタイプの建築ではこういう設計が多い」「B・T別は鉄骨造が木造なら出てくる」「築浅オートロックはむしろ防犯性が劣る場合もある」「駅徒歩10分越えると別の沿線駅10分とかになる(徒歩10分以上で賃料が安くなるのはそこそこ離れた都心近郊都市から)」「駅近過ぎれば繁華街も近く防犯性が落ちる場合も少なく無い(駅近で問題無いのは都内地下鉄駅)」「単純に山手線圏内でも名前がマイナーな駅は相場も安い」「RC造の耐用年数は少なく見ても50年はあるのでRC造の築30年など”建築としてまだまだ若い”」「マンションの耐震性で築年数の影響があるのは鉄骨造の場合で、RC造であれば耐震基準改正年と実際の耐震性に大きな違いが無い(古いものでも強い)」「マンションの床仕上げはプロ的にも生活上もカーペットの方が合理的」←などなど説明して、
「あなたの希望条件をプロ的に詰めて考えると、このようなタイプの部屋を探すべき・この点だけは妥協すべき」などの説明を行うべきなんです。
 ↓
●しかし担当者に接客時間の余裕が無い場合「素人さんらしい矛盾した希望条件言ってきてるな」と思っても”歓迎”なんです。
母数が沢山出るより「その条件だとギリギリこれだけ、他は賃料高くなっちゃいます」と話をまとめてしまうのが簡単だからです(実際嘘では無い)。
候補少ないことや希望賃料が上がることは営業店にとっては”得すること”ですから。

希望条件はまずアバウトに「”これぐらいの賃料でお勧めの部屋を”」とかの聞き方がいいでしょう(和室系や洋室系・木造か非木造・広いか広さより設備などの大雑把な希望は伝える)。
それこそ「築浅オートロックのタイル張りで2階以上の室内洗濯機置場マストでB・T別のフローリングな部屋、できれば2口ガスコンロ」なんて希望条件だと「ハイわかりました」と治安的にも微妙なエリアを案内されちゃったり、設備は希望条件でもすっごく狭いとか「一番安くても8万します」などの展開もあり得ます。

参考間違いだらけの部屋探し
http://www.retour-tokyo.com/txt02.htm

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posted by iwahara at 16:32 | Comment(0) | TrackBack(0) | 部屋探しのポイント | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする





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