2016年02月28日

代々木上原らしい高級1LDK

庶民の暮らし優先している人だと「素で広尾や白金台や代々木上原を住みやすいとは思わない」でしょう。かくいう私もそうなんですが(笑
賃貸住宅の面白さを考えた場合ちょっと角度が変わってきます。
分譲で高級住宅街に暮らすとなれば到底及ばない水準というものが明確になります。しかし、賃貸物件の場合「ここは読者の皆さんも体感されていると思いますが」、確かに近隣の中古マンションの値動きに賃貸住宅の賃料は連動しますが(賃料とは利回りですから)、もっと大きな意味で「賃料相場が土地の公示価格と同じく比例して推移しているか」と聞かれればまったくそうならないのです。
理由はとても簡単→土地価格が高い(円高)=資産保全性が高い(安全な国際通貨)=低利回りでも(金利が低くても)他の優位性が重要、この話と同じです。
不動産の場合、非常に高価で広い土地や都内有数の相場の高い不動産になればなるほど想定利回りは低下します=相対的に賃料は購入価格に対して”割安になる”って意味です。

確かに区分所有として中古売買などに流通できない木造アパートなどはまた別の賃料設定となりますから(一棟売買は可能ですが)、上記は「マンションや戸建に限定される話」になります。
ですから、30代中堅勤労者世帯の方になれば「安い部屋のイメージが平均的に7万〜8万5千円前後」となるでしょう。勿論そうなると選択肢もマンションが主力になります。
ザックリ言ってしまうと「購入可能な分譲住宅」を意識すると郊外が割安と感じてしまうかも知れませんが、資産評価的にはリスクの高い不動産になります。その部屋を貸す場合の賃料(利回り)もそうそう安く設定できません。それでも周囲の賃料が安いとなれば(駅知名度などの副次的要因を無視した場合)中古売買価格は大きく値崩れしている事を示唆してます。
よっぽどじゃないとそうならないのです。
想像以上に「所謂いいとこと呼ばれているマンションの賃料(利回り)は割安だから」です。

つまり、庶民的エコライフを面白おかしくってハイCP生活タイプとは違い、
中堅勤労者となって「そろそろ落ち着いて生活の豊かさを合理的にに日常化するコンセプト」で考えた場合、”いいとこ”として知られる街の中堅高級マンションの選択は”ベスト”な選択になります。
調べてみるとわかりますが言うほど賃料高くありません。
(いかにもな賃貸素人狙いの高い物件が存在しているのも事実ですが、、建築わかる人が探せば結果は違ったものになってきます。)
■分譲購入で考えちゃうと想定外でも、賃貸なら(”いいとこ”の物件は低利回りなので)案外容易に”いいとこ”の生活が手に入る合理性があるっちゅう話です。

今回紹介する1LDKは賃料20万円ですが、二人入居を想定してます。
※ちなみに既にご夫婦で将来は分譲購入を考えるコンセプトだと高くても賃料15万以下、経験的に賃料16万8千円を超える世帯は「少なくともファミリータイプの分譲購入は考えていない」(中堅シングルが8万ちょいですから二人入居となっても家賃節約で貯金が増える要素が無い)ボーダーラインと考えています。
時々紹介する「30代シングルできれば9万台30平米越え」をひとつの基準とする場合なら「二人入居の『分譲賃貸』乃至『分譲キラー』クラス20万は十分低利回り(割安な賃料設定)を体感できる数字になる」という算段です。
(クオリティー的にはシングル『分譲キラー』11万以上×2人を超える物件なので、内容的には更に割安となります。)

長々説明してしまいましたが、
早速代々木上原駅西寄りの南口からスタートです
uetikasibu02.jpg

今回駅近なので、駅テナントに食料品スーパーが入っているのは助かりますね。
代々木上原の商業区画自体小規模なものですからね。
uetikasibu03.jpg

ルート的にはそのまま南へ井の頭通りへでてちょこっと回り込むと「もう物件」というロケーション
近道使ええばこう
uetikasibu04-1.jpg

前述の一度井の頭線出ちゃって向かうとこうです
uetikasibu04.jpg
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posted by iwahara at 23:41 | Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする





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