2016年04月25日

郊外をいかして格安”猫飼い”な方向け2DK(荻窪)

今回も郊外だけに可能性がある「徒歩距離伸ばして格安狙い」というレポートです。
(相場感覚的に”特にマンションは”駅近条件が同じなら、不動産の構造上「郊外の駅まで範囲を広げても大きな違いは無い」傾向があるのです。)

中央線の問い合わせの場合駅徒歩伸ばして格安の可能性を相談されるとだいたいが「荻窪以西ですね」となるのですが、今回のレポートなどちょうどその典型かと思います。
資料的な最寄り駅は西荻窪ですが、明らかに地元的には「そこは荻窪の住宅街」という土地勘がないとなかなかピンとこないところあるかも知れません。
そこを現地レポートで紹介しようと、そういう企画です。

まず資料上の最寄り駅中央線西荻窪からスタートです。
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物件に至るルートは「基本駅前商店街を北にまっすぐ」であります。
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若干緩い商店街でありますが
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いえいえどうして、過去レポートで触れましたが一見賑やかに見える三鷹駅前商店街より「シングル向けの面白そうなお店」は、はるかに西荻窪の方が多かったりするのです。
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(絵的に「そんな風には見えない」かもしれませんが、、ほんとーです。)

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商店街の流れ的には「善福寺川の橋でいちど途絶える」感じありつつですが、
まもなく「青梅街道界隈の商店街」として復活する形で続いていくのです。
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わかりにくいかもですが、この交差点あたりから復活、
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そして青梅街道の商店街と交差
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posted by iwahara at 11:41 | Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年04月19日

「建築物の耐震性」おさらい

(前回同様、予定を変更し耐震関係の特集です)
過去『住まいの心理学』などでも補足的にレポートしておりますが、
おさらいとしてまとめておきます。

※繰り返し重要なポイントを告知しておきますが「活断層や液状化など土台そのものが大幅に損傷受ける場合」建築物固有の耐震性では判断できません。また。先日レポートで引用したように「地域によって土台の揺れやすさが違います」前述の土台の話同様に「厳密に言えば各十戸で細かく言えば震度も違っている」と考えるべきで建築物以上に地域の地盤要因の方が重要だと考えるのが基本です。
東京直下型地震報道の「報道内容」について
http://kagewari-retour.seesaa.net/article/265927876.html



さて、過去の阪神淡路などの検証から以下の事が言えます。

●RC造は(1階駐車場下駄履き建築・1階総テナント建築を例外に)年次に関わらず高い耐震性がある
特に都心部の往年建築は当時から「基準以上の物量投入」が常識であったため(逆に現代は基準ギリギリプルーフすればよい的に工期短縮建築も含まれるため建築年次に耐震性能が必ずしも比例しない場合があり得る)、下手な近作より強い建築も多い。耐震基準行政の一部には(車検制度にも似た)建替え需要や改築需要を見越した経済政策的な側面もあるので、RC造に関しては(1階駐車場建築など)目で見えるようなウィークポイントが無い限り「耐震診断の有無」等センシティブに考えなくてもよい(壁式RCに至っては阪神淡路でもほぼ無傷である)。←数値的には確かに耐震性能に比例傾向もありますが差異は数%の差であり、建築グレードの個体差(低層RC造など)の方が重要な評価項目であると考えられるためです。

※地震保険の関係など、分譲マンションは耐震診断の有無で資産価値(中古価格)に差がでるため診断が進む側面があるが賃貸専用建築の場合必ずしもその必要性が無いので診断が行われないケースが多いが、そういう背景事情である事を知っておくべき。

※RC造でもタワー型などの高層建築には全く別のリスクとなる「長周期地震動」の問題があるので、ここも耐震性能が必ずしも比例しない場合があり得るケースに含まれる(古築の霞ヶ関ビルなどが件逐時から長周期地震動対策されているなど)。仮に対策されていても(免震を例外に)高層階は大きく揺れてエネルギーを逃がす方向だったりするので、家具の倒壊は抑制されないし、心理的ストレスも相当なものになるので、高齢者世帯に高層階が向かないと考えることもできるし、移動をエレベーターに頼る結果停電時タワー難民化するリスクもある。


●71年81年の耐震基準で大きな差が出るのは「木造」「軽量鉄骨」「鉄骨造MS」である
鉄鋼造の古いものでも「ワンフロア1住戸」のものは例外的に強度高いものがあるが、そこはケースバイケースでしょう。基本建築年次と耐震性能が比例していると考えるのが筋。
但し税法上(固定資産税上の耐用年数的に)、「木造」「軽量鉄骨」「鉄骨造MS」は81年以前の建築物を探す事は容易ではないぐらい”古い建築はあまり残っていない”。
廉価な木造アパートなどに一部残っているケースがその典型となる。
反面、廉価な木造アパート1階は経路的に避難速度も速くなるので(経済事情から当該室が選択されていると考えるのが合理的なので)、対策的には強度の高い家財などで倒壊があっても生存空間が保持される方策(枠木の強固なベッドや耐過重性能高いチェストボードなど)を考えるのが対策として合理的な可能性がある(賃貸の場合は生命の危険が最優先で資産保全性は考えなくてもよいため)。

※昨今木造アパート改装で2×4建築(モノコック構造)では無く初期建築が木造モルタル(フレーム構造)でも室内造作として壁をコンパネ張りをしたりしますが(壁紙仕上げの方がコスト的にリフォームが簡単なため)、耐震性も向上します。
木造は構造柱が見えたほうが美観もいいのですが、賃貸の場合面一の壁に施工されているものの法が安全であるのは事実です。
耐震性能上「ベランダ掃き出し窓」はウィークポイントになるばかりか機能的にも(洗濯機室内時代の現代では)ナンセンスなので、木造アパートオーナーの方には「腰高窓」への改装をお勧めします(1階の防犯性も高くなる)。

※想定として「廉価な木造アパートなどに残っているケース」として考えた場合、震災時最も高いリスクである「家屋や家具の倒壊」だけで無く、火災による被害を重視する必要があります(ひょつとすると当該建築の場合火災リスクの方が高い可能性もある)。消防車の入りやすさ(接道状況)、同様の古築建造物が密集していないかなども重要な確認事項になります。←ここも耐震性能と比例しないリスクとなります。


■結果として、71年や81年耐震基準以前の建築物の大半は「木造戸建住居」となる。
該当する建築はほとんどが「古い持ち家戸建」と思われます。
耐震改築や建替えなどコスト的にためらわれる場合もあると思います(取り壊しだけでも昨今200万ぐらいかかりますから)。
部屋単体の強度は前述の木造アパートの事例を参考にしていただき、合わせて「屋根を含む2階の総重量を軽くしておく」ことで倒壊リスクは幾分かですが低くなります。資金的に余裕が無い場合は地味な対策になりますが「2階にある箪笥は処分しておく」「屋根の補修がある時には同時に軽量化も進める」など有効な方法だと思います。
美観を損ねてしまいますが、心配な方は「庭に面した縁側」の半分まで常時雨戸を閉める(その雨戸自体の強度は高めておく)という方法も有効に思います。


posted by iwahara at 18:34 | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年04月16日

災害に備える

■一昨日昨日と九州で大きな地震がありました。
被害にあわれた方、不運にも亡くなられた方、お見舞いお悔やみ申し上げます。
同様強度の地震が群発している状況になってきています。
予定を変更し地震関連記事に差し替えます。

網羅的内容は『住まいの心理学』に関連記事としてアップしております、
http://kagewari-retour.seesaa.net/article/436732239.html
合わせてお読みいただければと思います。
retour&Rtourは主に東京の不動産ニュースブログですから、読者の方も主に東京在住者の方を想定し、別角度のレポートとしてまとめます。

今回九州で発生した地震は観測経験の少ない「同規模の地震が移動しつつ群発」する様相になっています。このような規模の地震が連続することは高層住宅の長周期地震動同様「建築物単体の性能評価で判断することが”できません”」。
(『住まいの心理学』にも記載しましたが長周期地震動を考えると高齢世帯の方は当該地震が一定水準に落ち着くまで、建造物に耐震性の問題が無くても避難されるのがベターに思います。)

東京の地盤に関しては過去『住まいの心理学』にて以下レポートをあげております。
東京直下型地震報道の「報道内容」について
http://kagewari-retour.seesaa.net/article/265927876.html

※上記記事中で紹介している地盤関連DATAは最新のもの更新されているようです。
詳しく知りたい方はソースとなっている東京都防災ホームページを参照ください。
http://www.bousai.metro.tokyo.jp/

前述記事にも触れておりますが、
地震規模だけでなく、地盤によって「揺れやすさ」そのものが違います。
火災延焼のリスクも地域によって違っています。
■住居の耐震性能は防災性能全体の一部に過ぎません。
避難場所の確認も大事ですが、
”お住まいの地域”固有のリスクを是非確認しておいてください。
前述の長周期地震動のような建築タイプ固有の(倒壊とは別の)リスクも留意ください。
(地震災害の怪我大半は「家具の倒壊」です。建物の耐震性能が高く倒壊の心配が無くても、揺れが大きければ家具倒壊リスクが高まるのは事実です。必要に応じた対策を取るべきだと思います。)
特に今回のような群発型の可能性がある場合には、近隣別地域の地震発生であっても当該地震が収まるまで離れた場所へ避難しておくオプションも検討しておくのがベターかも知れません。

水の備蓄も、今回のような「とにかく住居から避難が必要なケース」には対応できません。
防災グッズ的にはアウトドア系の準備も必要になります(高価ですが災害地利用可能なソーラー発電機もあります)。そして情報取得で最も信頼性高いのはスマホでは無くラジオです(ネット環境は基地局の問題で不安定になる可能性あります)。
スマホ用予備電源として日常使いにも重宝する「モバイルバッテリー」容量に余裕あるものを常備しましょう。
持出し可能な食料は軽いほうがいいので定番の「乾パン」や「カロリーメイト的なもの」主力がベターに思います。

■地味なポイントですが、
避難時に適当な”靴”を持っていない人は、長距離歩く事ができる靴は常に必要です。高価なものではないでしょうからお持ちで無い場合は購入しておくべきでしょう(慣らしも忘れずに)。安全靴は極端ですがキャンバスのスニーカーだと頼りないと思います、ウォーキング系でも革靴が無難でしょう。
東京の場合、陸路を絶たれ孤立する状況はなかなか無いと思います。
しかし人口が多い分、救急などの対応は大変な事になるでしょうから、簡単な傷の対応が可能なメディカルキット的なものは自前で用意しておくのが安心だと思います。
(消毒系のものとして登山などする人の間で簡単な鎮痛効果もある消毒塗り薬「キシロA」というものが知られているようです。)

普段の報道などによる地震情報は「あまりあてになりません」。
視聴率含めてベクトルかかった報道が多数です(都心直下を含む危機を煽る的な)。
地震関係の情報は、所謂ワイドショー的な媒体に頼らず地味に学会発表やお住まいの地域自治体提供の情報のが確実で有用です。
特にお住まいの地盤が揺れやすい地域なのかなどご存知無い方大半だと思います。
(冒頭記載の長周期地震動的にもここ関連すると思います。)
一度は自治体情報確認しておくことをお勧めします。


posted by iwahara at 20:43 | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年04月09日

今回は地味に「男子が格安に行くなら」三鷹の1R

中央線三鷹と言えば「北の武蔵野市側西久保がお得」として過去数度紹介しておりますが、
今回は同じリーズナブルなお部屋探しで「駅南側となる場合の分布状況」などをお伝えしようという企画です。
三鷹駅北側は西久保に代表されるように、武蔵境から吉祥寺にかけて広域で相場が安くしかも武蔵野市公共建築物中心地であり宅地開発の歴史も古く「駅徒歩ちょっと長めで探すとかなりな有力候補が出る」事をお伝えしてきました。

三鷹駅の南側はいわずと知れた「三鷹市側」となるわけですが、井の頭公園の存在があるため住宅地域の分布は特定の傾向があります。
三鷹台徒歩でもある井の頭公園の裏手に延びる「牟礼エリア」(牟礼で探す時には最寄り駅三鷹台で探すとベター)、井の公園と併行する下連雀は高給戸建ゾーンだったりするため、シングル向け賃貸住宅となると駅南側で賃貸住宅を探す場合は駅前商店街の西側三鷹通りの”更に西側”の「新道北を中心とする上連雀」が中核になります。
自動的に同地域は「武蔵境の駅南商業区画にも歩ける」ところが特徴なので、ハイCPを狙う時には武蔵野系か三鷹系でその後の暮らしは随分違ってくるので予め考えておくのがベターです(三鷹駅北側で且つ西久保の南側に位置する上連雀区画もあるので上連雀の全てが駅南側ではりません)。

てなワケで、三鷹駅南口からスタートします。
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最近の三鷹駅は駅再開発の成功で、惣菜から食品までだいたいのものは駅で調達できちゃいます。

いつもの駅前商店街はこのような流れとなっておりますが、
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過去説明のとおりで、三鷹の商店街はファミリー向けとなっており(cafe的なお店も多くありません)、シングル男性が一杯飲んで帰るみたいな環境はごくごく僅かとなっており、堅いお務めの方向けの街であるのは事実でしょう(キャラクター的に中野・高円寺とは大きく違います)。
ちなみに三鷹駅周辺の再開発はまだ進行中であり、駅南西側には更に商業ビルかタワーマンションのいずれかが登場するのではなかろうかと思われです。

さて、今回のお部屋は週末は例外として通勤ルート的には線路沿いとなりますので、
駅の降り口はこちらサイド。
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JRの車庫があるこちら方面を歩きます
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一見線路沿いでルート的に寂しいかしらと思う方いるかもですが、地元民的には上連雀の人ほとんどがこっち歩きますから、上連雀駅徒歩な人のメジャーで多数の人が歩いてます。

さて、物件へのルートは適当なところで左に曲がり新道北方向へ南下します。
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静かな住宅街を抜けると新道北に出ます。
※「新道北」は三鷹通りと武蔵境通りを結ぶバイパスのこと。
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posted by iwahara at 00:08 | Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年04月03日

『音羽から早稲田・神楽坂』

前回レポート画像多過ぎにより(というか茗荷谷から物件へ、そして護国寺で通常レポート的には終わってるとこなので)後半戦を街紹介『音羽から早稲田・神楽坂』ってな事にして引き続き紹介します。

護国寺駅界隈というのは講談社周辺の意外と小規模なエリアに集中しており、
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街の流れ的には江戸川橋に至る幹線道路なんですが、ある意味江戸川橋通りも最近のレポートにおけるキーワードとなっている「都市計画的に行き止まりの幹線道路」に他ならないのです。
今回はそのド文系出版社ロードを辿ってみようと、このような企画となります。

さて、前回紹介の要塞『音羽ハウス』をちら見しつつ
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ちょっと歩くと「光文社」
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周囲は見事なマンション通りと化しており
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前回レポート記載のとおりで、問い合わせの少ない街なのが勿体無いところで(地元の方は余計な事言うなかも知れませんが、、)、護国寺駅から江戸川橋まで歩いても10分もかならないのではないでしょうか(実徒歩は10分かかっているのかもですが歩きやすいので体感が近いです)。
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posted by iwahara at 20:33 | Comment(0) | TrackBack(0) | 『街』 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする





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