2016年07月30日

ダントツにハイCPな阿佐ヶ谷木造アパート1K

取材画像若干時系列がズレておりますがご容赦ください。
(阿佐ヶ谷はほとんど地元系の駅なので行って戻ったりして撮影しております。)
賃貸で最安を狙う時、最有力なのが木造アパートであるのは言うまでもありません。マンションの場合建築コストと保守維持費的に(分譲賃貸の場合は管理費及び修繕積立の基礎コストもありますし)、これ以上はどうしても下げられないラインがありますから、需給バランスから賃料安めに設定するにも下限に関しては限界があります。マンションの場合賃料の安い部屋ほど需給バランス弾性値が下がることになるワケです。

比べて木造建築は上物建築物の固定資産税期間も短く、各種修繕するにも(リフォームメーカーの見積もり的には同額でも)作業のしやすさがダントツで違いますから同じ規模の改装でも実質割安に済むのも事実です。
日本の気候には梅雨もある関係で非木造建築がほとんど”断熱材無し”となる状況からも、基本性能としても木造の方が優れており(遮音性も2×4建築の高級仕様であれば鉄骨造マンション並)、むしろ木造アパートの選択肢に優先フラグを立てるのが吉なぐらいです。
格安を狙う企画だけでなく、オールマイティーに木造には優れた点があります。
(戸建ての注文建築ともなねれば今でも主力が木造であることも言うまでもありません。)

阿佐ヶ谷ぐらい都心から離れてきますと「利用駅から徒歩10分以上の立地」も出てきますので、そこ含めて考えてみた場合の候補となります。

早速阿佐ヶ谷駅からスタートです
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駅再開発によりすっかり綺麗になった阿佐ヶ谷駅ですが、中杉渡って高円寺側のダイヤ街の埼葛も始まるようで

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現在このようになっています。
テナント全部撤去するとそのまま骨組なんですね。
ちょっと驚きました、ここにどうやってテナントビルを組み込み建築すんでしょう。しばし考えてしまいました。

物件へのルート的に「駅前の西友で買い物して」の想定で進めてみます
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何故なら地図見るとわかるのですが、地元民的にも「旧中杉商店街が北上メインルートには違いないが、少し遠回りになる」からです。
新中杉西友側からも旧中杉商店街に入のは簡単なのですが
(この交差点より)
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今回は近道優先でそのまま新中杉を進みます
以前阿佐ヶ谷コンパクトマンションで紹介したドラッグストアから小道に入るルートで、
こう行って
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こうと
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(過去取材時建築中だった高級マンションもしっかり完成しております、商店街経路の住宅街的にここは隠れた”いいとこ”区画だったりします。)

するっと抜けましてここで旧中杉商店街に出ます
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旧中杉と言えば、若い人の新店更新も意外と頻繁ながら「とにかく早歩きで自宅まで歩く通勤路の性格が強く、飲食店の集客が厳しい」のでも地元的には有名、

そんな中、現代的「ガッチリ禁煙のお洒落なcafe」はなかなかどうして堅調な集客続いてますね
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(それが珍しいほど旧中杉の飲食サバイバルは厳しいのです。)

この辺から一本荻窪寄りの住宅街に入ると図書館ありまして
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そこから日大二高通りを抜けそのまま真っ直ぐ伸びる小道に出ます
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どうでしょう、ここまで歩くと駅から12分、人によっては15分かなと。
住宅街を更に数分進み
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まもなく物件のある区画入口です

ちなみにこの辺は地域として阿佐ヶ谷最寄り徒歩圏なのですが、日大バス通りに近いため「住人的には荻窪系と認知」されている部分ありまして(バス便多数)、
戸建ての多い昔からの住宅街のひとつです。
お住まいの奥さんなどもチャリで向かうのは荻窪だったりします。
(旧中杉の飲食集約の難度はこの辺の地元事情にも関係しているのかのも知れません)

ですよね?
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「どうかしら」
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posted by iwahara at 18:10 | Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年07月23日

初台駅前「ほぼシングル30u9万台系ハイCPストゥディオ」

スペック的には29.4uなので30uには足りないのですが、事務所タイプ設計の1Rストゥディオなので、実効床面積は洒落た設計の30u越え1Kより”広い”と思われます。
東京賃貸ベテラン向け利便性高いお部屋です。
そのままレポートしてしまうと、なにせ駅前なもので、、ショートショートどころの話では無く速攻終わってしまいますので(そうでなくても歩くのですが)、レポート的には新宿南口から西新宿を横目に初台への流れです。

西新宿はホテル多いですから、昨今の外国人旅行者拡大もありまして、
この辺歩いていると歩行者の何割かが外国人旅行者の方だったりしますよね。
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(絵的にビルの頂上に黒装飾の怪人がいるとハマりそう。)

右手の西新宿は賑わっていますが、甲州街道代々木側は意外と静かでありまして、
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歩きやすいだけでなく、遠回りですが一本裏には遊歩道もありますから”いいとこ度”ではそれは代々木や参宮橋近隣には負けますが、実利性では初台のが上でしょう。
(個人的意見ですが東京シングルの方の場合だと「上原や参宮橋を探すなら、新宿系なら初台で渋谷系なら代々木八幡でしょう」と思います。)

ちなみに同じ初台でも甲州街道一本上”水道道路(431号)”の北と南で随分とキャラクターも違っており、水道道路北側はぶっちゃけ西新宿五や中野新橋に連なるがらっぱちな街であり(西新宿や中野坂上まで北上しちゃう方がお上品なぐらい)、水道道路南側の特に甲州街道南は代々木から代々木上原と連なる”いいとこマンション地帯”となります。
商店街は北側にも南側にも個別に存在しており、新宿近郊有数の人気の街です。

この辺渡ると「初台・代々木の中間点」都庁前外郭といったところでしょうか
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さらに進んで
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えーこの辺から個人的趣味である「都市インフラのデザイン画像」が多くなってまいりますが、
気にせずおつきあいください(笑

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ここを渡ると初台エリアです、
参宮橋方向望むとこのような感じ。
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間もなく初台ですね
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都市インフラのデザインばかりで幹線道路な雰囲気バリバリかと思われているかもですが、
この辺は静かで歩きやすいところなのです。
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posted by iwahara at 17:36 | Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年07月15日

「かなり玄人目線な部屋探しの方法論」をひとつ

地方の賃貸との対比で考えるとわかりやすいかもしれません。
たとえば北海道などの地方の場合投資向け中古マンションの価格は安いのですが、修繕費や改装コストは(工務店さんには築年数も何も関係が無いので)東京とほぼ変わりません。そこからすると、かなり高利回りで賃料設定していても賃料から積み立てた管理維持費だけとなると大家さん的には「もうギリギリ」になってしまいます(補修改装や設備管理費と賃料総額の比率)。
価格が格安とのことから(元から大家さんに資産的体力も十分ではない等)購入を決めているオーナーほど余裕も無いことになりますが、大規模補修ともなれば元の価格も安いので物件を担保に銀行から融資が可能なのかすら保証の限りではありません。
表面利回りは高く見えても大家さんとしての実質所得はとてもこころもとないなんて事にもなるのです。
(東京圏においてもRC造マンションの賃料は郊外にいってもそれほど安くならない現象と同じ背景です。郊外を利して格安物件を狙うなら「木造アパートを探すべき」なのです。)

上記の構造は都内でも成り立ちます。
■確かに銀行の担保価値設定は固定資産税関連により築年数に大きく左右される傾向はありますが(それこそ財務省の陰謀じゃないですが)、底地価格の高いところのリースナブル物件が何かと借り手にも安心なのは事実なのです(銀行の担保価値は保証できなくても”資産保全性”が高い評価になる)。
賃貸条件がいくらリーズナブルでも大家さんの財務内容がいっぱいいっぱいだったら、それは何かと心配なことも起きやすい。

賃料は「市場に依存」していますので、
底地の資産保全性高いエリアのリーズナブル物件は玄人的評価として有力な評価内容となります。
ざっくり言えば「所謂いいとこだが賃貸市場的に知名度などから相場が安いところ」がおススメとなります。
「いいとこなら知名度も高いでしょう」と思われるかもですが、
賃貸における知名度って、地方の方から見た評判だからこその穴というのがありまして、

一概に言えないケースもあるのです。
・意外なことに新宿御苑前で問い合わせする人は少ない(実質隣の曙橋はさらに少ない)
ですとか
・郊外だから安いと思ったら国立は”一橋大本位性”で意外と相場が高い
ですとか(これは知名度もあって高い例←実際にとても感じのいい街となってます)
・千代田区が中古マンション購入で安心なのは”皇居本位性”だから
などなど(こちらは高くても鉄板で安心な例)、
前述事例から言えば新宿御苑前(こちらも”新宿御苑本位性”なんですが)←こちらがリーズナブルケースになりますが、同ケースはそれだけではありません。

先日の武蔵野市西久保レポート
武蔵野西久保のミニマルコンパクト
http://retour.seesaa.net/article/439296094.html

記事中に、この辺の底地が安定しているのでしょうの記載がありますが、
■今回はそこを解説してみようと思います。

前代説明で登場している”ナントカ本位性”って何?と思われている方もいらっしゃるでしょう。
これはですね「大口機関投資家が大株主なので安心」みたいな構造の話です。
新宿御苑が広大な土地を所有しているので需給バランス的に土地価格が安定する。←という仕組み。
(後楽園には後楽園、茗荷谷には小石川植物園なんてのもあります。井の頭公園裏は田園地帯の牟礼なので本位性とは言えないかもですが、三鷹台北側高級住宅街の底地相場を間接的に保証している一面があるかもです。)
三鷹駅北口側、西久保であったり武蔵野市中町の場合は「横河電気本位性」でしょう。
今回は参考例として三鷹駅北口の”武蔵野市”の場合をショートレポートしてみます。

三鷹駅から線路に平行している幹線道路をちょいと東へ
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のんびりしたサラリーマン通り的な通勤路を北へ
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交差する道路の整備状況などを見ても
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武蔵野市は都市計画的に意識的に周囲の整備を進めているのかなと思ったりもします。

まもなく横河電気関連の福利厚生施設でしょうか大きなグラウンドがありまして
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井の頭通り渡ると本社があります
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とても大規模な敷地であると同時に、周囲の区画にも複数事務所であったり所有する不動産であったりまさに土地の大株主的な存在感があるのです。
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posted by iwahara at 20:02 | Comment(0) | TrackBack(0) | 部屋探しのポイント | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年07月08日

東高円寺といえばデザイナーズ(のストゥディオです)

ひょっとして過去レポートと重複するかも知れません。
(記憶の中では一度ここ取材に来たのですが当時外観も完成しておらず、お蔵入りしていた筈。)
それはともあれ、ままよと続けます。
「何故かデザイナーズの多い町である東高円寺」何度も説明してきておりますが、未だに確たる理由は不明なのです(笑
ちなみにですが、東高円寺同様に何故かデザイナーズの多い町的には他に「麻布十番の東麻布側」な存在もありますが、東麻布と東高円寺で共通するのは”東”ぐらいで偶然や地域特有の連鎖反応みたいなものだとは思いますが、そういう事あるんですよね(強い地元工務店が存在してそこの建築がリードしているパターンもあります→確か祐天寺や荻窪にそれっぽい部分あった筈です)。

さて、そんなデザイナーズの産地である東高円寺から今回は『分譲キラー』の更に高級ランクなお部屋の紹介です。
丸の内線東高円寺駅といえば
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駅周囲に地元商店街も備える暮らしやすい街でありまして
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物件方向である青梅街道の南側と言えば「蚕糸の森公園直下が駅南口」となっているなど
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環境的には「南阿佐ヶ谷駅よりも阿佐ヶ谷っぽい落ち着いた雰囲気」が特徴であり、
とにかく学校も多いので文京地区です。
駅利用者も女子が目立っていて、男街である隣の高円寺やがらっぱちなところもある中野ダウンタウンに属する新中野とも違い、「公園もあるここだけミニ阿佐ヶ谷みたいな街」なんですね。
そんな限定的区画に特徴的なキャラのあるユニークな駅です。
(ちなみに駅北側のキャラクターは中野系です。)

蚕糸の森公園からして小学校があるのですが、
中学校の横を通って物件に向かいます。
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(ちなみに物件目の前は小学校で、近所に中学校もあります。)

駅徒歩的には最寄方南町なんですが、
地元民の方ならわかっていただけると思うのですが、方南町から環七を北上して某宗教駅の施設を超えるルートと言いますと、途中に区のごみ集積所などもあるので「所謂通勤路では無いルート」なのです。住宅街を歩けないことは無いのですが(間に挟まるのが大きな施設でもあるため)容易に本命ルートは見つけられないのでありまして、方南町は今後丸の内線直通線も計画され更に便利になるらしいのですが、今回は街の内容的にも「徒歩距離は長いがメインの利用駅は東高円寺」としました。
デザイナーズマンションであることも理由のひとつです。

※さらにちなみにですが、東高円寺は上記宗教の他に、伝統宗教的に仏教関係でもメッカでありまして、環七対抗面の大きな区画に妙法寺を中心に地図上で5つの寺院が集まる大変なところで、物件近所に広大な敷地と施設を持つキリスト系救世軍とあわせると「トンデモな宗教的結界に囲まれている文京な街」なのです。

さて、そんなこんなで閑静な住宅街を進みます
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南側住宅街へ向かう歩行者ルートなので夜でも何気に帰宅歩行者の方がいました。

前述の仏閣複合区画への旧参道の流れにあるのかな?という古い商店街と交差します。
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見たまま、すっごく昭和テイストな緩い商店街です。

さらに住宅街を進むと、
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小学校があって、物件に到着です。
資料徒歩で14分、実徒歩15分前後ですが蚕糸の森公園につけば感覚は「もう駅」なので、体感10分ちょいだよねって距離感です。
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posted by iwahara at 00:56 | Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする





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