2016年10月26日

三鷹の堅い30u付近の9万台ストゥディオ

今回は駅近高級系なので、少し遠回りしつつ周囲の環境含めてお伝えしようと思います。
三鷹駅は確かに地味なんですが、中央線各駅始発駅であり東西線乗り入れもありますからこの辺だと荻窪に次ぐ利便性の高い駅です(吉祥寺も井の頭始発ですが井の頭であれば永福なんかの方がバランスいいですから)。基本ファミリー系の街であり高級シングルは決して多くないので今回の部屋はかなりレアです。
早速三鷹駅からスタートです
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いつも出てくる駅前商店街ですが
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実は駅に最も近い区画は東に小規模飲み屋街、メイン通りも大規模店舗が半分ぐらいいっちゃっているため、商店街に入るというイメージは「1区画先の信号渡ってから」なんですね、
そして結構その信号にひっかかるので、今回の物件ロケーションから言えば、
西側のこちらルートでしょう
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(現在駅前再開発工事中)

先に「三平ストア」がありまして、
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地元的にはかなりの有力スーパー
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今回の物件は兄弟棟が三鷹通りにありますのでちょいと遠回りしてみます
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規模はこちらのが大きいのですが、ロケーション的には紹介のお部屋の方が上かなと思いますね。
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何故なら、三鷹通りの一本裏が駅近ゾーンでは最も高級感のある閑静な住宅街だからです。
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お部屋はこの先となります
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posted by iwahara at 22:07 | Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年10月21日

言わんこっちゃないです(不動産投資関連テキスト)

『住まいの心理学』ブログの方で書いたんですが、
マイナス金利で不動産投資なる話や報道の大問題
http://kagewari-retour.seesaa.net/article/442563730.html

続報的なものが入ってきたので、念のためこちらのブログでも注意喚起しておこうと思います。
にわか大家さん投資の大誤算 賃貸アパート空室率上昇、「バブルの火種」懸念
http://www.zakzak.co.jp/economy/investment/news/20161016/inv1610160830001-n1.htm

(一部引用)
銀行も、消費税率引き上げで需要が細った住宅ローンに代えてアパートローンを積極的に拡大。日銀のマイナス金利政策で行き場を失った資金が流れ込み、アパート投資を加速させた。
この波に乗り、建設請負とサブリースを手がける事業者の業績は好調だ。大東建託は今年度、転貸戸数が初めて100万戸を超える見通し。連結最終利益は6期連続で最高を見込む。

一方で需給が緩み、駅から遠いなど条件が不利な物件は入居者集めが厳しさを増す。「特に単身者向け物件は供給過剰で、郊外の家賃相場は年率1%下落している」(タスの藤井和之主任研究員)状況だ。国交省は9月、サブリース事業者に対し、将来の家賃変動リスクを家主との契約時に十分説明するよう通知した。「『部屋が埋まらない』のを理由に、業者から提案通りの賃料が支払われない」といったトラブルが頻発しているためだ。

■先日記事にも書いたのですが、各機関や業界などで空室率には様々な数値があり確定的なDATAを出すのは微妙なところなんですが「アパートの空室率が問題となっている」という部分がポイントです。所謂昔からある資産家が近所の中古マンションを購入して分譲賃貸へというパターンでは無く、昨今喧伝されているのは「アパート経営」スタイルのサブリース系投資で(しかも銀行から借り入れまでして投資を拡大するという無謀なものです)、資産価値やリスクヘッジから見てもも危険な投資方法です。
賃貸住居に暮らしの身から言えば「賃料も安くなるかな」と考えますが、
不動産の場合需給バランス的に賃下げ圧力は限定的だけで無く(常に市場にあって流動するものでは無いですから)、供給過剰に輪をかけているのは特定タイプに偏った賃貸物件です。
引用記事に「家賃相場が1%低下」云々の記載がありますが、まさか現行契約者の賃料も毎月改定されているワケもありませんので(市場に流通している物件は限られている)、
実態はこちらです
 ↓
●「中古マンションの価格が1割近く上昇している」=賃料設定は同じなので投資利回りが低下する

同時に、郊外ワンルームなどの賃貸アパートの場合「空室が目立つから賃料を下げた」からといってリニアに満室になることも”ありません”し、内装や設備の管理維持コストから(投資の場合ここに銀行への返済も含まれる)賃料を下げるにも限界があるのです。
「隣の部屋の賃料が5千円下がったから引越しした」などの実例を聞いたことってほとんど無いと思います。
しかし「隣の部屋が1年以上も空のままだ」な話は常にありますよね?
それが賃貸住居の需給バランスにおける実態です。

しかもサブリース型のアパート経営ともなれば、損切りする場合「常にオーナーチェンジの一等売り」しか方法が無く(この時「売却価格が下落することで投資利回りが回復=赤字債権の健全化」となる循環)、早期に売却ともなれば厳しい指値を前に悩む事になります。

■予め資産のある方が(低金利なので)資産保全上中古マンションなどの投資を行うのはまだ十分に合理的選択ですが、
前述のとおりで現在中古マンションは値上がり傾向にあり、
この場合も当面は見合わせるべきでしょう。

マスメディアも一体誰の差し金なのかと思いますが(個人的には銀行の救済アイデアなのではと思ってます)、
昨日「賃貸アパートの空室率問題報道」していたと思ったら、
今日は「マイナス金利でアパート経営投資が大人気」の煽り報道を行い、
明日は「バブル再燃の懸念」ですからね、、
どんなマッチポンプなんですか。

一般サラリーマンの方で、銀行から借り入れしてアパート経営なんて事を安易に考えている方(またそれ系のセミナーなんかにうっかり参加してしまった方)、十分に注意してください。
「賃貸物件は野菜じゃありません。値下げさえすれば在庫管理できるような投資ではありません。」


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※金融機関からの資金調達による不動産投資全てを否定するものではありません。勿論のことですが(不動産に関わらず)法人や、既に事業をされているとか特別にメインバンクの信用が高い事情があるなどで「特に低金利で資金調達できる」ですとか(担保評価の高い資産があると等価)、「法的許可を得た民泊やゲストハウスなどの想定利回りの高い事業計画(=別途ビジネス上のリスクを取る)」など挑戦する可能性はどんな状況でもあります。
しかし、上記パターンの投資こそ(事業性が高い企画意図となり)厳しく「需要見込みの判断」が必要となり→つまるところ昨今紹介されているような(所謂素人資産家向け)「サブリース的アパート経営投資的な話」は論外になるだろうと思うワケです。


posted by iwahara at 17:37 | 売買や賃貸の話 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年10月17日

人見街道から玉川上水散歩的な三鷹台2DK

物件概要見たところ、最寄りの三鷹台だけでなく久我山徒歩の記載もあったものですから「これは玉川上水遊歩道の散歩範囲的意味もあるのかな」と思い、取材は久我山からスタートします。
後でわかったことなのですが、人見街道に拘らず早目に玉川上水遊歩道に入ってもよかったかのかなと思いましたが、三鷹台駅との距離感も掴めなくなるかもなので、取材ルート的には問題無しでしょう。
井の頭的自然環境満載のレポートとなっております。
休みの日には散歩という若い方などに好適、2DKなのでファミリータイプになりますが、車を持っているアダルトな方で広い部屋探している方などに最強の候補でしょう。後述の物件概要にあるとおり高級2×4建築のアパートですがイメージはほとんど戸建てテラス系なので、トータルとして抜きんでた個性のある物件となります。

というわけで久我山からスタートです
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今回の主題に被りますが、
久我山駅前といえば、井の頭公園から伸びるその後神田川となる遊歩道
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加えて久我山・三鷹台には玉川上水もありますから散歩好きな方には突出しな環境となります。

久我山では駅近の神田川が公園緑地課整備されていますが、
今回取材で玉川上水も大規模な公園緑地課工事が始まっていました。
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(特に玉川上水遊歩道はちょっとしたハイキング気分にもなる環境持ってます)

久我山は感じのいい地元商店街もありますから、物件から休日に散歩でという可能性も十分あると思います。
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(昨今、久我山商店街も斜陽かな〜な印象もあるんですけど、独特の雰囲気は健在です。)

まずは、わかりやすいルートと地元でも「拡幅要で少し歩きにくい道」として知られる人見街道を三鷹台方面まで直進してみます。
当面の拡幅が無理なら片側防護柵歩道で整備する手もあると思うんですけどね〜
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緑多い環境の中
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10分ほどで三鷹市となります

街道沿いには商店も点在しており
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「歩道の幅さえもう少しひろければ」思っちゃいますよね。

こちらが公園整備中の玉川上水遊歩道
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物件への近道はこのまま遊歩道を北上すればいいのですが(そのルートだと資料記載の20分ちょいで到着します)、
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まずは、わかりやすいルートということで、三鷹台のサミット交差点までそのまま人見街道を直進することにしました(実徒歩20分ちょいかな)。
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ちなみにサミットのある開発地区交差点からは人見街道一本裏の公団住宅開発区画がありまして、
そちらには業務スーパーも存在してます

サミット交差点に到着です
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サミットは後方で
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真ん中にちらっと看板見えてますね、
三鷹台レポートでは何度か駅からこのサミット交差点までレポートしておりますから(駅からまっすぐで10分ちょいの商店街通りです)、今回は駅に向かわずそのまま物件へ進んでみます。
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posted by iwahara at 19:18 | Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年10月10日

郊外ハイCP木造アパートを考える

最寄り駅から10分以上歩く条件の賃貸住宅は都心から離れなければ存在しません。
考えるまでも無く、公共交通なるものは都心部から放射状に整備されているからです。
中央線で言えば徒歩10分以上の可能性は「荻窪から以西からか」と考えるところですが、今回は三鷹徒歩23分の”武蔵野市”がお題となります。

三鷹市は地元ってこともあり、且つ今回はかなり歩くので個人的事情の近道でスタートしております。
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過去レポートでも紹介している「横河電気通勤通り的なルートの一本駅内側」となります。
横河電気第二通りみたいな、

ちなみにこのルート先にも武蔵野市の公共施設が点在しており(三鷹駅前通りには武蔵野警察もありますし)、検察や簡易裁判所もあるなどローエンフォースメントな区画でもあったりします。
こちらも過去レポートに登場している横河関連のグラウンド
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井の頭街道に出たところで西へ
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武蔵野市的には「西久保レポート」などで常に中継地的に紹介している駅前通りと井の頭通りの交差点へ
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今回は駅徒歩23分ということもあり、徒歩時間計測はこの交差点フレッシュネスバーガーから何分?みたいな感じでお伝えしようと思います。
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徒歩距離が長いので、ぶっちゃけこの交差点渡ると”感覚的に”あ〜三鷹駅まですぐそこだ感がありますのでww(実際には交差点から駅まで8分ぐらいかな)、さあ歩くぞと思えばスタート地点はここが適当だと思った次第であります。

歩く距離が長いので、今回は画像も多いですよ。

いわゆるひとつの西武線駅の街っぽい商店街を北へ
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この日は朝の通勤時間帯であったため、とにかくすれ違うバスの数が半端無かったです
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(何気に今回の取材レポート画像にはどこかしこにバスが写っているのです)
ざっくりした感覚ですが、井の頭交差点から五日市交差点までの10分あまりの区画を歩いている間に10台ほどの三鷹駅行きバスにすれ違っていると思います。
物件資料記載の「バス便多数」に嘘はありません。
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posted by iwahara at 10:44 | Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年10月03日

かなり理想的なミニマルコンパクト(丸ノ内線)

場所は丸ノ内線的に前回の新中野に続いて東高円寺駅です。
過去レポートにも複数回登場している東高円寺ですが、ザックリおさらいと”今回の取材で気が付いた補足”交えて説明しますと、杉並文教地区である(女子系)・飛び地的に阿佐ヶ谷文科系を思わせる・丸ノ内線特有の中央線関連駅は「高円寺でも中野でもない中途半端さ」・美大の存在がそうさせるのか何故かデザイン建築が多い・幹線道路があるのでマンションも探せる・街柄は”賃貸はシングル寄り”だが分譲戸建て所有者ファミリーも多い←このような特徴であります。

並ぶ新高円寺や新中野や南阿佐ヶ谷と比べれば商店街に弱点がありますが(小規模だが商店街は存在する)、駅直下に『蚕糸の森公園』というコンテンツを持っている強みは他駅には無く、
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今回の部屋とは関係ありませんが「”犬飼い”(羊飼いのイントネーションで)」系シングル・カップルの方にかなりお勧めな街のひとつです(私の記憶が確かなら獣医さん近隣にペット可cafeもあった筈←この場合事実上”犬可cafe”になりますからね)。

さて駅前商業区画はこのような感じで
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出口的に「コンビニ以上の買い物が必要な時」には、北側出口を利用すると
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直近に「まいばすけっと」もあります。

ちなみに北口商店街先にはスーパーオオゼキがあるのですが(新中野レポートの時にも書きましたが)微妙に歩くのですよ。
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ちょっとわかり難いかもなのですが、この絵の奥に見える明かりのその向こうぐらいの位置関係なんですね。
帰宅時に大きなスーパーを利用する動機から考えると「買い物荷物も多い」と想定されますから、相対論ですか駅近物件の場合「利用率は下がるだろう」と考える事になります(週末の買い物は別の話になります)。
となりますから、オプション的に中規模スーパーの存在意義は大きくなりますね(物件最寄りにも100円ショップ系別店舗が存在します)。

ちなみに駅北側商店街入り口はこちら
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物件へのルートは青梅街道をそのまま東へ
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ロケーション的には以前レポートした「最寄り東高円寺だけれど新中野とのほぼ中間点となれば、買い物環境的に東中野では」な話と近いと言えば近いのですが、実徒歩5分と実徒歩15分〜比較になります。
今回は東高円寺最寄り確定です。
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posted by iwahara at 16:40 | Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする





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