2017年08月21日

落合からオーソドックスな1K、B・T別

B・T別には様々な論議がありますが、
retourとしての見解は
・木造・鉄骨造は(床下配管の自由度が高いため)B・T別が容易に設計可能
・建築グレード的にワンランク上のRC造は設計上の制約から3点などの同一・同室がベター
・文化的に日本的生活にはB・T別は断然有利
・快適に3点ユニットで暮らす場合入浴習慣なども西洋式に切り替える
・RC造でB・T別となると設計上の制約から”水回りに広い床面積が必要”となり(約22u以上)賃料が高めになるのはやむを得ない(故に20u以下のRC造B・T別は居室6帖以下と考えるべき)

ザックリ言えば上記のようなものです。
ある意味日本的生活(B・T別)は伝統建築の木造であってこその部分が大きいので。西洋建築となるRC造は水回りの設計も西洋式のが相性いいのは事実なんですね。

反面、そもそもRC造工法は曲面など自由な造作を得意とするとこから西洋において建築家などから評価され伸びたものなので、日本の主力である四角四面のRC造は矛盾していると評する向きもあるのですが、日本のRC造への評価は大戦中の空襲による大火に耐えた防災性に始まり、現在では強い耐震性能から評価されていますから、伸びる方向が元々違っていたりします。←故に日本的RC造とは強固な四角四面建築を指すと考えるべきなのかも知れません。

さて、そんなRC造論議はともかく
建築コストも高価なRC造は中高層建築として合理性を保つものなので「低層RC造」と言えばそれだけでかなりの高級建築になります。
(※ちなみに低層商店街の非木造商業建築はほとんどが”鉄骨造”)
■今回の紹介の物件の特徴が「低層RC造B・T別」だと、
勿論そこは選択なので、リーズナブルを狙うなら「木造鉄骨造系ならB・T別もアリだが、RC造はB・T別に拘らない」スタンスがお勧めであることは事実です。

今回も地下鉄東西線落合から駅近5分なのでショートショートレポートとなります
早速の落合駅
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物件最寄り出口はこちら
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先日の東中野・落合レポートで言うところの落合駅北側の新宿区に属する立地です

早稲田通りを東(馬場より)へ
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コンビニの交差点を左へ曲がりちょこちょこっと行くと到着です
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この交差点が先日の東中野・落合レポートにおける下落合から池袋方面(椎名町)まで緩く伸びる古い商店街のルートであり、勿論物件から東中野の徒歩圏です(約10分)。大江戸線も使えることは通勤の幅的にかなり大きな要素になると思います。
そんなこんなで物件に到着、
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posted by iwahara at 20:09 | Comment(0) | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年08月08日

三鷹「隠れ家的高級1K」

三鷹といっても駅北側の武蔵野市です。
過去レポートにもあるとおり、駅南の三鷹市商店街と、北側武蔵野市商店街はカルチャーがかなり違っており、別の街だと言い切っていいでしょう(てか市からして違うし)。
更に三鷹駅近隣の武蔵野市には固有の特徴があります。
大きな地権者である横河電気本位制とも言うべき地価及び開発の安定感、
駅近商工地域を中核としたタワー型マンション開発(大規模なもので都市計画込みの再開発に近いスケール)、北上し井の頭通りを渡ると鷺ノ宮?的な西武線界隈を思わせる地元商店街。
今回のお部屋はほぼその全てを網羅した内容となります。

いきなり「どこですかここは」からスタートです。
kirbunmitmu02.jpg

位置的には三鷹駅から吉祥寺側(東)ちょっと先なのですが、
このカーブを描く道路の先が駅前通りのタワーマンションに至る流れとなっており、
通り的にも「ここだけいいとこ化」が意図されているようです。
武蔵野市としても、民間大型開発となれば事実上歩道部分が拡幅したかのような状態になりますので、お互い様の関係にあり、双方の利益を合理的に追及するとこのような都市計画になるのだと思います。
さて、物件近道は三鷹駅駅前通りの”一本裏”でありまして、
(地図上は駅前通りのが近いようにも見えるのですが)
kirbunmitmu03.jpg
ロータリーから横断歩道の位置関係により「こっちを歩いてくださいよ」と言わんばかりの導線ができているのです。

kirbunmitmu04.jpg
今回の物件はタワーではありませんが、
御多分にもれず、高層開発可能地域は=用途指定商工地域となりますので、
街の開発的には(所謂少し郊外の完成な高級住宅街とはいきませんから)商工地・繁華街も織り込みつつながら明るく歩きやすい街並みを目指す事になります。

食料品スーパーなどもしっかり用意され
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(夜なのでちょっと見えにくいですが)
閑静な戸建て高級住宅街とは別の趣の都市開発になります。
勿論、一本”表”の駅前通りにも面する事から幹線道路沿いとなり(高層建築は幹線道路沿いにしか建築許可が下りない)、タワー志向は生活上の文化も同時に選択する事を意味しますし、
都市計画上の繁華街の整備や(所謂浄化作戦的な)テナント誘致など大規模なものになります。

少なくとも三鷹駅北側武蔵野市のそれは成功しているように思いますね。
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冒頭説明のとおりでこの大規模マンションの敷地が連結し
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歩道もえらく拡幅し、(官民合同で)環境も美化された状態となり、
「歩きやすい通勤ルート」となるわけです。
(後半出てきますが、結果駅前通りは明らかに人通り少なくなっております。)

この先には横河電気の施設なんかもありまして更に環境がよく
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歩いた感も無く、井の頭通りに出ます(5分歩いたかなぐらい)。

ここからは駅前通りに出て西武線的街並みの住宅街へ
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のんきで実に雰囲気もよく
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間もなく物件です
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posted by iwahara at 02:55 | Comment(0) | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年08月03日

恒例のお盆期間における業界動向です

以前から読者の方は既にご存じと思いますが、
不動産業界はお盆期間休業します(引越し予定者の方も帰省期間であるためです)。
更に、同時全室空室調査を行うretourの場合「各管理会社で営業実態がバラついている」状況ですと、いざ内見となっても一室は管理会社休業で見られないなんて事になりますので(詳しくは後述しますが一般の方は一室だけの内見で是非を判断するのは難しい)、同時に候補全てを内見できない事となります。
結果として管理会社全てが営業日程で揃うタイミングまで「相場調査や希望地域の相談は可能ですが、本格的なDATA調査や資料の送付ができない」状態となります。

■ザックリとした日程ですが
8月7日〜20日は”ほぼ無理”です。
確実に11日から連休入る会社があります。
(最速が「26土曜内見想定の21月曜資料出し」ですね)

前述括弧の最短日程に関しても、管理会社休業期間の影響で新規DATAの登録が21日からの可能性も0では無いので、万全とは言い切れないですね。
安全策に行くなら
「26週末からのDATA調査着手、28月曜資料出し、内見想定9月2土曜」
上記日程となります。

●冒頭記載の「一般の方は一室だけの内見で是非を判断するのは難しい」を補足します
ここは「一撃必殺の長期調査はお勧めできない」にも被るんですが、
一般の方は普段から多数の部屋を内見経験があるなんてまずあり得ません。
プロでも無い限り資料レベルでおおよその判断つくなんて事も難しい。
ですから「現在の可能性や選択肢を一度に全部同時に見て比較する」状況が無い限り、申込みの是非が判断できなくなるのです。

この辺も微妙に心理学なのですが、
一撃必殺の長期調査がお勧めできないのも(依頼があってもお引き受けできないのですが)、中期スパンの「この部屋だけ候補」の内見をズルズル続ける場合、ほとんど内見候補出現可能性は「この部屋1室」とかになります。
つまり、この状況になると「数週後の未だ見ぬ可能性の次の候補」と、今見た候補を比較しなければなりませんが超能力でも無い限り不可能です。
プロであれば、将来の可能性含めて現在候補がどれぐらい競争力があるのか偏差値的に判断できますが(過去の内見事例が無数にあるため)、一般の方にはほぼ不可能です。

つまり、お盆期間などで「内見が”今週は2件”見られなかった1室は来週」みたいな事になるのとですね、事実上後者は「一撃必殺内見」みたいな事に(仮想的に)”なってしまう”のです。
更に言うと先週の内見各室の印象を的確に覚えている事もプロではない限り難しい。
(●「そんな事ないよ」と思う方いらっしゃるかもですが、内見って「蕎麦屋をハシゴして複数店で”ざる蕎麦”だけを食べ優劣を決める」みたいな行為です。先週の3軒と今週食べた1軒の蕎麦の味を比較する事はそうそうやさしい話じゃ無いですよね?という事なのです。)

■皮肉な事に、賃貸どころか一生を左右する莫大な金額が動く分譲マンションなどの購入の場合、比較対象もほぼ無い中でモデルルーム見ただけで決断してしまったりしますが(正直トンでも無い事だと思うのですが)、ここも心理学で「分譲購入戦略の大決断」が既にGOとなっている場合、戦略実現のための戦術目標(マンション購入)の評価って「既に戦略的判断は決している」ため、イケイケどんどんみたいな心理状態に陥ります(橋頭堡確保のためなんとか橋を攻略みたいな)。
こうなると戦術目標は「可能なのか不可能なのか」こそが重要で、戦略(分譲購入)を揺るがすような要因が無い限り戦略上の判断は変化しません。=戦術的判断は「攻略可能か否かが最優先で細かい事は下層フォルダになる」。
結果として分譲購入の場合「このお部屋でいいかしら」の判断が、、、
賃貸の内見レベルと比較して遥かに下がるのです。
(この状態で進んでしまうので大変な事になるのですが)
ですから「一撃必殺仮内見だけで決断できてしまう分譲購入は例外事項」とします。

※「賃貸で一撃必殺で”決め切れちゃう”場合に失敗例が無い」という(あたかも矛盾する)ジンクスもありますが、
これは既に狙う内容や求める優先順位が定まっている場合にあり得る事(勝負師パターン)なので、
「複数室の比較では無く、希望内容の一致性から一発で決まるパターン」であるため、候補が複数あるのに「この1室だけで」などの流れから一撃必殺で申込みとなるパターンにはまず失敗例がありません(それだけ事前に狙う優先順位が明確だって事なんですけどね)。←のように、調査段階では複数室の候補がある前提なので、分譲購入の事例とは内容が別です。
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posted by iwahara at 17:35 | Comment(0) | 部屋探しのポイント | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする






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