2017年12月29日

「年明けからの業界動向」

12月18日記事と重複になりますが、
>年明け一時的に開店の店舗はあっても「完全に各社出そろうのは15日以降」と考えるのがベターです。(年末に出た空室の募集開始的にも)

年明けの業界動向としておさらいしておきます。
タイミング的な部分は前回記事で説明したとおりなので(1月15日以降的な)、

<中期的相場環境も踏まえた状況から>
●投資向け中古マンションの値上がり傾向は確かである
「しかし、この中古マンションの価格変動は利回りの低下として表面化しており、賃料上昇には至っていない」
なかなか難しい部分ですが、
上記の状況が表しているのは、報道などでアパート投資サブリースの問題で知られるように、賃貸物件の実需要が増加している訳ではありませんから(空室率に変動は無い)、マイナス金利状況などもあって投資先として(他に有力な行き場が無く)不動産に集まっちゃっている感じです。

早晩、他の投資先に比べれば相対的に利回りが高いと判断されているだけで、
現在不動産投資が推奨される環境があるのでは”ありません”。
(利回りが低下しても価格が上昇傾向であることが評価されるような「それは違うでしょ」的な動機も含まれているかも知れませんが)
考えるまでも無く、債券投資などと違い不動産の場合は需要が増えない限り、賃料を下げて空室率を改善させようにも過当競争に巻き込まれるだけです。
悪く言えば「逆椅子取りゲーム的に誰かは必ず空室のまま利回りどころか収益が0になってしまう」特徴があるので、債券や株式感覚で投資購入された部屋の一部は(値崩れする前に)早々に転売される可能性もあると思います。


●やっかいなのが、個人が中古マンション購入などによる地道な大家さん業のようなものでは無く、開発業者によるサブリース投資商品的な開発に「ちょっと無理じゃないだろうか」な内容のものが増えているような感触があるんですよね。
業界の人って中堅管理会社の管理部でも「案外相場感覚はアバウト」な傾向ありまして、
当社のようにほぼ制限無く東京全域の調査を継続的に行っているケースは”ほとんど無い”ので、自社管理物件だけの空室状況だけで判断されている場合も少なく無いと思うのです。

実際に、管理会社判断が「安すぎたり、高過ぎたり」違和感感じるケース少なくありません。
(リノベ時の間取り判断も「想像以上のステレオタイプ」だったりします)

ここは前述の
 ↓ココ
悪く言えば「逆椅子取りゲーム的に誰かは必ず空室のまま利回りどころか収益が0になってしまう」特徴がある
 ↑
よく読んでみてください。
「この部屋しかないユニーク」が無い場合、上記の平均値の母数に飲まれてしまうんです。
確かに、奇想天外な部分もある個性的な部屋は求める人と出会うまで時間はかかるかもしれませんが、「その人にとってこの部屋しかない」フラグを持つことになりますから、
成約に至った時の契約期間の長期可能性も高い。
(これが本当の大家さんの経営判断におけるリスクを取るビジネス判断)
 ↑
こんな風に中長期的にゆっくりとした流動性の上昇の中で、木造APの間取り改変などにより東京全体の賃貸物件戸数が”床面積を上昇させることで”供給調整され、同時に個性化も進行していくのが健全なんですが、

はっきり言って現在の状況は、そうなっていない感が大なんですね。


●断言はできませんが、
2018度の前半は、中古マンション購入的にもお勧めとは言えず、
賃貸の住み替え的にも「状況落ち着くまで待ったほうがベター」かも知れません。
特に、郊外の木造アパート供給調整は更に深刻となる可能性もあり(賃料が将来的に大幅に下がるという意味ではありません→一棟売りなどを経て更地化する可能性もありどのように調整が進むのかまだわからないのです)、
まだなんとも読みきれない部分が多いかなと。

勿論、何時の時代も「個性的過ぎて相場母数に乗らない候補」は独自の個別相場で動いていますから、リノベなどにおける設計デザイン部分に才覚ある大家さんであれば状況に関係無く堅実な投資も可能に思いますが、それは誰にでもできることではありませんからね。


■賃貸の状況から言えば
所謂、築浅でユニバーサルな一般的条件の部屋を希望する独り暮らしビギナーな方にとっては厳しい環境になるかも知れません。
(ひょっとすると『春相場』賃料高い部屋しか候補が見つからないなどのケースが出てくるかも)
それを避ける方法ですが、
前述のように、少なくとも中古マンション購入による投資の場合(予め低利回りを織り込んでいるので)決して高い賃料の募集になりません。
ですから「築年数は拘らず」としておけば、候補が無いなどの状況にはならないでしょう。

この場合候補地も(中古マンションなどの母数を考え)無理に郊外遠方を考えず都心近郊も含めて検討する方がベターなケースもあると留意しておくべかなと思います。





posted by iwahara at 18:44 | Comment(0) | 売買や賃貸の話 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年12月24日

新宿徒歩圏のビンテージ1R

飯田橋に続き、玄人好みアダルト向け1Rの紹介です。
新宿御苑前は(現在は事務所がメインの街ですから)賃貸住居的には母数限られますが、お勧めの街になります。築浅の『分譲キラー』賃料は流石に高価ですが、古築ビンテージは空室が存在すれば7.5〜8前後で募集が出る事もあるので、
競合地区的に思い浮かぶ代々木のステートメナーなどと比較の上で条件マッチするものを選択する的に考えるといい感じに候補見つかるのではなかろうかと、思うところです。

流石に北参道・千駄ヶ谷はワンランク相場が上になりますので、距離的にもほぼ一駅差ですかから「代々木や御苑を候補とする」アリだと思います。
(千駄ヶ谷も某シリーズの分譲賃貸に空室ある場合には対抗馬になります。←この辺オンリーワン対決な部分あるんですよね。)

またもや駅近のためレポートはショートショートです
新宿御苑前からスタート
ykagmit02.jpg

いつもですと食料品スーパーがこの先にと
ykagmit03.jpg
北側商店街の絵になるところですが、

今回はほんとうのほんとに新宿御苑前(駅南側区画)の立地なのです
交差点に戻って新宿三丁目側へ進みます
ykagmit04.jpg

近所の食料品スーパーを
ykagmit05.jpg
物件同一区画ですが、ちょっと遠回りなぐらいの距離感。


今回のお部屋は新宿三丁目駅からも5分程度なので、
ykagmit06.jpg
もうすぐそこという近さ、

区画をぐるっと回りこむ形で向かいます
ykagmit07.jpg

新宿三丁目の飲食繁華街と違い、御苑前回りの商店街や飲食店は千駄ヶ谷や代々木界隈に通じるものがあり、小規模でいい感じなのです。
ykagmit08.jpg

ykagmit09.jpg

今回初めて気が付きました
古本屋さんもあったんですね、、
ykagmit10.jpg

抜けるとそのまんま新宿御苑前
ykagmit11.jpg
ほぼ物件に到着
→続きを読む

posted by iwahara at 17:32 | Comment(0) | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年12月18日

恒例ですが業界の年末年明け状況のお知らせです

業界事情的に12月末に空室募集開始するぐらいなら「1月から」という慣習や、
(リフォーム業者さんもお休みしますし)
年末は銀行各社の仕事納めや、大家さんにある年末夜逃げ警戒慣習などもあり、
不動産業界の年末年始の実質的休業期間は長いです。
(営業開始している店舗がポツリポツリあっても全社揃わないと全空室仲介調査等できませんから)
更に、1月には年始早々成人式がらみの連休があるため、

■カレンダー見てみますと、
実質「12月は今週末(23日)には終了」
年明け一時的に開店の店舗はあっても「完全に各社出そろうのは15日以降」と考えるのがベターです。
(年末に出た空室の募集開始的にも)

■現在の解約届を出さずに部屋探しを開始するため(見かけ上の需要が倍になってしまう)、賃貸相場は引越し重要が大きい時に上昇する『春相場』は極端に上昇する事ありませんが、
3月の引越しは需要増から内見候補が当日に1件終了するなど珍しくありませんので、
春にどうしても引越しという場合は、1月末〜2月中での契約がお勧めです。
流石にこの時期の契約は、大家さんも若干の入居日交渉の幅も”若干”大きくなる傾向にあり(大家さんも早目に決めてしまいたいですから)極端に日割り賃料での損失を考えるより早期契約のが結果としてベストであると考えるべきです。
(ベターではありません、ベストです。)

見かけ上の需要過多(実質はその何割も少ない)による『春相場』は、
(この場合もリフォーム業者の繁忙により)
一斉に4月に空室がリリースされ標準に戻る事はありませんから、
タイムラグを考えるなら5月からかなとなりますが。
今度はGWの業界休業期間に突入しますので、
「GW開けの更に一周後ぐらいから」と考えておけば間違いないと思います。


<年間とおしての相場状況と傾向>
現在アベノミクス景気により(二人入居選択や結婚される世帯の”引越し需要”が伸びており)、2DK以上のファミリータイプは年間通して動いており、逆に言うとファミリータイプに関しては特別に『春相場』を意識する必要はありません。

シングル向けも(これは不動産開発投資の影響と思われますが)募集賃料に上昇傾向見られます。
但し、この賃料上昇は相場事情によるものでは無く、投資募集時の「想定利回りによる事情」であるため、必ず最後には実室相場に収斂する方向に条件変更余儀なくされるでしょう。
ですから、シングル向けの築浅系や新築物件はあまりお勧めできない状況にありますので(そこは各個人の判断ですが)留意すべきでしょう。

都心部と郊外の関係から言えば、
郊外の木造アパート空室率が軒並み上昇しており、(大家さんも無限に賃料は下げられず、投資運用的には一棟売りにてオーナーが代わるまで大規模な賃下げはできないため)大規模な賃下げは期待できないながら確実に募集賃料は下がる傾向にあり、
「郊外木造APが狙い目」であることは間違いありません。
(この場合の東京郊外は山手線ターミナル駅から私鉄や地下鉄乗車時間20分から30分先ぐらいのイメージで)
 ↓
●昨今の賃貸需要から見れば「木造AP選択」は総じて減少傾向にあり、
シングルで春の引越しがやむを得ない場合、木造APを狙う事である程度これを避ける事できます。
加えて、都心部にも時折木造APは存在し(これを予測するケースが少ないため)”大穴”的に想定外の安さで募集されているケースがありますから、母数は少ないながら木造AP選択作戦は都心部でも有効です(都心部で木造AP狙いの場合は範囲を広めにするのがコツ)。


この辺を注意いただければ、
年末年始から年明け・『春相場』以降の動向を読み違うこともないと思います。



posted by iwahara at 20:15 | Comment(0) | 売買や賃貸の話 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年12月16日

玄人好みの飯田橋ビンテージ1R

駅近過ぎるぐらいの近さなのでショートレポートになります。
飯田橋に何か説明することもありませんが、東口寄り=神楽坂側ではありません。
(記憶が確かなら飯田橋住居はだいたいいつも同じ方位だったりしますね)
今回はビンテージ系の大型マンション且つ、ド都心部ということもあり建築物の全景が望めないマンションなので、そこはご理解ください。
(歩道橋から狙っても全景撮影無理でした)

飯田橋駅東口から歩道橋のある交差点へ
denkbashde02.jpg

denkbashde03.jpg

今回は下から行っちゃいます
denkbashde04.jpg

ここ渡ると、極端な話「もうついたか」ぐらいの近さなので、
近隣環境ぐるっと回る形でレポートしようと思います。
以前もレポートしたルートとほとんど同じなのですが、
denkbashde05.jpg
ここを北上して
(ちなみに24時間のジムもありましたね)

食料品スーパー的にはマルエツプチがありまして
denkbashde06.jpg

物件所在区画側の一本裏に入った位置には
denkbashde07.jpg
マイバスケット

位置関係的に確実かわからないのですが、
裏から見て物件はこれだと思われです(珍しいL型の大規模建築なのです)
denkbashde08.jpg

この裏道は過去にもレポートしており
denkbashde09.jpg
地元民の方にとってもちょっと感じよさげな飲食店が並びます

区画北側へ抜けると最近一部拡幅工事完了の25号もちらっと見えますね
(ここからぐるっと回ってみようと思います)
denkbashde10.jpg

物件側へ抜けまして到着です
denkbashde11.jpg
区画をぐるっと回っても10分もかならない近さです
→続きを読む

posted by iwahara at 23:58 | Comment(0) | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年12月07日

賃貸ベテラン向け荻窪のミニマルコンパクトAP

さて今回は賃貸ベテラン向けのミニマルコンパクトの紹介です。
条件的に審査基準も緩やかで(物件概要参照)、大手管理のオートロック物件を希望するタイプの方では無く、自己責任でハイCPを重視される賃貸強者なベテランの方(或はバックパックで一人海外旅行OKな方)にとってなかなか有力な内容となっており、まずこの辺から説明してみようと思います。

大前提として、地方から初めて東京進出考えられている方の誤解として東京の治安がありますが、日本の治安は大変高く、東京賃貸住居在宅中における統計的な犯罪発生率はちょっとした宝くじ当選確率より低いですから(更に言うと家屋全体においても犯罪発生率は賃貸住居より戸建ての方が多い)、
賃貸ビギナーで「とは言いつつ知らない土地で心配だ」という方にとっては、大手管理のオートロック物件が存在しています。
オートロック系物件の主たる性能は「心理的な安心感とプライバシー管理」にあって、実DATAとしての防犯性に突出した数字は無く(場合によれば狙われる)、確たる数字は無いのですが東京の基礎的防犯性は高いため「それで十分に(心理面などの)性能は確保される」と理解すべきところです。

故に心理的にもタフな東京ベテランの方には「賃貸条件の構成と賃料重視」となってくるのかなと思います。
更に言えば、警視庁のDATAご覧いただくのが一番早いのですが、物件の内容より犯罪発生率は立地条件に大きく左右されます。物件所在地の方が数段重要だったりするという事ですね。

今回の物件は杉並区本天沼という文教地区且つ杉並でも有数の閑静な住宅街となっており、
この辺は十分にプルーフされています。

早速荻窪駅からスタートです
kibdedukn02.jpg
以前(数か月前でしたかの)荻窪レポートとほぼ同じ駅東側の八幡北上ルートなので、
若干画像も角度変えつつお送りしようかと思います。

駅前商店街から
kibdedukn03.jpg

いつもの駅東側交差点を渡り
kibdedukn04.jpg

小さな商店街を抜けつつの
kibdedukn05.jpg

地元バイパス道になっている八幡前を通過
kibdedukn06.jpg

閑静な住宅街を直進
kibdedukn07.jpg

過去レポート地点を横目にそのまま小学校交差点へ向かいます
kibdedukn08.jpg

だいたいこの地点で徒歩10分ですね
kibdedukn09.jpg

この先は更に閑静な戸建て地区に入りまして
kibdedukn10.jpg

ちょこっと入ったところで到着です
kibdedukn11.jpg
→続きを読む

posted by iwahara at 17:31 | Comment(0) | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年12月01日

あえて「恵比寿のビンテージミニマル」

恵比寿駅と目黒駅どちらも使えるとなれば相当便利だと思うんですよ。
目黒駅周辺住宅地から見ればメインストリームの位置では無いかもですが、目黒駅の飲食繁華街に近い事がベストでもありません。目黒の住宅街としての”いいとこ”は、商店街先で徒歩10分以上で学芸大にも歩けるよな立地が地元的にベストとされており、
今回の取材は母数は限られながら「ここも閑静且つ便利だ」と再発見したところです。
(取材時私恵比寿から渋谷も歩いてみましたが渋谷も新南口なら案外近いですし、勤務先渋谷方面で終電危ない人なんかにもアリだろうと思われ。)

ご存じのとおり現在恵比寿の相場は高いですから、今回の物件のように「ガーデンプレイススカイウオーク出口から10分以内」という探し方がもっと重視されるべきでしょうね。
物件資料的な最寄り駅は目黒ですが、タイトル的にはあえて恵比寿といたしました。

目黒駅から南北に延びる駅前通りを北へ向かうルートです。
目黒繁華街からは”オフ”の位置にあり、駅近ながら閑静な住宅街立地となります。
今回は地下鉄目黒駅からスタートしましょうか
gukaebb02.jpg

実は今回買い物環境もすこぶる良くて、
地下鉄出口にあるスーパー
gukaebb03.jpg
(JR駅ナカにもスーパーあります)

数分歩くと東急ストア
gukaebb04.jpg

西に延びる繁華街ルートからはオフな方位なので
実に歩きやすいルートで
gukaebb05.jpg

且つホテルなども整備されているので綺麗です
gukaebb06.jpg

更にルート上にはマイバスケットと地元酒屋さん
gukaebb07.jpg

飲食店やお洒落な雑貨屋さんなどもポツリポツリとありまして
gukaebb08.jpg
(なるほどガーデンプレイスや代官山が近づいているとこもあるかなと思わせてくれます)
→続きを読む

posted by iwahara at 15:18 | Comment(0) | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする






LINK
◇『green』
◇pieni kauppa
◇Loule
◇aoydesign
◇RELIGARE・DADAcafe
◇a.flat エーフラット家具
: : SPECTATOR : :
◆悪徳不動産屋の独り言
●Oh My God!360度ぱのらま
●阿佐ヶ谷ならアクロス
LINK2

religare.gif

レンタルオフィス バーチャルオフィス 経理代行 起業家・企業家支援専門会社東京都渋谷区のアントレサポート

Amazon















































Comments
恒例の札幌特集「なんと同じ物件に」
 ⇒ iwahara (01/31)
 ⇒ テオレマ (01/31)
 ⇒ テオレマ (01/31)
 ⇒ テオレマ (01/31)
 ⇒ iwahara (01/31)
 ⇒ テオレマ (01/30)
札幌中央区の中古1Rマンションをお題に地方都市での投資を考える(1)
 ⇒ テオレマ (09/07)
 ⇒ iwahara (09/07)
 ⇒ テオレマ (09/06)
 ⇒ テオレマ (09/06)
 ⇒ テオレマ (09/06)
 ⇒ iwahara (09/06)
レアな立地のシングルMS(秋葉原)
 ⇒ テオレマ (09/07)
 ⇒ iwahara (09/07)
 ⇒ テオレマ (09/06)
 ⇒ iwahara (09/06)
 ⇒ テオレマ (09/06)
地方都市の投資物件を考えてみる(2)
 ⇒ iwahara (06/22)
 ⇒ テオレマ (06/20)
曙橋から大人向けミニマルコンパクト
 ⇒ iwahara (06/22)
 ⇒ テオレマ (06/20)
浅草界隈から超個性派の90u越えワンルーム
 ⇒ iwahara (12/18)
 ⇒ テオレマ (12/16)
 ⇒ iwahara (12/15)
 ⇒ テオレマ (12/14)


RDF Site Summary
RSS 2.0