2018年05月28日

恒例の地方の不動産投資を考えるレポートやります

言わずと知れた北海道札幌シリーズですが(笑
私は、この地方売買物件を単純に投資用という考えではなくって、引退後の住居としても考えておりまして(ご結婚されている場合でも最後は独りですから)、シングル向け物件の意味合いは今後違ってくるのではなかろうかなどと考えているのです。

「高齢夫婦時代もあるだろう」と言うご意見あるかと思いますが、
金融界において今後『リバースモーゲージ』が活性化すると予測しておりまして(相続における現在の状況からも伸びると読んでます)、最後にシングル向け住居へ住み替えって選択肢はより高まると予測しています。

北海道と言えば寒さだとか雪ですが、
RC造マンションへの住み替えはその辺が概ね一発で解決しちゃいますので、難しく考える要素も少ないと思います。

●とにかく重要なことは地方の不動産がバカ安であるところです。
どっから考えてもと申しましょうか、
3000万だとか4000万などの住宅ローンを20年近くで組んだ場合、
金利分は(単純計算3%で)約1千万と1千300万です。
支払額はそれぞれ4000万と5300万
修繕積立と管理費を3万で計算すると720万
20年賃貸で暮らすと(想定賃料12万)2880万、
ざっと平均で1900万ほど安上がりです。
 ↑↓
確かに3500万の物件は利回り6%前後なら17.5万とかいきますから、賃料12万の部屋と比較してどうだろうって気もしますが、そこはハイCPな部屋で契約する才覚があればかなりの部分でカバーもできるでしょう。

更に平均3500万なにがしの分譲が20年後どれぐらいの価値か、
(そもそも住み続けていて売却は相続後か、住み替えならリバースモーゲージって事にもなるので計算してもあまり意味は無いのですが、、、)
期待値2500万も、正直強気で2000万いくかいかないかでしょう。
リノベ用の業者仕入れなら更に安値に叩かれると思います(1600あるかなって)。

しかも高値で、且つ早期に売却したい場合には「リノベーション」が必須です。
「フルリノベで2500万から」みたいな、
(その時に500万〜の資金を容易に準備できるだろうかって部分もあります)

■ガチで計算しても
賃貸暮らしで最後に300万ほど得になる”可能性”がある(偶然優良物件購入したとしても”トントン”ぐらいか)。
あ く ま で ”可能性”であると同時に、
前述記載のとおり同じグレードの居住性能を前提としていないので、これも机上の空論に過ぎないのですが、「戦略として想定し得る」ことこそがポイントだろうと考えてます。
(賃貸の場合なら、若夫婦時代は10万でお子様など家族が増えたら15万など様々な作戦も可能)
高い賃貸スキルのある世帯ならかなりの余力を残す事もあり得るのではないか?
(この間に金融資産として運用される利回りだってあるでしょうし。)

しかし賃貸の泣き所は高齢者になってからの入居審査です。
将来に不安がある場合、適当なところでシングル向け住居を購入し(老後は通期利便性など無関係なのですから)必要とするまで賃貸で回すって事もあり得るでしょう。
(自分が暮らすのであれば、入居前の改装もリノベほどの水準でなくでも文句無いでしょうし)

そんなざっくりした目論みで、
「都内なら700万以下、郊外や地方なら500万以下のシングル向け住居」がその対象手頃となるではないかと考えているのです。
(※賃貸での運用を考えているのであれば、地方の場合、県庁所在地など主要駅最寄りが絶対条件)
最近増えている「田舎で戸建て暮らし」も500万以下余裕で狙えるでしょう。

ざっとこの線の趣旨にのったレポートとなる予定です。




posted by iwahara at 07:40 | Comment(0) | 売買や賃貸の話 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年05月19日

阿佐ヶ谷シングルの”連続”レポート(2)

<前回のつづき>
なぜに一本裏をといえば、
この辺の早稲田通りは商工会はまだ存続していると思うのですが「どこに何のお店があったっけ」な状況にあり(これは次回解説します)、歩きやすさの点から住宅街を選びました。

situonogy13.jpg
住宅街から回りこむ格好で早稲田通り沿いの物件へ向かいます

早稲田通り自体、幹線道路としてもそれほど交通量多くないので実に静かです
situonogy14.jpg

阿佐ヶ谷駅から直接ここまで歩くとなると、勿論新中杉の西友側を真っ直ぐとなるのですが、
流石に日大二高通り先の交差点とこを右にと考えると、
地元的には「その交差点までで10分超えるかな」的距離感なので、実徒歩感15分ぐらいになると思いますが(計測上は12分)「ちょっと高円寺寄り」になる分、前回のアパートとは距離は近くても”立地感”から随分違っていたりします。

※ちなみに新中杉と早稲田取りの交差点を中心に「南東は高円寺、北東・北西は鷺ノ宮、南西は荻窪系(更に上位概念で北東・北西、南西は全部バス便荻窪系)」な感じに分かれており、
と”同時に”徒歩15分ぐらいまでは大きな意味で全部阿佐ヶ谷系というですね(笑
分かり難いというか、複数の駅が重層的にカバーする利便性の高いエリアだっちゅうことです。

そんなこんなで帰投ルートを高円寺にしてみたのですが、ちょっと遠すぎたかも、、
(詳細は後述します)

そんなこんなで物件に到着です
大型1DKに属する間取りがこちら
situonogy15.jpg
和室の1DKをベースにした改装系のお部屋なので、資料上のスペック(居室5.5帖)より広いと思います。内見してみないとわからないですが採光面が多く、ペット可条件に好適な内容でしょう。
(外を眺めるポイントが多くなりますからね)
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posted by iwahara at 04:42 | Comment(0) | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年05月14日

阿佐ヶ谷シングルの”連続”レポート(1)

今回はオーソドックスに(オーソドックスにってのもアレですが)杉並区阿佐ヶ谷からハイCPシングル住居を2件連続でレポートします。
阿佐ヶ谷レポートといえば「旧中杉商店街よか、新中杉歩く方が近道」が定番ですが、今回のお部屋は旧中杉商店街からちょっと西側にはいったところなので旧中杉商店街を北上で向かいます。
(ちなみに一部区間は一本住宅街の裏道も使える筈)

阿佐ヶ谷駅からスタートです
situonogy02.jpg

この話はシリーズ2話にかかるのですが、
地元的に「阿佐ヶ谷VS高円寺」は「女性向けの街VSサブカルパンクな街」な好対照となっており、加えて(あくまでも勘ですが)阿佐ヶ谷と言えば「商圏はとても豊かなのに財布の紐が固く」店舗の経営においては大きな利益を考えず、ひたすら粘り強い経営が求められる商店街でもあります。
situonogy03.jpg

そんな旧中杉商店街ですが
situonogy04.jpg
若い人のチャレンジャーなお店が随分増えてきた印象あります

situonogy05.jpg

商店街をしばらく進み、
某コンビニのあたりで西側の住宅街に入れば
situonogy06.jpg

まもなく到着
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商店街に近いので歩いた感も少ないです。

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posted by iwahara at 03:11 | Comment(0) | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年05月08日

池袋徒歩圏住宅を考える(ハイCPシングル1R)

以前も「池袋をどう考えるのか」レポートお伝えしてきましたが、
(繁華街ですから地元に知見ある方を前提にretourのレポートを自主規制していた点と、南西の目白界隈や北東の東池袋、北側の北池袋界隈住宅街など有力地域も存在する件など)
今回はその中から「北池袋界隈住宅街」マンションのレポートとなります。

池袋に関しては、風俗も包含する繁華街であることだけでなく、一部の近郊駅界隈などに(貸止めという意図は無いと思うのですが)管理上不安のある地域が”無いとは言えず”、地方から初めて東京ひとり暮らしを考えるビギナーの方にお勧めの街では”ありません”が(池袋系なら江古田や桜台がお勧め)、山手線主要駅でありながら徒歩圏に普通に部屋探しが可能な街として知られている事は事実なので、いつまでも自主規制で取材無しなのも違和感あるという判断から少しづつですが取材地域として検討してきてます。

今回レポートも基本的には地元に知見のある方、東京ひとり暮らしベテランの方向けの位置づけですが、内容的には冒頭判断のとおりで繁華街から十分に離れた住宅街のマンションとなります。

行きのルートと帰りのルートを分けております。
テーマとしては「行きはJR池袋から」「帰りは地下鉄丸の内・副都心へ」な感じです。
池袋北西の繁華街を迂回し、線路よりから北上します。
tuizcsino02.jpg

こっちへ回り込み
tuizcsino03.jpg

名のとおり平和な商店街を北上
tuizcsino04.jpg

平和というかのんきな昭和テイストな商店街です
tuizcsino05.jpg

ここまでは読みどおりのルートですが
(それでも商店街と駅前繁華街の境界あたりで謎の客引きがちらほらいましたが、それは吉祥寺やら高円寺でも目にする風景ですから)
254号と首都高に出ちゃうと
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やはりというか、あまり歩いて楽しいルートではなかったかもです
tuizcsino07.jpg

幹線道路沿いを長く歩く事は無く
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そそくさと住宅街へ
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間もなく到着です
幹線道路上の位置的には山手通り交差点ドン・キホーテ付近です
tuizcsino11.jpg

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(レポート上には出てきませんが、山手通り沿い最寄りにマルエツもありますので買い物の心配はまずありません。)
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posted by iwahara at 05:18 | Comment(0) | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年05月01日

■(割と重要な)retour東京 事務所移転のお知らせです

HP等更新作業完了しておりますが、retour東京事務所移転となりました。
免許番号も【東京都知事(4)第81204号】へ更新

(実は、代々木から移転した上鷺宮事務所が貰い火事により被災しまして、三鷹への事務所移転と同時に規模も縮小し「店舗としての接客業務は今後行わず」基本web部のみによる営業継続となりました。)

面談希望の場合は、以前から対応していた「最寄りの喫茶ルノアール」などへの主張は継続しております。売買部門は長尾杉並営業所扱い個別対応による営業継続です。
 ↑↓
※但し、ここだけの話なのですが、ルノアールなどで事前相談が行われた依頼は”成約云々では無く内見にも至らない(話が具体化しない)”ジンクスがありましてww
引越しが確定している方はほぼメール問い合わせのみで「内見・契約」となっています。
(ぶっちゃけ面談対応の記述は無しにしてもいいのかなと、思うう部分あります。)

●私は個人的に心理学サイトの運営もしているため(kagewari精神分析相談事務所)
予約対応可能となるのは「月に数組が限界」です。
代表の長尾杉並営業所も「月に一組前後限定」となり、今後状況変化の余地はありますが「予約のご依頼いただいてもお断りせざるを得ない状況」出てくると思います。
(会社として有料広告なども全く行っていないので、滅多にお断り事例は出ないと思いますが、当社の特徴として1件あたりの仕事量《調査母数や事前の打ち合わせ》が一般と比較にならないほど多いため、予約は余裕をもって連絡いただくのが吉です。)


オフレコですが、そのような会社なので、
(ブログに書いておいて”オフレコ”も無いだろうってダメ出しは横に置いてですねww)
心理的環境であるとか、今後の方向性の縁起担ぎ的な?とか、物件構造や立地の相性などの部分も相談できなくもありません(その意味で依頼が長文となっていても問題ありません)、それができるとも言い切れませんが。
自分で言うのもアレですけど一般的な不動産会社では”ありません”から(笑
興味ある方は遠慮なく相談いただければと思います。


本社”事務所”移転による営業継続であり「来客可能な実店舗はありません」、
ご注意ください。



■冒頭の”実は”のカッコ書きには”更に実は”がありまして、私の個人SOHOとして利用していた木造APの部屋も貰い火事で被災しており(いずれも火元が火災保険に入っておらず)、自前の家財はともかく退去に関わる保証は無しというオマケ付き。
これ統計学も真っ青な天文学的確率だと思います(笑
個人的に、被災も(依頼で契約された方では無く)”当社が身をもって引き受けたのである”と考える事にしており(豪語しているワケじゃ〜ありませんが)、

不動産の世界にオカルト的解釈持ち込むのは由としませんが、
頑張っている方だと思います。


■■■オマケ「GW営業に関する告知」です■■■
業界は各管理会社バラバラにGWにからめた休業となるため、
全空室調査をベースにしているretourとしては、GW期間中の営業は内見・契約などの業務について全休となります(●相場踏査や予約受付は無休で対応可能です)。
管理会社のGW期間中及び直後の情報登録は空けて翌週からとなるため、この期間は実質翌週にも影響及びます(翌週末想定の内見から逆算した”その前の”空室調査母数が十分に揃っていない)。
そこで、私個人的なGW休暇帰省をGW後ろにもっていっております。
空室”本調査”開始は「5月中旬ぐらいから」
内見・契約などの業務については「5月下旬ぐらいから」
だいたいこのようなスケジュールになります。

当社に関わらず、業界的事情としても大まかに言えば”同じ”となりますので、
ご友人の方など、うっかり勘違いして「GW期間中に部屋を探すぞ」などの話を耳にした際にはこの辺の事情を教えてあげると親切かなと思いますよ。



posted by iwahara at 04:37 | Comment(0) | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする






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