2018年08月27日

大人の街富士見ヶ丘からファミリータイプ(3DK)


何度か井の頭線において大人向けにお勧めの街として紹介している富士見ヶ丘です。その性格上ファミリータイプが相性もよく、今回は3DKとなっております。
おさらいになりますが、
井の頭と言えば「定番の永福町・久我山、MSに強い浜田山、井の頭系なら三鷹台」ざっとこんなところですが、穴場といっては極端ですが富士見ヶ丘は静かな住宅街と同時に小規模ながら内容のいい商店街、買い物環境の充実(確か渋谷からの終電停車駅)などなど、若い人向けの要素は弱いかも知れませんが「落ち着いた新興住宅街」という特性を持ち相場も安いのです。

早速富士見ヶ丘駅からスタートです
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(実は今回あまりにもわかりやすいルートであるため、セキュリティー重視で位置について詳細は記載しておりません。)

”基本的”には駅前商店街を北へ真っ直ぐです
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典型的な杉並区の街で、印象的には久我山の駅北側とよく似ています

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絶妙に小規模で歩きやすい道で、車の交通無いワケではありませんが(環八も近いため)交通量はとても少ないです

商店街区の中心に西友
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商店街沿いにマンションも開発進んでおり


商工会の表示は人見街道近くで一度完結するようですが、
都市計画用途指定的にはその先も店舗可能なのではないかな?と思います。
(あくまで推測ですが医院などありましたから)
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ちなみに人見街道右向け右で高井戸方向に少し歩けば星乃珈琲もあります
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(休憩に使ったことありますが広くて利用しやすい店舗でした)

駅から人見街道までとおおよそ同じ距離の行程を先に進むと井の頭街道に交差します
物件は”その付近”となります
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posted by iwahara at 15:30 | Comment(0) | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年08月20日

中央線風呂無しアパートから考える

今回は立地メインではありませんが、新高円寺から高円寺への商店街サブカルエリアに存在し、ハードに文系な方にお勧めのお部屋となっております。
昨今ではセカンドハウス用途など数も限られてきている風呂無しアパートですが、箱としての地域相場の底値を知る上でも参考になるタイプです。
過去中央線四谷〜三鷹で底値の調査行った際にも、よくある1DK(現存する風呂無しアパートは建築時和室系であったことも多く1DKタイプが多い)基礎的広さは16平米以上となりますが、
「3万台後半〜4万前後」というゾーンになります。

元1DKであれば、リノベにより3点ユニット導入しお風呂付とする事もできる広さです。
(昔の木造AP16平米はRC造マンションなら17〜18平米に相当するので、マンション3点ユニットの6帖間基準17uをクリアしているのと同等)
一般に想像するより広い部屋ということもあって3万を割り込むのは難しく(3万以下となると更に数が減っているトイレ共同で探すことになる)、シャワールーム改装などの最安をギリギリで探すと4万台で見つけることができます。

現在銭湯の料金が460円ですから、(銭湯にも休業日ありますので)毎日とは言えなくも22日ぐらい通った場合460×22=約1万円となり(お風呂無しは湯沸し光熱費と水道代安いので)、やっぱり風呂無しアパートのが安いのです。

逆に言えば、建築コストも多額にかかり減価償却期間も長いRC造マンションで考えた場合
対抗馬となるボトムラインの17u1Rが6万前後からの賃料となることは合理的結論です。
(底地が安い地方都市のMSの場合でも3万〜4万後半ぐらいする)

今後の日本を考えるなポイントとして
国民年金に最低保証制度が適応される前提で考えると(私は将来国民年金は支給7万円前後の最低保証制度に改変されると読んでます)、賃貸住宅のボトムラインは(自治体の賃料補助や大家さんへの3点ユニット改装補助なども想定される)デフレなどの資産下落では無く(生活保証的)合理的相場として東京で4万、地方都市で3万はクリアしたいところです。

(※利回りから逆算すると、仮に区分所有売買となった場合の各室資産価値は約700万→中古1RMSで最も廉価なものは750万ぐらいなので、私が『住まいの心理学』ブログなどで書いてきた「老後のマンション700万前後の安いものを購入しておく作戦が最も合理的」という判断の根拠のひとつです。)
(※地方の場合は利回りが高いので一概に計算できませんが、450万〜500万となり、この場合も地方なら余裕でボトムラインの中古MSが買えちゃいます。)
 ↑
この金額想定は、個々人だけで考える必要も無いのです。
投資は行政がやってもいいのであり「公的な高齢者住宅としての空室借り上げ方式」を検討している自治体は、投資効果的に考えれば「1R中古マンションの購入」を併用して取入れる方が効果的だろうと思います。
(※とにかく分譲購入で不採算性が高いのは「長期間の住宅ローンを使用した場合」です。)

■不動産のファンダメンタルから言えば
行政などやる気になれば「なんぼでもできる」と言えますね。
(※個人で運営している心理学サイト的にも「高齢者集約・収容型施設」には反対の立場です。)

さて、そんなことはともかく、
お風呂無しアパートは私個人的に大好きでして(銭湯も好きです)、
過去から現在まで長く借りてきました。
ブログ『住まいの心理学』で推奨しているコンセプト『ミニマルコンパクト』も大好きで(とにかく4、5歩歩けばどこにでも手が届く暮らしは楽ですww)、部屋探し的にボトムラインは個体差も大きく大変なのですが、部屋探しの醍醐味でもあるのではなかろうかと思います。

丸ノ内線、新高円寺駅からスタートしましょう
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ちなみに今回ある事情で取材回避となったお部屋が、
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駅南側、五日市街道の先となる松の木〜成田東方面にありました。
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こちらも環境よくて、高円寺の商店街からはちょっと離れますがお勧めのエリアです。

取材に戻りましょう
JR高円寺に連なる商店街を北上します
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(商店街入ってすぐにスーパー”三平ストア”あります)

この日はお盆の期間だったこともあり人もまばらですが
通常はとても賑わう商店街で、昨今は外国籍の方もとても多くなっています
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過去レポートでも紹介したことありますが
この小道、自転車屋さんの先数分に銭湯がありますよ。
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商店街に戻りしばらく進み
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(公図みないと確かなことは言えませんが)私道と思われる横道をちょっと入れば到着です
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posted by iwahara at 05:00 | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年08月12日

三鷹台「若い人向けハイCPシングルRC造MS」

今回は「若い人向けのハイCPなMS」です。
井の頭線三鷹台といえば、駅北側の杉並区松庵などはほとんど地元では”西荻窪”扱いであるため、決して相場が高いことありませんが、最安のイメージはありませんが、駅南の三鷹市牟礼に行けばダントツのハイCPな物件が時々登場します。
(牟礼=畑のイメージもあるのでしょうけれど)時折レポートでお伝えしているように現代の牟礼は高級マンションなどの開発も進んでいて、西荻駅から遠い三鷹台の駅北側より駅南側の牟礼の方が住環境も上ではなかろうかなどの意見もある推薦地域です。

そんな牟礼ですが、
(確か前のレポートもそうだったと思いますが)個人的に三鷹から取材に向かっているので、実に中途半端な位置からスタートします。
三鷹駅から久我山方面バスルートの連雀通りいなげや前からスタートです
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(どこなんだよって話ですが)

遅い時間であったためいなげやと並ぶ大きな八百屋さんは閉店時間でした
位置的には、物件から5分前後の位置です(更にこの近所の大きなドラッグストアあり)
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(ここの分岐から右側に行った先には西友もあります)

たとえばの話、この界隈まで足を延ばして買い物して
帰り道でロイヤルホストで休憩して
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みたいな休日の暮らし方がありまっせと(物件近くには公園もあり環境は抜群です)

この界隈は巨大な三鷹台団地などが存在する開発地域で、現在は高級マンション街化が進んでいます。itmokosed05.jpg
(巨大な商圏を抱えているので夕方過ぎのロイヤルホストかなり賑わっていました)

サミットも物件から1分ほどの位置
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場所的に、ここは三鷹台駅から駅前通りをまっすぐの牟礼2丁目交差点付近となります
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(三鷹台駅から10分ほどの位置)
ここからちょこっと入ったところに今回のお部屋があります。
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posted by iwahara at 17:57 | Comment(0) | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年08月08日

毎年恒例の告知事項ですが「業界のお盆休み」

retour東京も本社機能は8/11〜17前後夏季休暇となります。
(web部は夏季休暇を9月後半の連休にと考えております。)
何の話かと言えば、
毎年恒例の「業界のお盆休み」についてです。

勿論年中無休の管理会社さんも少なからず存在しますが、
retour東京のように、空室全室を調査するような仲介会社の場合、営業日的にも各社出そろわない限り所定の資料出しができなくなってしまうため、この期間は避けるべき的案内をしていると、このような趣旨です。
retourほどでは無くても、不動産会社各社における仲介による物件紹介も同じ状況となりますので、部屋探し的におさえておくべき期間です。

(無理にその期間に部屋探しをしても得する事ありませんから。)

今年の状況を読みますと、
11日が赤日、所謂お盆が8月13日〜16日、
業界の公休日は水曜、
最近多い都心部管理会社の定休は日祝、
この辺を組み合わせて考えると、
■「8月11日〜19日は休みと思った方がベター」となりますね。

(付け加えて補足すると業界的にこのような休暇は売買系の方が長い傾向あります)


念のため背景事情もおりこんで考えると
休み明け早々に一気に新規空室の登録が完了するとも思えないので(リフォーム業者さんもお盆休みですから)更に1週先、
本格調査が万全にできるのは
「24、25日の週末から本調査→開けて資料出し27日→内見想定9月1日」
こんな感じになります。

※逆に言えば秋に向けての新規登録(標準賃料での募集)では”無く”
夏相場最後の在庫を狙うハイCP作戦であれば
「18、19日の週末から本調査→開けて資料出し20日→内見想定25日」
こんな感じになりますね。
 ↓
●但し昨今の不動産環境から相場を読んでいくと、
昔ほど「春相場・夏相場」の差異は”大きく無い”ですし、
(むしろ木造APはお得などの構造差相場の方が比重大きいような)
9月も思い切り暑いですからww
母数が出そろう前者の「24、25日の週末から本調査→開けて、、、」←こちらの日程のがベターだと思います。

事実上この記事アップから8月下旬までは不動産活動小休止になるということです。
(夏に部屋探しを考えているご友人の方へも教えていただければと思います。)



posted by iwahara at 19:39 | 告知関係 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年08月04日

「井の頭線で1L級の部屋を狙う」

井の頭線で有力な駅といえば永福町・浜田山となりますが、
忘れられがちな駅に高井戸があります。
隣りの富士見ヶ丘も主要駅なので余計に忘れられがちであるだけでなく、環八沿いの駅であるため選択肢から外れている場合もあるかと思います。
反面用途指定上高層建築も許可される側面から「マンションを探しやすい」特徴があり、今回の立地となる駅南側(世田谷より)はファミリー向けの大規模タイプもちらほら存在するのが特徴です。

今回通勤ルートも半分は環八沿いとなっておりますが、この辺は荻窪界隈の環八ほど雑然としていないので(荻窪で言えば青梅街道的な印象)、歩いている時にもそれほどストレス感じません。
そんなこんなで駅周辺の紹介から
高井戸と言えば
「この先にスーパーオオゼキがあって」と、
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駅北側、荻窪方面の案内が多かったりします

ついでに
「こちらは清掃センターですが、そこは地元住民のみなさんとのバーターで市民プールがあるんですよ」
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なんながいつものパターンだったりします

そんな高井戸は駅前から荻窪行きのバスがラッシュのように頻繁に運行しているので、
街柄的には「荻窪系」であり、
荻窪へ買い物なので出るのが容易であるのも特徴

昨今は駅再開発の中、小さいながら駅ビルもあり、
1階には食料品スーパーも入ってます
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(左手に荻窪行きバス停があるのです)

物件は南側となりますのでそのまま南下
駅南側の遊歩道は有数の桜の名所だったりします
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他小さいながら旧商店街も残っており
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幹線道路だけの街ではありません
井の頭線の駅のホームから見るより賑わった街です
(ファミリー世帯が多いためでもあるでしょう)

環八を数分歩くと
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旧街道なのか細い分岐点がありまして
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物件へはこの一本裏ルートを選択できるのもあって歩きやすいルートと感じました

道には商工会の表示もあったので
古くは商店街が形成されていた時代もあったのかもしれません。
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静かな住宅街を進めば到着です
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(ほぼ中央自動車道・首都高との交差点となります)
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posted by iwahara at 20:46 | Comment(0) | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする





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