2018年12月28日

部屋探しビギナー向け企画「図面資料の読み方」

<ビギナー向けの内容となっておりますので賃貸ベテランの方はスルーでいいかもです>
※また、HPのコンテンツとほぼ同じ内容ですが、HPのコンテンツなんてそう頻繁に読むものでもないでしょうから記事化したものです(趣旨考えると毎年恒例でアップする方がいいかもですね)。

■部屋探しをする上で「図面資料を並べてあれこれ検討する」典型的な絵だと思いますが、どこをどう見れば(読み取れば)いいのかわからないままだったらコントみたいですよね。
ましてや読み方間違っていたら大変です。

間違いがちなところを箇条書き的にまとめてみましょう

●<平米数>
一番わかりやすいアバウトな見方「10平米あれば江戸間6帖」
間取り図の○帖表記は参考でしかありません。
畳のサイズは団地サイズから京間までまったく違うからです。
(江戸間標準で言えば、現代築浅マンション表記で一般的な”団地サイズ”6帖は5帖ちょいぐらい)
居室の広さは間取り図の”各室比率”と”総床面積の比率”から判断するのがベター。

●<平米数2>
RC造マンションと木造アパートでは床面積の計測法が違います、
厳密に言うと必ず木造や鉄骨造マンションは実測という意味では無いのですが、
RC造マンションはコンクリートの耐力壁や鉄筋の柱の面積を含む”壁芯計測”が一般的であるため(分譲なんかの時など区分所有の”自分の持ち分構造体”みたいな意味もあるのかなと)、
・壁が厚く、柱の太い高級系建築ほど「表示床面積より実際の部屋は狭い」のです
 ↑
現代は非木造建築着工が6割超えてますので
RC造マンションの表示を標準とし、手持ちの木造アパートや鉄骨造マンションの床面積を全て1割増しに書き換えて比較するとわかりやすいかもですね

●<平米数3>
一般的な間取りと平米数の必要標準値(だいたいですよ”だいたい”)
1R(3点ユニット)約17平米〜
1K(3点ユニット)約18平米〜
1K(ミニキッチンのB・T別)約22平米〜
1DK(3点ユニット)約23平米〜
1DK(B・T別)約25平米〜
2DK・1LDK(B・T別)約40平米〜
3DK(B・T別)約55平米〜
2LDK(B・T別)約60平米〜


●遮音性
はっきり言って図面資料で担保できるのは「限定的範囲内」です
(分譲マンションの評価を考えれば誰でもご理解いただけると思いますが、同じRC建築でもその評価は千差万別です←スラブ厚から全然違いますから)
・大雑把に言えばですがだいたんこんな順番
RC造壁式>RC造=SRC造>木造2×4=鉄骨造>鉄骨ALC>木造モルタル>軽量鉄骨
加えてですが、分譲賃貸を例外に賃貸マンション躯体が特別に強固となる理由はありませんから(床スラブも150ミリ前後が標準かと)、あくまでも参考であるのと同時に、
 ↓
・共同住宅での暮らしは「一定の近隣騒音を苦にしない環境スキル取得」を半ば条件としていると考えるべきです(騒音含むプライベートを保証するのはホテル建築だけ)、
木造戸建てのご実家ですら結構近所の音が聞こえている筈です。

動物としてのワイルドな本能が自然起動していれば、
関係の無い音は脳内でデシベルダウンされ、感覚的に気にならない処理されるものなんです。
(店番ネコが繁華街でも平気で昼寝できる理由、退屈な授業中に普通に眠くなる理由)
あまりに近隣騒音がストレスに感じる時には、
現在実生活のストレスなど、メンタルヘルス環境のを確認が近道(或は根本的原因)な場合もあり。

いずれにしても、
「古築木造モルタル」のようなベテラン向きのお部屋は、
アウトドアのキャンプも平気だ的な(飲食店で隣の席の会話が気にならないのとベースは同じ機能)、一定水準のプライバシーが確保されれば「自分でパーソナルスペースに心理的結界を張れる」人類ヒト科自然に備わる(ワイルド系)スキルある方向けと言えます。
 ↑
●よくある勘違い
一見築浅マンションに見える「軽量鉄骨アパート」です
軽量鉄骨とは基本プレハブの事で(性能は使用される構造パネルに依存する)、基本的に遮音に強い設計構造では”ありません”(注文住宅クラスになれば鉄骨造同等ですが)
「図面資料レベルで言えば」となりますが
(非木造ですが)マンションと勘違いして、軽量鉄骨アパートなのに遮音性のクレームとなるのは論理矛盾です。

番外編
あくまでも経験的な情報ですが、それほど遮音性に強いと評判があるってことでも無い”鉄骨造”ですが(商店街などによくある低層非木造建築)、「小規模なワンフロア1住戸設計」の場合ケースバイケースで大規模RC造マンションより遮音性に強い個体も存在します。
また、木造2×4アパートはそんな鉄骨造とほぼ同格の遮音性能とされていますが、この評価には「木造の方が衝撃音などがダンピングされる」部分も込みの判断です。


●B・T別
教科書的には「1RマンションをB・T別に設計することはできない」
こう考えて正しいです。
構造上長方形の専有面積となる1Rマンションの場合、居室横向き幅広でもなければ浴室の対抗面にトイレを配置する”幅が足りない”。
しかも居室横婿の間取りとなれば、すっごく薄くて小さいマンションか内廊下対抗面の高級建築かって話です。→つまり通常は「縦長長方形の占有面期」となる。

※しかもRC造の場合、無駄な床下配管を避けるため部屋の対抗面に水回りという設計も避けたい

で、仮にその1Rマンションで無理に幅を広げれば(長方形なので)ドカーンと床面積が広くなり賃料もドーンと上昇します(いきなり25平米越えとか)。
なんとかB・T別を模索するためには、長方形の線湯免責半分以上を水回りとして設計するより無い(浴室とトイレを並べて配置)、或はその応用ですね。

<さあここで問題です>
江戸間6帖の基準は?約10平米
B・T別が水回りで床面積の半分以上になるとすると?
マンションでB・T別を探す場合、床面積が少なくとも最低20平米以上無いと設計できない
(経験的にB・T別設計の標準は22平米以上の感覚ですね)
 ↑
一般的な3点ユニットの6帖1R標準は17平米以上ですから、
B・T別を優先させる場合、どうしたって想像以上に賃料は上昇します
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posted by iwahara at 16:40 | 部屋探しのポイント | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年12月18日

街「吉祥寺が住みたい街とかどういう意味?」

実際に吉祥寺の街紹介をしようって意図ではありませんから(笑
そこは、誤解の無いように。
画像中心のレポートではありませんよ。
とはいえ吉祥寺
syuzajeny01.jpg

さて、報道や情報誌などでよく聞く『住みたい街』
●いきなりですが「部屋探し的にはまったく意味がありません」
何年から何年でしょうねぇ
東京で住みたい街といえば吉祥寺が連続でNO1だった時期があります(今でも上位ランクは変わっていない筈です)。
 ↑
そもそもこの辺の意識調査の当初は(丸の内や銀座では暮らせないだろうを前提に)私鉄沿線都心近郊中核都市の人気投票な趣だったと思います。

つまり「人気の街吉祥寺」の意味をひも解くなら
●東京における”中央線”の人気や利便性が現れている
と、考えるべきなのです。
(この場合の”中央線”とは「新宿〜三鷹」の総武中央緩行線の意味)
 ↑
なかなか意味が分かり難いでしょうか、
ぶっちゃけて言えば
「【東急】自由が丘VS【中央)吉祥寺」でどっちが上かって人気投票って事ですよ。

事実、吉祥寺って繁華街なのでww
街といってもデパート中心の商業地域なワケで、0件ではありませんが駅近10分圏に有力な住宅街は存在していません。
ちなみに人気の街なので業界的にも推奨できない営業店も多く、この辺の会社はだいたい吉祥寺徒歩で西武線武蔵関方向のアパートを紹介していたりします←ここ全然吉祥寺じゃないからww

(吉祥寺界隈の住宅街と言えば、東急裏の三鷹方面に連なる武蔵野住宅街と南西の三鷹下連雀方面や末広商店街先の西荻乃至三鷹台エリアが存在しますが、そのまま既に”ほとんど隣駅”です。)

たとえば東急裏の低層指定住宅街(ある意味一番いいとこですが相場決して安くないです)
syuzajeny02.jpg
この先更に西へ安いところと言えば三鷹駅に近いところか、三鷹からも吉祥寺からも10分以上離れたエリアとなってしまう

三鷹下連雀方向への住宅街もありますが
syuzajeny03.jpg
吉祥寺からは徒歩10分以上ですし便利な立地は三鷹駅に近い方

駅東側の更に北側にも住宅街は無くは無いですが
syuzajeny05.jpg
ジョウジご存じな方ならわかると思いますが、そっち方向にはナントカホテルとか風俗街もあって(昔吉祥寺は風俗で鳴らした男街だった歴史があります)、一般的な部屋探しのエリアとしてお勧めとは言えない。

となれば末広通りの先となる(駅からまっすぐ東)
syuzajeny06.jpg
ここも商店街なので(運よく住居を見つけられればベターだけれど)、本格的な住宅街となれば「井の頭から南の三鷹台エリア」であったり、「北東となる五日市渡った西荻エリア」となる。

但し、この辺の(末広通りの北側裏)住宅街には
syuzajeny07.jpg
戸建て中心の低層地域とは言え、母数限られつつも木造アパートも存在し吉祥寺徒歩圏に拘って部屋を探すならここでしょう。
(いうまでも無くですが西荻に近いぐらい遠目まで行く方が条件よくなります)

<話は戻って>
●沿線の人気投票的意味である
その根拠ってほどではありませんが、
確か某ポータルサイトの一般公開不動産DATAベースにおける”検索履歴”のランク的に
「中央線の”荻窪”が一位だったりするのです」

ちなみに私鉄沿線の人気投票的意味には以下のような要素も含まれています
・某田園○○線と地下鉄東○線の通勤時間帯の異常な混雑はあまりにも有名で避けられがちだ
・投票は必ずしも東急住民限定で行われているとも言えない
(吉祥寺界隈は漫画アニメ関係者や法人が多いので、中央線は漫画やアニメの舞台によく出る)
・東急圏なら奥沢や都立大や池上線、東武のときわ台、東京北部なら王子や王子神谷だとか、台東区界隈の新御徒町や田原町、東京東側の菊川や亀戸・平井など地元情報的なものは網羅されていない
・渋谷ターミナルだと推薦は東急圏というより井の頭線だが印象薄かったりする
・都心部にもハイCPや有力な駅があるが(千石・曙橋・四谷三・春日・湯島・高輪〜白金台・目黒などなど)あまり知られていない
 ↑
専門性無く一般的な人気投票に過ぎないって事です
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posted by iwahara at 20:03 | 部屋探しのポイント | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年12月12日

12月の不動産業界動向について(部屋探しはもう越年です)

「実際のところは12月中旬から1月の成人式の後まで」
ほぼ、上記期間は部屋探しには得策ではありません。

■不動産会社はGWやお盆・年末年始などの行楽シーズンや帰省期間はほぼ時期を合わせて休業になります(ここ付け加えると大家さんも不在がちであるというのもその理由)。

それとは別に12月に関しては、
古い慣習ですが『夜逃げ顧客の忌避』というのもあります。
「こんな年度末に引っ越すとか何かあったのでは」
ある意味大家さんの審査というのは、一般的な入居者を期待するもので(休暇期間や生活時間などに関しても一般的である方が何かと無難だからです:審査時公務員最強の理由)、12月終わりも近いというのに慌てて部屋探しをしなくてはいけない事情でもあるのではないか?と心配されるケースも多く、

●賃貸契約において重視すべき点として
(賃貸契約において契約者は”お客さん”では”無く”民法上商取引同様の当事者ですから、法人代表者が銀行と取引しているのと外形上同じ)
【信用上位の関係構築】は契約者にとって最も有意な利得となります。自ら信用上の不安や疑問を想起させる振る舞いは得にならないのです。
(※この点は、申込み時に必要書類を事前に全て揃えて一発で送信することが重要視される理由でもあります。←「審査落ち」事例の中でも申込書類がなかなか揃わずに大家さんからキャンセルというのは少なく無いケースです。)

仮に自分が独立事業主代表者で、銀行担当者に融資の相談に行っているのだとしましょう。
その時に、必要書類がなかなかそろわないであるとか、時期的にこの時に融資の案件?(資金繰りに苦心惨憺している経営難アリの法人ではないか?)のような流れになる事で得することがあるとは思えませんよね。
実際不動産賃貸契約は、7万前後の部屋でも借りる資産は(仮に区分所有部分として売却すれば)おおよそですが900万前後のの取引です(中古の高級車を2年間占有で借用するのと同じ規模)。
ファミリータイプともなれば部屋の資産評価2千万を超えるケースも珍しくありません。

●不動産賃貸契約とは想像するより大きな金額の資産借用契約です、
旅館やホテル宿泊の延長で認識されちゃうと全く違う訳で、全然別物です。

なので、信用上位であることは(様々な賃貸契約上のリスクが大家さん側から低い安定入居者と理解されることを意味しますから)「契約時のみならず、何かあった時の交渉や相談などあらゆる状況で契約者にとって有利です」。
※申込・入居審査時の必要書類に「所得証明」が無くても、(そもそも年収と勤務先は申込書に記載しているので申込時公開情報ですから)率先して書類出しちゃう方が何かと得策なのです。


そんなこんなで
確かに、年中無休営業店も存在します。
12月末ギリギリまで募集求める大家さんも存在します。
ですから、12月の仕事納めに契約が間に合うのであれば部屋探しは可能ですが、
この状況そのものが借りる側にとってケツカッチンな事になってますので、
可能であれば避けたいと。
(全空室での調査を原則としているretourの場合は、お引き受けできない状況にもなるのです。←既に新規空室の登録募集を越年判断している管理会社も出てきますから万全な調査ができない。)

●ある意味”デキる大家さん”は
12月に空室が出ても年度末に募集かけません。
空室期間は残念ですが、新規募集は1月にしようと判断します。
(※同時に確実にいくなら各社休暇期間も確実に終了する成人式明けからがベター)
契約の相手が”デキる大家さん”であることは、
契約当事者である借主にとっても有意なポイントです(合理的話が可能という意味ですから)。

などなどにより、
12月中旬〜1月成人式連休明けぐらいまでは部屋探しには得策では無い期間となります。
 ↑
勿論、相場調査やエリア別の空室分布など事前の相談はフル稼働できますので(国交省DATAベースメンテナンス期間を除く)、
retour的には同期間を”事前相談”に重点置いてます。



次回は年明けからの「東京賃貸ビギナー向け」的な意味も込めて、
街「吉祥寺が住みたい街とかどういう意味」みたいなレポートにしようかなと思ってます。




posted by iwahara at 14:04 | 告知関係 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年12月03日

駅近過ぎな荻窪ミニマル系1R

ミニマルコンパクトと言うにはちょっと大袈裟かも知れません。
16.93平米は1Rの基準17平米〜とほとんど違いが無いので、間取り図見た目より実際のお部屋は広い筈です。事実間取り図を見ると「当初は1Kだったのかな」ですから。
今回はあまりにも駅に近いので必然的にショートショートになってしまいそうですが、荻窪駅南口商店街に近いのぐるっと回る感じでレポートしてみたいと思います。

荻窪ほどの主要駅となると駅徒歩近過ぎによって繁華街の待った只中に位置するのでは?ここ不安に思う方いらっしゃるかもですが、唯一今回紹介のお部屋の立地は駅近ながら閑静な住宅街区画となりますので、ご安心ください。
さてその位置(駅近なのに異例な閑静な住宅街)はどこ?
駅南口からちょっと東側に入ったところです。
(ここだけ商工地域と住宅街との境界が駅近くに存在する)

そんな訳で荻窪駅です
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南口商店街を
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速攻で左折(東へ)
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名曲喫茶の交差点を境に基本的には住宅街(幹線道路側は商工系ですが)となります
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曲がった入口区画だけ’商店街は継続しており
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ここにマイバスケット
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荻窪駅は西友なども駅ビルに直結していますが、構造上駅南側に暮らす人にはちょっとだけめんどくさい部分もあり(エスカレーター分布的に)、物件最寄り2’分ほどにマイバスケットあるのは大きいと思います。

ここから住宅街区へ曲り
htsutdcmk08.jpg
(ここに秀和があるとか私、今の今まで気が付きませんでした)

区画をごにょごにょと進むと、もう物件に到着です。
→続きを読む

posted by iwahara at 16:14 | Comment(0) | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする






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