2019年01月26日

恒例の札幌特集「なんと同じ物件に」

今回は賃貸のレポートですが(詳しくは『住まいの心理学』ブログにも書きましたが)、この話賃貸に限らないのです。
何の話って、募集条件や資料の概要記載部分など「あれれ」な物件が多くて、資料レベルで推薦可能で且つ(ブログ掲載基準である)広告掲載可の物件が「あまりにも少ない」限られているのです。
考えてみれば資料レベルで物件内容がちょっと推し量れないのは売買にも言えていて、
地方の問題と安易に語りたくは無いのですが、
どうでしょう、設計含めて不動産のトレンドって膨大な賃貸管理のDATA蓄積に依存する部分が多いと思うのです。この点東京は圧倒的に有利であるため、、、なのかなと考えています。

■さて、そんなこんなでブログのテーマ的には「自宅SOHOな方や、セカンドルームを北海道で」などと考えている方にリーズナブルなコストな候補。
ゴリゴリに探してみると、数年前取材した候補しか”無かった”のです。

念のため、ファミリータイプの相場感なども調べてみたのですが、
なんと築浅の『分譲キラー』タイプに関して言えば、東京と大きな差が無いほど賃料相場が高いのです。(だとすると事務所相場もそこに準じているでしょうから)地方活性化などの問題は一朝一夕にはいかない問題だとしみじみ思ったのです。

同じ物件となってしまったので、取材ルートを変えて角度の違うレポートにしてみました。

札幌都心の更に中心部となるので(駅から通勤すること考えても意味が無いので)、
市街地中心「三越・4プラ・パルコ交差点」からスタートします。
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(ほぼほぼこの辺から10分前後で到着します)

交差点からちょこっと北上すると大通公園です
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こっちから向かう事もできるのですが
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ちょっとルート的に歩き難い部分もあるので
交差点に戻ります

仕切り直しで
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交差点から東側へ直進
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そのまま真っ直ぐでもいんですが、狸小路商店街との距離感確認も重視して少し南下
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東京なら余裕で幹線道路でいけそうな”裏道”を抜け
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ちらっとのぞくと狸小路が見えます(物件へのルート上からおおよそ1区画ズレてるだけです)
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横目に見つつ二条市場方向へ直進
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唐突に気象変更で吹雪いてきました
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あれよあれよという間にこんなことに
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撥水性のコートとか着ていかなかったので雪だるま状態になりながら
交差点渡ります
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posted by iwahara at 23:35 | Comment(6) | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年01月18日

高円寺から1Kのつもりが成約終了につき街レポートです、、

お正月休みとはいえ(北海道帰省を見越して)年末ギリで取材した物件、
えー(内容上位の部屋の発見からの成約期間平均約2週の)原理原則どおりに成約終了してしまいまして、高円寺最寄り10分ながら「この辺って選択もあるよ」な街レポートに切り替えます。

困ったことに常にこの辺空室あるってほどの供給地では無いので、
今回レポートを参考に”この辺で”という探し方の有効性もギリギリなのですが、そこはご容赦くださいませ。「ラッキーな人はこの辺住んでちゃったりしますよ」と、このような趣旨となります。

■方位というか立地は
JR高円寺駅の南東、環七ちょい超えた「もすこしで中野区?」な駅徒歩10分の住宅街です
さて、高円寺の賃貸住宅と言えば「まず木造AP」です(準低層指定住宅地域指定によりRC造建築探す方が難しい)。
これまで高円寺でレポートしてきたエリアといえば、
「非木造建築も存在する駅北西の阿佐ヶ谷系住宅街」
「木造AP中心にリーズナブルな部屋も少なくない駅南側商店街西の住宅街」
といったところです

ちなみにですが、駅北側は吉祥寺同様全て商業地であるため”さらに北”となると、西武線野方も近いよの大和町であるとか(微妙に徒歩10分超えるなど)、北東の環七越えエリアの”実際は中野系住宅街(こちらは非木造もちらほら存在する)”だったりします。
●南東の環七越えエリアは今回初かな?

何故に北東の環七越えが完全に中野系になっちゃうのかと言えば、中野駅大規模開発エリアが近いことと、高円寺駅からの商店街動線が切れちゃうためです。
さて、南東はどうかと言えば高円寺商店街との連続性が存在するのです。
(古着中心の高円寺サブカル商店街が駅南側主力であることが大きいかな)

そんな高円寺駅からスタート
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でー高円寺駅南の商店街はご存じのように西寄りにあるのですが
このように
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(まーこの先は本来飲み屋街だったエリアですが)
高円寺の商店街は複数存在し、東側区画はそのまま商業エリアなのです
(その昔飲み屋街エリアですが通りには「OKストア」などもあって決してアダルトゾーンでは”ありません”)

で、駅南東の住宅街に向かう場合
公園に下るルートを東へ
sgetikasi04.jpg
ってのがだいたいの近道で、
後はそのまま区画整理された商工地域を適当に進みます

このエリアにも古着屋さんは途切れず存在し
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駅南側メイン商店街より気ままに古着を探せる環境にあります

するすると進み「環七と駅前通りのパイバス道商店街」へ出ます
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またまた正面は古着屋さん

ちなみにこの環七と駅前通りのパイバス道は都市計画的に、おおよそ成功したとは言えない道でありまして、(いつものこの通り沿いの住民だけ公共投資分配得している状態の)歩きやすいルートです。
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うんで高円寺を高円寺と言わしめる”高円寺”もこちらサイドにあります
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この通りの先には環七との交差点があり
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この先が住宅街となっています

確かに手前の商工地域にも賃貸住宅は存在しますが、
必ずしもその母数は多く無いですし、想像するに相場的にも決して安くないと思います。
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posted by iwahara at 19:03 | 『街』 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年01月11日

遠いようで近い武蔵境のハイCP(女性向)2DK

取材事例的に決して多くない街ですが、武蔵境は三鷹の隣駅です。
(それが何って言われちゃうとなんともなんですがww)
三鷹との大きな違いは東西線乗り入れ始発各駅や総武緩行線各駅が使えないところで、
武蔵境から以西は基本「オレンジの中央線快速オンリー」となります。
このオレンジの中央線がそれなりに通勤混雑するため(だったら始発もある立川もって選択肢が出てくるように)印象として中央線族なら「武蔵境なら三鷹駅の方が」と思うところもありまして、
微妙に武蔵境はマイナーな駅なのです。
実際、三鷹以西となれば小金井や国立のが人気あります。

しかし通勤が四谷や山手線東側の場合、選択がオレンジの快速となるのも事実でありまして、
乗降客も多い三鷹より案外いいかもって側面も見逃せませんし、
ひょっとすると買い物環境は武蔵境のが上だったりします。
(言うまでもなく通勤が下り国立や立川方面なら三鷹よかいいかもなぐらい)
そして、賃貸相場的にハイCPであると。

今回は更に駅から徒歩15分以上であるためダントツのハイCPなお部屋となっています。
(以下レポートにあるように自転車道が整備されており、自転車ライダーな方には特にお勧めなのですが、物件概要に自転車置場の記載が無いため、この点は確認要となります。)

早速武蔵境駅からスタートです
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(駅再開発によりすっかり綺麗な駅となっておりまして、駅ビル内にもスーパーありましてちょっとした買い物は駅ビルだけで完結しそうな感じです)

駅周辺は北も南も武蔵野市なワケですが
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こちうらが大変評判のいい図書館

そして南口ロータリー前にはドーンとデカいヨーカドー
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今回はここから三鷹市に切り替わるまで南下していきます
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ちなみに武蔵境には北口側に商店街がありますが、いやぁ商店街と呼ぶにはってスケールで(昔は駅前のパチ屋が目立つがらっぱちないかにも郊外の商店街でした)、北口側南口側と利便性に大きな差異はありません。

駅前通りに相当する”かえで通り”をまっすぐです
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このルートは歩道に自転車道が整備されているのが特徴
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あくまで想像ですが、
今回のような徒歩20分ぐらいの通勤ってこの辺の人には「自転車ですぐ」みたいなところあるのかなと(この辺の内容は後半でも触れます)。
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posted by iwahara at 02:08 | Comment(0) | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年01月02日

告知的には重複となりますが1月の業界事情

12月の記事でも説明しておりますが、
念のため1月の業界事情や動向の告知です

GWやお盆の夏季や年度末からお正月の冬季、所謂帰省や行楽の多い期間は不動産業界も休業です。
(そのまんまですが、来店客がいないからと大家さんも不在であるため。)
且つ、各業者微妙に公休曜日違いますから、各社出そろうのはその後となります。

特に1月の場合は成人式の休日などもあるため、
新規登録や管理会社への空室照会など条件が整うのは「成人式のある週の週末から」となるため、
資料出しも「成人式明け翌週の頭から」ぐらいの感覚になります。
逆算すると最短スケジュールの内見開始日程は「成人式翌週の週末前後」
●今年の場合だと「26日土曜から」みたいな感じになります


もうちょっと細かく段階を先読みしてみると、
(昨今の管理会社さんの公休は、水曜・日祝に集中しているので)
10日から(12月中旬以降の空室も含む)新規空室の登録開始、
しかし13日14と連休なのでそのまま16日水曜公休まで実質連休みたいな状態も予測されるので、
10日からのDATAに対し管理会社に直接空室照会可能となるのは17日以降、
スケジュール的には、その17日以降DATA抽出本調査が可能となり、
(週末の内見を前提に)資料出しするなら21日か22日となるワケです。

■つまり6日〜の週で空室調査の依頼
相場調査などは可能なので、13日〜の週にかけて希望条件や調査地域などを詰めて、
18日から本調査って流れが最短かなと思います。

実際にretourのweb部は(メールなどの相談は随時可能ですが)、
ほぼほぼ上記日程を前提に「内見等は冬期休暇で対応不可」としています。


街の不動産屋さんも仲介調査での対応は条件同じです。
(仮に年中無休の営業店があったにしても紹介可能なのは自社管理物だけって事ですし)
成人式連休までの間は「部屋探しの相談期間」ぐらいの認識で動き出す事をお勧めします。



●どうしても『春のシーズンを避けよう』という考えがある場合には
入学や新卒入社4月をマンスリーマンションなどでしのぎ、
本当の引越しを5月からとするって方法も無いじゃありませんが…、
どうでしょう、、、(マンスリーとか結構料金高いです)
トータルでは割にあわないのじゃなかろうかと思います。
(学生さんの場合は仕送り期間も関係するため、もうちょっと計算複雑になるかもですけれど、)

だったら「2月中に契約」のが無難ではないかと、
特に学生さんなんかの場合だと、一ヵ月早目に上京することでバイト探しなんかにも余裕できますし、
必ずしも無駄に早すぎるって事にはならないと思うですけどね。



■しつこくここだけ繰り替えしお伝えしますが

3月の部屋探しは避けるべき』です

昨今引越し会社も予約できないであるとか引越し料金の高騰もあります
賃料も上昇しますし、空室数も不足します(春退去した部屋の募集開始は4月・5月以降)、
3月の部屋探しは「選ぶどころかここだけです」みたいな状況が本当に発生します。
春は部屋探しに適さない時期です。
現代東京の部屋探しは”十分にここ踏まえて”作戦練ってください。




posted by iwahara at 18:02 | 告知関係 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする






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